다운계약서 요구에 응했는데 걸리면 처벌과 과태료는 누가 받나요
수원 광교와 서울 양재역, 두 곳에서 상담이 가능합니다.
현재 상황에 대해 상담이 필요하신 경우 편하게 연락 주시면, 사건 경위를 확인한 뒤 대응 방향을 함께 검토해드리겠습니다.
사건 개요
매매계약을 앞두고 매도인 측에서 "양도소득세가 너무 많이 나오니 신고가격을 조금 낮춰서 써 달라"는 제안을 받는 경우가 있습니다. 매수인 입장에서도 신고가격이 낮아지면 취득세가 줄어드니 당장은 손해 볼 게 없어 보이고, 중개사무소에서도 "다들 이렇게 한다"며 이중계약서 작성을 대수롭지 않게 권하는 경우가 적지 않습니다. 그렇게 실제 거래가격보다 낮은 금액으로 신고서를 작성해 국토교통부 실거래가 시스템에 신고를 마친 뒤에야, "이게 나중에 걸리면 누가 책임을 지는 건가" 하는 불안이 뒤늦게 찾아옵니다.
특히 상담을 청하는 분들이 공통으로 하는 말은 "먼저 요구한 건 상대방인데, 그냥 응했을 뿐인 나도 똑같이 처벌받는 건가"입니다. 요구를 먼저 꺼낸 사람과 그 요구에 따라 서류에 서명한 사람 사이에 법적 책임의 무게가 다를 것이라는 기대가 있는 것인데, 실제 법 구조는 이 기대와 정확히 일치하지 않습니다.
결론부터 말씀드리면, 실거래가 신고 의무는 매도인과 매수인이 함께 지는 공동의무이기 때문에 "요구에 응했을 뿐"이라는 사정만으로 과태료 대상에서 벗어나지는 않습니다. 다만 요구·권유 행위 자체에 대해서는 별도의 책임이 추가로 발생하고, 형사처벌로 이어지는 경우와 과태료로 끝나는 경우가 조문상 명확히 구분돼 있으므로, 이 구조를 정확히 짚어야 실제로 자신이 어떤 범위의 책임을 지게 되는지 가늠할 수 있습니다.
핵심 쟁점
다운계약서 사건에서 실제로 책임의 크기를 가르는 지점은 다섯 가지입니다. 첫째, 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조 제1항은 실거래가 신고를 매도인·매수인이 공동으로 하도록 정하고 있어, 신고서에 직접 서명하지 않았더라도 거래당사자라는 지위 자체에서 책임이 발생한다는 점입니다. 둘째, 다운계약서는 실제 계약이 존재하는 상태에서 신고가격만 낮춘 것이므로, 계약 자체가 없었던 것처럼 꾸미는 허위계약과는 처벌조항이 다르게 적용된다는 점입니다. 셋째, 같은 법 제4조는 신고에 관한 금지행위를 여러 유형으로 나눠 놓았는데, 그중 중개사에게 거짓 신고를 요구하는 행위와 그 요구에 조장·방조하는 행위는 실제 거짓 신고를 한 행위와 별개의 조항으로 처벌된다는 점입니다. 넷째, 개업공인중개사가 다운계약서 작성에 관여했다면 공인중개사법상 별도의 행정제재(등록취소·업무정지)가 추가된다는 점입니다. 다섯째, 다운계약서로 인해 양도소득세 등이 실제보다 적게 신고됐다면 국세 쪽에서 가산세와 별개로 조세범 처벌법상 형사책임까지 문제 될 수 있다는 점입니다.
이 다섯 지점을 순서대로 짚지 않으면 "요구한 사람만 처벌받는다"거나 반대로 "다운계약서는 무조건 형사처벌"이라는 두 가지 오해 중 하나에 빠지기 쉽습니다. 실제로는 신고의무자로서 지는 과태료 책임과, 요구·조장 행위에 대한 추가 책임, 그리고 조세 쪽 책임이 서로 다른 근거와 크기로 각자에게 배분됩니다.
김강희 변호사의 해결방법 [1]: 공동신고의무자 구조부터 파악해 내가 노출되는 범위를 확정하기
다운계약서 문제를 상담할 때 가장 먼저 짚는 것은 "내가 신고서에 직접 서명했는가"가 아니라 "내가 법상 신고의무자에 해당하는가"입니다. 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조 제1항은 매매계약을 체결한 거래당사자가 실제 거래가격 등을 계약 체결일로부터 30일 이내에 공동으로 신고하도록 정하고 있고, 이를 위반해 신고 내용을 거짓으로 한 자에게는 같은 법 제28조 제3항에 따라 해당 부동산 취득가액의 100분의 10 이하에 상당하는 금액의 과태료가 부과됩니다. 이 조항의 핵심은 "그 신고를 거짓으로 한 자"라는 문언이 매도인과 매수인 양쪽을 모두 포섭한다는 점이고, 요구를 먼저 꺼낸 쪽인지 응한 쪽인지는 이 조항 자체의 적용 여부를 가르는 기준이 아닙니다. 김강희 변호사는 의뢰인의 사건에서 다음 순서로 실제 노출 범위를 확정합니다.
1) 실제 거래가격과 신고가격의 차이, 그리고 관련 증빙을 먼저 확보합니다.
실제 계약서(진성 계약서), 신고에 사용된 계약서, 계좌이체 내역이나 영수증 등 대금 지급 증빙을 모두 모아 실제 취득가액과 신고가액의 차액을 계산합니다. 과태료 상한이 취득가액의 10%로 정해져 있고 구체적 부과액은 신고가격과 실제가격의 차이 비율에 연동해 산정되므로, 이 차액을 먼저 정확히 확정하는 것이 향후 부과될 과태료 규모를 가늠하고 대응 전략을 세우는 출발점이 됩니다.
2) 요구·조장 행위와 단순 동의 행위를 조문 단위로 구분합니다.
같은 법 제4조 제1호는 개업공인중개사에게 신고를 하지 않게 하거나 거짓으로 신고하도록 요구하는 행위를, 제3호는 거짓 신고를 조장하거나 방조하는 행위를 각각 별도의 금지행위로 규정하고, 이를 위반한 자에게는 제28조 제2항 제2호·제3호에 따라 각 500만원 이하의 과태료가 부과됩니다. 이는 제28조 제3항의 취득가액 10% 과태료와는 별개의 조항이므로, 상대방이 중개사에게 먼저 다운계약서를 요구했거나 신고 과정을 조장한 정황이 있다면 그 부분은 상대방에게만 귀속되는 추가 책임입니다. 문자메시지나 통화 녹음, 중개사와의 상담 기록 등 누가 먼저 제안했는지를 보여주는 자료를 정리해 두면, 이후 과태료 부과 단계나 이의제기 절차에서 각자의 관여 정도를 소명하는 데 활용할 수 있습니다.
3) 계약 자체가 실재했다는 사실을 근거로 형사처벌 조항의 적용 여부를 가립니다.
같은 법 제26조 제1항은 부당한 이익을 취득할 목적으로 계약을 체결하지 않았음에도 거짓으로 신고한 경우에 한해 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금으로 처벌합니다. 다운계약서는 실제 매매계약이 존재하고 그 신고가격만 낮춘 것이므로 이 형사처벌 조항의 문언적 요건과는 다릅니다. 이 구별을 근거로, 신고가격을 낮춘 사실 자체는 원칙적으로 과태료 영역의 문제이지 곧바로 징역형이 문제 되는 사안이 아니라는 점을 먼저 확인해 불필요한 불안을 줄이는 것이 실무상 중요합니다.
김강희 변호사의 해결방법 [2]: 조세 쪽 리스크까지 함께 점검해 선제적으로 대응하기
다운계약서 문제는 부동산 거래신고법상 과태료로 끝나지 않는 경우가 많습니다. 신고가격을 낮춘 목적이 결국 양도소득세나 취득세를 줄이는 데 있었다면, 국세청 쪽에서 별도로 가산세와 형사책임이 문제 될 수 있어 이 부분까지 함께 짚어야 실제 리스크의 전체 그림을 파악할 수 있습니다.
1) 부정과소신고가산세 대상인지를 먼저 확인합니다.
국세기본법 제47조의3 제1항 제1호는 이중장부 작성이나 거짓 증빙·거짓 문서의 작성 등 부정행위로 세액을 과소신고한 경우, 그 부정행위로 인한 과소신고납부세액의 100분의 40에 상당하는 금액을 가산세로 부과하도록 정하고 있습니다. 다운계약서는 실제와 다른 거래가격을 기재한 거짓 문서에 해당할 수 있어, 단순 과소신고(10%)가 아니라 이 부정행위 가산세(40%)가 적용될 가능성을 열어 두고 세액 규모를 다시 계산해 봐야 합니다.
2) 적발 전 자진 수정신고로 형사 리스크를 낮추는 방안을 검토합니다.
조세범 처벌법 제3조 제1항은 사기나 그 밖의 부정한 행위로 조세를 포탈한 경우 2년 이하의 징역 또는 포탈세액의 2배 이하 벌금에 처하고, 포탈세액이 3억원 이상이면서 신고·납부해야 할 세액의 30% 이상이거나 5억원 이상인 경우에는 3년 이하의 징역 또는 포탈세액의 3배 이하 벌금으로 가중됩니다. 다만 같은 조 제3항은 법정신고기한이 지난 후 2년 이내에 국세기본법 제45조에 따른 수정신고를 하면 형을 감경할 수 있도록 정하고 있으므로, 이미 다운계약서로 신고를 마쳤더라도 적발되기 전에 먼저 수정신고와 추가 납부를 진행하는 것이 형사 리스크를 실질적으로 낮추는 방법이 됩니다.
3) 중개사가 관여했다면 그 책임 소재를 별도로 정리합니다.
공인중개사법 제26조 제3항은 개업공인중개사가 거래금액을 거짓으로 기재하거나 서로 다른 둘 이상의 거래계약서를 작성하는 것을 금지하고 있고, 이를 위반하면 같은 법 제38조 제2항 제7호에 따라 등록관청이 중개사무소 등록을 취소할 수 있습니다. 중개사가 먼저 다운계약서 작성을 권유하거나 이중계약서를 직접 작성해 준 정황이 있다면, 이는 거래당사자들의 부동산 거래신고법상 책임과는 별개로 중개사 본인에게 귀속되는 행정제재이므로, 당사자 간 책임 배분을 논의할 때 이 부분도 함께 고려 대상에 넣어야 합니다.
결론
다운계약서 요구에 응했다는 사정은, 요구를 먼저 꺼낸 사람에 비해 관여 정도가 낮다는 점을 보여주는 사실관계일 수는 있어도, 실거래가 신고의무 자체에서 벗어나게 해주는 법적 근거는 아닙니다. 매도인과 매수인은 원칙적으로 공동신고의무자이기 때문에 신고가격이 거짓으로 확정되면 양쪽 모두 취득가액의 10% 이하 과태료 대상이 될 수 있고, 여기에 더해 요구·조장 행위를 한 쪽에는 500만원 이하의 별도 과태료가, 다운계약서가 세금을 줄이려는 목적이었다면 가산세와 조세범 처벌법상 형사책임까지 각자의 관여 정도에 따라 겹겹이 문제 될 수 있습니다.
반대로 말하면 계약 자체가 실재하는 다운계약서는 처음부터 형사처벌 조항의 대상이 아니라는 점, 그리고 적발 전에 먼저 수정신고 등으로 대응하면 형사 리스크를 줄일 여지가 있다는 점도 함께 확인해 둘 필요가 있습니다. 지금 비슷한 상황에 놓여 있다면, 실제 거래가격과 신고가격의 차이, 그리고 누가 어떤 방식으로 요구했는지를 먼저 정리해 실제로 자신에게 적용되는 조항이 무엇인지부터 점검을 받아보시기를 권합니다.
자주 묻는 질문 Q&A
Q1. 상대방이 다운계약서를 먼저 요구해서 그냥 응했을 뿐인데, 저도 과태료를 내야 하나요?
그럴 가능성이 높습니다.
부동산 거래신고 등에 관한 법률상 실거래가 신고의무는 매도인과 매수인이 함께 지는 공동의무이고, 신고가격이 거짓으로 확정되면 그 의무를 함께 지는 양쪽 모두가 과태료 부과 대상이 될 수 있습니다.
다만 누가 먼저 요구했는지는 별도의 금지행위 조항으로 다뤄져 요구·조장 쪽에만 추가되는 책임이 있으므로, 요구 경위를 보여주는 자료를 정리해 두면 향후 대응에서 의미 있게 쓰일 수 있습니다.
Q2. 다운계약서가 걸리면 징역까지 가나요, 아니면 과태료로 끝나나요?
실제 매매계약이 존재한 상태에서 신고가격만 낮춘 전형적인 다운계약서라면, 원칙적으로는 취득가액의 10% 이하 과태료 영역의 문제입니다.
부동산 거래신고법상 형사처벌 조항은 계약 자체가 없었음에도 거짓으로 신고한 경우를 겨냥하고 있어 요건이 다르기 때문입니다.
다만 양도소득세 등을 줄이려는 목적이 있었다면 조세범 처벌법상 조세포탈 문제로 별도로 확대될 수 있으므로, 세금 쪽 리스크는 따로 점검해야 합니다.
Q3. 중개사가 먼저 다운계약서 작성을 권유했다면 중개사는 어떤 책임을 지나요?
개업공인중개사가 거래금액을 거짓으로 기재하거나 서로 다른 둘 이상의 거래계약서를 작성하는 것은 공인중개사법상 금지행위이고, 이를 위반하면 등록관청이 중개사무소 등록을 취소할 수 있습니다.
또한 그 중개사가 실거래가 신고 자체를 담당했다면 부동산 거래신고법상 거짓 신고에 따른 별도 책임도 함께 문제 될 수 있습니다.
중개사가 먼저 권유한 정황(상담 기록, 문자메시지 등)은 당사자 간 책임 배분을 다툴 때도 중요한 자료가 됩니다.
Q4. 다운계약서 때문에 이미 낸 양도소득세를 다시 계산해서 더 내야 하나요?
신고가격이 실제 거래가격보다 낮았다면, 그 차이만큼 과세표준이 줄어든 것이므로 원칙적으로는 부족분을 다시 납부해야 할 수 있습니다.
특히 거짓 문서 작성 등 부정행위로 평가되면 일반 과소신고가 아니라 더 무거운 부정과소신고가산세가 적용될 여지가 있어, 세액 차이가 예상보다 커질 수 있습니다.
실제 거래가격을 기준으로 세액을 다시 계산해 두는 것이 이후 대응의 기초가 됩니다.
Q5. 국세청이나 지자체 조사가 시작되기 전에 미리 정정하면 유리한가요?
네, 그럴 가능성이 있습니다.
조세범 처벌법은 법정신고기한이 지난 후 일정 기간 안에 자진 수정신고를 하면 형을 감경할 수 있도록 정하고 있어, 적발되기 전에 먼저 나서는 것이 형사 리스크를 낮추는 방향으로 작동할 수 있습니다.
다만 정정 시점과 방법에 따라 결과가 달라질 수 있으므로, 정정을 진행하기 전에 실제 거래 경위와 관련 자료를 정리해 구체적인 방향을 점검받는 것이 안전합니다.
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