세입자 보증금으로 다른 집 보증금을 돌려막았는데 사기 고의인가요
수원 광교와 서울 양재역, 두 곳에서 상담이 가능합니다.
현재 상황에 대해 상담이 필요하신 경우 편하게 연락 주시면, 사건 경위를 확인한 뒤 대응 방향을 함께 검토해드리겠습니다.
사건 개요
전세든 월세든 계약이 끝나 이사를 나가려는데 임대인이 보증금을 돌려주지 않으면 세입자는 먼저 "형편이 어려운가 보다"라고 생각합니다. 그런데 알아보니 사정이 다릅니다. 내가 낸 보증금이 이 집에 남아 있던 것이 아니라, 곧바로 임대인이 관리하는 다른 집 세입자의 보증금을 돌려주는 데 쓰였다는 사실을 뒤늦게 알게 되는 경우가 있습니다. 등기부등본을 떼어 보니 임대인이 같은 시기에 여러 채를 사들였고, 하나같이 자기 돈은 거의 들이지 않은 채 세입자의 보증금으로 매매대금을 맞춘 흔적도 보입니다.
이런 사실을 알게 되면 "내 돈이 내 집을 위해 쓰인 게 아니라 다른 사람 빚 갚는 데 쓰였다"는 배신감과 함께, "임대인이 처음부터 이렇게 돌려막을 생각으로 나와 계약한 게 아닌가"라는 의심이 듭니다. 단순히 돈을 못 돌려받는 민사상 문제를 넘어, 계약 체결 당시부터 속인 것이라면 형사상 사기죄로 다툴 수 있는지가 궁금해지는 지점입니다.
결론부터 말씀드리면, 보증금이 다른 집 보증금 반환에 쓰였다는 사실 하나만으로 사기죄의 고의가 자동으로 인정되는 것은 아닙니다. 다만 그 돌려막기가 이루어진 구조와 정황—계약 당시 임대인의 자산 상태, 다른 세입자에 대한 기존 채무불이행 여부, 은폐된 사실이 있었는지—을 종합적으로 살펴야 실제로 사기죄가 성립하는 사안인지를 가릴 수 있습니다.
핵심 쟁점
보증금 돌려막기 사안에서 사기죄 성립 여부를 가르는 것은 형법 제347조 사기죄의 편취의 고의를 계약 체결 당시를 기준으로 인정할 수 있느냐는 것입니다. 판례는 임대차보증금을 나중에 반환하지 못했다는 결과만으로는 사기죄를 인정하지 않고, 계약 당시 임대인에게 보증금을 반환할 의사와 능력이 있었는지를 살핍니다. 사후에 경기 악화나 세입자 지연 등 예상치 못한 사정으로 반환이 어려워진 경우라면 이는 민사상 채무불이행일 뿐 형사처벌 대상이 아닙니다.
반면 계약 당시 이미 임대인이 다른 세입자들에게 보증금을 반환하지 못하고 있었거나, 자기자본 없이 오직 신규 세입자의 보증금으로만 기존 채무를 메우는 구조(이른바 '무자본 갭투자'형 돌려막기)로 여러 채를 운영하고 있었다면 이야기가 달라집니다. 이런 사정을 세입자에게 알리지 않고 계약을 체결했다면, 적극적으로 거짓말을 하지 않았더라도 법률상 고지의무를 저버린 부작위에 의한 기망으로 평가될 수 있습니다. 결국 이 사안은 '돌려막기라는 사실' 자체가 아니라, 그 돌려막기 구조가 계약 시점에 얼마나 이미 파탄에 이른 상태였는지, 그리고 그 사정을 임대인이 알면서 숨겼는지를 입증하는 싸움입니다.
김강희 변호사의 해결방법 [1]: '돌려막기 구조'를 증거로 재구성해 편취의 고의를 입증하기
사기죄로 다투려면 "임대인이 다른 집 보증금을 돌려막았다"는 사실을 심증이 아니라 문서와 등기 기록으로 뒷받침해야 합니다. 대법원은 자기자본 없이 깡통전세 매물을 사들인 사안에서, 매수인(임대인)의 변제자력이 계약의 중요한 고려요소가 되고 이를 숨긴 것이 부작위에 의한 기망에 해당할 수 있다고 판단한 바 있습니다(대법원 2023. 6. 29. 선고 2022도16422 판결). 부작위에 의한 기망 법리 자체는 "법률상 고지의무 있는 자가 상대방이 착오에 빠져 있음을 알면서도 고지하지 않는 것"으로 오래전부터 확립돼 있습니다(대법원 2004. 4. 9. 선고 2003도7828 판결). 김강희 변호사는 이 법리를 기준으로 다음 순서로 증거를 재구성합니다.
1) 등기부등본과 건축물대장으로 임대인의 보유 주택 수와 채무 규모를 확인합니다.
임대인 명의로 등록된 주택이 몇 채인지, 각 주택에 근저당권이 얼마나 설정돼 있는지, 계약 체결 당시 이미 매매가를 웃도는 보증금(깡통전세)이 걸린 집이 있었는지를 확인합니다. 단기간에 비정상적으로 많은 주택을 자기자본 없이 사들인 정황이 확인될수록, 계약 당시 이미 반환 능력이 없었다는 주장에 힘이 실립니다.
2) 자금 흐름과 시점을 대조해 '돌려막기'를 자금 이체 기록으로 확인합니다.
내가 낸 보증금이 입금된 시점과, 다른 집 세입자에게 보증금이 반환된 시점이 며칠 이내로 겹치는지 확인합니다. 임대인 계좌의 흐름을 직접 확보하기는 어렵더라도, 다른 세입자(피해자)와 연락이 닿는다면 그쪽의 반환 일자와 내 입금 일자를 맞춰 보는 것만으로도 유의미한 정황이 만들어집니다.
3) 계약 체결 과정의 대화와 중개 기록을 확보해 고지의무 위반 여부를 짚습니다.
계약 당시 임대인이나 공인중개사가 다른 세입자의 반환 지연이나 근저당 설정 사실을 언급했는지, 문자·통화 녹음·중개대상물 확인설명서에 남아 있는지를 확인합니다. 이미 알고 있었을 사정을 묻지 않아도 될 것처럼 넘어간 정황이 확인되면, 이는 단순한 실수가 아니라 고지의무를 의도적으로 저버린 정황으로 평가될 수 있습니다.
김강희 변호사의 해결방법 [2]: 형사고소와 민사 보전을 함께 진행해 실질적인 회수 가능성을 높이기
사기죄가 인정되더라도 형사처벌과 보증금 회수는 별개의 절차입니다. 형사고소만으로는 돈이 돌아오지 않으므로, 처음부터 형사와 민사를 병행하는 전략이 필요합니다.
1) 특정경제범죄 가중처벌법 적용 여부를 함께 검토해 고소장에 반영합니다.
같은 임대인이 동일한 수법으로 여러 세입자를 상대로 보증금을 편취했다면, 개별 피해가 포괄일죄로 묶여 이득액이 합산될 수 있습니다. 형법 제347조 사기죄의 법정형은 20년 이하의 징역 또는 5천만원 이하의 벌금이지만, 합산된 이득액이 5억원 이상이면 특정경제범죄 가중처벌 등에 관한 법률 제3조에 따라 3년 이상의 유기징역으로, 50억원 이상이면 무기 또는 5년 이상의 징역으로 가중되고 이득액 이하의 벌금도 병과될 수 있습니다. 고소 단계에서부터 다른 피해자 현황을 파악해 이 부분을 명확히 적시할 필요가 있습니다.
2) 임대인 명의 재산에 가압류를 신청해 강제집행을 보전합니다.
형사 절차는 시간이 걸리고, 그 사이 임대인이 남은 재산을 처분하면 나중에 승소하거나 유죄가 확정되어도 실제로 돌려받을 재산이 남지 않을 수 있습니다. 임대인 명의의 다른 부동산이나 예금이 확인되면 신속하게 가압류를 신청해 두는 것이 회수 가능성을 지키는 데 중요합니다.
3) 전세사기 피해자 지원제도의 적용 대상인지 함께 확인합니다.
사안에 따라 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법상 피해자 결정을 받을 수 있는 요건에 해당하는지도 검토합니다. 요건이 맞는다면 경·공매 절차에서의 우선매수권, 대출·주거지원 등 형사·민사 절차와는 별도의 구제 수단을 함께 활용할 수 있습니다.
결론
내 보증금이 다른 집 보증금을 갚는 데 쓰였다는 사실을 알게 되면 곧바로 "사기당했다"는 확신이 듭니다. 하지만 형사상 사기죄가 성립하려면 그 돌려막기가 계약 당시 이미 반환이 불가능할 정도로 구조적이었는지, 그리고 그 사정을 임대인이 알면서 숨겼는지를 입증해야 합니다. 단순히 자금 사정이 나중에 나빠진 것이라면 민사상 채무불이행에 그칠 수 있어, 두 상황을 정확히 구분하는 것이 대응의 출발점입니다.
등기부등본으로 확인되는 주택 보유 현황, 다른 세입자와의 반환 시점 대조, 계약 당시 오간 대화 기록을 하나씩 모아 두면 편취의 고의를 뒷받침하는 자료가 됩니다. 지금 비슷한 상황에 놓여 있다면, 갖고 있는 자료를 정리해 실제로 사기죄로 다툴 수 있는 사안인지, 민사 보전은 어떤 순서로 진행해야 하는지 점검을 받아보시기를 권합니다.
자주 묻는 질문 Q&A
Q1. 임대인이 "다른 세입자가 나가면 그때 갚겠다"고 말했습니다. 이 말만으로 사기죄가 되나요?
그 말 한마디만으로 사기죄가 곧바로 인정되지는 않습니다.
사기죄가 성립하려면 계약을 맺을 당시 이미 보증금을 반환할 의사나 능력이 없었다는 점이 인정되어야 합니다.
다른 세입자가 나가면 갚겠다는 말이 단순히 자금 회전 계획을 설명한 것인지, 아니면 이미 반환 능력이 없는 상태를 돌려 말한 것인지는 계약 시점의 임대인 재산 상태와 다른 세입자에 대한 채무불이행 이력을 함께 봐야 판단할 수 있습니다.
Q2. 계약 당시엔 돌려막기 구조인지 몰랐는데, 알고 나서 계약을 취소할 수 있나요?
임대인이 계약 당시 중요한 사정을 속이거나 숨겨 착오에 빠진 상태에서 계약했다는 점이 인정되면, 민법상 사기에 의한 의사표시로 보아 계약을 취소할 수 있는 여지가 있습니다.
다만 취소가 인정되려면 임대인의 기망행위와 그로 인한 착오, 그 착오로 계약을 체결했다는 인과관계를 구체적으로 입증해야 합니다.
형사상 사기죄 고소와 별개로, 계약 취소나 손해배상을 함께 검토할 수 있는지도 자료를 갖고 상담받아 보는 것이 좋습니다.
Q3. 같은 임대인에게 피해를 본 세입자가 여러 명이라면 처벌이 더 무거워지나요?
같은 수법으로 여러 세입자를 상대로 한 편취 행위가 하나의 범의에 따른 것으로 인정되면 포괄일죄로 묶일 수 있고, 이 경우 피해액이 합산됩니다.
합산된 이득액이 5억원 이상이면 특정경제범죄 가중처벌 등에 관한 법률에 따라 형법상 사기죄보다 무거운 형이 적용될 수 있습니다.
따라서 고소 전에 같은 임대인에게 피해를 본 다른 세입자가 있는지 확인해 두는 것이 사건 전체의 처벌 수위에도 영향을 줄 수 있습니다.
Q4. 임대인이 이미 재산이 없다고 합니다. 고소해도 의미가 없는 건가요?
형사처벌과 보증금 회수는 별개의 절차이므로, 재산이 없어 보인다고 고소 자체가 무의미한 것은 아닙니다.
다만 실질적인 회수를 위해서는 임대인 명의로 남아 있는 재산을 찾아 가압류 등 보전조치를 함께 진행하는 것이 중요합니다.
또한 사안에 따라 전세사기 피해자로 인정받을 수 있는 요건에 해당하는지도 확인해, 형사·민사 절차와는 별도의 지원제도를 활용할 수 있는지 검토해야 합니다.
Q5. 경찰에 고소하기 전에 무엇을 준비해야 하나요?
가장 먼저 임대차계약서, 보증금 입금 내역, 등기부등본을 시간순으로 정리하는 것이 좋습니다.
임대인이 몇 채의 주택을 보유하고 있는지, 각 주택에 근저당이나 다른 세입자의 보증금이 얼마나 걸려 있는지, 계약 당시 이런 사정을 고지받았는지를 함께 정리합니다.
다른 피해 세입자와 연락이 닿는다면 반환 시점과 피해 규모도 함께 확인해 두면, 고의 판단과 처벌 수위 모두에서 중요한 자료가 됩니다.
사실관계를 정리한 뒤 실제로 사기죄가 성립하는 사안인지, 민사 보전은 어떤 순서로 진행해야 하는지 상담을 받아 절차를 준비하시길 권합니다.
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