바지 임대인 뒤 갭투자 조직 실소유주에게 책임을 물을 수 있나요
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현재 상황에 대해 상담이 필요하신 경우 편하게 연락 주시면, 사건 경위를 확인한 뒤 대응 방향을 함께 검토해드리겠습니다.
사건 개요
전세계약서를 다시 펼쳐 보면 임대인 자리에는 낯선 이름이 하나 적혀 있는데, 계약 당일 실제로 만나 조건을 조율한 사람은 그 사람이 아니었던 경우가 있습니다. 중개사가 "관리하시는 분"이라고만 소개한 사람이 보증금 받을 계좌를 알려 주었고, 임대인 본인은 도장을 찍을 때 잠깐 모습을 보였거나 아예 위임장으로만 등장했다는 이야기를 자주 듣습니다. 보증금을 돌려받지 못하게 된 뒤에야 등기부와 자금 흐름을 하나씩 짚어 보면, 같은 인물의 손을 거친 주택이 여러 채이고 그 집들의 명의자는 대개 재산이 거의 없는 사람이었다는 사실이 드러납니다.
이때 가장 먼저 부딪히는 질문이 "계약서에 이름도 없는 사람에게 책임을 물을 수 있는가"입니다. 임대차보증금을 돌려줄 계약상 의무는 계약서에 임대인으로 적힌 바지 임대인에게 있는데, 그에게는 돌려줄 재산이 없는 경우가 대부분입니다. 그렇다고 뒤에서 매입 자금을 대고 임차인을 모으고 보증금을 가져간 실소유주가 아무 책임도 지지 않는다면, 명의자만 처벌받고 돈은 사라지는 구조가 됩니다. 법은 이 지점을 계약이 아니라 형사상 사기의 공동정범과 민사상 공동불법행위라는 두 갈래로 다룹니다.
결론부터 말씀드리면, 실소유주라는 위치만으로 자동으로 책임이 생기는 것은 아니지만, 그가 이 계약을 기획하고 보증금을 가져간 사람임이 증거로 확인되면 형사와 민사 양쪽에서 책임을 물을 수 있습니다. 다만 어떤 증거를 어떤 순서로 모으는지, 형사 절차와 민사 절차를 어떻게 맞물리게 하는지에 따라 실제 회수 가능성이 크게 달라지므로 이 갈림길을 정확히 짚어야 합니다.
핵심 쟁점
바지 임대인 뒤의 실소유주에게 책임을 묻는다는 말은 실제로 다섯 가지 쟁점으로 나뉩니다. 첫째, 계약상 책임과 불법행위·형사 책임의 구분입니다. 보증금 반환채무는 계약서상 임대인의 것이고, 계약 당사자가 아닌 실소유주에게는 계약만으로 반환을 청구하기 어렵습니다. 그래서 청구의 근거를 민법 제750조·제760조의 불법행위와 형법 제347조의 사기에서 찾아야 합니다. 둘째, 형사에서 실소유주가 공모공동정범으로 인정되는 기준입니다. 형법 제30조는 2인 이상이 공동하여 죄를 범한 때 각자를 정범으로 처벌한다고 정하고, 대법원은 실행행위를 직접 분담하지 않았더라도 범죄에 대한 본질적 기여를 통한 기능적 행위지배가 있으면 공동정범으로 본다는 입장입니다. 셋째, 기망의 내용입니다. 자기 자금 없이 전세보증금으로 주택을 인수하는 갭투자 구조가 있었다는 사실만으로는 사기가 되지 않고, 임차인에게 보증금을 돌려줄 의사나 능력이 없다는 사실을 숨긴 채 계약하게 했는지가 관건입니다. 넷째, 민사에서의 공동불법행위 연대책임으로, 민법 제760조에 따라 가해자들은 각자 전액을 책임지고 교사자·방조자도 공동행위자로 봅니다. 다섯째, 실제 회수 가능성입니다. 유죄 판결이 나도 재산이 흩어진 뒤라면 받을 돈이 없으므로 재산 파악과 보전이 처음부터 병행되어야 합니다.
여기에 하나 더 알아 둘 점이 있습니다. 전세사기피해자 지원 특별법은 '임대인등'의 범위에 임대인뿐 아니라 다수 임대인의 배후에 있는 동일인과 그가 지배하거나 경제적 이익을 공유하는 조직까지 포함시켜 두었습니다(제2조 제2호 라목~바목). 배후 인물의 존재를 법이 이미 전제하고 있다는 뜻이지만, 이 규정은 피해자 결정과 지원을 위한 정의일 뿐 그에게 배상 책임을 지우는 조항은 아닙니다. 책임 추궁은 결국 형사·민사 절차에서 개별 증거로 이루어집니다.
김강희 변호사의 해결방법 [1]: 배후의 역할을 증거로 재구성해 사기의 공모공동정범으로 고소하기
형사에서 실소유주를 겨냥하는 출발점은 형법 제347조입니다. 사람을 기망해 재물의 교부를 받거나 재산상 이익을 취득한 사람은 물론, 제3자로 하여금 그렇게 하게 한 사람도 같은 형으로 처벌됩니다(제347조 제1항·제2항). 법정형은 20년 이하의 징역 또는 5천만원 이하의 벌금이지만 이는 2026년 3월 12일 시행분이고, 형이 무거워진 개정은 시행 전 행위에 소급되지 않으므로(형법 제1조 제1항) 그 전에 체결된 계약이라면 종전 규정인 10년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금이 적용됩니다. 이득액이 5억원 이상이면 특정경제범죄법 제3조가 적용되어 5억원 이상 50억원 미만은 3년 이상의 유기징역, 50억원 이상은 무기 또는 5년 이상의 징역으로 가중됩니다.
대법원은 사기의 공모공동정범에서 공모가 전체 모의 과정 없이도 순차적·암묵적으로 의사가 결합되면 성립하고, 실행행위에 직접 관여하지 않은 사람도 공동정범으로서 책임을 진다고 밝혔습니다(대법원 2024. 12. 12. 선고 2024도10141 판결). 보이스피싱 현금수거책 사건에서 나온 판결이지만 사기의 공모공동정범에 관한 일반 법리를 설시한 것이라 임대차 사기 조직에도 같은 기준이 쓰입니다. 다만 단순한 공모자에 그치지 않고 범죄에 대한 본질적 기여를 통한 기능적 행위지배가 있어야 한다는 요건이 함께 따라붙습니다(대법원 2010. 12. 23. 선고 2010도7412 판결). 김강희 변호사는 이 두 요건을 채울 수 있도록 다음 순서로 증거를 세웁니다.
1) 계약이 만들어진 경로를 시간순으로 되짚어 '누가 정했는가'를 드러냅니다.
임차인이 가진 자료만으로도 상당 부분이 재구성됩니다. 매물을 소개한 중개사와 주고받은 문자·카카오톡, 계약 전후의 통화 녹취와 통화 내역, 계약 당일 현장에 있던 사람의 명함과 연락처, 계약서 특약에 적힌 관리인 번호, 보증금을 어디로 보내라고 안내한 사람이 누구인지를 하나의 표로 정리합니다. 여러 건의 계약에서 같은 번호와 같은 사람이 반복해서 나오면 임대인은 이름만 올렸고 조건은 다른 사람이 정했다는 정황이 됩니다. 직접 증거가 없어도 범의나 공모는 사물의 성질상 관련성이 있는 간접사실과 정황사실을 종합해 인정할 수 있다는 것이 위 2024도10141 판결의 판시이므로, 이 단계에서는 결정적인 한 장보다 같은 방향을 가리키는 여러 장을 모으는 것이 중요합니다. 같은 조직에게 피해를 입은 다른 임차인들이 있다면 그분들의 계약 경위를 함께 대조하는 것도 큰 도움이 됩니다.
2) 보증금이 흘러간 방향을 계좌 단위로 특정해 수사 요청 사항으로 넣습니다.
임차인이 직접 볼 수 있는 것은 자신이 보낸 이체 내역과 받은 계좌의 명의까지입니다. 그 뒤에 그 돈이 임대인 계좌에서 어느 계좌로 나갔고, 다른 주택의 매매대금이나 이전 임차인의 보증금 반환, 대출 상환에 쓰였는지는 피해자가 볼 수 없습니다. 금융실명법 제4조 제1항 제1호는 다른 사람의 금융거래 정보를 법원의 제출명령이나 법관이 발부한 영장이 있는 경우에만 제공하도록 하므로, 이 구간은 수사기관이 영장으로 확인해야 하는 영역입니다. 그래서 고소장과 고소인 조사에서 '아는 구간'과 '확인이 필요한 구간'을 나누어, 어느 계좌에서 어느 계좌로 언제 얼마가 옮겨 갔는지를 수사 요청 사항으로 구체적으로 적어 둡니다. 받은 보증금이 다른 임차인의 보증금을 돌려주는 데 쓰인 돌려막기 구조로 확인되면, 반환 의사나 능력 없이 보증금을 받았다는 기망의 핵심 사실이 뒷받침될 수 있습니다.
3) 고소장에 실소유주의 역할을 '기능'으로 적어 공모공동정범의 요건에 맞춰 배열합니다.
범죄로 인한 피해자는 고소할 수 있고(형사소송법 제223조), 고소는 서면이나 구술로 할 수 있습니다(제237조). 실소유주의 이름을 정확히 모르면 성명불상으로 두고 아는 인적사항과 한 일을 최대한 구체적으로 적으면 됩니다. 핵심은 이름이 아니라 역할입니다. 공동정범이 되려면 전체 범행에서 그가 차지하는 지위와 역할, 범죄 경과에 대한 지배력이 단순 공모자를 넘어서야 하므로(2010도7412), 고소장에는 ① 명의자를 구해 임대인 자리에 세우고 대가를 준 사람인지 ② 임차인 모집과 보증금·계약 조건을 정한 사람인지 ③ 보증금을 받아 처분하는 것을 결정한 사람인지를 나누어 각각의 증거와 함께 배열합니다. 그리고 기망의 내용은 '갭투자를 했다'가 아니라 '보증금을 돌려줄 자력이 없다는 사실을 알면서 숨기고 계약을 체결하게 했다'로 특정합니다. 대법원은 자기 자금 없이 전세보증금으로 오피스텔을 인수한 갭투자 구조의 사건에서, 매도인을 피해자로 한 공소사실에 대해 변제자력에 관한 고지의무나 매도인의 착오를 단정하기 어렵다며 유죄를 인정한 원심을 파기했습니다(대법원 2023. 6. 29. 선고 2022도16422 판결). 임차인이 피해자인 사안과 그대로 겹치는 것은 아니지만, 구조가 갭투자라는 사실만으로는 부족하고 누구에게 어떤 사실을 숨겼는지를 특정해야 한다는 점을 보여 줍니다.
김강희 변호사의 해결방법 [2]: 공동불법행위 청구와 재산 보전으로 실제 회수 경로 만들기
형사 고소는 처벌의 길이지 돈을 돌려주는 길이 아닙니다. 실소유주가 유죄 판결을 받는다고 해서 보증금이 저절로 돌아오지는 않으므로, 회수는 민사 청구와 재산 보전에서 나옵니다. 그래서 형사 고소와 같은 시기에 민사 준비를 시작해야 재산이 흩어지기 전에 붙잡을 수 있습니다.
1) 민법 제750조·제760조로 청구를 구성해 실소유주에게 연대책임을 묻습니다.
계약 당사자가 아니어도 불법행위가 성립하면 배상 책임을 집니다. 수인이 공동의 불법행위로 손해를 가한 때에는 연대하여 책임지고(민법 제760조 제1항), 교사자나 방조자도 공동행위자로 봅니다(제3항). 대법원은 공동불법행위자 중 1인이 다른 가해자에 비해 가담 정도가 경미하더라도 피해자에 대한 관계에서는 그 책임 범위를 제한할 수 없고, 피해자의 부주의를 이용해 고의로 불법행위를 한 사람은 피해자의 과실을 이유로 과실상계를 주장할 수 없다고 판시했습니다(대법원 2012. 8. 17. 선고 2012다30892 판결). 이 법리 덕분에 바지 임대인이 '나는 명의만 빌려줬다', 실소유주가 '나는 뒤에서 도왔을 뿐이다'라고 각자 책임을 줄이려 해도 임차인은 어느 쪽에든 보증금 전액을 청구할 수 있고, 실소유주가 고의로 가담한 것으로 인정된다면 등기부를 꼼꼼히 확인하지 않았다는 이유의 감액 주장도 통하지 않습니다. 소멸시효는 손해 및 가해자를 안 날부터 3년, 불법행위를 한 날부터 10년이므로(제766조), 배후 인물을 언제 알게 되었는지를 보여 주는 자료(고소장에 배후를 특정한 시점, 수사 과정에서 알게 된 경위)를 남겨 두어야 합니다.
2) 가압류로 재산이 흩어지기 전에 묶어 두고, 본안 소송 준비를 함께 합니다.
가압류는 금전채권의 강제집행을 보전하기 위한 절차로(민사집행법 제276조), 하지 않으면 판결을 집행할 수 없거나 매우 곤란할 염려가 있을 때 할 수 있습니다(제277조). 신청서에는 청구채권과 가압류의 이유가 될 사실을 적고 소명해야 하므로(제279조), 고소장 접수 자료, 보증금 이체 내역, 자금 흐름을 보여 주는 자료, 실소유주 명의 부동산의 등기부를 함께 제출하는 형태가 됩니다. 실무에서는 어느 재산을 묶을지 특정해서 신청하기 때문에 등기부와 법인등기, 확인된 계좌로 실소유주 명의 재산을 먼저 찾는 작업이 앞섭니다. 가압류 뒤에는 채무자가 신청하면 법원이 2주 이상의 기간을 정해 본안의 소를 제기했다는 증명을 내라고 명하고, 이를 어기면 가압류가 취소되므로(제287조) 소장을 미리 준비해 둡니다. 소송이 시작되면 실소유주 측 금융거래 내역은 법원의 제출명령이 있어야 금융기관이 제공할 수 있으므로(금융실명법 제4조 제1항 제1호) 이 신청을 통해 재산 흐름을 확인합니다.
한 가지 짚어 둘 점은, 사기로 피해자에게서 취득한 재산과 그 보유·처분으로 얻은 재산은 범죄피해재산으로 분류되어 범죄수익은닉규제법상 몰수·추징 대상에서 빠진다는 것입니다(제8조 제3항, 제10조 제2항). 국가에 귀속시키는 대상이 아니라 피해자에게 돌아가야 할 재산으로 취급된다는 뜻인데, 그렇다고 형사재판이 이를 자동으로 돌려주는 것은 아니므로 실제로 재산을 붙잡아 두는 일은 민사 보전으로 해야 합니다.
3) 형사재판 중 배상명령과 민사소송의 순서를 정합니다.
사기죄는 소송촉진법 제25조 제1항이 정한 배상명령 대상 범죄(형법 제38장부터 제40장)에 포함됩니다. 형사공판에서 유죄판결을 선고할 때 법원이 직접적인 물적 피해의 배상을 명하는 제도로, 피해자는 제1심 또는 제2심 변론이 종결될 때까지 인지 없이 신청할 수 있습니다(제26조 제1항). 보증금 사건은 피해 금액이 계약서와 이체 내역으로 특정되기 쉬워 활용할 만합니다. 다만 배상책임의 유무나 범위가 명백하지 않으면 명령이 내려지지 않고(제25조 제3항 제3호), 같은 피해에 관한 민사소송이 법원에 계속 중일 때는 배상신청을 할 수 없으며(제26조 제7항), 배상명령은 그 형사재판의 피고인을 상대로만 내려집니다. 그래서 형사 기소 시점, 민사 소송 제기 시점, 배상신청 시점을 미리 정해 두어야 합니다.
결론
바지 임대인 뒤에 실소유주가 있다는 사실을 알게 되었더라도 그 사람에게 책임을 물을 길이 닫혀 있는 것은 아닙니다. 임대차계약이 아니라 사기의 공모공동정범과 공동불법행위라는 다른 문을 열어야 할 뿐이고, 그 문은 계약서에 이름이 있느냐가 아니라 그 사람이 이 계약을 기획하고 보증금을 가져가는 과정에서 어떤 역할을 했느냐로 열립니다.
그래서 지금 필요한 것은 억울한 마음을 증거의 언어로 바꾸는 일입니다. 계약 경위와 연락 기록, 보증금이 흐른 계좌, 다른 피해자들의 상황을 시간순으로 정리해 보시고, 형사 고소, 재산 보전, 민사 청구, 배상신청 가운데 무엇을 어떤 순서로 할지 함께 점검받아 보시기를 권합니다. 재산이 흩어지는 속도가 절차보다 빠른 사건이 많으므로, 지금 가진 자료가 얼마 되지 않더라도 경위를 먼저 확인해 보는 것이 출발점입니다.
자주 묻는 질문 Q&A
Q1. 임대차계약서에 이름이 전혀 없는 사람도 고소할 수 있나요?
가능합니다. 고소는 범죄로 인한 피해자가 할 수 있고, 고소 대상이 계약서에 적힌 당사자로 한정되는 것은 아닙니다.
사기죄는 직접 기망행위를 한 사람뿐 아니라 제3자로 하여금 재물이나 재산상 이익을 취득하게 한 사람도 같은 형으로 처벌하고(형법 제347조 제2항), 2인 이상이 공동하여 죄를 범한 때에는 각자를 정범으로 처벌합니다(제30조).
이름을 정확히 모르더라도 성명불상으로 두고 그 사람이 한 일, 알고 있는 연락처, 통화 기록 등을 함께 적어 수사를 요청할 수 있습니다.
다만 이름보다 중요한 것은 그가 계약 체결과 보증금 수령 과정에서 어떤 역할을 했는지를 보여 주는 자료이므로, 고소 전에 그 부분부터 정리해 두는 것이 좋습니다.
Q2. 실소유주가 "나는 명의만 빌려줬을 뿐 모든 것은 그 임대인이 했다"고 주장하면 어떻게 되나요?
서로 책임을 미루는 것은 이런 사건에서 흔한 방어 방식입니다. 하지만 공동정범은 각자를 정범으로 처벌하므로 한 사람에게 책임이 있다고 해서 다른 사람의 책임이 없어지지 않습니다.
대법원은 공모가 전체 모의 과정 없이도 순차적·암묵적 의사 결합으로 성립하고, 직접 실행하지 않은 사람도 책임을 진다고 보았습니다. 범의나 공모를 부인하는 경우에는 관련성 있는 간접사실과 정황사실을 종합해 판단합니다.
그래서 통화 기록, 자금의 이동, 명의 대가의 지급 여부, 다른 계약에서 같은 사람이 반복해서 등장하는지 등이 함께 검토됩니다.
고소인으로서는 계약 당시 누구와 어떤 말을 주고받았는지를 일관되게 진술할 수 있도록 미리 시간순으로 정리해 두는 것이 중요합니다.
Q3. 형사 고소를 하면 보증금을 돌려받을 수 있나요?
형사 절차는 처벌을 위한 절차이고, 보증금 반환을 직접 보장하지는 않습니다.
사기로 피해자에게서 취득한 재산과 그 보유·처분으로 얻은 재산은 범죄피해재산으로 분류되어 범죄수익은닉규제법상 몰수·추징 대상에서 빠지는데, 그렇다고 형사재판이 이를 자동으로 돌려주는 것은 아닙니다.
실제 회수는 민사 손해배상 청구와 가압류, 그리고 형사재판 중 배상명령(소송촉진법 제25조)을 통해 이루어집니다.
같은 피해에 관한 민사소송이 계속 중이면 배상신청을 할 수 없으므로(제26조 제7항), 어느 절차를 먼저 진행할지 순서를 정해 두어야 합니다.
Q4. 실소유주의 재산이 어디 있는지 모르는데 가압류부터 할 수 있나요?
가압류는 청구채권과 가압류의 이유를 소명해야 하고, 실무에서는 묶을 재산을 특정해서 신청하므로 재산을 전혀 모르는 상태에서는 진행하기 어렵습니다.
실소유주 명의 부동산은 등기부에서, 법인을 거친 경우에는 법인등기에서 확인할 수 있고, 수사 과정에서 확인된 계좌가 있다면 그것도 단서가 됩니다.
본안 소송이 시작된 뒤에는 법원의 제출명령을 통해 금융기관으로부터 거래 내역을 받을 수 있으므로(금융실명법 제4조 제1항 제1호), 소송 과정에서 재산 흐름을 더 좁혀 갈 수도 있습니다.
다만 형사 절차에서 드러난 자료를 열람할 수 있는 범위는 사건의 진행 단계에 따라 달라지므로, 재산 파악은 고소 전부터 등기부와 계약 관련 자료로 최대한 진행해 두는 것이 좋습니다.
Q5. 전세사기피해자 결정을 받으면 배후에 대한 책임 추궁도 대신해 주나요?
그렇지 않습니다. 전세사기피해자 지원 특별법은 결정을 받은 임차인에게 경매의 유예·정지 신청(제17조), 우선매수권, 금융지원 등 주거 안정을 위한 지원을 하는 법이지, 가해자에게 대신 청구해 주는 법이 아닙니다.
다만 연결되는 지점은 있습니다. 특별법 제2조 제2호는 '임대인등'에 다수 임대인의 배후에 있는 동일인과 그가 지배하거나 경제적 이익을 공유하는 조직을 포함시키고 있고, 제3조 제1항 제4호는 임대인등에 대한 수사 개시나 임대인등의 기망 등을 보증금 반환 의도가 없었다고 의심할 상당한 이유의 사유로 들고 있습니다.
그래서 고소와 수사의 진행 상황이 결정 신청 과정에서 의미를 가질 수 있습니다.
다만 대항력과 확정일자, 보증금 5억원 이하 등 제3조 제1항의 다른 요건은 별도로 갖추어야 하므로, 피해자 결정 신청과 형사·민사 절차는 서로 대체하지 않고 병행하는 것이 안전합니다.
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