무상으로 빌려준 땅·건물, 사용대차 기간 안 정했어도 충분히 썼으면 돌려받을 수 있다 

땅이나 건물을 가족이나 지인에게 기간을 따로 정하지 않고 그냥 무상으로 빌려주는 경우가 적지 않습니다. 처음에는 언제까지 쓰라는 말 없이 편하게 빌려줬다가, 세월이 지나 정작 돌려받고 싶어지면 상대방이 "기간을 정한 적이 없으니 계속 쓰겠다"고 버티는 상황이 벌어지기도 합니다. 그러나 민법은 이런 경우에도 대주가 영원히 반환을 기다려야 한다고 보지 않습니다. 목적물을 충분히 사용할 만한 기간이 지났다면, 실제 사용목적이 끝나지 않았더라도 대주가 계약을 해지하고 반환을 청구할 수 있는 길을 열어두고 있습니다. 이 글에서는 기간을 정하지 않은 무상 사용대차에서 언제, 어떤 기준으로 반환청구가 가능한지 살펴보겠습니다.

법무법인 도모 강대현 대표변호사

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사용대차, 무상으로 빌려주는 계약의 정체

민법 제609조는 사용대차를 "당사자 일방이 상대방에게 무상으로 사용, 수익하게 하기 위하여 목적물을 인도할 것을 약정하고 상대방은 이를 사용, 수익한 후 그 물건을 반환할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다"고 정의합니다. 대가 없이 물건을 빌려주고, 나중에 돌려받기로 한다는 점이 핵심입니다. 부모가 자녀에게 집을 지으라고 땅을 내주는 경우, 친구 사이에 창고나 사무실을 공짜로 쓰게 해주는 경우, 지자체나 단체에 공익 목적으로 부지를 제공하는 경우가 모두 여기에 해당합니다.

사용대차는 서면 계약서가 없어도 성립합니다. 당사자 사이에 "쓰라"는 승낙과 "쓰고 돌려주겠다"는 합의만 있으면 되는 낙성계약이기 때문입니다. 그래서 실제로는 계약서를 따로 작성하지 않고 구두로만 이뤄지는 경우가 대부분이고, 이 점이 나중에 분쟁이 생겼을 때 사용대차 성립 자체를 다투게 만드는 원인이 되기도 합니다.

같은 무상 사용이라도 임대차와는 성격이 다릅니다. 임대차는 차임을 주고받는 유상계약이라 민법 제610조에 따른 차주의 사용·수익권 보호나 계약 갱신에 관한 규정이 비교적 두텁게 작동하지만, 사용대차는 대가 없이 호의로 이뤄진 계약이라 대주에게 상대적으로 유리한 해지 요건이 인정됩니다. 이 차이를 모른 채 "임대차처럼 계속 살 권리가 있다"고 오해하는 경우가 실무에서 흔합니다.

• 목적물 인도 — 대주가 차주에게 실제로 물건을 넘겨줘야 성립.

• 무상성 — 차임 등 대가가 없어야 사용대차, 대가가 있으면 임대차.

• 반환 약정 — 사용 후 목적물을 돌려주기로 하는 합의가 전제.

• 구두 합의로도 성립 — 서면 계약서는 필수 요건이 아님.

사용대차는 대가 없이 빌려주는 계약이라, 유상인 임대차보다 대주에게 완화된 해지 요건이 인정된다.

기간을 정하지 않았다면 — 반환시기의 원칙

민법 제613조 제1항은 "차주는 약정시기에 차용물을 반환하여야 한다"고 정합니다. 계약할 때 "3년만 쓰고 돌려줘라"처럼 기간을 정했다면 그 시기에 반환하면 그만이라 문제될 것이 없습니다. 그런데 실제로는 가족·지인 사이의 사용대차일수록 기간을 정하지 않고 그냥 "필요할 때까지 써라"는 식으로 넘어가는 경우가 훨씬 많습니다.

이렇게 시기의 약정이 없는 경우 민법 제613조 제2항 전단은 "차주는 계약 또는 목적물의 성질에 의한 사용, 수익이 종료한 때에 반환하여야 한다"고 정합니다. 예를 들어 결혼식 하루 동안 쓰라고 예식장 홀을 무상으로 빌려준 경우라면 행사가 끝난 시점이 반환시기이고, 창고에 보관 중인 짐을 다 뺄 때까지 쓰라고 빌려준 창고라면 짐을 다 뺀 시점이 반환시기입니다. 목적이나 성질상 사용이 끝나는 시점이 비교적 분명한 경우에는 이 원칙만으로도 반환 여부가 정리됩니다.

문제는 "건물을 지어서 살아라"거나 "필요할 때까지 편하게 써라"는 식으로 목적 자체가 사실상 기한 없이 이어지는 사용대차입니다. 지상건물이 존속하는 한 사용목적이 좀처럼 종료되지 않고, 상대방이 "아직 다 안 썼다"고 버티면 원칙만으로는 대주가 언제까지고 반환을 받지 못하는 것처럼 보일 수 있습니다. 바로 이 지점에서 다음 항목의 예외 조항이 의미를 가집니다.

사용목적이 끝나지 않아도 돌려받는 예외 — "사용수익에 족한 기간"

민법 제613조 제2항 후단은 "그러나 사용, 수익에 족한 기간이 경과한 때에는 대주는 언제든지 계약을 해지할 수 있다"고 정하고 있습니다. 이 후단 조항이 이 글 제목이 가리키는 바로 그 규정입니다. 계약이나 목적물의 성질상 정해진 사용목적이 현실적으로 끝나지 않았더라도, 그 물건을 충분히 사용할 만한 시간이 이미 지났다면 대주는 더 기다릴 필요 없이 계약을 해지하고 반환을 청구할 수 있다는 뜻입니다.

이 예외 규정의 취지는 공평입니다. 무상으로 호의를 베푼 대주가 상대방의 사정에 무한정 묶여 재산권 행사를 할 수 없게 되는 것은 형평에 맞지 않기 때문에, 일정한 시간이 지난 뒤에는 대주 쪽에 해지권을 인정해 균형을 맞춘 것입니다. 반대로 말하면 이 조항이 없었다면, 사용목적이 정해진 채 기간을 정하지 않은 사용대차는 사실상 차주가 원하는 만큼 무한정 쓸 수 있는 것과 다름없어질 위험이 있었습니다.

다만 이 해지권은 자동으로 발생하지 않습니다. 대주가 해지 의사표시를 해야 사용대차 관계가 종료되고, 그때부터 목적물 반환청구권이 구체적으로 발생합니다. "충분한 기간이 지났으니 이제 자동으로 끝났다"고 보는 것이 아니라, 대주가 그 시점에 이르러 계약을 해지할 수 있는 권리를 갖게 된다는 점을 정확히 이해해야 합니다.

사용목적이 현실적으로 끝나지 않았어도, 목적물을 사용·수익하기에 충분한 기간이 지났다면 대주는 언제든지 사용대차 계약을 해지하고 반환을 청구할 수 있다.

법원이 보는 판단 기준 — 사정을 종합적으로 형량

그렇다면 "사용수익에 충분한 기간"이 지났는지는 몇 년을 기준으로 판단할까요. 법 조문에는 구체적인 연수가 정해져 있지 않습니다. 대법원은 이 기준을 개별 사건마다 여러 사정을 종합해 형량하는 방식으로 제시하고 있습니다. 대법원 1993. 11. 26. 선고 93다36806 판결과 대법원 2001. 7. 24. 선고 2001다23669 판결은 모두 같은 취지로, "사용대차계약 당시의 사정, 차주의 사용기간 및 이용상황, 대주가 반환을 필요로 하는 사정 등을 종합적으로 고려하여 공평의 입장에서 대주에게 해지권을 인정하는 것이 타당한가의 여부"에 의해 판단해야 한다고 밝히고 있습니다.

이 기준을 풀어보면 법원이 실제로 들여다보는 요소는 대체로 다음과 같습니다. 단순히 시간이 얼마나 흘렀느냐만이 아니라, 처음 빌려줄 당시 어떤 관계·목적으로 빌려줬는지, 그 사이 목적물이 어떻게 쓰였는지, 대주 쪽에 반환받아야 할 사정이 생겼는지, 당사자 사이의 신뢰관계가 그대로 유지되고 있는지까지 함께 살핍니다. 같은 무상 사용이라도 이 사정들이 어떻게 조합되느냐에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.

• 계약 당시 사정 — 어떤 관계·목적으로 무상 사용을 허락했는지.

• 차주의 사용기간 및 이용상황 — 실제로 얼마나, 어떻게 사용해 왔는지.

• 대주가 반환을 필요로 하는 사정 — 매각·개발 등 대주 쪽의 현실적 필요.

• 당사자 간 신뢰관계 — 호의를 베푼 관계가 그대로 유지되고 있는지.

건물 소유 목적 토지 사용대차 — 차주가 사망해도 곧바로 끝나지 않는 이유

위 93다36806 판결의 사안을 보면 판단 기준이 실제로 어떻게 작동하는지 알 수 있습니다. 원고는 1978년 무렵 소외인에게 자신의 대지 일부를 주택을 신축하는 부지로 쓰라고 승낙했고, 법원은 이를 기간 약정이 없는 사용대차로 인정했습니다. 이후 소외인이 사망하자 원고는 그 상속인들을 상대로, 차주가 사망했으니 사용대차를 해지하고 대지를 반환하라며 소송을 제기했습니다.

대법원의 결론은 두 갈래였습니다. 먼저 건물 소유를 목적으로 한 토지 사용대차는 "당해 지상건물의 사용수익의 필요가 있는 한 그대로 존속하는 것"이고, 이는 차주 본인이 사망하더라도 당연히 상실되지 않는다고 보아, 민법 제614조(차주의 사망·파산 시 대주의 해지권)의 문언에도 불구하고 사망 사실만으로는 계약을 해지할 수 없다고 판단했습니다. 지상건물이 그대로 남아 있는 이상 사용목적 자체가 끝났다고 볼 수 없다는 것입니다.

그렇다고 이 사건에서 반환청구가 완전히 막힌 것은 아닙니다. 대법원은 별도로 사용수익에 족한 기간이 지났는지를 심리했는데, 건물이 쉽게 해체할 수 없는 견고한 구조였고 대주가 반환을 필요로 하는 사정이 기록상 분명하지 않다는 점 등을 종합해, 이 사건에서는 아직 사용수익에 족한 기간이 지났다고 단정하기 어렵다고 보아 원고의 반환청구를 받아들이지 않았습니다.

건물 소유를 목적으로 한 토지 사용대차는 차주가 사망해도 지상건물의 존속 여부와 별개로 당연히 끝나지 않는다 — 사용수익에 족한 기간이 지났는지는 그와 별도로 판단한다.

40년 이상 무상 사용, 신뢰관계가 깨지면 반환청구가 인정된 사례

같은 기준으로 정반대 결론이 난 사례도 있습니다. 대법원 2001다23669 판결의 사안은, 원고의 부친이 1956년 무렵 개인적인 친분관계로 지방자치단체에 토지를 청사 부지로 무상 제공한 사용대차였습니다. 이후 토지 소유권은 원고에게 상속됐고, 지자체는 40년 넘게 그 땅을 청사 부지로 계속 사용해 왔습니다.

대법원은 무상 사용이 40년 이상의 장기간에 이르렀다는 점, 최초 사용대차 당시의 대주가 이미 사망해 애초의 친분관계라는 기초가 변했다는 점, 그럼에도 차주 측이 감사의 뜻을 표하기는커녕 오히려 자주점유에 의한 취득시효를 주장하며 소송으로 다투기까지 했다는 점을 함께 짚었습니다. 그 결과 당사자 사이의 신뢰관계 내지 우호관계가 이미 허물어진 상황에 이르렀다고 보아, 공평의 견지에서 대주의 상속인인 원고에게 사용대차의 해지권을 인정했습니다.

이 판결은 청사 건물이 견고하고 지자체가 계속 사용해야 할 사정이 있다거나, 반대로 원고가 토지를 긴급히 반환받아야 할 현실적 필요가 없다는 사정도 결론에 영향을 줄 수 없다고 못 박았습니다. 93다36806과 나란히 놓고 보면, 사용기간의 길이 하나만으로 결론이 정해지는 것이 아니라 관계가 처음의 호의 그대로 유지되고 있는지가 실질적으로 큰 비중을 차지한다는 점을 알 수 있습니다.

반환 청구 절차 — 해지 의사표시부터 원상회복까지

사용수익에 족한 기간이 지났다고 판단되면, 대주는 먼저 차주에게 계약 해지 의사를 명확히 표시해야 합니다. 구두로도 가능하지만 나중에 분쟁이 될 것을 대비해 내용증명 등으로 해지 의사와 반환 요구 사실을 남겨두는 것이 안전합니다. 상대방이 해지 통지에도 응하지 않으면 목적물 인도청구(부동산이라면 명도소송)를 제기해, 소송 과정에서 사용수익에 족한 기간이 지났다는 사정을 앞서 본 판단 기준에 따라 주장·증명해야 합니다.

목적물을 실제로 반환받을 때도 절차가 남아 있습니다. 민법 제615조는 차주가 차용물을 반환할 때 이를 원상에 회복하여야 하고, 자신이 부속시킨 물건은 철거할 수 있다고 정합니다. 토지 위에 지은 건물이나 시설물처럼 부속물의 처리를 두고 대주와 차주 사이에 별도의 협의나 정산이 필요한 경우가 많으므로, 반환 시점의 원상회복 범위를 미리 정리해 두는 편이 뒤탈을 줄입니다.

• 1단계 — 해지 의사표시(가능하면 내용증명 등 기록 남기기).

• 2단계 — 상대방이 불응하면 목적물 인도청구·명도소송 제기.

• 3단계 — 소송에서 사용수익에 족한 기간 경과 사정을 주장·증명.

• 4단계 — 반환 시 원상회복 및 부속물 철거·정산 문제 처리.

무상 사용대차에서 흔히 놓치는 함정

가장 흔한 함정은 애초에 사용대차가 성립했다는 사실 자체를 증명하기 어렵다는 점입니다. 계약서 없이 구두로 "그냥 써라"고 한 경우가 대부분이라, 시간이 지나 분쟁이 생기면 상대방이 "증여받은 것"이라거나 "임대차였다"고 주장을 바꾸기도 합니다. 처음 빌려줄 당시의 정황, 목적물의 사용 경위, 대가 지급 여부에 관한 증거(문자메시지, 계좌내역, 주변인의 진술 등)를 미리 확보해 두는 것이 반환청구 단계에서 결정적인 역할을 합니다.

손해배상·비용상환청구의 제척기간도 놓치기 쉽습니다. 민법 제617조는 계약이나 목적물의 성질에 위반한 사용·수익으로 생긴 손해배상청구와 차주가 지출한 비용의 상환청구는 대주가 물건을 반환받은 날로부터 6개월 내에 해야 한다고 정하고 있습니다. 차주가 용도를 벗어나 물건을 사용해 손해가 생겼거나, 반대로 차주가 유익비를 지출한 경우라면 목적물을 돌려받은 뒤 6개월이라는 기간을 넘기지 않도록 서둘러 청구 여부를 결정해야 합니다.

가족 사이의 무상 사용대차는 명의신탁이나 증여 문제와 뒤섞여 다뤄지는 경우도 있습니다. 부모가 자녀 명의로 등기해 준 부동산을 실제로는 부모가 계속 관리·사용하는 경우처럼, 사용대차인지 증여인지 부동산실명법상 명의신탁인지가 한꺼번에 쟁점이 되기도 합니다. 이런 사안은 사용대차의 반환청구 요건만으로 해결되지 않고 각 법률관계를 따로 검토해야 하므로, 단순한 무상 사용을 넘어서는 사정이 있다면 별도로 짚어봐야 합니다.

자주 묻는 질문

Q. 계약서 없이 구두로만 빌려줬는데 사용대차로 법적 효력이 있나요?

A. 네, 사용대차는 인도와 반환 약정에 관한 합의만으로 성립하는 낙성계약이라 서면 계약서가 필수 요건은 아닙니다. 다만 나중에 다툼이 생기면 성립 사실 자체를 증명하기 어려울 수 있어, 사용을 허락한 정황이나 대화 기록을 남겨두는 것이 안전합니다.

Q. 기간을 정하지 않았다면 대주는 아무 때나 반환을 요구할 수 있나요?

A. 원칙은 계약 또는 목적물의 성질에 따른 사용수익이 종료한 때 반환받는 것입니다. 다만 그 사용수익이 현실적으로 끝나지 않았더라도 사용에 충분한 기간이 지났다고 인정되면, 대주는 언제든지 계약을 해지하고 반환을 청구할 수 있습니다.

Q. "사용에 충분한 기간"이 몇 년인지 법으로 정해져 있나요?

A. 아니요, 조문에 구체적인 연수는 정해져 있지 않습니다. 계약 당시의 사정, 차주의 사용기간 및 이용상황, 대주의 반환 필요성 등을 종합해 공평의 관점에서 법원이 사건마다 개별적으로 판단합니다.

Q. 건물을 짓게 해준 토지인데 차주가 사망하면 상속인에게 바로 반환을 요구할 수 있나요?

A. 판례상 건물 소유를 목적으로 한 토지 사용대차는 차주가 사망해도 지상건물의 사용수익 필요가 있는 한 당연히 끝나지 않는다고 보아, 사망 사실만으로 곧바로 반환을 청구하기는 어렵습니다. 사용수익에 족한 기간이 지났는지를 별도로 다시 따져야 합니다.

Q. 무상으로 오래 빌려준 뒤 상대방이 취득시효를 주장하면 어떻게 되나요?

A. 무상 사용대차로 점유했다는 사실이 인정되면 통상 소유의 의사가 없는 점유로 취급되어 취득시효 완성을 주장하기는 쉽지 않습니다. 다만 그런 주장을 하며 다투는 상황 자체가 당사자 간 신뢰관계가 무너졌다는 사정으로 작용해, 대주의 해지권을 인정하는 근거가 된 사례도 있습니다.

Q. 반환받을 때 차주가 지어놓은 건물이나 시설은 어떻게 되나요?

A. 차주는 목적물을 반환할 때 원상으로 회복할 의무가 있고, 자신이 부속시킨 물건은 철거할 수 있습니다. 다만 원상회복 범위나 비용 문제로 다툼이 생기면 별도의 협의나 정산 절차가 필요할 수 있습니다.

맺음말

기간을 정하지 않고 무상으로 빌려준 땅이나 건물이라고 해서 대주가 영원히 반환을 기다려야 하는 것은 아닙니다. 현실적인 사용목적이 아직 끝나지 않았더라도, 목적물을 사용·수익하기에 충분한 기간이 지났다면 대주는 계약을 해지하고 반환을 청구할 수 있습니다. 다만 그 기간이 지났는지는 계약 당시의 사정과 이용상황, 반환 필요성, 신뢰관계 유지 여부를 종합적으로 따져야 하는 문제라 판단이 간단하지 않습니다.

특히 가족·지인 사이의 사용대차는 처음부터 서면 없이 이뤄지는 경우가 많아, 반환청구 단계에서 성립 사실과 경과 사정을 뒷받침할 자료를 준비하는 것이 결과를 좌우하기도 합니다. 수원과 경기남부 지역에서도 부모 자녀 간, 형제자매 간에 땅을 무상으로 빌려주고 건물을 짓게 한 뒤 세월이 흘러 반환 문제로 다투는 사안이 종종 상담으로 이어집니다. 반환청구를 검토하고 있다면 사용대차 성립 시점부터 지금까지의 경위를 먼저 정리해 보시길 권합니다.

조력이 필요하시면 강대현 대표변호사에게 연락주십시오. 신속히 도와드리겠습니다.

의뢰인을 위한 최선의 전략을 끊임없이 고민합니다.