아파트 복도·계단 무단점유, 임대 불가능한 공간이라는 항변이 통하지 않는 이유 

아파트 복도에 신발장을 내놓거나 계단참 한쪽을 막아 창고처럼 쓰는 세대를 본 적이 있을 것입니다. 이런 공간은 애초에 특정 점포나 세대에 임대할 수 있는 곳이 아니어서, 무단으로 점유해도 다른 입주민에게 별다른 손해가 없는 것 아니냐는 생각이 들기 쉽습니다. 그러나 대법원은 2020년 전원합의체 판결로 이 생각을 정면으로 뒤집었습니다. 임대가 불가능한 구조라는 사정은 더 이상 부당이득반환의무를 면하는 근거가 되지 못합니다. 이 글에서는 아파트 복도·계단 등 공용부분을 무단으로 점유했을 때 어떤 법리로 부당이득이 인정되는지, 반환 범위와 청구권자는 어떻게 정해지는지 살펴보겠습니다.

법무법인 도모 강대현 대표변호사

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공용부분의 사용권 — 아파트 복도·계단은 누구의 것인가

아파트도 여러 세대가 각자 전유부분을 구분소유하는 건물이므로 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 집합건물법)이 적용됩니다. 이 법 제10조 제1항은 전유부분 외의 건물부분, 즉 복도·계단·엘리베이터·옥상·지하실처럼 구조상 여러 세대가 함께 쓰도록 되어 있는 부분을 공용부분으로 정의하고, 이는 원칙적으로 구분소유자 전원의 공유에 속한다고 규정합니다. 특정 세대 하나가 단독으로 소유권을 주장할 수 있는 공간이 아니라는 뜻입니다.

같은 법 제11조는 각 공유자가 공용부분을 '그 용도에 따라' 사용할 수 있다고 정하고, 제17조는 규약에 달리 정한 바가 없으면 지분 비율에 따라 공용부분에서 생기는 이익을 취득하고 부담을 진다고 정합니다. 복도는 통행과 대피에, 계단은 이동에 쓰라고 있는 공간이지, 어느 한 세대가 독점적으로 물건을 쌓아두거나 확장 공사를 해서 전용 면적처럼 쓰라고 있는 공간이 아닙니다. 이 전제를 벗어나는 순간 다른 구분소유자의 사용권을 침해하는 문제가 생깁니다.

실제로 분쟁이 되는 모습은 다양합니다. 처음에는 신발장 하나, 자전거 한 대 정도로 시작했다가 시간이 지나며 섀시를 달아 복도 일부를 실내처럼 막거나, 계단참에 선반을 짜 넣어 창고로 쓰거나, 필로티 주차장 구석을 개인 물품 보관소로 점유하는 식으로 굳어지는 경우가 흔합니다. 처음엔 사소해 보이지만 몇 년씩 방치되면 다른 입주민들이 아예 그 공간을 쓸 수 없는 상태로 고착되고, 이때부터는 단순한 민원이 아니라 부당이득반환 여부를 다투는 법적 분쟁으로 번집니다.

• 계단참·복도에 섀시나 조적벽을 설치해 별도 공간처럼 막아 쓰는 경우

• 복도·계단 일부에 신발장·선반·물품을 상시 적치해 통행로를 좁히는 경우

• 필로티 주차장이나 옥상 일부를 개인 창고·작업공간으로 점유하는 경우

• 상가 1층 공용 로비·통로를 영업장 진열대나 좌석처럼 사용하는 경우

공용부분은 특정 세대의 소유물이 아니라 구분소유자 전원이 지분에 따라 사용·수익하는 공간이다 — 이 전제를 벗어난 독점적 사용은 그 자체로 다른 입주민의 권리 침해다.

'임대 못 하는 공간이니 손해 없다' — 예전 판례의 논리

2020년 이전 대법원 판례들은 오랫동안 다른 결론을 내려왔습니다. 복도·계단 같은 공용부분은 구조상 점포 등 별개의 용도로 사용하거나 그런 목적으로 임대할 수 있는 대상이 아니므로, 구분소유자 중 일부나 제3자가 이를 점유·사용했더라도 이로 인해 다른 구분소유자에게 차임 상당의 이익이 상실되는 손해가 발생했다고 볼 수 없다는 논리였습니다. 부당이득이 성립하려면 상대방에게 '손해'가 있어야 하는데, 애초에 임대 자체가 불가능한 공간이니 임대료를 못 받은 손해도 있을 수 없다는 취지입니다.

이 논리가 실무에 미친 영향은 작지 않았습니다. 관리단이나 이웃 세대가 무단점유자를 상대로 소송을 내도 '이 공간은 원래 임대 대상이 아니다'라는 항변이 자주 받아들여져 패소하는 사례가 이어졌습니다. 그 결과 일단 배짱 있게 점유를 굳혀버리면 법적으로 별 제재를 받지 않는다는 인식이 퍼졌고, 복도·계단·필로티의 사유화가 방치되는 경향이 있었습니다. 이 흐름이 완전히 뒤집힌 것이 2020년 전원합의체 판결입니다.

과거 판례는 '임대 불가능한 공간 = 손해 없음'이라는 논리로 무단점유자의 손을 들어주는 경우가 많았다.

대법원 2017다220744 전원합의체 판결 — 무엇이 바뀌었나

사건은 상가건물 1층의 점포 소유자가 복도와 로비를 배타적으로 점유해 마치 자신의 영업장 내부 공간처럼 사용한 데서 시작됐습니다. 구분소유자 전원으로 구성된 관리단이 이 점유자를 상대로 부당이득반환을 청구했고, 대법원은 2020. 5. 21. 선고 2017다220744 전원합의체 판결로 기존 입장을 변경했습니다. 다수의견의 결론은 명확합니다. 구분소유자 중 일부가 정당한 권원 없이 복도·계단 같은 공용부분을 배타적으로 점유·사용해 이익을 얻고, 그로 인해 다른 구분소유자들이 그 공간을 쓸 수 없게 되었다면, 특별한 사정이 없는 한 그 이익을 부당이득으로 반환할 의무가 있다는 것입니다.

핵심은 '손해'를 바라보는 관점 자체를 바꿨다는 데 있습니다. 대법원은 해당 공용부분이 구조상 별개 용도로 쓰이거나 임대될 수 있는 대상이 아니더라도, 무단점유로 다른 구분소유자들이 그 공간을 사용·수익할 권리 자체를 침해당했고 이는 그 자체로 민법 제741조가 정한 손해에 해당한다고 판시했습니다. 즉 '차임을 못 받은 손해'가 아니라 '사용권을 빼앗긴 손해'가 부당이득의 근거가 된다는 것입니다. 임대 가능성 여부는 손해를 금전으로 환산할 때 참고하는 기준일 뿐, 부당이득 성립 자체를 좌우하는 요건이 아니라고 선을 그은 셈입니다.

이 법리 변경은 구분소유자뿐 아니라 구분소유자가 아닌 제3자가 공용부분을 무단점유한 경우에도 그대로 적용됩니다. 대법원은 만약 반대로 판단한다면 공용부분을 배타적으로 사용한 사람이 점유·사용으로 얻은 모든 이익을 그대로 보유하게 되어, 부당이득반환제도가 지향하는 공평의 이념에 정면으로 반한다는 점도 근거로 들었습니다. 신발장 몇 개, 좁은 계단참이라 해서 '어차피 돈 안 되는 공간'이라는 항변이 더는 통하지 않게 된 것입니다.

해당 공용부분이 임대 가능한 대상인지 여부는 부당이득반환의무의 성립을 좌우하는 요소가 아니다 — 사용·수익권 침해 그 자체가 민법 제741조의 손해다(대법원 2017다220744 전원합의체 판결).

반환 범위는 어떻게 정해지나 — 차임 상당액과 지분 비율

부당이득으로 돌려받을 금액은 통상 '차임 상당액'으로 산정합니다. 무단점유된 면적과 점유 기간, 인근 유사 공간의 임대차 사례나 감정평가 결과를 참고해 만약 그 공간에 대해 정상적으로 사용 대가를 약정했다면 얼마였을지를 객관적으로 추산하는 방식입니다. 대법원이 밝혔듯 이 금액은 손해를 금전으로 평가하기 위한 기준일 뿐이므로, 실제로 그 공간을 제3자에게 임대할 수 있었는지는 산정의 전제가 아닙니다.

다만 누가 얼마를 받을 수 있는지는 집합건물법 제17조에 따른 지분 비율 문제와 맞물립니다. 공용부분에서 생기는 이익은 원래 구분소유자 전원이 지분 비율대로 나눠 갖는 것이므로, 개별 구분소유자가 직접 청구할 때는 원칙적으로 자신의 지분에 해당하는 부분만 청구할 수 있고, 관리단이 전체를 대표해 청구하면 산정된 금액 전부를 청구 대상으로 삼을 수 있습니다. 무단점유 개시 시점을 특정하기 어려운 경우도 많아, 실제 소송에서는 이 시점을 입증하는 데 상당한 공방이 벌어집니다.

• 무단점유 면적과 정확한 위치(도면·실측)를 특정하는 자료

• 인근 유사 공간의 임대차 사례 또는 감정평가를 통한 차임 산정 자료

• 점유가 시작된 시점을 뒷받침하는 사진·관리사무소 민원접수 기록·관리비 부과내역

반환액은 '임대 가능성'이 아니라 '점유·사용으로 얻은 이익'을 기준으로 산정되고, 청구 주체가 개별 구분소유자인지 관리단인지에 따라 청구 범위가 달라진다.

청구권자와 소멸시효 — 관리단인가 개별 구분소유자인가

집합건물법 제23조에 따라 구분소유자 전원을 구성원으로 하는 관리단은 별도의 설립 절차 없이 당연히 성립하고, 제23조의2에 따른 관리인이 이를 대표합니다. 2017다220744 판결의 원고도 관리단이었던 것처럼, 실무에서는 관리단이 전체 구분소유자를 대표해 무단점유자를 상대로 부당이득반환을 청구하는 경우가 많습니다. 여러 세대가 각자 소송을 내는 것보다 절차가 정리되고, 반환받은 금액을 관리비 등으로 정산하기도 수월하기 때문입니다.

그렇다고 개별 구분소유자가 직접 청구할 길이 막혀 있는 것은 아닙니다. 공용부분 침해는 각 구분소유자의 사용·수익권을 침해하는 것이므로, 개별 세대도 자신의 지분에 상응하는 부당이득반환을 스스로 청구할 수 있습니다. 다만 중복 소송이나 반환액 배분을 둘러싼 다툼을 피하려면, 먼저 관리단 차원에서 논의하고 필요하면 관리단이 대표로 정리하는 편이 실무적으로 효율적입니다.

시간이 많이 지난 무단점유라면 소멸시효도 반드시 확인해야 합니다. 부당이득반환청구권은 특별한 규정이 없는 한 일반채권으로 취급되어 민법 제162조 제1항에 따라 10년의 소멸시효가 적용됩니다. 수십 년째 방치된 무단점유라 해도 10년이 지난 과거분까지 소급해 돌려받을 수는 없고, 최근 10년치에 한해서만 청구할 수 있다는 점을 염두에 두어야 합니다.

부당이득반환청구권은 개별 구분소유자와 관리단 모두 행사할 수 있지만, 일반채권 소멸시효 10년이 적용되어 청구 가능한 기간은 최근 10년분으로 제한된다.

부당이득만으로 끝나지 않는다 — 철거·인도청구와의 관계

부당이득반환은 과거 사용에 대한 금전배상일 뿐, 무단으로 설치된 섀시나 조적벽 같은 구조물을 없애는 것과는 별개의 문제입니다. 공용부분을 원래 상태로 되돌리려면 소유권에 기한 방해배제청구나 집합건물법상 공용부분 원상회복 법리에 따라 철거·인도를 별도로 청구해야 합니다. 실무에서는 부당이득반환청구와 철거·인도청구를 함께 제기하는 경우가 많은데, 그래야 과거분에 대한 배상과 장래의 사용 차단이 한 번에 해결되기 때문입니다.

다만 철거·원상회복 청구의 성격에 따라 필요한 절차가 달라질 수 있습니다. 무단 설치물을 걷어내 원래 공용부분 상태로 되돌리는 것은 통상 공유물의 보존행위로 보아 각 구분소유자가 단독으로도 청구할 수 있다고 설명되지만, 만약 공용부분 자체의 형태를 바꾸는 '변경'에 해당하는 사안이라면 관리단집회의 결의 절차가 함께 요구될 수 있습니다. 사안이 단순 원상회복인지 공용부분 변경에 해당하는지에 따라 준비할 절차가 달라지므로, 이 부분은 사전에 구분해 둘 필요가 있습니다.

부당이득반환(금전)과 철거·원상회복(구조물 제거)은 별개의 청구다 — 온전한 해결을 원한다면 두 청구를 함께 검토해야 한다.

예외는 있다 — 규약으로 사용을 허락받은 경우

집합건물법 제11조는 '규약이나 관리단집회의 결의로 달리 정한 경우'를 예외로 두고 있습니다. 즉 관리단집회에서 특정 세대가 복도나 계단 일부를 배타적으로 사용하는 것을 정식으로 승인하고, 그 대가로 사용료를 정해 규약에 반영했다면 이는 무단점유가 아니라 정당한 권원에 기한 사용이 됩니다. 이런 경우라면 애초에 부당이득 문제 자체가 생기지 않습니다.

문제는 형식뿐인 '동의'로는 부족하다는 점입니다. 실무에서 정당한 권원으로 인정받으려면 관리단집회의 의결정족수를 충족한 결의나 규약 개정, 그리고 사용료 산정·납부 근거 같은 구체적 기록이 뒷받침되어야 합니다. 옆집 몇 세대가 별말 없이 넘어가 주었다거나, 관리사무소가 별다른 조치를 하지 않고 오랫동안 방치했다는 사정만으로는 정당한 권원으로 인정되기 어렵습니다. 이런 경우는 여전히 무단점유로 다투어질 여지가 남습니다.

정당한 권원은 이웃의 묵인이 아니라 관리단집회 결의·규약 개정과 사용료 근거로 증명되어야 한다.

실무에서 준비할 것 — 증거와 절차

침해를 당한 입주민이나 관리단 입장에서는 증거를 미리 정리해두는 것이 소송의 승패를 가릅니다. 점유 현황을 보여주는 사진·동영상, 처음 발견했거나 민원을 제기한 시점을 뒷받침하는 관리사무소 접수 기록, 그 공간이 공용부분에 해당함을 확인할 수 있는 집합건물 평면도와 등기부등본을 함께 준비해두면 소송에서 시점과 범위를 특정하는 데 큰 도움이 됩니다.

반대로 오랫동안 특정 공간을 사용해온 입장이라면, 그 사용에 규약상 근거나 관리단의 승인, 실질적인 사용료 납부 내역이 있었는지부터 확인해볼 필요가 있습니다. 근거가 없다면 소송으로 가기 전에 관리단과의 협의나 조정을 통해 사용료를 정산하거나 원상회복 시점을 조율하는 편이 감정평가 비용과 장기간의 소송 부담을 줄이는 현실적인 방법이 될 수 있습니다.

자주 묻는 질문

Q. 복도에 신발장 하나 놓은 것도 부당이득 대상인가요?

A. 물건 하나 정도로는 '배타적 점유'로 보기 어려울 수 있지만, 통행에 지장을 줄 정도로 공간을 차지하거나 다른 입주민이 사실상 그 공간을 쓸 수 없게 만들었다면 판례 법리상 부당이득 대상이 될 수 있습니다. 핵심은 물건의 크기가 아니라 다른 구분소유자의 사용·수익 권리가 실제로 봉쇄되었는지입니다.

Q. 이미 20년 넘게 복도를 막아 썼다면 취득시효로 보호받을 수 있나요?

A. 공용부분은 구분소유자 전원의 공유물이라 특정인이 배타적 소유권을 시효로 취득하기는 매우 어렵습니다. 다만 부당이득반환청구권 자체에는 일반채권 소멸시효 10년이 적용되므로, 상대방이 청구할 수 있는 기간이 최근 10년분으로 제한될 수는 있습니다.

Q. 관리단이 아니라 이웃 세대가 직접 소송을 낼 수도 있나요?

A. 가능합니다. 공용부분 침해는 각 구분소유자의 사용·수익권을 침해하는 것이므로 개별 구분소유자도 자신의 지분에 상응하는 부당이득반환을 직접 청구할 수 있습니다. 다만 중복 소송을 피하려면 먼저 관리단과 협의해 정리하는 편이 효율적입니다.

Q. 반환할 금액, 즉 차임 상당액은 어떻게 계산하나요?

A. 통상 감정평가나 인근 유사 공간의 임대차 사례를 참고해 무단점유 면적과 기간에 상응하는 차임 상당액을 산정합니다. 대법원은 그 공간이 실제로 임대 가능한지 여부가 산정의 전제가 아니라고 보았으므로, 임대 불가능한 구조라는 사정만으로 금액이 없어지는 것은 아닙니다.

Q. 관리규약으로 사용을 허락받았다면 안전한가요?

A. 관리단집회 결의나 규약 개정을 통해 정식으로 사용을 승인받고 사용료 납부 근거까지 갖췄다면 정당한 권원 있는 사용으로 인정받을 여지가 큽니다. 반면 몇몇 이웃의 묵인이나 구두 양해 정도로는 정당한 권원으로 인정되기 어려워 여전히 분쟁의 소지가 남습니다.

Q. 부당이득반환청구와 별도로 철거도 요구할 수 있나요?

A. 네, 부당이득반환은 과거 사용에 대한 금전배상이고 철거·원상회복은 별개의 청구입니다. 공용부분에 설치된 구조물을 없애고 정상적인 통행·사용 상태로 되돌리려면 방해배제청구나 원상회복청구를 함께 제기하는 경우가 일반적입니다.

맺음말

아파트 복도·계단 같은 공용부분을 무단으로 점유하는 사례는 흔하지만, 2020년 전원합의체 판결 이후로는 '어차피 임대할 수 없는 공간이라 손해가 없다'는 항변만으로 책임을 피하기 어려워졌습니다. 손해의 본질이 차임 상실이 아니라 사용·수익권 자체의 침해로 재정립되었기 때문입니다. 반환 범위와 청구권자, 소멸시효를 함께 따지고, 사안에 따라 철거·원상회복 청구까지 검토해야 온전한 해결이 됩니다.

수원 광교를 비롯한 경기남부 지역의 아파트와 집합상가에서도 복도·계단·필로티 무단 점유를 둘러싼 분쟁이 꾸준히 발생합니다. 관리단 차원의 대응이든 개별 세대의 청구든, 증거를 정리하는 단계부터 검토받아보시길 권합니다.

조력이 필요하시면 강대현 대표변호사에게 연락주십시오. 신속히 도와드리겠습니다.

의뢰인을 위한 최선의 전략을 끊임없이 고민합니다.