분양 카탈로그와 다른 조경도 하자로 다툴 수 있나요 

안녕하세요 [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

새 아파트 입주철마다 분양 카탈로그·모델하우스에서 본 조경과 실제 준공된 단지의 조경이 다르다는 민원이 끊이지 않습니다. 수종이 바뀌고, 나무 크기가 작아지고, 약속했던 테마공원이나 산책로가 축소되거나 아예 다른 시설로 대체되는 식입니다.

분양 상담 과정에서 시행사·분양대행사 측은 종종 “카탈로그 이미지는 참고용일 뿐 법적으로 문제될 게 없다”, “조감도는 예시일 뿐 실제와 다를 수 있다”는 식으로 안내합니다. 상당수 수분양자도 이 말을 그대로 믿고 넘어갑니다. 그런데 막상 입주 후 실제 조경이 카탈로그·모델하우스에서 본 것과 확연히 다르다는 사실이 드러나면, 시행사 측은 뒤늦게 “계약서 어디에도 조경 사양이 명시돼 있지 않다”며 책임을 회피하려 하고, 수분양자들은 이미 잔금까지 치른 뒤라 대응이 늦어지는 경우가 많습니다.

최근 대법원은 분양광고의 내용이라도 구체적 거래조건에 해당한다면 계약서에 명시되지 않았어도 분양계약의 내용으로 편입된다는 법리를 일관되게 적용하고 있습니다. 조경 역시 카탈로그·모델하우스에 수종·규모·시설이 구체적으로 표시돼 있었다면 예외가 아닙니다.

아래에서는 분양 카탈로그와 다른 조경이 어떤 경우에 하자로 인정되는지, 그리고 실제로 다툴 때 무엇부터 확인해야 하는지 최근 판례를 중심으로 살펴보겠습니다.

1. 분양 카탈로그의 조경 이미지도 구체적이면 분양계약 내용이 됩니다

추상적인 이미지컷이 아니라 구체적으로 특정된 조경 표시라면, 계약서에 없어도 계약 내용으로 인정됩니다.

아파트 같은 집합건물은 통상 계약서 한 장만으로 목적물이 완결되지 않습니다. 수분양자는 계약을 체결하기 전 견본주택(모델하우스), 분양 카탈로그, 분양안내문을 통해 실제 지어질 건물의 외형·재질·구조를 확인하고, 그 내용을 신뢰한 채 계약을 맺습니다.

이 때문에 판례는 분양광고의 내용 중 구체적인 거래조건, 즉 아파트의 외형·재질·구조 등에 관한 것으로서 사회통념에 비추어 수분양자가 분양자에게 이행을 청구할 수 있다고 보이는 사항이라면, 계약서에 별도로 기재되지 않았더라도 분양계약의 내용으로 하기로 하는 묵시적 합의가 있었다고 봅니다.

조경도 마찬가지입니다. 카탈로그·모델하우스에 특정 수종명, 식재 규격·수량, 테마공원이나 산책로·조형물의 명칭과 배치가 구체적으로 표시돼 있었다면, 이는 단순한 이미지컷이 아니라 계약 내용으로 편입될 수 있는 구체적 거래조건에 해당합니다.

분양 카탈로그의 조경 이미지도, 수종·규모·시설이 구체적으로 표시돼 있었다면 계약서에 없어도 분양계약의 내용이 됩니다.

2. 대법원은 바닥재·테마공원 같은 구체적 표시를 계약 내용으로 인정했습니다

사회통념상 이행을 청구할 수 있는 구체적 표시라면, 계약서 누락은 편입을 막지 못합니다.

실무에서 가장 많이 오해하는 지점은 “계약서에 조경에 관한 내용이 없으니 하자를 주장할 근거가 없다”는 것입니다. 그러나 대법원은 이미 이 문제에 대해 분명한 기준을 제시한 바 있습니다.

분양계약의 목적물인 아파트에 관한 외형·재질 등이 제대로 특정되지 아니한 상태에서 체결된 분양계약은 그 자체로서 완결된 것이라고 보기 어렵고, 분양광고의 내용이나 조건 또는 설명 중 구체적 거래조건, 즉 아파트의 외형·재질 등에 관한 것으로서 사회통념에 비추어 수분양자가 분양자에게 계약 내용으로서 이행을 청구할 수 있다고 보이는 사항에 관한 한, 분양계약 시에 달리 이의를 유보하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 수분양자들은 이를 분양계약의 내용으로 하기로 하는 묵시적 합의가 있었다고 봄이 상당하다(대법원 2007. 6. 1. 선고 2005다5812, 5829, 5836 판결).

이 판결에서 대법원은 바닥재, 테마공원, 콘도회원권 광고 등이 분양계약 내용에 해당한다고 판단했습니다. 테마공원은 조경시설의 한 형태이므로, 같은 법리는 산책로·조형물·식재 구성 등 조경 관련 표시에도 동일하게 적용될 수 있습니다. 즉 “계약서에 없다”는 이유만으로 조경 관련 분쟁에서 책임을 벗어날 수는 없다는 것입니다.

대법원은 바닥재·테마공원처럼 구체적으로 표시된 광고 내용을 이미 분양계약 내용으로 인정했고, 조경도 같은 기준이 적용됩니다.

3. 다만 모호한 조감도·이미지컷까지 전부 계약 내용이 되는 건 아닙니다

구체적 사실이 아닌 추상적 미사여구·예시 이미지는 청약의 유인에 그칠 뿐입니다.

반대로 모든 조경 관련 표현이 계약 내용이 되는 것은 아닙니다. 판례는 “호텔수준급 로비”, “격조와 품위를 갖춘 조경” 같은 표현은 추상적인 미사여구에 지나지 않아 수분양자가 이행을 청구할 수 있는 사항이 아니라고 보고 있습니다.

아파트 분양광고의 내용 중 구체적인 거래조건, 즉 아파트의 외형·재질·구조 등에 관한 것으로서 사회통념에 비추어 수분양자가 분양자에게 계약의 내용으로서 이행을 청구할 수 있다고 보이는 사항은 분양계약의 내용으로 되지만, 그러한 사항이 아닌 분양광고의 내용은 일반적으로 청약의 유인으로서의 성질을 가질 뿐이어서 그 불이행을 이유로 계약불이행 책임을 물을 수 없다(대법원 2001. 5. 29. 선고 99다55601, 55618 판결).

따라서 “카탈로그와 조경이 다르다”고 다투려면, 먼저 어떤 요소가 구체적 사실로 표시됐는지를 추려야 합니다. “자연친화적”, “웅장한 조경” 같은 수식어의 차이는 다투기 어렵지만, 수종명·식재 수량·조경 면적 비율·시설물의 명칭과 위치처럼 구체적으로 특정된 부분이 실제와 다르다면 하자로 다툴 여지가 커집니다.

구체적 사실로 특정된 조경 표시가 실제와 다를 때 다툴 수 있고, 막연한 수식어·이미지컷의 차이만으로는 어렵습니다.

4. 조경 하자가 인정되면 하자담보책임에 따라 손해배상을 청구할 수 있습니다

조경공사도 시설공사별 담보책임기간 안에서 하자보수·손해배상을 청구할 수 있습니다.

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제9조의2와 공동주택관리법 제36조는 분양자와 시공자가 공동주택의 하자에 대해 담보책임을 진다고 정하고 있습니다. 조경이 앞서 살펴본 대로 계약 내용에 편입된 구체적 거래조건과 다르게 시공됐다면, 이는 단순한 불편이 아니라 담보책임의 대상이 되는 하자입니다.

공동주택관리법 시행령 별표4는 시설공사 종류별로 담보책임기간을 달리 정하고 있는데, 조경공사는 3년입니다. 이 기간 안에 하자보수를 청구하거나 손해배상 등 권리 행사를 해야 하며, 기간을 넘기면 제척기간 도과로 권리 자체가 소멸할 수 있다는 점을 판례도 확인하고 있습니다.

손해배상의 범위는 대개 하자를 보수하는 데 드는 비용, 즉 하자보수비 상당액으로 산정됩니다. 여기에 더해 계약 내용대로 이행되지 않았다는 점에서 민법 제390조의 채무불이행 책임도 함께 검토될 수 있습니다. 조경 하자는 눈에 잘 띄어 초기에 발견되는 경우가 많지만, 시행사와의 협의가 길어지다 담보책임기간을 넘기는 사례도 적지 않아 시기를 놓치지 않는 것이 중요합니다.

5. 조경 하자를 다투려면 이런 절차로 진행됩니다

초기에 자료를 확보해 두는 것이 하자 인정 여부를 좌우합니다.

조경 하자를 다투는 절차는 통상 ①시행사·시공사에 하자보수를 요청하는 내용증명 발송 → ②응답이 없거나 보수를 거부하면 국토교통부 하자심사·분쟁조정위원회에 하자심사 또는 분쟁조정 신청 → ③조정이 성립되지 않으면 관할법원(수원 소재 단지라면 수원지방법원)에 손해배상청구 소송 제기 → ④감정을 통한 하자보수비 상당액 산정의 순서로 진행됩니다. 분쟁조정위원회는 공용부분 기준 90일 이내 처리를 목표로 하고 있어, 곧바로 소송으로 가는 것보다 시간·비용 부담을 줄일 수 있습니다.

조경이 카탈로그와 다르다고 느껴졌다면, 감정적으로 항의하기보다 아래 순서로 자료부터 정리하는 것이 좋습니다.

1. 분양 당시 배포받은 카탈로그, 분양안내문, 모델하우스 사진·영상, 조감도 등 조경 관련 표시 자료를 전부 확보합니다.

2. 준공 후 실제 조경 현황을 사진·영상으로 기록하고, 수종·식재 규격·조경시설 배치를 카탈로그 항목과 하나씩 대조합니다.

3. 관리사무소·입주자대표회의를 통해 다른 입주민들도 같은 차이를 확인했는지, 공용부분 하자로 분류되는지 확인합니다.

이러한 자료를 바탕으로 분양·하자 분쟁에 전문성 있는 변호사의 도움을 받는다면, 하자심사·분쟁조정과 손해배상청구 소송 중 어느 절차가 더 실익이 있는지 함께 판단할 수 있습니다.

마치며

조경 차이는 “그 정도는 어쩔 수 없지 않겠냐”는 체념 때문에, 그리고 시행사 측의 “계약서에 없다”는 답변에 위축돼 초기 대응이 늦어지는 경우가 많습니다.

조경 차이를 문제 삼는 수분양자 입장에서는, 어떤 요소가 구체적으로 표시된 거래조건이었는지를 먼저 정리하는 것이 중요합니다. 카탈로그 자료, 모델하우스 사진, 조경 시설 배치도가 남아 있을수록 하자 인정 가능성이 높아집니다.

반대로 시행사·시공사 입장에서도, 실시설계 과정에서 불가피하게 생긴 합리적 범위의 변경까지 전부 하자로 인정되는 것은 아닙니다. 표시 내용이 구체적 거래조건에 해당하는지, 변경이 사회통념상 용인되는 범위인지에 따라 결과는 달라집니다.

저는 분양·하자 분쟁에서 수분양자 측과 시행사·시공사 측 양쪽 사건을 모두 다뤄온 변호사로서, 어떤 자료가 남아 있는지에 따라 결론이 완전히 달라지는 것을 여러 번 보아 왔습니다.

조경이 카탈로그와 다르다고 느껴진다면, 그 차이가 법적으로 다툴 수 있는 것인지부터 확인하는 것이 먼저입니다. 결론이 달라질 수 있는 지점에서, 고준용 변호사를 찾아주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 분양계약서에 조경에 관한 내용이 전혀 없는데도 하자로 다툴 수 있나요?

A. 가능합니다. 대법원은 계약서에 명시되지 않았더라도 카탈로그·모델하우스 등에서 구체적으로 표시된 거래조건이라면 묵시적 합의로 분양계약 내용이 된다고 봅니다. 다만 표시가 얼마나 구체적이었는지가 관건입니다.

Q. 조감도의 조경이 실제와 조금 다른데, 이 정도도 하자인가요?

A. 단순한 이미지컷이나 “자연친화적”, “웅장한” 같은 추상적 표현의 차이는 청약의 유인에 불과해 하자로 인정되기 어렵습니다. 수종명·식재 규격·조경시설 배치처럼 구체적 사실이 다른 경우에 하자로 다툴 여지가 커집니다.

Q. 입주한 지 2년이 넘었는데 지금도 조경 하자를 주장할 수 있나요?

A. 조경공사의 담보책임기간은 3년입니다. 이 기간 안에 하자보수를 청구하거나 분쟁조정·소송 등 권리 행사를 해야 하며, 기간을 넘기면 제척기간 도과로 권리가 소멸할 수 있어 서두르는 것이 좋습니다.

Q. 저 혼자 조경이 다르다고 느꼈는데, 개인이 신청할 수 있나요?

A. 가능합니다. 다만 조경은 대개 공용부분에 해당해 입주자대표회의 명의로 신청하는 경우가 많고, 개인이 신청할 때는 다른 입주민들의 확인 자료를 함께 준비하면 하자 인정에 도움이 됩니다.

Q. 하자심사·분쟁조정위원회와 소송 중 무엇을 먼저 해야 하나요?

A. 분쟁조정위원회는 비용 부담이 적고 공용부분 기준 90일 이내 처리를 목표로 하므로 먼저 시도해볼 만합니다. 조정이 성립되지 않으면 그 결과와 자료를 바탕으로 소송으로 넘어가는 것이 일반적입니다.

Q. 시행사가 “카탈로그는 참고용”이라고 명시했다면 그래도 책임을 물을 수 있나요?

A. 단서 문구가 있었다는 사정만으로 책임이 당연히 면제되는 것은 아닙니다. 표시 내용이 구체적이고 수분양자가 이를 신뢰해 계약을 체결한 정황이 인정되면, 단서에도 불구하고 계약 내용으로 편입됐다고 판단될 수 있습니다.