보증보험 가입 불가를 임대인이 숨겼다면 사기 고소가 되나요
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현재 상황에 대해 상담이 필요하신 경우 편하게 연락 주시면, 사건 경위를 확인한 뒤 대응 방향을 함께 검토해드리겠습니다.
사건 개요
전세 또는 반전세 계약을 앞두고 "이 집은 보증보험 가입에 문제없다"는 말을 듣고 계약서에 도장을 찍는 분들이 많습니다. 공인중개사가 먼저 이 말을 꺼내기도 하고, 임대인이 직접 "지금까지 아무 문제 없이 가입해 왔다"고 안심시키기도 합니다. 문제는 입주 후 실제로 주택도시보증공사(HUG)나 SGI서울보증에 전세보증금반환보증을 신청했을 때 벌어집니다. "선순위 채권이 과다하다", "주택가격 대비 보증금 비율이 기준을 초과한다"는 이유로 가입이 거절되는 것입니다.
더 당혹스러운 것은 등기부등본을 다시 들여다보면, 계약 당시 이미 근저당권이 여러 건 설정돼 있었거나 다른 세입자들의 선순위 보증금이 누적돼 있어 애초에 보증보험 가입이 구조적으로 불가능한 물건이었다는 사실이 드러나는 경우입니다. "임대인이 이 사실을 몰랐을 리 없는데, 알면서도 가입 가능하다고 말하거나 아예 언급조차 하지 않고 계약을 체결시킨 것은 아닌가" 하는 의심이 들면서 사기 고소를 고민하게 됩니다.
결론부터 말씀드리면, 보증보험 가입 불가 사실을 임대인이 알면서 숨겼다면 사기죄로 고소하는 것이 충분히 가능한 사안입니다. 다만 "몰랐다"는 임대인의 항변을 깨기 위해서는 임대인이 그 사실을 실제로 인식하고 있었다는 정황과, 그 사실을 알았다면 계약을 체결하지 않았을 것이라는 인과관계를 뒷받침하는 자료를 구체적으로 갖추어야 형사 절차에서 실효를 거둘 수 있습니다.
핵심 쟁점
이런 사건에서 실제로 결론을 가르는 지점은 다섯 가지입니다. 첫째, 임대인이 "가입 가능하다"고 적극적으로 말한 적극적 기망인지, 아니면 묻지 않으면 답하지 않는 방식으로 침묵한 부작위에 의한 기망인지입니다. 둘째, 임대인이 가입 불가 사실을 실제로 인식하고 있었는지입니다 — 본인이 사전에 가입을 신청했다가 거절당한 이력이 있는지, 같은 건물의 다른 세입자도 같은 이유로 거절당한 적이 있는지가 관건입니다. 셋째, 보증보험 가입 가능 여부가 계약 체결의 중요한 동기였는지, 즉 그 사실을 알았더라면 계약을 하지 않았을 것이 명백한지입니다. 넷째, 근저당권 설정일자·채권최고액과 임대차계약일의 선후관계입니다 — 계약 시점에 이미 가입이 불가능한 상태였는지, 아니면 계약 이후 사정변경으로 나중에 불가능해진 것인지에 따라 임대인의 책임 범위가 달라집니다. 다섯째, 형사 고소와는 별개로 보증금 자체를 회수하는 민사 절차를 어떻게 병행할 것인지입니다.
이 다섯 지점 중에서도 실무적으로 가장 까다로운 것은 두 번째, 임대인의 "인식"을 입증하는 부분입니다. 임대인이 "나도 몰랐다"고 발뺌하면 수사기관이 쉽게 혐의를 인정하지 않는 경우가 많기 때문에, 이 인식을 뒷받침하는 객관적 자료를 얼마나 촘촘하게 모으느냐가 고소의 성패를 좌우합니다.
김강희 변호사의 해결방법 [1]: 부작위 기망의 고의·인과관계를 뒷받침할 증거를 체계적으로 확보하기
대법원은 "법률상 고지의무 있는 자가 상대방이 착오에 빠져 있음을 알면서도 이를 고지하지 아니한 경우, 일반거래의 경험칙상 상대방이 그 사실을 알았더라면 당해 법률행위를 하지 않았을 것이 명백할 때에는 신의칙상 그 사실을 고지할 의무가 인정되고, 이를 어기면 부작위에 의한 기망이 된다"는 법리를 오래전부터 확립해 왔습니다(대법원 1998. 12. 8. 선고 98도3263 판결 — 경매개시결정이 이미 진행 중인 건물임을 숨기고 임대차계약을 체결시킨 사안). 보증보험 가입이 애초에 불가능한 물건이라는 사실 역시, 세입자의 보증금 회수 가능성에 직결되는 정보라는 점에서 이 법리가 그대로 적용될 수 있는 사안입니다. 김강희 변호사는 의뢰인의 사건에서 다음 순서로 증거를 정리합니다.
1) 임대인의 인식을 뒷받침하는 정황부터 모읍니다.
임대인 본인이 계약 전에 HUG나 SGI서울보증에 보증보험 가입을 문의하거나 신청했다가 거절 통지를 받은 이력이 있는지, 같은 건물·같은 임대인의 다른 호실에서 앞서 거절당한 세입자가 있는지를 확인합니다. 2023년부터 주택임대차보호법 제3조의7이 신설되어 임대인은 계약 체결 시 해당 주택의 확정일자 부여 현황(선순위 보증금 등)과 국세·지방세 납세증명서를 임차인에게 제시할 의무를 지는데, 이 정보 자체가 보증보험 가입 가능 여부를 가늠하는 핵심 재료입니다. 임대인이 이 정보를 요청받고도 제시하지 않았거나, 실제와 다른 자료를 내놓았다면 그 자체가 인식의 정황이 됩니다.
2) 계약 체결 경위를 문자·통화·특약사항으로 고정합니다.
계약 전 공인중개사나 임대인과 주고받은 문자, 카카오톡, 통화 녹음 중 "보증보험 가입 가능하다"는 취지의 발언이 있는지, 또는 계약서 특약사항에 "임대인은 전세보증금반환보증 가입에 협조한다"는 문구가 들어가 있는지를 확인합니다. 이런 기록이 없더라도, 세입자가 계약 전에 "보증보험 가입이 안 되면 계약하지 않겠다"는 의사를 명확히 밝힌 정황이 있다면, 보증보험 가입 가능 여부가 계약 체결의 결정적 동기였다는 인과관계를 뒷받침하는 자료가 됩니다.
3) 등기부등본으로 선후관계를 계산합니다.
등기부등본상 근저당권의 설정일자·채권최고액, 그리고 확정일자 부여현황을 통해 확인되는 다른 세입자들의 선순위 보증금 합계를 계약 체결일 기준으로 재계산해, 계약 당시 이미 주택가격 대비 선순위채권·보증금 합계가 보증보험 가입 기준(통상 주택가격의 90% 이내)을 넘어서고 있었는지를 확정합니다. 계약일보다 나중에 근저당이 추가로 설정됐다면 임대인의 책임 구성이 달라지므로, 이 시점 계산은 고소장의 핵심 골격이 됩니다.
김강희 변호사의 해결방법 [2]: 형사 고소와 병행해 보증금을 실질적으로 회수하는 절차를 설계하기
사기죄가 유죄로 인정되더라도 그것만으로 곧바로 보증금이 돌아오는 것은 아닙니다. 형사 절차와 별개로 보증금 자체를 회수하는 민사 절차를 처음부터 함께 설계해야 실질적인 결과로 이어집니다.
1) 편취액을 보증금 전액으로 구성해 고소장을 작성합니다.
사기죄에서 재산상 손해는 기망행위와 상당인과관계가 있는 처분행위로 인한 재산의 감소가 있으면 인정되고, 최종적으로 손해가 전보되었는지는 별도의 문제입니다. "가입 불가 사실을 알았다면 이 금액으로 계약하지 않았을 것"이라는 인과관계가 인정되면, 세입자가 지급한 보증금 전액이 기망행위와 상당인과관계 있는 편취액으로 구성됩니다. 사기죄(형법 제347조 제1항)는 20년 이하의 징역 또는 5천만원 이하의 벌금에 처하도록 정해져 있고, 편취액이 5억원 이상이면 특정경제범죄 가중처벌 등에 관한 법률 제3조가 적용돼 가중처벌될 수 있으므로, 보증금 액수에 따라 적용 법조를 고소장 단계에서부터 명확히 특정합니다.
2) 계약금·보증금 반환을 위한 민사상 취소·해지 근거를 함께 준비합니다.
형사 고소와 병행해 민법 제110조에 따라 기망에 의한 의사표시임을 이유로 임대차계약을 취소하거나, 임대인의 고지의무 위반을 이유로 계약을 해지하고 보증금 반환을 청구할 수 있는 근거를 정리합니다. 형사 절차에서 혐의가 인정되지 않더라도(고의 입증의 벽이 높은 경우가 실제로 있습니다), 민사 절차에서는 과실에 의한 설명의무 위반을 근거로 손해배상을 구할 수 있어 두 절차의 입증 수준 차이를 활용하는 것이 유리합니다.
3) 임차권등기명령 등 보전조치를 먼저 확보합니다.
고소·소송이 진행되는 동안 임대인이 주택을 처분하거나 추가 근저당을 설정할 위험이 있다면, 이사를 하더라도 대항력·우선변제권을 유지할 수 있도록 임차권등기명령을 먼저 신청해 두는 것이 안전합니다. 이 조치가 늦어지면 형사·민사 절차에서 유리한 결과를 얻더라도 실제 회수할 재산이 남아 있지 않을 수 있으므로, 법적 절차의 순서를 처음부터 함께 설계해야 합니다.
결론
보증보험 가입이 불가능한 물건이라는 사실을 임대인이 알면서 숨겼다면, 이는 세입자의 보증금 회수 가능성이라는 계약의 핵심 사항을 기망한 것이어서 사기 고소의 대상이 될 수 있습니다. 다만 "몰랐다"는 항변을 깨기 위해서는 임대인이 그 사실을 실제로 인식하고 있었다는 정황과, 그 사실을 알았다면 계약하지 않았을 것이라는 인과관계를 뒷받침하는 자료가 구체적으로 갖추어져야 합니다.
등기부등본상 선순위 권리관계의 선후관계, 계약 전 주고받은 대화 기록, 임대인의 사전 가입 시도 이력을 지금부터 정리해 두는 것이 고소의 출발점이 됩니다. 형사 고소와 함께 보증금을 실질적으로 회수하는 절차까지 처음부터 함께 그려보는 점검을 받아보시기를 권합니다.
자주 묻는 질문 Q&A
Q1. 계약 당시 보증보험 가입이 가능하다고 들었는데, 나중에 안 된다고 하면 무조건 사기인가요?
반드시 그렇지는 않습니다.
사기죄가 성립하려면 임대인이 계약 당시 가입이 불가능하다는 사실을 이미 알고 있었어야 하고, 그 사실을 세입자가 알았다면 계약을 체결하지 않았을 것이라는 인과관계도 인정되어야 합니다.
계약 이후에 근저당이 추가로 설정되는 등 사정변경으로 뒤늦게 가입이 어려워진 경우라면 계약 당시의 기망을 인정하기 어려울 수 있으므로, 근저당 설정일자와 계약일의 선후관계부터 확인해야 합니다.
Q2. 근저당이 있는 집인 걸 알고 계약했는데도 사기가 성립할 수 있나요?
근저당의 존재 자체를 알고 계약했다면, 그 사실만으로는 기망을 인정하기 어렵습니다.
다만 문제가 되는 것은 근저당의 존재가 아니라, 그 근저당을 포함한 선순위 권리관계 때문에 보증보험 가입 자체가 구조적으로 불가능하다는 사실을 임대인이 알면서도 "가입에 문제없다"고 말하거나 이를 숨긴 경우입니다.
근저당이 있다는 사실을 알았는지와, 그로 인해 보증보험 가입이 불가능하다는 사실까지 알았는지는 별개의 문제이므로 이 둘을 구분해 사실관계를 정리해야 합니다.
Q3. 공인중개사가 "보증보험 가입 가능하다"고 말한 경우, 임대인도 책임지나요?
공인중개사의 발언만으로 곧바로 임대인의 사기죄가 성립하는 것은 아닙니다.
임대인 본인이 그 발언 내용을 알고 있었는지, 중개사에게 관련 정보를 미리 전달했는지, 중개사의 발언을 그 자리에서 묵인·방조했는지 등에 따라 임대인의 형사책임 여부가 달라질 수 있습니다.
다만 공인중개사가 사실과 다른 정보를 제공했다면 공인중개사법상 별도의 책임 문제가 발생할 수 있으므로, 임대인과 중개사 각각의 인식·발언 경위를 나누어 확인해야 합니다.
Q4. 사기 고소가 받아들여지지 않으면 보증금을 돌려받을 방법이 없나요?
형사 고소 결과와 보증금 회수는 별개의 문제입니다.
형사 절차에서 고의 입증이 부족해 혐의가 인정되지 않더라도, 민사상으로는 기망에 의한 의사표시 취소나 고지의무 위반에 따른 손해배상, 임대차계약 해지에 따른 보증금 반환 청구가 가능할 수 있습니다.
또한 이사 여부와 관계없이 대항력·우선변제권을 유지하기 위한 임차권등기명령 등 보전조치를 함께 검토해 두는 것이 실질적인 회수 가능성을 높이는 방법입니다.
Q5. 사기 고소를 준비하려면 어떤 자료를 챙겨야 하나요?
가장 먼저 임대차계약서와 등기부등본, 확정일자 부여현황을 확보해 계약 당시 선순위 권리관계를 재구성하는 것이 좋습니다.
계약 전후 임대인·공인중개사와 주고받은 문자, 카카오톡, 통화 녹음이 있다면 보증보험 가입 관련 발언이 담긴 부분을 정리해 두어야 합니다.
보증보험 가입을 신청했다가 거절당한 통지서, 거절 사유가 기재된 서류도 반드시 확보해야 하며, 같은 건물에서 유사한 피해를 겪은 다른 세입자가 있다면 그 사례도 함께 정리해 두면 임대인의 인식을 뒷받침하는 데 도움이 됩니다.
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