[명도소송] 월세 13개월 밀린 임차인, 무변론 전부 승소 

[사건] 건물인도 등 청구(상가 점포 명도)
[결과] 무변론 전부 승소 — 점포 인도 + 연체차임·부당이득 1,350만 원 + 인도 시까지 월 90만 원, 가집행 (2026. 7. 6. 선고)

월세가 1년 넘게 밀렸는데, 임차인이 가게를 비워주지 않는다면?

상가 임대인에게 가장 곤란한 상황은 월세가 끊겼는데 임차인이 그대로 장사를 이어가는 경우입니다.

보증금이 있다면 밀린 월세를 공제할 수라도 있습니다. 그러나 보증금 없이 월세만 받는 계약이라면, 한 달이 밀릴 때마다 손해가 고스란히 임대인에게 쌓입니다.

기다린다고 해결되지 않습니다. 계약을 끝내고, 점포를 돌려받고, 밀린 돈과 앞으로의 사용료까지 한 번에 묶어야 합니다.

13개월 동안 월세 한 푼 없이 점포를 쓰고 있었습니다

의뢰인은 상가건물 1층의 약 19㎡ 점포를 보증금 없이 월 90만 원에 임대해 온 건물주였습니다. 임대차는 2016년부터 이어져 온 오래된 관계였습니다.

그런데 임차인은 2024년 12월부터 2025년 12월까지 13개월분, 합계 1,170만 원의 월세를 내지 않았습니다. 그러면서도 점포에서 영업을 계속했습니다.

의뢰인은 임차인 때문에 점포 안에 들어가 볼 수조차 없었습니다. 손해는 매달 90만 원씩 불어나고 있었습니다.

고준용 변호사가 사건을 맡았습니다

고준용 변호사는 먼저 계약을 적법하게 끝낼 수 있는지부터 확인했습니다.

• 차임연체와 해지(상가건물 임대차보호법 제10조의8) — 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하면 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다.

• 해지 후의 청구 — 계약이 해지되면 임차인은 점포를 인도해야 하고, 그 뒤에도 점유를 계속하면 차임 상당의 부당이득을 반환해야 합니다.

13개월 연체는 3기 기준을 훨씬 넘는 금액이었습니다. 의뢰인 측은 2025년 12월 29일 내용증명으로 해지를 통고했고, 통고가 12월 31일 임차인에게 도달하면서 계약은 해지되었습니다. 고준용 변호사는 이 도달 사실을 해지의 근거로 소송에 제출했습니다.

해지 통고가 상대방에게 도달했다는 기록이 남아 있어야 이후 소송에서 해지 시점을 다툴 여지가 없어집니다.

고준용 변호사의 전략 ① — 들어갈 수 없는 점포를 정확히 특정했습니다

명도소송은 판결을 받는 것으로 끝나지 않습니다. 판결문에 적힌 대로 집행할 수 있어야 합니다. 그러려면 인도할 부분이 정확히 특정되어 있어야 합니다.

이 사건은 건물 1층 일부만 인도받아야 했고, 임차인 때문에 내부 실측도 할 수 없었습니다.

• [부동산 등기부로 건물 표시 확인]

• [점포 외부 간판·출입구 사진으로 점유 부분 특정]

• [도면으로 인도 대상 19.0㎡ 경계 표시]

고준용 변호사는 등기부 기준으로 건물 표시를 정리하고, 점포 외부 사진과 도면으로 인도 부분을 특정했습니다. 판결 주문에 도면상 경계가 그대로 반영되어, 집행 단계에서 다툼이 생길 여지를 줄였습니다.

고준용 변호사의 전략 ② — 밀린 돈과 앞으로의 돈을 함께 묶었습니다

점포만 돌려받으면 끝이 아닙니다. 임차인이 버티는 동안의 손해까지 판결에 담아야 합니다.

• 연체차임 1,170만 원(90만 원 × 13개월)

• 해지 이후 2개월분 차임 상당 부당이득 180만 원

• 그 이후 점포 인도 완료일까지 월 90만 원의 비율에 의한 부당이득

여기에 지연손해금을 더해, 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조 제1항에 따른 법정이율이 적용되도록 청구했습니다. 버티면 버틸수록 임차인이 갚아야 할 돈이 늘어나는 구조를 만든 것입니다.

결과

무변론 전부 승소. 가집행 선고.

임차인은 답변서를 내지 않았고, 법원은 변론 없이 의뢰인의 청구를 전부 받아들였습니다. 점포 인도, 연체차임과 부당이득 합계 1,350만 원 및 지연손해금, 인도 완료일까지 월 90만 원의 지급을 명하고, 소송비용도 임차인이 부담하도록 했습니다. 가집행 선고가 붙어 판결 확정 전에도 집행에 착수할 수 있게 되었습니다.

상가 월세 체납으로 속을 끓이고 있다면,

지금 상황을 점검해 보시기 바랍니다.

• 밀린 월세가 3개월분 이상입니까?

• 보증금이 없거나, 밀린 월세가 보증금을 넘어섰습니까?

• 해지 통고를 도달이 확인되는 방법으로 보냈습니까?

• 임차인이 점유한 부분을 도면이나 사진으로 특정할 수 있습니까?

명도는 늦어질수록 손해가 커집니다. 해지 통고부터 인도 부분 특정, 장래 사용료 청구까지 처음부터 집행을 염두에 두고 설계해야 합니다.

고준용 변호사는 이 사건을 해봤고, 무변론 전부 승소를 만들었습니다.

상가 명도·차임 연체 문제로 고민 중이라면, 고준용 변호사를 먼저 찾아오시기 바랍니다.