HUG가 보증금 일부만 반환했는데 나머지는 임대인에게 청구하나요
수원 광교와 서울 양재역, 두 곳에서 상담이 가능합니다.
현재 상황에 대해 상담이 필요하신 경우 편하게 연락 주시면, 사건 경위를 확인한 뒤 대응 방향을 함께 검토해드리겠습니다.
사건 개요
전세 계약이 끝났는데 집주인이 보증금을 돌려주지 못하고, 반환보증에 가입해 둔 덕분에 주택도시보증공사(HUG)에 이행을 청구해 돈을 받게 된 분들이 있습니다. 그런데 이행통지서를 받아 보고 입금 내역을 확인하는 순간 당황하게 됩니다. 예를 들어 보증금이 2억 원이었는데 통장에 들어온 돈이 1억 4천만 원이라면, 나머지 6천만 원이 어떻게 되는 것인지 도무지 감이 잡히지 않습니다. 이미 새 집 잔금을 치렀고 대출 만기도 다가오는 상황이라면, 부족분이 그대로 사라질 수도 있다는 불안이 가장 크게 다가옵니다.
이때 상담에서 가장 자주 나오는 질문은 세 가지입니다. "부족분은 이제 포기해야 하는 돈인지", "집주인에게 제가 직접 받아도 되는지, 아니면 HUG가 알아서 받아 주는지", "HUG가 집주인에게 받아 가는 돈과 제 부족분이 서로 부딪히지는 않는지"입니다. 보증금을 일부만 받았다는 사실 자체가 채권을 포기한 것도, 청구권 전부가 HUG로 넘어간 것도 아니므로 이 질문들에는 각각 분명한 답이 있습니다.
결론부터 말씀드리면, HUG가 지급한 금액을 뺀 나머지 보증금은 여전히 임차인 본인이 임대인에게 청구할 수 있는 본인의 채권입니다. HUG가 가져가는 것은 자신이 실제로 낸 금액만큼의 권리이기 때문입니다. 다만 그 잔액을 실제로 돌려받으려면 잔액이 왜 생겼는지 문서로 확인하고, HUG 몫과 구별해 청구하며, 임차권등기와 배당 절차에서 본인 몫이 빠지지 않게 챙겨야 합니다. 이 세 가지를 놓치면 이길 수 있는 청구도 돈으로 돌아오지 않습니다.
핵심 쟁점
잔액 청구 사건의 승패는 다섯 지점에서 갈립니다. 첫째, HUG가 일부만 지급한 이유입니다. 보증서에 적힌 보증금액이 실제 보증금보다 작았는지, 이행 전에 경매·공매 배당 등으로 이미 회수한 금액이 있었는지, 전세대출이 있어 이행금 일부가 대출 정리에 쓰였는지에 따라 잔액의 성격이 전혀 달라집니다. 둘째, HUG에 넘어간 채권의 범위입니다. 주택임대차보호법 제3조의2 제7항은 주택도시보증공사를 포함한 금융기관 등이 임차인의 보증금반환채권을 계약으로 양수한 경우 "양수한 금액의 범위에서" 우선변제권을 승계한다고 정하고 있어, 넘어가는 것은 지급한 금액만큼이고 나머지는 임차인에게 남습니다. 셋째, 임차인의 잔액 채권과 HUG가 넘겨받은 채권이 서로 어떤 관계인지입니다. 두 채권은 같은 임대인, 같은 보증금반환채권에서 갈라져 나온 것이어서 임대인 재산이 넉넉하지 않으면 경쟁하게 됩니다. 넷째, 대항력과 우선변제권을 끝까지 유지하고 있는지입니다. 임차권등기가 말소되면 HUG는 우선변제권을 행사할 수 없고, 이미 이사를 마친 임차인이라면 임차인 본인의 우선변제권도 함께 남지 않습니다. 다섯째, 임대인에게 실제로 집행할 재산이 있는지, 그리고 주택이 경매로 넘어간 경우 낙찰자를 상대로 무엇을 주장할 수 있는지입니다.
이 다섯 지점을 짚지 않고 "HUG가 준 만큼이 전부"라고 체념하면 잔액 청구권을 스스로 놓치기 쉽고, 반대로 "HUG가 잔액까지 받아 주겠지" 하고 기다리면 임대인 재산이 다른 채권자에게 빠져나간 뒤에야 움직이게 됩니다. 잔액 채권의 소멸시효는 10년이라(민법 제162조 제1항) 시간이 넉넉해 보이지만, 임대인 재산은 시간이 지날수록 줄어드는 경우가 대부분이어서 실제 기한은 시효가 아니라 집행 가능성입니다.
김강희 변호사의 해결방법 [1]: 잔액을 숫자로 확정한 뒤 임대인에게 집행 가능한 청구로 만들기
잔액 청구의 출발점은 "얼마가 남았는지"를 문서로 확정하는 일입니다. 잔액이 어림짐작이면 내용증명도, 소장도, 가압류도 모두 흔들립니다. 김강희 변호사는 의뢰인의 사건에서 다음 순서로 잔액 청구를 세웁니다.
1) 이행통지서·보증서·입금내역·양도계약서를 나란히 놓고 잔액의 산식을 세웁니다.
임대차계약서상 보증금에서 HUG 입금액, 이행 전에 배당 등으로 이미 받은 금액, 임대인이 임의로 보낸 금액을 차례로 빼면 잔액이 나옵니다. 이때 잔액이 생긴 이유를 네 갈래로 가려 봅니다. 보증서에 적힌 보증금액이 처음부터 보증금보다 작았다면 그 차액은 보증 범위 밖이어서 HUG 지급액 자체는 다툴 대상이 아니고, 임대인 상대 회수가 곧 본론이 됩니다. 이행 전에 경매·공매 배당으로 회수한 금액이 있었다면 그만큼은 이미 받은 돈이라 잔액에서 빠집니다. 전세대출이 있었다면 이행금 중 대출 원리금 해소에 쓰인 몫이 얼마인지 은행 상환내역서로 대조해야 하는데, 통장에 들어온 돈과 보증금 중 해소된 돈은 다를 수 있기 때문입니다. 마지막으로 통지서에 공제·감액 항목이 적혀 있는데 근거가 불분명하다면 산정 내역을 서면으로 요청하고, 그 부분이 부당하다면 HUG를 상대로 한 별도의 지급 청구가 됩니다. 이 네 갈래를 가르지 않은 채 임대인에게 "6천만 원을 달라"고 하면, 임대인이 이미 회수된 금액을 들어 반박할 때 청구 금액부터 흔들리게 됩니다.
2) 잔액 한정으로 임대인에게 최고하고, 지급명령이나 소송으로 집행권원을 확보합니다.
HUG에 넘어간 것은 지급액만큼뿐이므로 잔액에 대한 청구권은 임차인 본인이 행사합니다. 먼저 내용증명으로 산식과 잔액을 밝혀 지급을 최고하고, 응하지 않으면 지급명령이나 보증금반환 청구의 소를 잔액에 한정해 냅니다. 청구 금액에 HUG 양수분이 섞이면 임대인은 이중 청구라고 다툴 수 있고, 임차인이 HUG 몫까지 받아 버리면 법률상 원인 없는 이득으로 반환 문제가 생기므로(민법 제741조) 잔액의 범위를 정확히 특정하는 것이 중요합니다. 임대인에게 채권양도 통지가 갔는지도 함께 확인합니다. 지명채권 양도는 양도인이 채무자에게 통지하거나 채무자가 승낙해야 채무자에게 대항할 수 있어서(민법 제450조 제1항), 어느 금액을 누구에게 갚아야 하는지가 임대인에게 분명히 전달되어 있어야 청구가 단순해집니다. 이미 집을 비우고 인도를 마쳤다면 임대인이 내세울 동시이행 항변도 없어, 소송은 잔액과 지연손해금(소송촉진 등에 관한 특례법에 따라 소장 부본 송달 다음 날부터 연 12%)만 다투는 단순한 구조가 됩니다.
3) 판결 전에 가압류로 재산을 묶고, 판결 뒤에는 재산조회로 집행 대상을 찾습니다.
임대인이 무자력에 가까운 경우가 많아 판결만 받아서는 돈이 되지 않습니다. 금전채권은 장래 강제집행을 보전하기 위해 가압류할 수 있으므로(민사집행법 제276조 제1항), 임대인 명의 부동산·예금·다른 세입자에 대한 보증금 채권이 확인되면 소송 전에 먼저 묶어 둡니다. 확정판결 등 집행권원을 얻은 뒤에는 재산명시(같은 법 제61조)를 신청하고, 제출된 목록만으로 부족하면 재산조회(제74조)로 금융기관·공공기관에 임대인 재산을 조회하며, 확정 후 6개월 안에 이행하지 않으면 채무불이행자명부 등재를 신청(제70조 제1항 제1호)해 이행을 압박할 수 있습니다. 여기서 HUG의 존재는 변수입니다. HUG도 임대인을 상대로 자신이 지급한 금액을 회수하려 하므로 임대인의 같은 재산을 두고 경쟁하게 되고, 경매에서 배당받을 채권자의 범위는 배당요구 종기까지 경매를 신청하거나 배당요구를 한 채권자 등으로 정해져 있어(제148조) 움직임이 늦으면 배당 명단에서 빠질 수 있습니다. 그래서 HUG의 회수 절차를 기다리지 않고 잔액 채권의 보전과 집행을 먼저 진행합니다.
김강희 변호사의 해결방법 [2]: 경매 국면에서는 임차권등기와 배당요구로 잔액까지 우선변제권 이어 가기
임대인의 사실상 유일한 재산이 그 주택이거나, 이미 근저당권자 등 다른 채권자에 의해 경매가 진행 중이라면 개인 재산 추적보다 이 국면에서의 등기와 배당이 결과를 좌우합니다. 이때 핵심은 HUG가 넘겨받은 우선변제권과 임차인 본인의 잔액이 같은 뿌리에서 나온 권리라는 점이고, 그래서 둘을 함께 지켜야 합니다. 김강희 변호사는 다음 세 단계로 점검합니다.
1) 임차권등기를 유지해 대항력과 우선변제권이 끊기지 않게 합니다.
임대차가 끝난 뒤 보증금이 반환되지 않으면 임차인은 임차권등기명령을 신청할 수 있고(주택임대차보호법 제3조의3 제1항), 등기를 마치면 이후 이사나 전출로 대항요건을 잃어도 이미 취득한 대항력과 우선변제권을 잃지 않습니다(같은 조 제5항). 등기와 관련해 든 비용은 임대인에게 청구할 수 있고(제8항), 금융기관 등은 임차인을 대위해 임차권등기명령을 신청할 수도 있습니다(제9항). 중요한 것은 보증금 일부를 이행받은 뒤에도 이 등기를 스스로 말소하지 않는 것입니다. 같은 법 제3조의2 제8항은 임차권등기가 말소된 경우 금융기관 등이 우선변제권을 행사할 수 없다고 정하고 있어, 이미 이사를 마친 임차인이 등기를 지우는 순간 HUG의 승계분뿐 아니라 임차인 본인의 잔액을 지탱하던 우선변제권도 함께 흔들립니다. 말소는 잔액 회수와 HUG와의 정산이 끝난 뒤에 판단합니다.
2) 배당요구 종기 전에 잔액 기준으로 배당요구하고, 배당표에서 두 몫의 순위와 금액을 대조합니다.
경매가 시작되면 집행법원은 배당요구의 종기를 첫 매각기일 이전으로 정해 공고합니다(민사집행법 제84조 제1항·제2항). 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인은 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선해 보증금을 변제받을 권리가 있지만(주택임대차보호법 제3조의2 제2항), 이 권리를 경매 절차에서 쓰려면 종기까지 배당요구를 해 두어야 합니다. 이때 임차인은 HUG에서 받은 금액을 뺀 잔액 기준으로 신고합니다. 배당표가 나오면 임차인 몫과 HUG 승계분이 각각 어떤 금액과 순위로 잡혔는지 확인하고, 순위와 보증금에 이의가 있으면 경매법원에 이의를 신청할 수 있습니다(제3조의2 제4항·제5항). 두 몫 사이의 관계는 양도계약서에 잔액과 양수분의 변제 순서를 정한 조항이 있는지부터 봅니다. 그런 조항이 없다면 채권의 일부에 대해 대위변제가 있으면 대위자는 변제한 가액에 비례해 채권자와 함께 권리를 행사한다는 민법 제483조 제1항의 원리가 출발점입니다. 대법원도 채권의 일부씩을 여러 사람이 나누어 대위변제한 사안에서, 다른 특별한 사정이 없으면 각 변제채권액에 비례해 안분배당해야 한다고 판단했습니다(대법원 2001. 1. 19. 선고 2000다37319 판결). 이 판결은 대위변제자들 사이의 안분을 다룬 것이지만, 일부 변제 뒤 남은 채권을 여러 권리자가 함께 배당받는 국면에서 배당 비율을 가늠하는 기본 틀이 됩니다.
3) 주택이 낙찰됐는데 배당이 모자라면, 대항요건이 살아 있는 한 낙찰자를 상대로 임대차 존속을 주장합니다.
임차권은 경매의 낙찰로 소멸하지만, 보증금이 모두 변제되지 않은 대항력 있는 임차권은 소멸하지 않습니다(주택임대차보호법 제3조의5 단서). 대법원은 대항력과 우선변제권을 함께 가진 임차인이 경매에서 배당요구를 했지만 보증금 전액을 배당받지 못한 경우, 임차인은 대항요건을 유지함으로써 임대차관계의 존속을 주장할 수 있고 그 뒤 주택을 양수한 사람은 임대인 지위를 당연히 승계한다고 판시했습니다. 주택도시보증공사가 임차인의 보증금반환채권을 양수해 경매에서 배당요구를 하고 보증금 일부를 배당받은 사안에서도 같은 법리가 적용되어, 대항요건이 존속하는 한 임차인은 양수 금융기관이 보증금 잔액을 반환받을 때까지 임차주택의 양수인을 상대로 임대차관계의 존속을 주장할 수 있다고 밝혔습니다(대법원 2023. 2. 2. 선고 2022다255126 판결). 이 사건에서 낙찰자들이 공동하여 대위변제한 HUG에 대위변제금과 지연손해금을 지급할 의무가 있다는 원심의 결론도 유지됐습니다. 실무에서는 낙찰 뒤에도 임차권등기를 유지하고 주민등록과 점유 상태를 점검하며, 등기부에서 근저당권 등 선순위 권리보다 앞서는 대항력이 있는지를 먼저 확인합니다. 선순위 권리가 있어 임차권 자체가 경매로 소멸한 경우라면 이 경로는 열리지 않고, 임대인 상대 청구와 배당 회수가 전부가 됩니다.
결론
HUG가 보증금 일부만 지급했다고 해서 나머지가 사라지는 것도, HUG가 알아서 받아 주는 것도 아닙니다. 넘어간 것은 HUG가 실제로 낸 금액만큼이고, 나머지는 임차인이 임대인에게 직접 청구할 수 있는 본인의 채권으로 남습니다. 이 채권을 돈으로 바꾸는 순서는 잔액 확정, 잔액 한정 청구와 재산 보전, 임차권등기와 배당요구 유지입니다.
가장 흔한 실수는 세 가지입니다. 이행통지서의 산정 내역을 대조하지 않은 채 잔액을 어림잡는 것, 이행을 받았다는 안도감에 임차권등기나 대항요건을 스스로 정리해 버리는 것, HUG의 회수를 기다리다 임대인 재산이 빠져나간 뒤에야 움직이는 것입니다. 지금 비슷한 상황에 놓여 있다면 이행통지서, 보증서, 양도계약서, 임대차계약서, 등기부를 한자리에 모아 잔액과 절차별 기한을 함께 점검받아 보시기를 권합니다.
자주 묻는 질문 Q&A
Q1. HUG가 보증금 전액이 아니라 일부만 준 것은 HUG가 잘못 계산한 것 아닌가요?
반드시 잘못이라고 볼 수는 없습니다.
보증서에 적힌 보증금액이 실제 보증금보다 적었을 수도 있고, 이행 전에 경매나 공매 배당으로 이미 회수한 금액이나 전세대출 정리에 쓰인 금액이 반영됐을 수도 있습니다.
먼저 보증서의 보증금액, 이행통지서의 산정 내역, 입금 내역, 대출 은행의 상환내역을 나란히 놓고 차이가 어디서 생겼는지 확인해야 합니다.
산정 근거가 불분명하면 서면으로 설명을 요청하고, 근거 없는 감액이 확인되면 그 부분은 HUG를 상대로 한 별도의 청구 대상이 됩니다.
Q2. 남은 보증금을 임대인에게 받으면 그 돈을 HUG에 나눠 줘야 하나요?
임차인 본인의 잔액 몫으로 받은 돈은 HUG에 넘길 돈이 아닙니다.
HUG는 자신이 지급한 금액의 범위에서만 채권을 넘겨받아 우선변제권을 승계하기 때문입니다(주택임대차보호법 제3조의2 제7항).
다만 임대인이 보내온 돈이 HUG 양수분에 해당하는데 임차인이 그대로 가져가면 법률상 원인 없는 이득이 되어 반환 문제가 생길 수 있습니다(민법 제741조).
그래서 임대인이 일부를 변제할 때는 어느 몫에 대한 변제인지를 송금 내역과 합의서에 적어 두는 것이 안전합니다.
Q3. 임차권등기를 하고 이사까지 마쳤는데, 소송 전에 무엇부터 해야 하나요?
잔액 계산서를 만들어 내용증명으로 지급을 최고하는 것이 첫 단계입니다.
동시에 임대인 명의 부동산과 예금, 다른 세입자에 대한 보증금 채권이 확인되는지 살펴 보고, 있으면 소송 전에 가압류(민사집행법 제276조)로 먼저 묶는 방법을 검토합니다.
판결이나 지급명령이 확정된 뒤에는 재산명시와 재산조회, 채무불이행자명부 등재 신청으로 집행 대상을 찾아 나갑니다.
이 과정 내내 임차권등기는 지우지 말고 유지하셔야 합니다.
Q4. 집이 경매로 낙찰됐는데 배당을 받고도 보증금이 남았다면 낙찰자에게 청구할 수 있나요?
조건이 맞으면 가능합니다.
대항력과 우선변제권을 함께 가진 임차인이 경매에서 배당요구를 했지만 전액을 배당받지 못했다면, 대항요건을 유지하는 한 낙찰자를 상대로 임대차관계의 존속을 주장할 수 있고 낙찰자는 임대인 지위를 승계한다는 것이 대법원의 입장입니다(대법원 2023. 2. 2. 선고 2022다255126 판결).
다만 임차인의 대항력이 근저당권 등 선순위 권리보다 뒤여서 경매로 임차권 자체가 소멸했다면 이 경로는 열리지 않습니다.
그래서 등기부에서 대항력이 생긴 날과 경매로 소멸하는 기준이 되는 권리의 선후를 먼저 확인해야 합니다.
Q5. HUG가 이행한 뒤에는 임차권등기를 지워도 되나요?
잔액이 남아 있다면 지우지 않는 것이 원칙입니다.
이미 이사를 마친 임차인에게 임차권등기는 대항력과 우선변제권을 유지해 주는 근거입니다(주택임대차보호법 제3조의3 제5항).
같은 법 제3조의2 제8항은 임차권등기가 말소되면 금융기관 등이 우선변제권을 행사할 수 없다고 정하고 있어 HUG와의 관계에서도 문제가 될 수 있습니다.
잔액 회수와 HUG와의 정산이 끝난 뒤에 말소 여부를 정하시고, 말소 전에 HUG에 확인할 사항이 없는지 점검하는 것이 안전합니다.
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