오피스텔 분양계약 해제, 입주 지연과 자동연장 조항 5가지 

입주예정일이 지나도 오피스텔이 준공되지 않으면 분양계약을 해제할 수 있는지가 문제됩니다. 시행사는 입주예정일을 자동으로 늦추는 약관 조항을 근거로 해제를 거부하기도 합니다. 확인할 점을 다섯 가지로 정리합니다.

1. 분양계약서에 들어가야 할 사항이 법령에 있습니다

분양계약서에는 대통령령으로 정하는 사항이 포함되어야 하고(건축물의 분양에 관한 법률 제6조 제4항), 시행령은 준공예정일 또는 입주예정일, 분양사업자가 시정명령을 받거나 벌금형 이상의 형을 선고받거나 과태료 부과처분을 받은 경우 해약할 수 있다는 사항을 정합니다(같은 법 시행령 제9조 제1항 제9호·제11호).

2. 중요한 약관은 설명해야 계약 내용이 됩니다

사업자는 약관의 중요한 내용을 고객이 이해할 수 있도록 설명해야 하고, 이를 위반하면 그 약관을 계약 내용으로 주장할 수 없습니다(약관의 규제에 관한 법률 제3조 제3항·제4항). 자동연장 조항을 설명받지 못했다면 원래 입주예정일을 기준으로 해제 사유를 따질 수 있습니다.

3. 공정성을 잃은 조항은 무효입니다

신의성실의 원칙을 위반해 공정성을 잃은 약관 조항은 무효이고, 고객에게 부당하게 불리하거나 고객이 예상하기 어려운 조항은 공정성을 잃은 것으로 추정됩니다(같은 법 제6조 제1항, 제2항 제1호·제2호).

4. 대행사가 계약했어도 효과는 시행사에 생깁니다

분양대행사가 시행사를 대리해 맺은 계약은 시행사에게 직접 효력이 생깁니다(민법 제114조 제1항). 대행사가 설명하지 않았다면 그 결과는 사업자인 시행사가 부담한다고 봅니다. 대행사 직원의 안내만 듣고 계약했다는 사정은 설명의무 위반을 주장하는 자료가 됩니다.

5. 해제하면 분양대금에 이자를 붙여 돌려받습니다

계약이 해제되면 각 당사자는 원상회복 의무가 있고, 반환할 금전에는 받은 날부터 이자를 붙여야 합니다(민법 제548조). 중도금 대출이 있다면 대출 처리 방법도 함께 정해야 합니다. 해제를 통지할 때는 해제 사유와 반환 청구 금액을 내용증명으로 명확히 적으십시오.

참고로, 설계변경으로 용도대로 쓸 수 없게 되면 해제할 수 있습니다

설계변경에 동의하지 않은 수분양자가 그 변경으로 인허가를 받지 못해 분양 광고의 용도대로 건축물을 사용하지 못하게 되면 분양계약을 해제할 수 있습니다(건축물의 분양에 관한 법률 제7조의2).