병원 인테리어공사비 등 19억 손해배상 청구, 대법원까지 방어 

사건 개요

의뢰인들은 병원을 개원하려고 건물 2, 3층을 보증금 4억 원, 월 차임 2,700만 원, 10년 기간으로 임차하기로 한 공동임차인입니다. 계약금과 중도금으로 8,000만 원을 지급했고, 특약에 따라 임대인 측이 병원 인테리어공사를 해 주기로 했습니다.

공사가 지연되고 요구사항이 반영되지 않자 의뢰인 측은 공사 중단을 요청하고 다른 곳에서 개원했습니다. 그러자 임대인 측은 계약 해제를 주장하며 인테리어공사비 약 14억 원, 철거·원상회복비 약 1억 5,000만 원, 1년 치 차임 상당액 약 3억 5,600만 원 등 합계 19억 946만 원의 손해배상을 청구하고, 의뢰인 재산에 가압류까지 했습니다.

쟁점

1. 누가 계약 당사자인가: 금융기관 제출용으로 급히 다시 쓴 두 번째 계약서의 효력

2. 임대차계약서의 '계약금을 손해배상의 기준으로 본다'는 조항이 손해배상액의 예정으로서 19억 원 청구를 제한하는가

3. 인테리어 특약 부분에도 그 조항이 적용되는가, 계약 해제 후에도 효력이 유지되는가

4. 항소심에서 추가된 인테리어공사비 상당 원상회복 청구의 당부

대응

• 두 번째 계약서는 임대인 측 대표가 "은행에서 필요하다"며 계약서 재작성을 거듭 요구해 급히 작성된 것이라는 대화 내용을 제출해, 원래 계약서가 효력을 가진다는 점을 입증했습니다.

• 원래 계약서 제7조의 '계약금을 손해배상의 기준으로 본다'는 문구를 손해배상액의 예정으로 구성해, 손해가 얼마이든 배상액은 계약금 4,000만 원으로 제한된다고 주장했습니다.

• 의뢰인들이 이미 낸 보증금 8,000만 원 반환채권으로 상계하고, 남은 돈의 반환을 반소로 청구했습니다.

결과

• 제1심(청주지방법원 2019가합109**, 2019가합131**, 2022. 9. 16.): 계약 해제의 책임은 의뢰인 측에 있다고 보았지만, 손해배상은 예정액인 계약금 4,000만 원으로 제한된다고 판단했습니다. 이마저 보증금 반환채권과 상계되어 19억 원대 본소 청구는 전부 기각되었습니다. 반대로 임대인은 의뢰인에게 남은 보증금 4,000만 원과 지연손해금을 돌려주라는 판결이 선고되었습니다. 본소와 반소를 통틀어 소송비용의 95%는 임대인 측이 부담하게 되었습니다.

• 항소심(대전고등법원(청주) 2022나515**, 2022나515**, 2023. 10. 5.): 인테리어 특약에도 손해배상액 예정 조항이 적용되고, 계약을 해제해도 그 효력은 유지된다고 보았습니다. 항소심에서 추가된 14억 원 원상회복 청구도 배척하고 임대인 측 항소를 기각했습니다.

• 상고심(대법원 2023다2939**, 2023다2939**, 2024. 2. 8.): 임대인 측 상고를 기각해 판결이 확정되었습니다.

시사점

• 계약서의 '계약금을 손해배상의 기준으로 본다'는 문구 하나가 수십억 원대 청구를 계약금 범위로 묶는 결정적 방어 수단이 될 수 있습니다.

• 금융기관 제출용 등으로 계약서를 여러 번 쓴 경우, 작성 경위를 보여주는 대화 기록이 어느 계약서가 진짜인지를 가르는 핵심 증거가 됩니다.

• 공사나 인테리어가 결합된 임대차에서 분쟁이 생기면, 청구 금액보다 계약서의 손해배상 조항부터 확인해야 합니다.

※ 개별 사건의 결과는 사실관계와 증거에 따라 달라질 수 있습니다.