상속 부동산 월세, 분할심판으로 단독소유가 됐어도 혼자 가질 수 없는 이유 

부모님이 남긴 상가나 건물에서 매달 월세가 들어오고 있는데, 형제자매 중 한 명이 상속재산분할심판을 거쳐 그 부동산을 단독으로 받게 되는 경우가 있습니다. 이때 그 상속인은 분할의 효력이 상속개시 시점으로 소급된다는 이유로, 부모님이 돌아가신 뒤부터 지금까지 쌓인 월세도 당연히 자기 것이라고 생각하기 쉽습니다. 그러나 대법원은 부동산 자체의 소유권 귀속과 그 부동산에서 나온 차임의 귀속을 서로 다른 문제로 봅니다. 분할심판으로 집을 받았다고 해서 그 전에 쌓인 차임까지 자동으로 혼자 갖게 되는 것은 아니며, 나머지 상속인들에게 반환해야 할 몫이 남아 있을 수 있습니다. 이 글에서는 상속재산분할의 소급효가 왜 차임에는 그대로 적용되지 않는지, 그 몫은 어떤 기준으로 나뉘는지 살펴보겠습니다.

법무법인 도모 강대현 대표변호사

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상속재산은 왜 분할 전까지 '공유'인가 — 분할심판의 출발점

민법 제1006조는 상속인이 여럿인 때에는 상속재산을 그 공유로 한다고 정합니다. 부모님이 돌아가시는 순간(상속개시) 재산이 곧바로 각 상속인에게 나뉘어 등기되는 것이 아니라, 분할이 끝날 때까지는 일단 공동상속인 전원이 함께 소유하는 상태에 놓인다는 뜻입니다. 그 상태에서 부동산에 세를 놓고 있었다면, 상속개시 이후 발생하는 월세도 원칙적으로는 공유물에서 나온 과실로서 상속인들 전원에게 귀속되어야 할 성질의 돈입니다.

협의가 이루어지지 않으면 각 공동상속인은 가정법원에 상속재산분할심판을 청구할 수 있습니다(제1013조 제2항, 제269조 준용). 심판이 확정되기까지 수개월에서 길게는 수년이 걸리는 경우가 드물지 않고, 그 사이에도 부동산에서는 임대료가 계속 쌓입니다. 문제는 심판이 확정된 뒤, '누가 그 부동산을 갖게 됐다'는 결론만으로 '그동안 쌓인 월세도 그 사람 것'이라고 단정할 수 있느냐입니다.

실무에서 자주 쓰이는 방법이 이른바 대상분할입니다. 특정 부동산을 상속인 1인의 단독소유로 정하고, 그의 구체적 상속분과 그 부동산 가액의 차액을 현금으로 정산하는 방식입니다. 예를 들어 부동산 가액이 6억원이고 어느 상속인의 구체적 상속분이 3억원이라면, 그 상속인이 부동산을 단독으로 받는 대신 나머지 상속인들에게 3억원을 정산금으로 지급하는 식입니다.

상속개시부터 분할확정까지 상속재산은 공동상속인의 공유이며, 그 사이 발생한 월세도 원칙적으로 공유물의 과실이다.

분할의 소급효 — 상속개시 시점으로 되돌아가지만 한계가 있다

민법 제1015조는 상속재산의 분할은 상속개시된 때에 소급하여 그 효력이 있다고 정합니다. 다만 단서에서 제삼자의 권리를 해하지 못한다고 못박고 있습니다. 이 소급효는 '그 재산을 처음부터 그 사람이 혼자 가진 것으로 본다'는 법적 의제입니다. 등기 원인이나 취득세 기산일 같은 문제에서는 이 소급효가 그대로 작동하는 경우가 많다 보니, 실무에서도 '소급되니 그동안의 월세도 당연히 소급해서 내 것'이라고 오해하는 일이 흔합니다.

그러나 대법원은 소급효가 미치는 범위를 부동산 자체의 소유권 귀속에 한정합니다. 그 부동산에서 이미 발생해버린 차임까지 소급시켜 분할받은 상속인 혼자의 것으로 만들지는 않는다고 봅니다. 이유는 분명합니다. 차임은 상속개시 당시에는 아예 존재하지 않았고, 그 이후 새로 생겨난 별개의 재산이기 때문입니다. 애초에 존재하지 않았던 것을 상속개시 시점으로 되돌릴 수는 없다는 논리입니다.

핵심 판례 — 대법원 2015다27132, 27149 판결이 그은 선

대법원 2018. 8. 30. 선고 2015다27132, 27149 판결은 이 문제를 정면으로 다뤘습니다. 상속재산분할심판에서 차임 같은 상속재산 과실을 고려하지 않은 채, 분할 대상 중 특정 부동산을 상속인 1인의 단독소유로 하고 그의 구체적 상속분과 그 부동산 가액의 차액을 현금으로 정산하는 대상분할 방법으로 분할이 이루어진 경우를 다룬 사건입니다. 대법원은 그 부동산을 분할받은 상속인이 민법 제1015조 본문에 따라 상속개시된 때로 소급하여 이를 단독소유한 것으로 보게 되더라도, 상속재산 과실까지 소급하여 그 상속인이 단독으로 차지하게 된다고 볼 수는 없다고 판시했습니다.

이 사건의 원심(서울고등법원)은 공동상속인들이 상속재산 과실을 각자의 법정상속분에 따라 취득한다는 전제로 판단했다가, 대법원에서 파기환송됐습니다. 대법원은 특별한 사정이 없는 한, 공동상속인들이 수증재산과 기여분 등을 참작하여 상속개시 당시를 기준으로 산정되는 '구체적 상속분'의 비율에 따라 상속재산 과실을 취득한다고 보는 것이 타당하다고 정리했습니다. 법정상속분이 아니라 구체적 상속분이라는 점이 이 판결의 핵심입니다.

상속재산 과실은 소급하여 단독 귀속되지 않고, 특별한 사정이 없는 한 공동상속인들의 구체적 상속분 비율에 따라 귀속된다.

'구체적 상속분'이란 무엇인가 — 법정상속분과 다른 이유

민법 제1009조가 정한 법정상속분은 동순위 상속인 사이에서는 균분이고, 배우자는 직계비속·직계존속의 상속분에 5할을 가산합니다. 그러나 실제 상속 사건에서는 이 균등 비율 그대로 나눠지는 경우가 오히려 드뭅니다. 생전에 재산을 증여받거나 유증을 받은 상속인이 있으면 민법 제1008조에 따라 그 수증재산만큼 상속분에서 공제되는 특별수익자로 취급되고, 반대로 피상속인을 특별히 부양하거나 재산의 유지·증가에 기여한 상속인이 있으면 민법 제1008조의2에 따라 그만큼 기여분이 가산됩니다.

이렇게 특별수익과 기여분까지 반영해 상속개시 당시를 기준으로 다시 산정한 비율이 바로 구체적 상속분입니다. 예컨대 장남이 생전에 아버지로부터 상당한 금액을 증여받았다면, 그 특별수익을 상속재산에 더해 전체를 계산한 뒤 이미 받은 만큼을 장남의 상속분에서 공제합니다. 그 결과 장남의 구체적 상속분은 법정상속분인 균등 비율보다 작아질 수 있습니다. 차임도 이 구체적 상속분 비율로 나뉘는 것이지, 아무 조정 없는 법정상속분으로 나뉘는 것이 아니라는 점이 실무적으로 중요합니다.

• 법정상속분 — 동순위 균분, 배우자는 5할 가산(제1009조). 조정 이전의 기본 비율.

• 특별수익 — 생전 증여·유증을 받은 상속인은 그만큼 상속분에서 공제(제1008조).

• 기여분 — 부양·재산 유지·증가에 특별히 기여한 상속인은 그만큼 가산(제1008조의2).

• 구체적 상속분 — 위 조정을 모두 반영해 상속개시 당시 기준으로 산정한 실제 비율. 차임 배분의 기준.

구체적으로 어떻게 적용되나 — 사례로 보기

아버지가 상가건물을 남기고 사망했고, 그 상가는 임차인으로부터 매달 차임을 받고 있었다고 가정해 보겠습니다. 상속인은 삼 남매이고 분할 협의가 이루어지지 않아 상속재산분할심판을 청구했는데, 심판이 확정되기까지 2년이 걸렸습니다. 그 사이 장남이 실제로 상가를 관리하면서 임차인으로부터 차임을 계속 받아 왔습니다. 심판에서는 차임 정산을 함께 다루지 않은 채, 상가를 장남의 단독소유로 하고 장남의 구체적 상속분과 상가 가액의 차액을 현금으로 정산하는 것으로 마무리됐습니다.

이런 경우 심판 확정 후 차남과 삼남은 장남을 상대로, 심판 확정 전 2년간 장남이 받은 차임 중 자신들의 구체적 상속분에 해당하는 금액을 부당이득으로 반환하라고 청구할 수 있습니다(민법 제741조). 반대로 장남 입장에서는 그 기간 상가를 관리하면서 지출한 재산세, 화재보험료, 수리비 등 필요비·유익비가 있다면 반환할 금액에서 공제하거나 상계를 주장할 여지가 있습니다.

실무에서 먼저 확인해야 할 것 — 심판문에 과실이 포함됐는가

가장 먼저 확인할 것은 상속재산분할심판을 청구하거나 진행하는 과정에서 차임 문제를 함께 정산했는지입니다. 심판에서 이미 그동안의 차임 수익까지 반영해 대상분할 정산금을 산정했다면, 그 부분은 심판으로 이미 해결된 것이어서 별도로 부당이득반환을 다시 청구할 수는 없습니다. 대법원이 제시한 구체적 상속분 비율 법리는 심판에서 과실을 전혀 고려하지 않은 채 부동산 소유권만 정리하고 끝난 경우에 적용되는 것입니다.

반환청구를 준비한다면 임대차계약서와 차임 입금 내역, 상속재산분할심판의 심판문, 자신의 구체적 상속분을 뒷받침할 자료(특별수익이나 기여분 관련 자료)를 함께 정리해두어야 합니다. 상대방이 관리 비용을 공제하자고 주장할 가능성이 크므로 이에 대비한 지출 근거도 함께 챙겨두는 편이 좋습니다. 또한 부당이득반환청구권은 채권으로서 민법 제162조 제1항에 따라 10년의 소멸시효가 적용되므로, 상속개시나 심판 확정으로부터 오랜 시간이 지났다면 시효 완성 여부부터 점검해야 합니다.

예외도 있다 — '특별한 사정'이 인정되는 경우

대법원 판시에는 "특별한 사정이 없는 한"이라는 단서가 붙어 있다는 점도 놓치지 말아야 합니다. 공동상속인들이 이미 차임 배분에 관해 별도로 합의했거나, 부동산을 실제로 관리한 상속인이 들인 비용을 감안해 정산 방식을 따로 정한 경우처럼 사정이 있다면 구체적 상속분 비율 그대로 적용되지 않을 수 있습니다. 예를 들어 심판 과정에서 형제자매가 '상가 관리는 장남이 계속 맡고, 그 대가로 차임의 절반만 나머지가 나눠 갖기로 한다'는 취지로 명시적으로 합의한 사실이 있다면, 그 합의가 구체적 상속분 비율보다 우선합니다.

또한 임대차 자체의 사실관계도 결과에 영향을 줍니다. 임차인이 차임을 연체해 실제로 받지 못한 기간이 있었다거나, 공실이 있었다거나, 임대차계약이 중간에 해지된 경우라면 애초에 나눌 차임 자체가 달라집니다. 반환청구에 앞서 해당 기간의 실제 임대차 현황부터 정리해 두는 것이 순서입니다. 합의 여부가 다투어질 때는 문자메시지나 가족 간 대화 녹취처럼 합의 정황을 뒷받침할 자료를 함께 확보해두는 편이 분쟁을 줄이는 길입니다.

자주 묻는 질문

Q. 분할심판에서 부동산을 받았으니 그 전 월세도 당연히 제 것 아닌가요?

A. 아닙니다. 대법원 2015다27132, 27149 판결에 따르면 분할의 소급효는 부동산 자체의 소유권에만 미치고, 이미 발생한 차임까지 소급해서 혼자 차지하게 되는 것은 아닙니다. 심판에서 차임을 함께 정산하지 않았다면 나머지 상속인이 구체적 상속분 비율로 반환을 청구할 수 있습니다.

Q. 구체적 상속분과 법정상속분은 어떻게 다른가요?

A. 법정상속분은 민법 제1009조에 따른 균등 비율(배우자는 5할 가산)이고, 구체적 상속분은 여기에 특별수익(제1008조)과 기여분(제1008조의2)을 반영해 상속개시 당시를 기준으로 산정한 실제 상속분입니다. 생전에 많이 증여받은 상속인은 구체적 상속분이 법정상속분보다 작아질 수 있습니다.

Q. 이미 확정된 분할심판을 다시 여는 건가요?

A. 아닙니다. 부동산 자체의 소유권 귀속을 다시 다투는 것이 아니라, 심판에서 정산되지 않은 차임에 대해 별도의 부당이득반환청구 소송을 제기하는 것입니다. 심판 자체를 무효화하거나 다시 여는 절차가 아닙니다.

Q. 차임을 나눠 받으려면 무엇을 준비해야 하나요?

A. 임대차계약서와 차임 입금 내역, 상속재산분할심판 심판문, 자신의 구체적 상속분을 뒷받침할 자료를 준비해야 합니다. 상대방이 관리 과정에서 지출한 비용을 공제하자고 주장할 수 있어 이에 대비한 자료도 함께 정리해두는 것이 좋습니다.

Q. 부동산을 관리하며 든 재산세나 수리비는 어떻게 되나요?

A. 부동산을 실제로 관리한 상속인이 지출한 필요비·유익비는 차임 반환 시 공제나 상계 대상이 될 수 있습니다. 지출 내역과 영수증을 보관해두면 반환청구에 대응할 때 유리합니다.

Q. 청구할 수 있는 기간에 제한이 있나요?

A. 부당이득반환청구권은 민법 제162조 제1항에 따라 10년의 소멸시효가 적용되는 채권입니다. 상속개시나 심판 확정으로부터 오랜 시간이 지난 경우라면 시효 완성 여부를 먼저 확인해야 합니다.

맺음말

상속재산분할심판으로 부동산을 단독 소유하게 됐더라도, 분할의 소급효는 부동산 자체의 소유권에만 미치고 이미 발생한 차임까지 자동으로 그 사람 혼자 갖게 되는 것은 아닙니다. 대법원은 상속재산 과실을 특별한 사정이 없는 한 공동상속인들의 구체적 상속분 비율에 따라 나눠 갖는 것이 원칙이라고 밝혔습니다. 심판에서 차임 정산을 함께 다루지 않았다면, 그 부분은 여전히 별도로 청구할 수 있는 몫으로 남아 있을 수 있습니다.

광교·수지 등 수원·경기남부 지역에서도 상가나 다세대주택처럼 임대수익이 나는 부동산을 둘러싼 상속재산분할 분쟁이 꾸준히 있습니다. 분할심판이 끝났다고 모든 정산이 끝난 것은 아닐 수 있으니, 심판문에 차임 부분이 반영됐는지부터 확인해 보시길 권합니다.

조력이 필요하시면 강대현 대표변호사에게 연락주십시오. 신속히 도와드리겠습니다.

의뢰인을 위한 최선의 전략을 끊임없이 고민합니다.