공유 건물 증축, 과반수 지분권자도 나머지 공유자 동의 없인 못 하는 이유 

건물을 여러 명이 공동으로 소유하고 있을 때, 지분을 절반 넘게 가진 사람이 증축 공사를 밀어붙이는 경우가 있습니다. 임대료를 더 받으려고 층을 올리거나 옥탑을 넓히는 식인데, "내 지분이 과반수니까 문제없다"고 생각하는 경우가 많습니다. 그러나 민법은 공유물을 있는 그대로 활용하는 관리행위와 물리적으로 바꾸는 변경행위를 서로 다른 기준으로 취급하고, 증축은 대부분 후자에 해당합니다. 이 글에서는 공유 건물 증축이 왜 과반수 지분만으로는 부족하고 다른 공유자 전원의 동의가 필요한지, 동의 없이 강행했을 때 어떤 문제가 생기는지를 살펴보겠습니다.

법무법인 도모 강대현 대표변호사

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공유물의 '관리'와 '변경' — 민법이 갈라놓은 두 갈래

물건을 여러 사람이 지분으로 나눠 소유하는 것을 민법 제262조는 공유라고 부릅니다. 공유자는 제263조에 따라 자신의 지분을 자유롭게 처분할 수 있고, 공유물 전부를 지분 비율에 맞게 사용·수익할 권리를 가집니다. 문제는 공유물 자체에 손을 대야 하는 상황, 즉 그 물건을 어떻게 관리하고 얼마나 바꿀 것인지를 누가 결정하느냐입니다. 민법은 이 결정 권한을 두 갈래로 나눠 놓았는데, 하나는 제265조의 관리·보존이고 다른 하나는 제264조의 처분·변경입니다.

제265조는 공유물의 관리에 관한 사항을 공유자 지분의 과반수로 결정하도록 하고, 다만 보존행위는 각자 단독으로 할 수 있다고 정합니다. 반면 제264조는 다른 공유자의 동의 없이 공유물을 처분하거나 변경하지 못한다고 못박아, 지분 비율과 무관하게 전원의 동의를 요구합니다. 두 조문을 가르는 기준은 결국 그 행위가 공유물의 경제적 용도를 그대로 둔 채 활용하는 수준인지, 아니면 물건 자체의 형태나 성질을 바꿔놓는 수준인지입니다. 지분을 아무리 많이 가진 공유자라도 후자에 해당하는 행위까지 단독으로 결정할 권한은 없습니다.

공유물을 어떻게 '쓸지'는 지분 과반수로 정할 수 있지만, 공유물을 물리적으로 '바꿀지'는 지분 비율과 무관하게 공유자 전원이 동의해야 한다.

증축이 '변경'에 해당하는 이유 — 대법원이 제시한 기준

대법원은 최근 판결에서 공유물의 '변경'이 무엇인지 구체적인 기준을 제시했습니다. 대법원 2024. 10. 31. 선고 2024다202317 판결은 공유물의 변경을 "공유물을 그 자체의 경제적 용도에 따라 활용하는 이용행위나 공유물의 사용가치 내지 교환가치를 증대시키는 개량행위를 넘어서, 공유물에 사실상의 물리적 변화를 가하여 공유자들의 공유물 이용관계에 중대한 변화를 가져오는 것"이라고 정의했습니다. 즉 단순히 더 잘 활용하거나 가치를 높이는 정도를 넘어, 물건의 실체 자체를 바꾸고 그로 인해 공유자들 사이의 이용 관계까지 흔들어 놓아야 변경으로 본다는 것입니다.

건물 증축은 이 기준에 정확히 들어맞습니다. 층수나 바닥면적을 늘리면 건물의 구조·외관이 물리적으로 달라지고, 건축물대장과 등기부에 반영되는 면적·용도가 함께 바뀌며, 늘어난 면적을 누가 어떻게 쓸지에 따라 나머지 공유자의 사용·수익 몫에도 영향을 줍니다. 증축된 부분만큼 관리비용·재산세 부담이 늘어나거나, 건폐율·용적률 한도에 여유가 없어 다른 용도의 증축이 막히는 결과가 생길 수도 있습니다. 이런 변화는 공유물을 있는 그대로 활용하는 관리행위의 범위를 넘어서므로, 지분이 과반수를 넘는다는 사정만으로는 정당화되지 않습니다.

증축은 건물의 물리적 실체와 공유자들의 이용관계를 함께 바꾸는 행위이므로, 관리행위가 아니라 변경행위로 다뤄야 한다.

과반수 지분권자가 실제로 결정할 수 있는 것 — 관리행위의 범위

그렇다고 과반수 지분권자에게 아무 권한이 없는 것은 아닙니다. 대법원 2002. 5. 14. 선고 2002다9738 판결은 공유자 사이에 공유물을 사용·수익할 구체적인 방법을 정하는 것은 공유물의 관리에 관한 사항이어서 지분의 과반수로 결정할 수 있다고 밝혔습니다. 이 판결에 따르면 과반수 지분권자는 다른 공유자와 사전 협의가 없었더라도 공유물의 특정 부분을 배타적으로 사용하도록 정하거나 제3자에게 임대하는 등 관리방법을 단독으로 결정할 수 있고, 그 허락을 받은 점유자에 대해 소수지분권자가 함부로 퇴거를 요구할 수 없습니다.

여기서 핵심은 '사용 방법을 정하는 것'과 '물건 자체를 바꾸는 것'의 차이입니다. 기존 건물의 특정 층을 임대할지, 어느 세입자에게 어떤 조건으로 사용하게 할지는 관리행위이지만, 그 건물에 층을 새로 올리거나 바닥면적을 늘리는 것은 관리행위의 경계를 넘어섭니다. 통상적인 수선이나 유지보수도 마찬가지로 갈립니다. 노후한 배관을 교체하거나 균열을 보수하는 정도는 공유물의 현상을 유지하는 보존행위(제265조 단서)로 각자 단독으로 할 수 있지만, 기존 벽체나 지붕 구조를 뜯어내고 면적을 늘리는 공사는 보존의 범위를 넘어 변경에 해당합니다.

• 관리행위(과반수로 결정 가능) — 특정 부분을 정해 배타적으로 사용하게 하는 것, 제3자와 임대차계약을 체결하는 것, 통상적인 수선·유지보수.

• 변경행위(전원 동의 필요) — 층수·바닥면적을 늘리는 증축, 구조체를 철거·신설하는 리모델링, 건축물대장 변경이 필요한 용도 변경.

• 보존행위(각자 단독 가능) — 급한 누수·균열의 응급 보수, 공유물 멸실을 막기 위한 조치.

"과반수만 넘으면 된다"는 착각이 실제로 문제되는 장면

실무에서 자주 보이는 사례는 상가나 다가구주택을 형제자매나 동업자끼리 공유하다가, 임대수익을 늘리려고 옥탑이나 상층부를 증축하려는 경우입니다. 지분 60~70%를 가진 공유자가 나머지 공유자에게 "지분이 과반수를 넘으니 동의는 필요 없다"고 통보만 하고 공사를 시작하는 일이 드물지 않습니다. 이때 나머지 공유자가 명시적으로 반대하지 않았다는 사정만으로 동의가 있었다고 볼 수는 없습니다. 변경행위에 대한 동의는 묵시적으로도 인정될 여지는 있지만, 단순히 이의를 제기하지 않았다는 사실만으로는 동의가 있었다고 단정하기 어렵습니다.

특히 공사 진행 중에 뒤늦게 문제를 제기하는 소수지분권자가 있으면 상황이 더 복잡해집니다. 이미 골조 공사가 상당 부분 진행된 상태에서 동의 없음이 밝혀지면, 공사를 중단해야 하는지, 이미 투입된 비용을 어떻게 정산할지, 늘어난 면적의 소유관계를 어떻게 정리할지까지 한꺼번에 다퉈야 하는 상황이 됩니다. 착공 전에 동의 여부를 분명히 짚고 넘어가지 않으면, 공사가 진행될수록 되돌리기 어려운 분쟁으로 커집니다.

동의 없이 증축을 강행하면 벌어지는 일 — 원상회복과 건축법 리스크

다른 공유자의 동의 없이 증축을 강행하면 민사와 행정 두 방면에서 문제가 생깁니다. 민사적으로는 소수지분권자가 민법 제214조에 따른 소유물방해제거청구권을 근거로, 동의 없이 이뤄진 증축 부분의 철거나 원상회복을 요구할 수 있습니다. 이미 임차인이 입주해 사용 중이더라도, 그 사용·수익의 기초가 된 증축 자체가 위법하다면 소수지분권자는 그 부분에 대한 방해배제를 구할 수 있고, 증축을 주도한 공유자가 얻은 이익에 대해서는 부당이득반환청구도 함께 문제 될 수 있습니다.

행정적으로는 별도의 리스크가 있습니다. 증축은 대부분 건축법상 허가나 신고 대상이고, 인허가 절차에서는 소유자 전원의 동의서를 요구하는 것이 실무입니다. 동의서 없이 진행된 증축은 애초에 적법한 허가를 받지 못했거나 서류를 갖추지 못한 채 진행된 경우로 드러나, 지방자치단체의 시정명령과 이행강제금 부과 대상이 될 수 있습니다. 위반건축물로 등재되면 건축물대장에 그 사실이 표시되어 향후 매매나 담보대출, 임대차계약에도 계속 걸림돌이 됩니다. 무단 증축 부분을 철거하지 않는 한 이행강제금이 반복 부과될 수 있다는 점도 감안해야 합니다.

전원 동의를 받는 실무 절차 — 무엇을 남겨둬야 하나

분쟁을 예방하려면 착공 전에 서면으로 동의를 받아두는 것이 원칙입니다. 단순히 구두로 양해를 구하는 정도가 아니라, 증축 범위와 위치, 예상 공사기간, 비용 부담 방식, 증축 후 늘어난 면적의 사용·수익 방법까지 구체적으로 적은 동의서에 공유자 전원이 서명·날인하고 인감증명서를 첨부해두는 것이 안전합니다. 설계도면과 공사계약서를 동의서에 함께 첨부해두면, 나중에 "이런 내용인 줄 몰랐다"는 다툼도 줄일 수 있습니다.

공유자 중 일부와 연락이 닿지 않거나 소재가 불분명한 경우도 실무에서 자주 생깁니다. 이때는 임의로 동의를 생략하고 진행할 것이 아니라, 민법 제22조에 따라 법원에 부재자재산관리인 선임을 청구해 그 관리인을 통해 동의 여부를 판단받는 절차를 거쳐야 합니다. 공유자가 다수의 상속인으로 나뉘어 있어 협의 자체가 어려운 경우라면, 상속재산분할이나 공유물 관리에 관한 협의를 먼저 정리한 뒤 증축 동의 절차를 진행하는 편이 뒤탈이 적습니다.

• 동의서에 반드시 담을 내용 — 증축 범위·위치·면적, 공사기간과 시공사, 비용 부담 비율, 증축 후 사용·수익 방법.

• 첨부서류 — 설계도면, 공사계약서, 공유자 전원의 인감증명서.

• 연락 두절 공유자가 있는 경우 — 임의 진행 금지, 법원에 부재자재산관리인 선임 청구.

끝내 동의를 못 받는다면 — 공유물분할청구라는 대안

협의를 아무리 시도해도 일부 공유자가 끝까지 동의하지 않는 경우도 있습니다. 이럴 때 증축을 강행하는 것은 해법이 되지 못합니다. 민법 제268조는 공유자가 언제든(5년 내 불분할 약정이 없는 한) 공유물의 분할을 청구할 수 있다고 정하고 있고, 협의가 되지 않으면 제269조에 따라 법원에 분할을 청구할 수 있습니다. 건물처럼 현물로 나누기 어렵거나 나누면 가치가 크게 떨어지는 경우, 법원은 경매를 통한 대금분할을 명할 수 있습니다.

증축이 꼭 필요하다면, 분할청구에 앞서 반대하는 공유자의 지분을 매수해 단독 소유로 정리한 뒤 공사를 진행하는 방법도 현실적인 대안입니다. 지분매수 협상이 여의치 않다면, 공유물분할청구 소송 과정에서 법원 주도의 조정을 통해 지분 정리와 증축 동의 문제를 함께 해결하는 사례도 있습니다. 어느 경우든 동의 없는 증축을 먼저 강행하고 사후에 해결하려는 방식은 원상회복·이행강제금 리스크만 키운다는 점을 유념해야 합니다.

자주 묻는 질문

Q. 지분이 70%인데도 증축 동의를 받아야 하나요?

A. 네. 증축은 관리행위가 아니라 민법 제264조의 변경행위에 해당해 지분 비율과 무관하게 다른 공유자 전원의 동의가 필요합니다. 지분이 아무리 높아도 이 요건은 달라지지 않습니다.

Q. 다른 공유자가 별다른 이의 없이 공사를 지켜보기만 했다면 동의한 것으로 볼 수 있나요?

A. 단순히 이의를 제기하지 않았다는 사정만으로는 동의가 있었다고 단정하기 어렵습니다. 나중에 분쟁이 생기면 동의 여부는 구체적인 정황을 따져 판단하므로, 서면 동의를 받아두는 것이 안전합니다.

Q. 이미 완공된 증축 부분도 철거를 요구할 수 있나요?

A. 동의 없이 이뤄진 증축이라면 소수지분권자는 민법 제214조에 따라 방해제거, 즉 원상회복을 청구할 수 있습니다. 다만 실제 철거 여부와 범위는 공사 경위와 침해 정도에 따라 다퉈질 수 있습니다.

Q. 건축법상 증축 허가를 받을 때도 공유자 전원 동의서가 필요한가요?

A. 네, 실무상 증축 허가·신고 절차에서는 소유자 전원의 동의서를 요구합니다. 동의서 없이 진행된 증축은 위법 건축물로 시정명령이나 이행강제금 부과 대상이 될 수 있습니다.

Q. 연락이 끊긴 공유자가 있으면 그 사람 동의는 그냥 생략해도 되나요?

A. 임의로 생략할 수 없습니다. 민법 제22조에 따라 법원에 부재자재산관리인 선임을 청구해 그 관리인을 통해 동의 절차를 진행해야 나중에 문제가 되지 않습니다.

Q. 통상적인 수선이나 리모델링도 전원 동의가 필요한가요?

A. 배관 교체나 균열 보수처럼 현상을 유지하는 정도는 보존행위로 공유자 각자가 단독으로 할 수 있습니다. 다만 구조체를 철거·신설하거나 면적·용도를 바꾸는 리모델링은 변경행위로 취급되어 전원 동의가 필요합니다.

맺음말

공유 건물의 증축은 지분을 많이 가졌다고 밀어붙일 수 있는 문제가 아닙니다. 민법은 공유물을 활용하는 관리행위와 물리적으로 바꾸는 변경행위를 분명히 갈라놓았고, 증축은 건물의 실체와 공유자들의 이용관계를 함께 바꾸는 변경행위이기 때문에 지분 비율과 무관하게 전원의 동의가 필요합니다. 동의 없이 공사를 강행하면 원상회복 청구와 건축법상 제재라는 이중의 부담을 떠안게 될 수 있습니다.

증축을 계획하고 있다면 착공 전에 다른 공유자들의 서면 동의부터 구체적으로 받아두고, 연락이 닿지 않는 공유자가 있다면 임의로 넘어가지 말고 법원 절차를 거치는 것이 결국 시간과 비용을 아끼는 길입니다. 광교를 비롯한 경기남부 지역에서는 공유 형태로 상가·다가구 건물을 보유한 경우가 적지 않은 만큼, 증축을 논의하기 전에 공유자 간 권리관계부터 점검해 보시길 권합니다.

조력이 필요하시면 강대현 대표변호사에게 연락주십시오. 신속히 도와드리겠습니다.

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