층간소음 기준 미달 시공도 손해배상 대상인가요 

안녕하세요 [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

최근 신축 아파트에 입주한 뒤 층간소음이 유독 심하다고 느껴 직접 소음을 측정해봤더니, 법에서 정한 바닥충격음 기준치를 넘는 것으로 확인되는 사례가 늘고 있습니다.

제가 상담한 시공사·시행사 관계자들 중에는 “기준치에서 몇 데시벨 정도 차이나는 건 실무적으로 다들 그렇다”, “준공검사를 받았으니 문제없을 것”이라는 생각으로 넘어가는 경우가 적지 않았습니다. 그런데 입주자들이 공인기관에 소음 측정을 의뢰해 기준 미달이 서면으로 확인되면, 하자보수 요청을 넘어 입주자대표회의나 재건축조합 명의의 손해배상 소송으로 번지는 일이 흔합니다.

최근 대법원은 집합건물 시공자가 구분소유자에 대하여 부담하는 담보책임의 근거와 범위를 명확히 확인하고 있습니다. 준공검사를 통과했다는 사정만으로 시공상 흠결에 대한 책임이 사라지는 것은 아니며, 사업주체는 물론 일정한 요건 아래 시공자까지 직접 책임을 질 수 있습니다.

아래에서는 층간소음, 그중에서도 바닥충격음 차단성능이 법정 기준에 미달하게 시공된 경우 손해배상이 어떤 근거로 어디까지 인정되는지, 그리고 무엇부터 확인해야 하는지 최근 판례를 중심으로 살펴보겠습니다.

1. 신축 아파트라도 바닥충격음이 법정 기준에 미달하면 하자로 인정됩니다

경량충격음·중량충격음이 각각 49데시벨을 넘으면 구조 자체에 흠이 있다고 봅니다.

주택건설기준 등에 관한 규정 제14조의2는 공동주택 세대 내 층간바닥(화장실 바닥 제외)에 관해 두 가지 기준을 두고 있습니다. 콘크리트 슬래브 두께가 210밀리미터(라멘구조는 150밀리미터) 이상이어야 하고, 바닥충격음 차단성능은 경량충격음과 중량충격음이 각각 49데시벨 이하인 구조여야 한다는 것입니다.

이 기준을 담보하기 위해 30세대 이상 공동주택은 사용검사를 신청하기 전 단지별로 표본 세대를 골라 바닥충격음을 실측하고, 사용검사권자인 지자체가 그 결과를 확인하도록 하는 절차가 자리 잡았습니다. 실측 결과 기준에 미달하면 시공사에 보완시공이 권고·명령되고, 이를 이행하지 않으면 공표 등 행정조치로 이어집니다.

다만 이런 행정절차가 있다고 해서 입주자 개인의 민사상 권리가 사라지는 것은 아닙니다. 보완시공 명령과 별개로, 입주자·입주자대표회의·재건축조합은 시공상 흠으로 입은 손해를 사업주체와 시공사에 직접 청구할 수 있습니다. 행정조치는 공법적 제재이고, 손해배상은 사법상 구제수단이어서 두 절차가 병행됩니다.

경량·중량충격음이 각각 49데시벨을 넘는 구조로 시공됐다면, 이는 행정조치의 대상일 뿐 아니라 민사상 하자로도 인정될 수 있습니다.

2. 사업주체는 하자보수는 물론 손해배상까지 책임집니다

공동주택관리법은 담보책임기간 내 하자로 인한 손해를 사업주체가 배상하도록 명시하고 있습니다.

공동주택관리법 제37조 제1항은 사업주체가 담보책임기간에 하자가 발생하면 입주자·입주자대표회의·관리주체·관리단 등의 청구에 따라 하자를 보수해야 한다고 정하고, 제2항은 한 걸음 더 나아가 “담보책임기간에 공동주택에 하자가 발생한 경우에는 하자 발생으로 인한 손해를 배상할 책임이 있다”고 규정하면서 그 손해배상책임에는 민법 제667조를 준용하도록 하고 있습니다.

민법 제667조 제2항은 도급인(입주자 측)이 하자의 보수에 갈음하여 또는 보수와 함께 손해배상을 청구할 수 있다고 정합니다. 바닥충격음 하자의 경우 실무에서는 기준치를 충족하는 구조로 다시 시공하는 데 드는 공사비 상당액을 손해배상의 기준으로 삼는 경우가 많고, 생활방해가 극심하다고 인정되면 별도의 위자료가 함께 인정되기도 합니다.

여기서 책임 주체를 정확히 구분할 필요가 있습니다. 분양계약의 상대방인 분양자(시행사)와 실제 공사를 수행한 시공자가 다른 경우가 많은데, 공동주택관리법상 하자보수·손해배상 책임은 원칙적으로 사업주체(분양자)에게 있고, 시공자에 대한 책임은 다음 장에서 보는 집합건물법의 별도 경로를 통해 물을 수 있습니다.

담보책임기간 내 바닥충격음 기준 미달이 확인되면, 사업주체는 보수비용 상당의 손해배상책임을 면하기 어렵습니다.

3. 이미 입주해 거주 중이어도 시공사에 직접 책임을 물을 수 있습니다

집합건물법은 구분소유자가 시공자에게 직접 담보책임을 청구할 수 있는 길을 열어두고 있습니다.

민법 제668조는 완성된 목적물의 하자로 계약 목적을 달성할 수 없더라도 건물 기타 토지의 공작물에 대해서는 계약을 해제할 수 없다고 정하고 있습니다. 이미 입주해 살고 있는 아파트를 “없던 일로” 되돌릴 수는 없다는 뜻인데, 이는 해제가 안 된다는 것일 뿐 손해배상청구까지 막는 것은 아닙니다. 하자보수에 갈음하는 손해배상은 민법 제667조 제2항에 따라 별도로 청구할 수 있습니다.

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(집합건물법) 제9조는 이 구조를 더 구체화합니다. 제1항은 분양자와 시공자가 구분소유자에 대해 담보책임을 지고 그 책임에 민법 제667조·제668조를 준용한다고 정하며, 대법원은 이 구조를 다음과 같이 정리했습니다.

집합건물법 제9조 제1항은 분양자와 시공자는 구분소유자에 대하여 담보책임을 진다고 규정하고 있고, 이에 따라 시공자는 구분소유자에게 하자보수를 갈음하는 손해배상채무를 부담한다. 다만 제9조 제2항, 제3항에 따라 시공자의 구분소유자에 대한 담보책임은 분양자에게 회생절차개시 신청, 파산 신청, 해산, 무자력 또는 그 밖에 이에 준하는 사유가 있는 경우에만 지며, 시공자가 이미 분양자에게 손해배상을 한 경우에는 그 범위에서 구분소유자에 대한 책임을 면한다(대법원 2023. 12. 7. 선고 2023다246600 판결).

즉 시공자에게 곧바로 책임을 묻기 위해서는 분양자의 무자력 등 일정한 사유가 필요하지만, 실무에서는 입주자대표회의나 재건축조합이 구분소유자들의 손해배상채권을 양수해 사업주체와 시공자 양쪽을 상대로 함께 소송을 제기하는 방식이 자주 활용됩니다. 이미 입주해 수년이 지났더라도, 담보책임기간 내라면 이 청구권 자체는 살아 있습니다.

입주해 살고 있다는 사정이 계약 해제는 막아도, 사업주체와 시공자를 상대로 한 손해배상청구까지 막지는 못합니다.

4. 기준 초과 폭과 시공 시점에 따라 손해배상 인정 여부가 갈립니다

몇 데시벨 차이인지보다, 사업계획승인 당시 어떤 기준이 시행 중이었는지가 먼저 확인됩니다.

바닥충격음 기준은 그동안 여러 차례 강화돼 왔습니다. 법원은 신축 아파트에 어느 기준을 적용할지를 사업계획승인 시점을 기준으로 판단합니다.

개정 규정 시행 전 사업계획승인을 받은 아파트에 개정 전 규정을 적용하여야 하는 경우 그 기준에 부합하는지에 관하여 판단할 때에는 개정 규정이 일응 참작사유가 될 수 있을 뿐 개정 규정만에 의하여 판단할 수는 없고, 아파트 건축 당시 공동주택들의 건축 현황이나 바닥충격음의 정도, 당시 기술 수준, 개정 규정의 기준 설정 경위 등 여러 사정들이 종합적으로 고려하여 판단하여야 한다(서울고등법원 2011. 11. 3. 선고 2010나96579 판결).

이 사건에서는 개정 전 기준이 적용되는 아파트에서 측정된 경량충격음이 평균 60.5데시벨로 개정 후 기준(58데시벨)을 넘었지만, 시공 당시 일반적인 바닥구조와 큰 차이가 없었다는 등의 사정이 함께 고려돼 결국 하자로 단정되지 않았습니다. 최신 기준을 과거 건물에 그대로 들이대면 안 된다는 뜻이자, 반대로 사후확인제도가 자리 잡은 최근 신축 건물이라면 그 시점의 기준(현행 각 49데시벨)이 직접 적용되어 판단이 더 명확해진다는 뜻이기도 합니다.

손해배상을 청구할 수 있는 기간에도 유의해야 합니다. 민법 제670조는 담보책임의 존속기간을 목적물 인도일로부터 1년으로 정하고 있지만, 공동주택관리법 시행령은 하자 유형별로 이보다 긴 담보책임기간을 따로 정하고 있어 바닥구조와 같은 주요 하자는 통상 그 시행령이 정한 기간 안에서 보호받습니다. 시간이 지날수록 측정 자료 확보와 인과관계 입증이 어려워지므로, 의심이 들면 초기에 자료부터 남겨두는 것이 유리합니다.

5. 소음 측정부터 손해배상 청구까지, 절차는 이렇게 진행됩니다

공인기관의 측정 자료가 확보돼야 하자 여부를 다투는 절차 전체가 시작됩니다.

바닥충격음 기준 미달을 다투는 절차는 통상 ①공인 소음측정기관에 세대별 경량·중량충격음 측정을 의뢰 → ②측정 결과를 근거로 입주자대표회의·관리단·재건축조합 명의로 사업주체와 시공사에 하자보수 및 손해배상을 서면 청구 → ③협의가 이루어지지 않으면 하자심사·분쟁조정위원회 조정 또는 관할 법원(수원 소재 아파트라면 수원지방법원)에 민사소송 제기 → ④감정을 거쳐 보수비용 상당액과 지연손해금의 지급을 명하는 판결의 순서로 진행됩니다.

소송으로 이어지면 법원은 대개 건축·소음 분야 감정인을 지정해 실제 바닥충격음과 보수에 필요한 공사비를 산정하므로, 소송 전 확보한 자료의 정확성이 결과에 큰 영향을 줍니다. 다음 순서로 자료부터 정리하는 것이 좋습니다.

1. 사업계획승인일과 사용검사일을 확인해 어느 시점의 바닥충격음 기준이 적용되는지부터 특정합니다.

2. 공인기관에 세대별 경량·중량충격음 측정을 의뢰해 결과를 서면으로 확보합니다.

3. 분양계약서·시공사 정보를 확인해 사업주체와 시공자 중 누구를 상대로, 어떤 근거로 청구할지 정리합니다.

이러한 자료를 바탕으로 공동주택 하자 분쟁에 전문성 있는 변호사의 도움을 받는다면, 하자보수 청구와 손해배상 소송을 함께 검토해 실질적인 구제 방안을 찾을 수 있습니다.

마치며

층간소음 문제는 “신축이니 당연히 기준은 맞췄겠지”라는 생각 때문에 초기 대응이 늦어지는 경우가 많습니다. 실측을 미루는 사이 담보책임기간이 흘러가고, 자료 확보도 점점 어려워집니다.

기준 미달을 주장하는 입주자·입주자대표회의 쪽에서는 감정적인 항의보다, 측정 자료와 사업계획승인 시점부터 정리하는 것이 먼저입니다. 어느 기준이 적용되는지, 그 기준에 얼마나 못 미치는지가 소송의 승패를 가르기 때문입니다.

반대로 하자가 아니라고 방어해야 하는 시행사·시공사 쪽에서도 “준공검사를 통과했으니 문제없다”는 말만으로는 충분하지 않습니다. 당시 기술 수준과 건축 현황에 비추어 정말 불합리한 구조였는지가 쟁점이 되기 때문입니다.

저는 공동주택 하자 분쟁에서 보수와 배상을 청구하는 쪽과 그 청구를 방어하는 쪽 양쪽 사건을 모두 다뤄온 변호사로서, 측정 자료와 시공 시점을 어떻게 정리하느냐에 따라 결론이 완전히 달라지는 것을 여러 번 보아 왔습니다.

지금 층간소음이 유독 심하다고 느껴진다면, 그게 바로 측정과 상담이 필요한 시점입니다. 결론이 달라질 수 있는 마지막 지점에서, 고준용 변호사를 찾아주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 준공검사를 통과한 아파트인데도 바닥충격음 기준 미달로 손해배상을 받을 수 있나요?

A. 가능합니다. 사용검사는 행정절차일 뿐이고, 실제 바닥구조에 흠이 있다면 민사상 하자로 인정돼 손해배상 대상이 됩니다. 다만 사업계획승인 당시 기준과 종합적인 사정이 함께 판단됩니다.

Q. 입주한 지 5년이 넘었는데 지금이라도 손해배상을 청구할 수 있나요?

A. 담보책임기간 내라면 가능합니다. 공동주택관리법 시행령이 하자 유형별로 담보책임기간을 정하고 있어 민법상 1년보다 길게 보호받는 경우가 많으므로, 기간이 지났는지부터 확인이 필요합니다.

Q. 분양사와 시공사 중 누구를 상대로 소송을 해야 하나요?

A. 원칙적으로 사업주체(분양자)가 책임을 지고, 분양자가 무자력이거나 파산·해산한 경우 등에는 집합건물법 제9조에 따라 시공자에게 직접 책임을 물을 수 있습니다. 실무에서는 두 당사자를 함께 상대로 소송하는 경우가 많습니다.

Q. 기준치보다 1~2데시벨만 초과해도 하자로 인정되나요?

A. 초과 자체가 참작 사유는 되지만 그것만으로 자동 인정되지는 않습니다. 법원은 시공 당시 기술 수준, 건축 현황 등을 종합적으로 고려해 하자 여부를 판단합니다.

Q. 개인이 측정을 의뢰해도 소송에서 증거로 쓸 수 있나요?

A. 공인기관의 측정 결과라면 활용할 수 있지만, 소송 단계에서는 법원이 지정한 감정인의 감정 결과가 핵심 증거가 되는 경우가 많습니다. 초기 측정 자료는 소송 여부를 판단하는 근거로 유용합니다.

Q. 위자료도 함께 청구할 수 있나요?

A. 생활방해의 정도가 크다고 인정되면 보수비용 상당의 손해배상과 별도로 위자료가 인정되기도 합니다. 다만 인정 범위는 사안마다 다르므로 구체적 사정을 함께 검토해야 합니다.