가등기담보법 적용 요건, 부동산 가액이 원리금에 못 미치면 청산절차가 필요 없다 

부동산에 가등기를 해 두고 돈을 빌려주었는데 변제기가 지나 본등기를 하려 하자, 채무자가 청산절차를 거치지 않았으니 무효라고 다투는 사건이 있습니다. 반대로 집을 담보로 맡기고 돈을 빌린 쪽은 가등기담보법이 보호해 줄 것이라고 믿었다가 그 법의 적용 대상 자체가 아니라는 판단을 받기도 합니다. 이 법은 담보로 잡은 재산의 예약 당시 가액이 빌린 돈과 이자를 합한 금액을 초과해야만 적용되고, 그 문턱을 넘지 못하면 청산통지도 청산금 지급도 요구되지 않기 때문입니다. 이 글에서는 그 문턱이 어떻게 계산되는지, 선순위 근저당권이 있으면 무엇을 공제하는지, 법이 적용되지 않을 때에도 채무자에게 남는 권리가 무엇인지 짚어보겠습니다.

법무법인 도모 강대현 대표변호사

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가등기담보법의 적용 문턱 — 예약 당시 가액이 원리금을 초과해야 한다

가등기담보 등에 관한 법률(이하 가담법) 제1조는 이 법이 규율하는 범위를 스스로 정하고 있습니다. 차주가 차용물의 반환에 갈음하여 다른 재산권을 이전할 것을 예약할 때 그 재산의 예약 당시 가액이 차용액과 이에 붙인 이자를 합산한 액수를 초과하는 경우에, 그 담보계약과 담보 목적으로 마친 가등기 또는 소유권이전등기의 효력을 정한다는 것입니다. 제2조 제1호는 담보계약을 민법 제608조에 따라 효력이 상실되는 대물반환의 예약에 포함되거나 병존하는 채권담보 계약이라고 정의하며, 환매나 양도담보처럼 명목이 무엇이든 포함합니다. 결국 등기 형식이 가등기인지 본등기인지가 아니라, 빌린 돈을 담보하려는 대물반환 예약이라는 실질과 가액이 원리금을 초과한다는 수치 조건이 함께 충족되어야 이 법이 적용됩니다.

이 문턱의 뿌리는 민법에 있습니다. 민법 제607조는 차주가 차용물에 갈음하여 다른 재산권을 이전하기로 예약한 경우 그 재산의 예약당시 가액이 차용액 및 이에 붙인 이자의 합산액을 넘지 못한다고 정하고, 제608조는 이를 위반한 약정으로서 차주에게 불리한 것을 어떤 명목이라도 무효로 합니다. 가담법은 이렇게 민법상 문제가 되는 초과분을 채무자에게 돌려주는 청산 구조를 만든 법인데, 청산금은 가액에서 채권액을 뺀 금액이므로(제4조 제1항) 가액이 원리금에 못 미치면 돌려줄 차액 자체가 없습니다. 그래서 법원은 이 법의 적용을 판단할 때 예약 당시 재산 가액과 차용액·이자 합산액의 크기부터 비교합니다.

가정을 하나 세워 보겠습니다. 채권자가 3억 원을 빌려주고 약정 이자까지 합쳐 원리금이 3억 3,000만 원이 되는 채무의 담보로, 예약 당시 가액이 3억 원인 부동산에 가등기를 받았다면 가액이 원리금을 초과하지 않으므로 가담법 적용 대상이 아닙니다. 같은 채무에 예약 당시 가액이 4억 원인 부동산이 걸렸다면 7,000만 원의 초과분이 있으므로 적용 대상이 되고, 채권자는 청산절차를 밟아야 본등기를 할 수 있습니다. 두 사건을 가르는 것은 부동산의 종류나 등기 방식이 아니라 가액과 원리금의 크기 관계입니다.

• 채권의 성격 — 빌린 돈(차용물)의 반환을 담보하기 위한 예약이어야 함.

• 예약의 내용 — 차용물에 갈음하여 다른 재산권을 이전하기로 한 대물반환 예약(매매예약·환매·양도담보 등 명목 불문).

• 수치 조건 — 예약 당시 재산 가액이 차용액과 이에 붙인 이자의 합산액을 초과해야 함.

• 기준 시점 — 변제기나 소송 시점이 아니라 예약 당시의 가액.

가담법은 예약 당시 재산 가액이 차용액과 이자의 합산액을 초과할 때에만 적용되고, 그 이하이면 이 법이 정한 청산절차의 대상이 아니다.

적용되지 않으면 달라지는 것 — 청산통지·청산기간·청산금 지급이 사라진다

가담법이 적용되는 사건에서 채권자는 제3조 제1항에 따라 변제기 후에 청산금의 평가액을 채무자등에게 통지하고, 그 통지가 도달한 날부터 2개월의 청산기간이 지나야 담보권을 실행할 수 있습니다. 제4조 제1항은 통지 당시 담보목적부동산의 가액에서 채권액을 뺀 청산금을 채무자등에게 지급하도록 하고, 같은 조 제2항은 담보가등기를 마친 경우 청산기간이 지나야 그 가등기에 따른 본등기를 청구할 수 있다고 정합니다. 제4조 제4항은 이 규정에 어긋나는 특약으로서 채무자등에게 불리한 것을 무효로 하고, 제11조는 채무자등이 청산금채권을 변제받을 때까지 채무액을 지급하고 담보 목적으로 마친 소유권이전등기의 말소를 청구할 수 있게 합니다. 이 장치들은 모두 가액이 원리금을 초과한다는 전제 위에 서 있습니다.

대법원은 이 전제가 빠진 사건에서는 절차 자체를 요구하지 않습니다. 대법원 1993. 10. 26. 선고 93다27611 판결은 가등기담보부동산의 예약 당시 시가가 피담보채무액에 미치지 못하는 경우 제3조·제4조가 정하는 청산금평가액의 통지 및 청산금 지급 등의 절차를 이행할 여지가 없다고 보았습니다. 이 사건 부동산은 매매예약 직전인 1988년 9월경 1억 1,000만 원에 매수된 것이었고 피담보채무인 차용금은 1억 5,000만 원이었습니다. 법원은 예약 당시 가액을 약 1억 1,000만 원으로 보아 차용금에 미치지 못함이 명백하다고 판단했고, 가등기에 기한 본등기를 하면서 청산통지와 청산금 지급 절차를 밟을 필요가 없다고 보았습니다.

대법원 1991. 11. 22. 선고 91다30019 판결도 같은 방향입니다. 예약 당시 부동산 시가가 약 5억 6,665만 원으로 피담보채무 원금 7억 200만 원에도 미치지 못하는 사건에서, 대법원은 제3조가 정한 청산금평가액의 통지를 할 여지가 없다고 했습니다. 아울러 이 매매예약은 민법 제607조·제608조를 위반하지 않아 유효하다고 판단했습니다. 즉 가액이 원리금에 못 미치는 대물반환 예약은 무효가 되는 것이 아니라 유효한 약정으로 남고, 가담법이 요구하는 청산절차만 적용되지 않게 됩니다.

여기서 혼동하기 쉬운 지점이 있습니다. 가담법이 일단 적용되는 사건에서는 변제기 후 통지 당시의 가액이 채권액에 못 미쳐 청산금이 없더라도, 채권자는 제3조 제1항 후문에 따라 청산금이 없다는 뜻을 통지해야 하고 그 통지가 도달한 날부터 2개월이 지나야 합니다. 반면 예약 당시 가액이 원리금에 못 미쳐 처음부터 적용 대상이 아닌 사건에서는 이 통지 자체를 이행할 여지가 없습니다. 적용 여부를 가르는 기준 시점은 예약 당시이고 청산금을 계산하는 기준 시점은 통지 당시로 서로 다르기 때문에, 예약 때는 원리금을 넘었다가 이후 시세가 내려간 경우와 처음부터 못 미친 경우는 결과가 갈립니다.

예약 당시 가액이 원리금에 미달하면 청산금평가액 통지와 청산금 지급이라는 가담법의 절차는 이행할 여지 자체가 없다.

선순위 근저당권이 있다면 — 가액에서 피담보채무액을 공제한 나머지로 비교한다

실제 담보 부동산에는 이미 금융기관의 근저당권이 설정되어 있는 경우가 많습니다. 대법원 2006. 8. 24. 선고 2005다61140 판결은 재산권 이전의 예약 당시 그 재산에 선순위 근저당권이 설정되어 있으면, 재산의 가액에서 그 피담보채무액을 공제한 나머지 가액이 차용액 및 이에 붙인 이자의 합산액을 초과하는 경우에만 가담법이 적용된다고 보았습니다. 이는 후순위로 가등기를 받는 채권자가 실제로 기댈 수 있는 담보가치가 선순위 채무만큼 줄어든다는 점을 반영한 계산입니다. 따라서 시가가 높아 보여도 선순위 채무가 크면 문턱을 넘지 못할 수 있습니다.

이 판결의 사건을 숫자로 보면 이렇습니다. 채무자의 지분은 약정 당시 가액이 약 4억 6,600만 원이었고, 선순위 근저당권에 관한 채무자 부담 피담보채무액은 3억 5,000만 원이었으며, 가등기가 담보하는 차용금은 2억 원이었습니다. 가액에서 선순위 채무를 공제하면 약 1억 1,600만 원이 남아 차용금 2억 원에 미치지 못하므로, 대법원은 이 가등기에 가담법이 적용되지 않는다고 판단했습니다. 원심은 가액이 차용금을 훨씬 초과하므로 가담법이 적용되고 청산절차 없이 마친 본등기는 무효라고 보았지만, 대법원은 이를 법리 오해로 파기했습니다. 청산절차를 거치지 않았다는 이유만으로는 본등기가 무효가 되지 않는다는 것입니다.

계산에서 공제되는 것은 근저당권의 채권최고액이 아니라 피담보채무액입니다. 채권최고액은 등기부에 기재되는 담보 한도일 뿐 실제 대출 잔액과 다를 수 있으므로, 예약 당시의 실제 채무액은 금융기관의 대출 잔액 자료로 확인해야 합니다. 가정을 들면, 예약 당시 가액이 5억 원인 부동산에 선순위 근저당권의 피담보채무액이 3억 5,000만 원이고 새 차용의 원리금이 1억 4,000만 원이라면 공제 후 1억 5,000만 원이 원리금을 초과하므로 가담법이 적용됩니다. 그런데 선순위 채무액이 3억 7,000만 원이었다면 공제 후 1억 3,000만 원으로 원리금에 못 미쳐 적용되지 않습니다. 선순위 채무액의 2,000만 원 차이가 청산절차의 필요 여부를 가르는 셈입니다.

• 1단계 — 예약 당시 재산의 가액을 적정가격 기준으로 산정.

• 2단계 — 예약 당시 선순위 근저당권이 담보하는 실제 피담보채무액을 확인.

• 3단계 — 1단계 가액에서 2단계 채무액을 공제.

• 4단계 — 공제 후 나머지를 차용액과 이에 붙인 이자의 합산액과 비교.

선순위 근저당권이 있으면 재산 가액에서 그 피담보채무액을 뺀 나머지가 원리금을 초과할 때에만 가담법이 적용된다.

재산 가액은 어떻게 정하나 — 시세 주장이 아니라 적정가격 평가

문턱 비교에서 가장 자주 다투어지는 것이 재산의 가액입니다. 대법원 2007. 6. 15. 선고 2006다5611 판결은 여기서 말하는 가액을 원칙적으로 '통상적인 시장에서 충분한 기간 거래된 후 그 대상재산의 내용에 정통한 거래당사자 간에 성립한다고 인정되는 적정가격'으로 보았습니다. 그와 같은 적정가격을 확인하기 어려울 때에는 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 가액을 기준으로 삼습니다. 그러므로 당사자가 계약서에 적어 둔 금액이나 한쪽이 주장하는 시세가 아니라, 예약 당시를 기준으로 객관적으로 평가되는 값이 문턱 비교에 쓰입니다.

이 판결의 사건은 가액 평가가 결론을 뒤집을 수 있음을 보여 줍니다. 채권자는 회사에 20억 4,000만 원을 빌려주면서 4필지 토지의 1/2 지분에 매매예약을 하고 가등기를 받았는데, 그 토지 위에는 공정의 약 78%가 진행된 9층 건물이 있어 법정지상권이 성립할 가능성이 있었습니다. 원심은 이 토지가 경매에서 32억 원에 낙찰된 사실을 근거로 1/2 지분의 가액을 약 16억 원으로 보아 대여금에 미달하므로 가담법이 적용되지 않는다고 판단했습니다. 그러나 대법원은 예약 당시를 기준으로 객관적·합리적으로 평가하면 법정지상권이 성립하지 않는 것으로 보아야 하고, 그렇다면 법정지상권의 부담이 없는 나대지로 평가한 감정평가액 약 60억 7,053만 원을 기준으로 삼아야 한다고 했습니다. 그 절반인 약 30억 3,500만 원은 대여금 20억 4,000만 원을 초과하므로 가담법이 적용된다고 보아 원심판결을 파기하고 환송했습니다.

이 사건에서 보듯 같은 부동산도 이용상 제한이 있는지에 따라 평가액이 크게 달라지고, 평가액이 달라지면 가담법의 적용 여부가 뒤집힙니다. 건물의 존재와 법정지상권 부담, 선순위 담보권 같은 사정이 가액에 반영되므로 등기부와 건축물대장으로 권리관계와 이용 제한을 미리 확인해야 합니다. 분쟁이 예상된다면 예약 시점에 가까운 감정평가서와 인근 유사 부동산의 거래사례를 자료로 남겨 두는 편이 유리합니다. 소송에서는 법원의 감정을 통해 예약 당시 가액을 다시 확인하는 절차를 거칠 수 있으므로, 사전 자료는 그 감정의 기초 자료로도 쓰일 수 있습니다.

재산 가액은 당사자의 주장이 아니라 예약 당시를 기준으로 객관적·합리적으로 평가한 적정가격이고, 그 평가에 따라 적용 여부가 뒤집힐 수 있다.

미적용이어도 끝이 아니다 — 약한 의미의 양도담보와 정산 가능성

가담법이 적용되지 않는다고 해서 채권자가 변제기가 지나면 부동산을 확정적으로 취득하는 것은 아닙니다. 대법원 2006. 8. 24. 선고 2005다61140 판결은 가담법이 적용되지 않는 경우에도 채권자가 채권담보 목적으로 부동산에 가등기를 했다가 변제기까지 변제받지 못해 본등기를 마쳤다면, 채무를 변제하지 않으면 채권채무관계가 소멸하고 소유권이 확정적으로 채권자에게 귀속된다는 명시의 특약이 없는 한 그 본등기도 채권담보 목적으로 마친 것이라고 보았습니다. 이때 본등기는 정산절차를 예정하고 있는 이른바 약한 의미의 양도담보가 됩니다. 가등기를 담보 목적으로 받은 이상, 가액 문턱을 넘지 못했다는 사정만으로 본등기가 곧 확정적인 소유권 취득이 되지는 않는다는 뜻입니다.

약한 의미의 양도담보가 되면 채무의 변제기가 지난 뒤에도 채권자가 담보권을 실행하여 정산절차를 마치기 전에는 채무자가 언제든지 채무를 변제하고 채권자에게 가등기 및 본등기의 말소를 청구할 수 있습니다. 가담법의 청산절차가 요구되지 않는 사건에서도, 이런 별도의 법리에 따라 채무자가 원리금을 갚고 부동산을 되찾을 길이 남을 수 있는 것입니다. 앞의 2005다61140 사건에서도 대법원은 원심에게 채권자와 채무자 사이에 확정적 귀속의 특약이 있었는지를 심리하여 본등기의 효력을 판단하라고 지적했습니다. 그래서 미적용이라는 결론과 본등기가 확정적이라는 결론은 별개의 문제입니다.

결국 갈림길은 확정적 귀속을 명시한 특약이 있었는지입니다. 예약 당시 가액이 원리금에 못 미치면 대물반환 예약이 민법 제607조·제608조에 위반되지 않아 유효하다는 것이 앞서 본 91다30019 판결의 판단이므로, 채권자 입장에서는 변제기에 갚지 못하면 소유권이 확정적으로 귀속된다는 문구를 계약서에 명시해 두는 것이 이 다툼에 대비하는 방법이 됩니다. 반대로 채무자 입장에서는 계약서와 가등기 원인 서류에 그런 특약이 없다면 정산 전까지 변제하고 말소를 구할 여지를 따져 볼 수 있습니다. 특약의 유무는 계약서 문언과 체결 경위에 따라 판단되므로 관련 서류와 대화 기록을 함께 보존하는 것이 좋습니다.

• 청산통지·청산기간 — 가담법이 정한 통지와 2개월 청산기간은 요구되지 않음.

• 청산금 지급 — 가담법상 청산금 지급 절차는 이행할 여지가 없음.

• 확정적 귀속 특약이 없는 경우 — 본등기는 약한 의미의 양도담보로 남아 채무자가 정산 전까지 변제하고 말소를 청구할 수 있음.

• 확정적 귀속을 명시한 특약이 있는 경우 — 약한 의미의 양도담보로 보지 않는 근거가 되므로 특약의 존재와 내용이 쟁점이 됨.

가담법이 적용되지 않아도 확정적 귀속 특약이 없으면 본등기는 정산을 예정한 약한 의미의 양도담보로 남고, 채무자는 정산 전까지 변제하고 말소를 청구할 수 있다.

가액이 초과하는데 청산 없이 본등기가 됐다면 — 채무자등의 대응

반대편 사건도 짚어야 합니다. 예약 당시 가액이 원리금을 초과하는데 청산절차 없이 본등기가 마쳐졌다면 가담법 적용 대상이므로 문제가 됩니다. 제4조 제2항은 담보가등기를 마친 경우 청산기간이 지나야 본등기를 청구할 수 있다고 하고, 같은 조 제4항은 이에 어긋나는 특약으로서 채무자등에게 불리한 것을 무효로 하므로 이런 본등기는 효력을 다툴 수 있습니다. 앞서 본 2006다5611 사건에서 대법원이 원심을 파기한 이유도, 가담법이 적용되는데 원심이 채권자가 적법한 청산절차를 거쳤는지 따져 보지 않은 채 본등기가 유효하다고 판단했기 때문입니다.

채무자등은 제11조에 따라 청산금채권을 변제받을 때까지 채무액(반환할 때까지의 이자와 손해금 포함)을 채권자에게 지급하고, 담보 목적으로 마친 소유권이전등기의 말소를 청구할 수 있습니다. 다만 채무의 변제기가 지난 때부터 10년이 지나거나 선의의 제3자가 소유권을 취득한 경우에는 이 청구가 허용되지 않습니다. 그래서 본등기 사실을 알게 되면 등기부에서 제3자 명의로 이전되었는지부터 확인해야 합니다. 여기서 채무자등에는 채무자뿐 아니라 담보가등기목적 부동산의 물상보증인과 담보가등기 후 소유권을 취득한 제3자도 포함됩니다(제2조 제2호).

• 예약 당시 가액 자료 — 감정평가서, 인근 유사 부동산의 거래사례, 취득 시기가 가까우면 매매계약서.

• 선순위 채무 자료 — 채권최고액이 아니라 예약 당시 실제 피담보채무액을 보여 주는 금융기관 자료.

• 원리금 자료 — 대여 원금, 약정 이자, 변제 내역.

• 청산 절차 자료 — 청산금 평가액 통지서의 수령 여부와 도달일(2개월 청산기간의 기산점).

• 등기 자료 — 가등기와 본등기의 일자, 그 이후 제3자의 소유권 취득 여부(제11조 단서).

가담법이 적용되는 사건에서 청산절차 없이 마친 본등기는 다툴 수 있고, 채무자등은 변제기로부터 10년이 지나거나 선의의 제3자가 소유권을 취득하기 전까지 채무액을 지급하고 말소를 청구할 수 있다.

채권자라면 — 미적용을 전제로 본등기했다가 뒤집히지 않으려면

채권자에게 가장 큰 위험은 예약 당시 가액이 원리금에 못 미친다는 자신의 판단이 소송에서 뒤집히는 것입니다. 2006다5611 사건에서 원심은 낙찰가를 기준으로 가액을 낮게 잡았지만 대법원은 법정지상권을 배제한 감정평가액을 기준으로 보았고, 그 결과 적용 여부가 뒤집혔습니다. 청산절차를 밟지 않은 채 본등기까지 마친 뒤에 이 판단이 뒤집히면 본등기 자체가 다툼의 대상이 됩니다. 가액이 원리금 근처에 있거나 평가가 갈릴 여지가 있다면 처음부터 제3조에 따른 통지와 2개월 청산기간을 거치는 쪽이 사후 분쟁 위험을 줄입니다.

다만 통지에는 조문상 무게가 실려 있습니다. 제9조는 채권자가 제3조 제1항에 따라 통지한 청산금의 금액에 관하여 다툴 수 없다고 정하고, 제3조 제2항은 통지에 통지 당시 담보목적부동산의 평가액과 민법 제360조에 규정된 채권액을 밝히도록 요구합니다. 그래서 통지서의 평가액과 채권액은 감정평가와 원리금 계산서 같은 근거를 갖춰 작성해야 하고, 한 번 통지한 금액은 나중에 유리하게 바꾸기 어렵습니다. 통지가 채무자등에게 도달하면 제6조에 따라 후순위권리자와 담보가등기 후에 등기한 제3자(대항력 있는 임차권자 포함)에게도 지체 없이 그 사실을 통지해야 합니다.

미적용을 전제로 청산절차를 생략하기로 했다면 세 가지를 문서로 남겨 두는 것이 좋습니다. 첫째는 예약 당시 가액을 뒷받침하는 감정평가서, 둘째는 선순위 근저당권의 실제 피담보채무액을 보여 주는 금융기관 자료, 셋째는 변제기에 갚지 못하면 소유권이 확정적으로 귀속된다는 특약이 있었다면 그 명시적 문구입니다. 앞의 둘은 가액 문턱 다툼에, 마지막은 약한 의미의 양도담보 다툼에 각각 대비하는 자료가 됩니다. 채무자가 이의를 제기한 뒤에 자료를 만들려면 예약 당시의 가액을 소급해 입증해야 하므로 시점이 늦어질수록 부담이 커집니다.

미적용 판단이 뒤집힐 위험이 있다면 제3조 통지와 2개월 청산기간을 거치는 것이 사후 분쟁을 줄이지만, 통지한 금액은 제9조에 따라 다툴 수 없다.

자주 묻는 질문

Q. 부동산 가액이 원리금과 정확히 같으면 가등기담보법이 적용되나요?

A. 제1조는 예약 당시 가액이 차용액과 이자의 합산액을 초과하는 경우를 적용 대상으로 정하고, 대법원도 초과하는 경우에 한하여 적용된다고 봅니다(93다27611). 따라서 문언상 두 금액이 같다면 초과가 아니어서 적용 대상이 되지 않는다고 볼 수 있습니다. 다만 정확히 같은 금액이 나오는 일은 드물고 감정평가 방법과 자료에 따라 가액이 달라지므로, 초과 여부는 결국 평가 자료의 신뢰도에 달려 있습니다.

Q. 가등기담보법이 적용되지 않으면 청산통지 없이 바로 본등기를 해도 되나요?

A. 예약 당시 가액이 피담보채무액에 미치지 못하면 제3조·제4조의 청산금평가액 통지와 청산금 지급 절차를 이행할 여지가 없다는 것이 판례입니다. 다만 확정적 귀속을 명시한 특약이 없다면 본등기는 정산을 예정한 약한 의미의 양도담보로 취급되어, 채무자가 정산 전까지 변제하고 말소를 청구할 수 있습니다. 통지가 필요 없다는 결론과 본등기가 확정적이라는 결론은 별개입니다.

Q. 부동산 가액은 언제를 기준으로 보나요?

A. 가담법의 적용 여부를 가르는 가액은 예약 당시를 기준으로 합니다(제1조). 반면 청산금은 제4조 제1항에 따라 통지 당시 담보목적부동산의 가액에서 채권액을 뺀 금액이고, 통지에는 통지 당시의 평가액을 밝혀야 합니다(제3조 제2항). 그래서 예약 후 시세가 오르내려도 적용 여부가 바뀌지는 않고, 이미 적용되는 사건에서 청산금의 액수가 달라질 뿐입니다.

Q. 선순위 근저당이 있으면 근저당 채권최고액을 빼면 되나요?

A. 판례가 공제하라는 것은 선순위 근저당권의 피담보채무액이므로(2005다61140), 등기부에 적힌 채권최고액이 아니라 예약 당시의 실제 채무액을 확인해야 합니다. 채권최고액은 근저당권이 담보하는 한도일 뿐 실제 대출 잔액과 다를 수 있어, 금융기관의 채무 잔액 자료로 확인하는 것이 안전합니다. 재산 가액에서 이 피담보채무액을 뺀 나머지가 차용액과 이자의 합산액을 초과해야 가담법이 적용됩니다.

Q. 가액이 원리금을 넘는지 다툴 때 어떤 자료가 필요한가요?

A. 예약 당시를 기준으로 하므로 그 시점에 가까운 감정평가서, 인근 유사 부동산의 거래사례, 법정지상권이나 건물 존재 여부 같은 이용 제한을 보여 주는 등기부·건축물대장이 중요합니다. 2006다5611 판결처럼 이용 제한 여부에 따라 평가액이 크게 달라질 수 있으므로 그 부분의 자료를 함께 준비해야 합니다. 소송에서는 법원의 감정이 이루어질 수 있어 사전 자료가 그 감정의 기초가 될 수 있습니다.

Q. 청산 없이 본등기가 된 뒤 언제까지 말소를 청구할 수 있나요?

A. 가담법이 적용되는 사건이라면 제11조에 따라 청산금채권을 변제받을 때까지 채무액(반환할 때까지의 이자와 손해금 포함)을 지급하고 말소를 청구할 수 있습니다. 다만 채무의 변제기가 지난 때부터 10년이 지나거나 선의의 제3자가 소유권을 취득한 경우에는 이 청구를 할 수 없습니다. 그래서 본등기 사실을 알게 되면 등기부에서 제3자 명의 이전 여부를 먼저 확인하고 지체 없이 대응하는 것이 중요합니다.

맺음말

가담법은 가등기를 했느냐가 아니라 예약 당시 재산 가액이 차용액과 이자의 합산액을 초과하느냐로 적용 여부가 갈립니다. 초과하지 않으면 청산금평가액의 통지, 2개월의 청산기간, 청산금 지급이라는 절차가 요구되지 않고, 선순위 근저당권이 있으면 그 피담보채무액을 공제한 나머지로 비교합니다.

그러나 미적용이 곧 채권자의 확정적 취득을 뜻하지는 않습니다. 확정적 귀속 특약이 없으면 본등기는 정산을 예정한 약한 의미의 양도담보로 남아 채무자가 변제하고 말소를 청구할 길이 있고, 가액 평가가 뒤집히면 적용 여부 자체가 달라지므로 예약 당시의 평가 자료가 결정적입니다.

광교 일대처럼 고가의 부동산이 담보로 제공되는 사건에서는 평가액의 작은 비율 차이도 수억 원의 차이가 되므로, 가등기나 본등기를 앞두고 있다면 예약 당시 가액과 선순위 채무, 특약 문구부터 점검해 보시길 권합니다.

조력이 필요하시면 강대현 대표변호사에게 연락주십시오. 신속히 도와드리겠습니다.

의뢰인을 위한 최선의 전략을 끊임없이 고민합니다.