입주민들이 모여 하자 소송하면 개별 소송보다 유리한가요 

안녕하세요 [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

최근 신축 아파트에 입주한 뒤 크고 작은 하자가 잇따라 발견되면서, 개별 세대가 각자 대응할지 아니면 입주민들이 다 같이 모여 소송을 낼지를 두고 고민하는 상담이 늘고 있습니다.

상담을 하다 보면 “어차피 하자 몇 개는 시공사가 알아서 고쳐주겠지”, “나 혼자 나서봐야 소송비용 대비 받을 돈도 크지 않을 텐데”라는 생각으로 시간을 흘려보내는 분들을 자주 만납니다. 그렇게 미루는 사이 담보책임 기간이 지나버리거나, 막상 입주자대표회의 중심으로 소송을 준비하려 해도 동의서를 다시 걷어야 해서 시기를 놓치는 경우가 적지 않습니다.

최근 대법원은 공동주택 하자담보책임에서 구분소유자 개인에게 귀속되는 권리와, 입주자대표회의가 이를 대신 행사하기 위해 반드시 갖춰야 하는 절차를 엄격히 구분해 판단하고 있습니다. 여럿이 모여 소송하는 것 자체는 실무상 분명히 유리한 선택이지만, 절차를 제대로 갖추지 못하면 그 유리함이 통째로 무너질 수 있습니다.

아래에서는 입주민들이 함께 하자소송을 진행할 때 개별 소송과 비교해 실제로 무엇이 유리한지, 그리고 그 유리함을 지키기 위해 반드시 챙겨야 할 절차가 무엇인지 살펴보겠습니다.

1. 하자담보책임은 원래 입주자대표회의가 아니라 구분소유자 개인의 권리입니다

공동주택 하자담보추급권은 원칙적으로 각 세대 구분소유자에게 귀속됩니다.

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제9조는 분양자와 시공자에게 민법 제667조부터 제671조까지의 규정을 준용해 하자담보책임을 지웁니다. 이 책임에 따라 구분소유자는 하자보수를 청구하거나, 하자보수에 갈음하거나 하자보수와 함께 손해배상을 청구할 수 있는 하자담보추급권을 갖습니다.

이 권리는 아파트 전체의 권리가 아니라 각 세대, 즉 개별 구분소유자에게 귀속되는 권리입니다. 전유부분의 하자는 물론이고 공용부분에 관한 손해배상채권도 성질상 가분채권이어서, 원칙적으로 전유부분 면적 비율에 따라 각 구분소유자에게 나뉘어 귀속됩니다.

그래서 이론적으로는 구분소유자 한 명이 자기 세대 하자만 놓고 단독으로 소송을 낼 수도 있습니다. 문제는 실제로 그렇게 진행했을 때, 감정비용과 변호사비용 대비 회수 가능한 손해배상액이 크지 않은 경우가 많다는 점입니다.

하자담보추급권은 아파트 전체가 아니라 각 세대 구분소유자 개인에게 귀속되는 권리입니다.

2. 입주민들이 모여 소송하면 감정 비용과 협상력에서 실제로 유리합니다

하자소송의 승패를 가르는 감정은 세대별이 아니라 단지 전체로 한 번에 진행하는 쪽이 유리합니다.

하자소송에서 손해배상액을 좌우하는 것은 법원이 선임한 감정인이 단지 전체를 조사해 산정하는 하자보수비 감정 결과입니다. 구분소유자 한두 명이 개별로 소송을 내면 각자 별도로 감정을 신청해야 하고, 적지 않은 감정료를 개별 세대가 그대로 떠안아야 하는 부담이 커집니다.

반면 입주민들이 모여 입주자대표회의 명의 또는 다수 구분소유자 공동원고로 소송을 내면, 단지 전체의 공용부분과 전유부분 하자를 한 번의 감정으로 묶어 진행할 수 있어 세대당 감정비용 부담이 크게 줄어듭니다. 소송비용도 승소 시 패소자인 시공사·시행사가 부담하는 것이 원칙이어서, 소액 세대일수록 공동소송의 실익이 커집니다.

협상력 측면에서도 차이가 큽니다. 시공사 입장에서는 세대 하나하나를 상대하는 것보다, 단지 전체를 대표하는 입주자대표회의를 상대하는 쪽이 분쟁을 한 번에 정리할 유인이 큽니다. 실무에서는 이 점 때문에 조정 단계에서도 개별 협상보다 훨씬 유리한 조건이 제시되는 경우가 많습니다.

3. 다만 입주자대표회의가 원고가 되려면 채권양도 절차를 반드시 갖춰야 합니다

모여서 소송을 낸다고 해서, 입주자대표회의가 자동으로 손해배상을 청구할 권리를 갖는 것은 아닙니다.

앞서 본 대로 하자담보추급권은 입주자대표회의가 아니라 구분소유자 개인에게 귀속됩니다. 그래서 입주자대표회의가 원고가 되어 손해배상을 청구하려면, 각 구분소유자로부터 민법이 정한 채권양도 절차에 따라 그 권리를 적법하게 양도받아야 합니다. 단순히 총회에서 “공동으로 소송을 진행하기로 한다”는 결의만으로는 부족하고, 개별 구분소유자별 채권양도 및 채무자(사업주체)에 대한 통지 또는 승낙이라는 대항요건까지 갖춰야 합니다.

이 부분을 소홀히 다뤄 손해배상 자체가 무산된 실제 사례도 있습니다. 대법원 2011. 4. 14. 선고 2009다82060 판결에서는, 입주자대표회의가 처음에는 자신이 직접 손해배상청구권을 가진다는 전제로 소를 제기했다가 뒤늦게 구분소유자들로부터 채권을 양도받아 양수금을 청구했는데, 법원은 애초의 소 제기를 구분소유자들의 권리를 대리·대위 행사한 것으로 볼 수 없고, 채권양도를 이유로 한 청구는 이미 10년의 제척기간이 지난 뒤에 제출돼 권리가 소멸했다고 판단했습니다.

즉 입주민들이 실제로 모였는지가 아니라, 그 결집이 법적으로 유효한 채권양도로 이어졌는지가 승패를 가릅니다. 공동소송을 준비한다면 초기 단계에서부터 구분소유자별 채권양도서와 통지 절차를 변호사와 함께 정리해 두어야 합니다.

모여서 소송한다는 사실만으로는 부족하고, 구분소유자 각자의 채권양도 절차를 적법하게 갖춰야 입주자대표회의의 청구가 인정됩니다.

4. 담보책임 존속기간을 놓치면 아무리 모여도 손해배상을 받을 수 없습니다

하자 유형별로 존속기간이 다르고, 이 기간은 당사자의 사정과 무관하게 진행되는 제척기간입니다.

공동주택관리법 시행령 별표4는 시설공사별로 담보책임 존속기간을 나누고 있습니다. 내력구조부와 지반공사의 하자는 사용검사일로부터 10년, 방수공사는 5년, 급수·위생·냉난방·공기조화 설비공사는 3년, 미장·도장·도배·타일·주방기구 등 마감공사는 2년으로 존속기간이 짧습니다. 하자 유형에 따라 언제까지 청구할 수 있는지가 크게 달라지는 셈입니다.

민법 제667조 내지 제671조의 하자담보책임기간은 재판상 또는 재판 외의 권리행사기간인 제척기간이므로 그 기간의 도과로 하자담보추급권은 당연히 소멸한다(대법원 2012. 4. 13. 선고 2011다46036 판결).

제척기간은 소멸시효와 달리 당사자의 청구나 승인으로 중단되지 않습니다. 시공사와 협의가 길어지거나, 입주민 동의서를 걷는 데 시간이 걸리는 사이에도 기간은 그대로 흘러가고, 기간이 지나면 하자가 실제로 존재해도 손해배상을 청구할 방법이 없어집니다. 특히 마감공사 하자처럼 존속기간이 2년으로 짧은 항목은 입주 후 얼마 지나지 않아 기간이 끝나버리는 경우가 많아 주의가 필요합니다.

5. 공동 하자소송은 이런 순서로 진행됩니다

소송에 앞서 하자보수청구와 조정 절차를 거치는 편이 시간과 비용을 아낄 수 있습니다.

실무에서는 통상 ①사업주체(시공사·시행사)에 하자보수를 청구하고 이행하지 않으면 하자보수보증서 발급기관에 하자보수보증금 지급을 청구 → ②국토교통부 하자심사·분쟁조정위원회에 조정 신청(공용부분은 통상 90일 이내 처리) → ③조정이 불성립하면 관할법원(단지 소재지가 수원이라면 수원지방법원)에 손해배상청구 소송 제기 → ④소송 중 법원 감정을 거쳐 판결에 이르는 순서로 진행됩니다.

공동으로 소송을 준비하기로 했다면, 감정적으로 서두르기보다 아래 순서로 자료부터 확인하는 것이 좋습니다.

1. 분양계약서와 하자보수보증서에서 사업주체·시공사·보증회사가 누구인지부터 확인합니다.

2. 사용검사(준공)일자를 확인합니다. 하자 유형별 존속기간의 기산일이 되기 때문입니다.

3. 공동소송에 참여할 구분소유자들의 채권양도 동의서 확보 현황과 세대별 전유부분 면적을 정리합니다.

이 자료를 바탕으로 공동주택 하자소송 경험이 있는 변호사와 함께 채권양도 절차와 존속기간을 먼저 점검한 뒤 소송을 준비하면, 모인 입주민 수만큼의 유리함을 실제 손해배상액으로 연결할 수 있습니다.

마치며

아파트 하자 문제는 “다들 겪는 일인데 굳이 나서야 하나”라는 생각 때문에 초기 대응이 늦어지는 경우가 많습니다.

공동소송을 주도하려는 입주민 입장에서는 총회 결의만 믿기보다, 세대별 채권양도서와 존속기간부터 점검하는 것이 먼저입니다. 준공일자, 하자 유형, 세대별 동의 현황이 정리될수록 시공사와의 협상과 소송 모두에서 유리해집니다.

반대로 공동소송 참여를 망설이는 입주민 입장에서도 “나중에 개별로 하면 되겠지”라는 생각만으로는 존속기간을 피해 갈 수 없습니다. 채권양도 시점, 참여 여부에 따라 받을 수 있는 손해배상액이 크게 달라집니다.

저는 공동주택 하자소송에서 입주자대표회의를 대리해 공동소송을 이끄는 쪽과, 개별 구분소유자를 대리하는 쪽 양쪽 사건을 모두 다뤄온 변호사로서, 절차를 얼마나 꼼꼼히 갖췄는지에 따라 결론이 완전히 달라지는 것을 여러 번 보아 왔습니다.

지금 상황이 애매하다면, 그게 바로 상담이 필요한 시점입니다. 존속기간이 지나기 전 마지막 지점에서, 고준용 변호사를 찾아주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 입주자대표회의가 이미 하자보수를 청구했다면, 손해배상청구권의 제척기간도 지켜지는 건가요?

A. 원칙적으로 별개입니다. 대법원은 입주자대표회의의 하자보수청구권과 구분소유자의 하자담보추급권을 서로 다른 권리로 보아, 특별한 사정이 없으면 대표회의의 청구만으로는 구분소유자의 손해배상청구권 기간이 지켜졌다고 보지 않습니다. 채권양도 절차를 별도로 갖춰야 합니다.

Q. 채권양도 동의서에 일부 세대가 서명하지 않으면 공동소송이 불가능한가요?

A. 그렇지 않습니다. 동의서를 제출한 세대만 원고 또는 채권양도인으로 포함해 진행할 수 있습니다. 다만 참여 세대가 많을수록 감정비용 분담과 협상력 측면에서 유리하므로, 초기에 가능한 한 폭넓게 동의를 받는 것이 좋습니다.

Q. 하자보수보증금을 이미 받았는데도 손해배상청구가 가능한가요?

A. 가능한 경우가 많습니다. 하자보수보증금은 보증한도 내 정액 보전의 성격이 강해, 실제 하자보수비가 이를 초과하면 그 차액을 시공사·시행사를 상대로 손해배상으로 청구할 수 있습니다. 다만 존속기간 내에 청구해야 합니다.

Q. 아파트를 매도하면 하자담보추급권도 함께 넘어가나요?

A. 특별한 약정이 없다면 매매 시점의 구분소유자, 즉 매수인에게 귀속되는 것이 원칙입니다. 공동소송 진행 중 세대가 매매되는 경우 채권양도 관계와 소송당사자 지위 승계를 별도로 정리해야 분쟁을 피할 수 있습니다.

Q. 하자심사·분쟁조정위원회 조정 없이 바로 소송을 제기해도 되나요?

A. 가능합니다. 조정은 강제 전치 절차가 아니므로 바로 소송을 제기할 수도 있습니다. 다만 비용과 시간을 줄이려는 목적이라면, 조정을 먼저 시도한 뒤 결과에 따라 소송 여부를 정하는 편이 효율적인 경우가 많습니다.

Q. 존속기간 10년은 언제부터 계산하나요?

A. 내력구조부·지반공사 하자는 원칙적으로 사용검사일(공동주택의 경우 입주자에게 인도한 날)부터 10년으로 계산합니다. 시설공사별로는 앞서 본 대로 2년에서 5년까지 짧게 정해진 경우가 많으므로, 유형별 기산일을 개별적으로 확인해야 합니다.