신축 결로와 곰팡이도 시공 하자로 인정되나요 

안녕하세요 [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

최근 신축 아파트 입주 첫 겨울을 맞은 세대들 사이에서 안방 벽면과 발코니 새시 주변에 물방울이 맺히고, 시간이 지나면서 벽지 뒤로 검은 곰팡이가 번지는 사례가 잇따르고 있습니다.

제가 상담한 입주자분들 중 상당수는 “새 아파트라 그런지 처음이라 그런가보다”, “창문을 좀 더 열어두면 없어지겠지”라는 생각으로 시간을 흘려보낸 경우였습니다. 그런데 막상 시공사에 하자보수를 요청하면 “환기를 제대로 안 해서 생긴 문제다”, “생활습관 탓이다”라는 답변을 듣고 그대로 물러서는 경우가 많습니다.

최근 법원은 결로·곰팡이 하자를 두고 입주자의 관리 소홀이 아니라 시공 자체의 문제인지를 감정을 통해 객관적으로 가리는 방향으로 판단하고 있습니다. 단열재가 도면보다 얇게 시공됐거나 이어붙인 부위에 틈이 벌어져 있다면, 이는 명백히 공동주택관리법상 담보책임을 져야 하는 시공 하자입니다.

아래에서는 결로·곰팡이가 언제 시공 하자로 인정되는지, 그 판단 기준과 책임을 물을 수 있는 기간, 그리고 실제로 어떤 절차를 거쳐야 하는지 최근 판례와 실무 기준을 중심으로 살펴보겠습니다.

1. 신축 아파트의 결로와 곰팡이도 시공 하자로 인정될 수 있습니다

결로와 곰팡이는 단순한 생활 불편이 아니라 공동주택관리법상 하자에 해당할 수 있습니다.

공동주택관리법은 사업주체(시행사·시공사)가 입주자에게 인도한 공동주택에 대해 일정 기간 담보책임을 지도록 정하고 있습니다. 이 법에서 말하는 하자란 공사상의 잘못으로 생긴 균열·처짐·들뜸·누수뿐 아니라, 결로·곰팡이처럼 기능상·미관상 지장을 초래하는 결함까지 포괄합니다.

문제는 결로·곰팡이가 마치 자연현상처럼 보여서, 시공사 쪽에서 “겨울철에는 흔한 일이다”, “실내외 온도 차 때문이다”라며 하자 자체를 부정하려는 경우가 많다는 점입니다. 그러나 실내외 온도 차는 모든 건물에 공통되는 조건이고, 그 조건에서도 결로가 생기지 않도록 단열·방습 시공을 하는 것이 애초에 설계도서와 건축 기준이 요구하는 성능입니다.

따라서 벽체나 천장, 발코니 새시 주변에서 결로가 반복적으로 발생하고 그 결과 곰팡이까지 번졌다면, 시공 단계에서 단열재 두께나 시공 방법이 기준에 미달했을 가능성을 살펴봐야 하는 신호입니다. 특히 일부 세대에서만 증상이 나타난다는 사정만으로 곧바로 입주자 책임으로 단정할 수는 없습니다.

결로·곰팡이도 그 원인이 시공에 있다면, 공동주택관리법상 하자보수와 손해배상 청구의 대상이 됩니다.

2. 환기를 다 했는데도 결로가 반복된다면 시공 하자일 가능성이 큽니다

법원은 입주자의 관리 소홀인지 시공 불량인지를 감정을 통해 객관적으로 가려냅니다.

결로·곰팡이 분쟁에서 가장 치열하게 다투어지는 지점은 원인입니다. 시공사 측은 대체로 환기 부족, 즉 입주자의 생활습관 문제라고 주장하고, 입주자 측은 단열재 시공 불량이나 열교현상 같은 구조적 문제라고 맞섭니다.

실무에서는 이 다툼을 감정을 통해 가립니다. 벽체를 일부 절개하거나 내시경 카메라를 넣어 도면대로 단열재가 들어갔는지, 두께가 기준에 맞는지 확인하고, 열화상 카메라로 벽면 온도 분포를 측정해 냉교(열교)현상이 있는지를 살펴봅니다. 환기를 충분히 한 세대에서도 특정 부위에서만 반복적으로 온도가 떨어진다면, 이는 생활습관이 아니라 시공 문제로 볼 근거가 됩니다.

하자를 어떻게 정의할지에 대해 대법원은 이미 기준을 제시한 바 있습니다.

건축물의 하자란 공사가 설계도서대로 이루어지지 않았거나 부실하게 시공되어 통상 갖추어야 할 기능상·미관상 또는 안전상의 지장을 초래하는 경우를 말한다(대법원 2002. 2. 8. 선고 99다69662 판결).

이 기준에 따르면 결로·곰팡이 역시 설계도서와 다르게 시공됐거나 통상적인 단열 성능에 미달해 발생했다면 그 자체로 하자입니다. 실제로 국토교통부 하자심사·분쟁조정위원회도 단열재가 연속적으로 시공되지 않아 결로·곰팡이가 발생한 사안을 일반하자로 판단한 사례가 있습니다.

환기를 제대로 했는데도 결로가 반복된다면, 그 책임은 입주자가 아니라 시공사 쪽에 있을 가능성이 큽니다.

3. 결로·곰팡이 하자도 담보책임기간이 지나면 청구가 어려워집니다

창호·마감공사로 분류되는 결로 하자는 통상 인도일로부터 2~3년 안에 문제를 제기해야 합니다.

공동주택관리법 제36조와 그 시행령 별표4는 공사 종류별로 담보책임기간을 다르게 정하고 있습니다. 도배·미장 등 마감공사는 2년, 창문틀·문짝 등 창호공사는 3년, 방수공사는 4년, 지붕공사 등은 5년, 내력구조부에 중대한 하자가 있는 경우는 최장 10년까지입니다.

결로·곰팡이는 주로 창호 주변의 단열이나 벽체 마감과 관련돼 있어, 통상 2~3년의 담보책임기간이 적용되는 경우가 많습니다. 다만 단열재 미시공이나 바닥·벽체 구조 자체의 방습·단열조치 누락처럼 원인이 구조체에 있다면, 더 긴 기간이 적용될 여지도 있습니다.

문제는 결로가 겨울 한 철에만 두드러지게 나타나다 보니, “다음 겨울에 다시 보자”며 미루는 사이 담보책임기간이 지나버리는 경우가 적지 않다는 점입니다. 기간이 도과되면 사업주체를 상대로 한 하자보수 청구나 손해배상 청구 자체가 막힐 수 있어, 증상을 처음 발견한 시점의 사진·기록을 남겨두는 것이 중요합니다.

결로·곰팡이 하자는 발견 즉시 기록을 남기고, 담보책임기간 안에 청구 의사를 명확히 밝혀두어야 합니다.

4. 하자의 중요성과 책임 주체에 따라 배상 범위가 달라집니다

경미한 하자는 보수비용 상당액, 하자가 중대하거나 건강 피해까지 있다면 위자료도 검토할 수 있습니다.

하자로 인한 손해배상은 원칙적으로 하자를 보수하는 데 드는 비용 상당액을 기준으로 산정됩니다. 다만 그 하자가 중요하지 않으면서 보수에 지나치게 많은 비용이 드는 경우라면, 보수비용 전액이 아니라 실제로 입은 손해 범위 안에서만 배상을 청구할 수 있습니다.

청구 상대방도 함께 확인해야 할 부분입니다. 분양받은 아파트라면 원칙적으로 계약 상대방인 사업주체(시행사·분양자)에게 하자보수와 손해배상을 청구하고, 사업주체가 다시 시공사에 구상하는 구조가 일반적입니다. 다만 입주자대표회의가 대표로 청구하는 공용부분 하자와 개별 세대의 전유부분 하자는 청구 주체와 절차가 달라질 수 있습니다.

결로·곰팡이가 장기간 방치돼 호흡기 질환이나 알레르기 같은 건강 피해로 이어졌다면, 보수비용을 넘어서는 위자료 청구도 검토할 수 있습니다. 다만 이 경우에는 곰팡이 발생과 건강 피해 사이의 인과관계를 뒷받침할 진료기록 등 별도 입증이 필요합니다.

배상 범위는 하자의 중요성, 청구 상대방, 건강 피해 여부에 따라 달라지므로 사안별로 꼼꼼히 따져야 합니다.

5. 하자 확인부터 소송까지, 절차는 이렇게 진행됩니다

감정을 통한 원인 확인이 분쟁 전체의 방향을 좌우합니다.

결로·곰팡이 하자 분쟁은 통상 ①발생 부위 사진·동영상과 습도·온도 기록 등 증거 확보 → ②사업주체(시행사)에 서면으로 하자보수 청구 및 협의 → ③협의가 안 되면 국토교통부 하자심사·분쟁조정위원회에 조정을 신청하거나 곧바로 관할법원(수원 지역 아파트라면 수원지방법원)에 손해배상 청구 소송을 제기 → ④소송 단계에서는 법원이 선정한 감정인의 현장 감정을 거쳐 판결이 선고되는 순서로 진행됩니다.

조정과 소송 중 어떤 절차를 택할지는 하자의 규모와 세대 수, 입증 자료의 정도에 따라 달라집니다. 절차를 시작하기 전에 아래 순서로 자료부터 정리해두는 것이 좋습니다.

1. 분양계약서(또는 입주자모집공고문)와 설계도서를 확인해 단열·방습 관련 시공 기준이 어떻게 정해져 있는지 살펴봅니다.

2. 결로·곰팡이가 발생한 부위와 시점을 사진·동영상으로 남기고, 가능하면 온·습도 측정 기록도 함께 보관합니다.

3. 전문가(건축사·감정평가사 등)를 통한 사전 감정이 필요한지, 국토교통부 하자관리정보시스템에 유사 사례가 있는지 확인합니다.

이러한 자료를 미리 갖춰두면 하자심사·분쟁조정위원회 조정이든 민사소송이든 절차가 훨씬 수월해지고, 담보책임기간 안에 청구 의사를 분명히 남겨두는 데도 도움이 됩니다.

마치며

결로·곰팡이는 “새 아파트니까 곧 괜찮아지겠지”, “겨울이라 그런가보다”라는 생각으로 넘기기 쉬운 문제입니다. 그러다 담보책임기간이 지나버리고 나서야 뒤늦게 문의를 주시는 분들을 자주 만납니다.

결로 피해를 본 입주자 입장에서는 감정적으로 항의하기보다, 발생 부위와 시점을 꼼꼼히 기록하고 담보책임기간 안에 청구 의사를 서면으로 남겨두는 것이 우선입니다. 반대로 하자가 아니라고 다투는 시행사·시공사 입장에서도 감정 결과에 따라 결론이 달라질 수 있는 만큼, 초기 대응 단계에서부터 설계도서와 시공 기록을 정리해두는 것이 중요합니다.

저는 신축 아파트 하자를 둘러싸고 보수와 배상을 청구하는 입주자 쪽과, 하자 여부를 다투는 시행사·시공사 쪽 양쪽 사건을 모두 다뤄온 변호사로서, 초기에 어떤 자료를 확보하고 어떤 절차를 선택하느냐에 따라 결과가 크게 달라지는 것을 여러 번 보아 왔습니다.

담보책임기간이 지나기 전, 지금 겪고 있는 결로와 곰팡이가 단순한 생활 문제인지 시공 하자인지 애매하다면 바로 그 시점이 상담이 필요한 때입니다. 고준용 변호사를 찾아주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 결로·곰팡이는 확실한 시공 하자인가요, 아니면 생활습관 문제인가요?

A. 두 경우 모두 가능합니다. 환기를 충분히 했는데도 특정 부위에서 반복적으로 결로가 발생한다면 단열재 시공 불량 등 시공 하자일 가능성이 크고, 이는 감정을 통해 객관적으로 확인할 수 있습니다.

Q. 입주한 지 3년이 넘었는데 지금 청구해도 되나요?

A. 어려울 수 있습니다. 결로는 주로 창호·마감공사 하자로 분류돼 통상 2~3년의 담보책임기간이 적용되기 때문입니다. 다만 원인이 구조체 자체의 단열·방습 조치 누락에 있다면 더 긴 기간이 적용될 여지가 있으니 구체적인 사안을 확인해봐야 합니다.

Q. 시공사가 “환기를 안 해서 그렇다”고만 답합니다. 어떻게 입증하나요?

A. 온·습도 측정 기록과 환기 이력을 정리하고, 필요하면 열화상 촬영이나 벽체 절개 등 전문가 감정을 신청하는 것이 효과적입니다. 환기를 충실히 했는데도 결로가 재발한다는 사실이 확인되면 시공 하자 쪽으로 결론 날 가능성이 높아집니다.

Q. 전세로 살고 있는데 결로가 심합니다. 이 경우도 시공 하자로 다툴 수 있나요?

A. 임차인은 원칙적으로 임대인에게 민법상 수선의무 이행을 구하는 것이고, 신축 건물의 시공 하자를 직접 시행사·시공사에 청구하는 것은 임대인(소유자)의 권리입니다. 다만 결로가 시공 하자에서 비롯된 것이라면, 임대인이 사업주체를 상대로 하자보수를 청구하도록 요청할 수 있습니다.

Q. 하자보수만 받으면 되나요, 손해배상도 같이 청구할 수 있나요?

A. 함께 청구할 수 있습니다. 보수비용 상당액 외에도 곰팡이로 훼손된 벽지·가구 등 부수적 손해, 건강 피해가 입증되면 위자료까지 청구 범위에 포함될 수 있습니다.

Q. 조정과 소송 중 어느 쪽이 유리한가요?

A. 사안에 따라 다릅니다. 하자심사·분쟁조정위원회 조정은 비교적 신속하고 비용 부담이 적지만, 사업주체가 조정안을 받아들이지 않으면 결국 소송으로 이어지는 경우도 많습니다. 하자 규모와 입증자료의 정도를 함께 고려해 절차를 선택하는 것이 좋습니다.