구분상가에 대한 가압류의 효력은 이후 성립된 대지사용권에 미침 

대법원 판례 – 구분상가에 대한 가압류의 효력은 이후 성립된 대지사용권에 미침

1. 사안의 쟁점

집합건물(상가, 오피스텔 등)을 매매하거나 경매·공매로 취득할 때, 전유부분과 대지 지분(대지사용권)의 등기가 항상 동시에 정리되어 있는 것은 아닙니다. 특히 오래된 집합건물의 경우 준공 당시 대지권 등기가 누락되어, 전유부분만 먼저 거래되고 대지 지분은 한참 뒤에 별도로 정리되는 사례가 적지 않습니다.

이번 사건도 그러한 경우였습니다. 어떤 상가에 대해 채권자가 가압류등기를 마쳤는데, 그 당시에는 상가에 대지권 등기가 되어 있지 않은 상태였습니다. 그런데 그 후 제3자(원고)가 공매를 통해 토지 지분을 먼저 취득하고, 얼마 뒤 소송상 화해로 그 상가(전유부분)의 소유권까지 취득하면서, 원고가 가지고 있던 토지 지분은 비로소 그 상가의 대지사용권으로 성격이 바뀌게 되었습니다.

이 상태에서 상가에 대한 강제경매가 진행되어 가압류권자(피고)가 배당을 받았는데, 그 배당금 안에는 상가 자체의 가치뿐 아니라 대지 지분에 해당하는 부분까지 포함되어 있었습니다. 원고는 "가압류 당시에는 대지권 등기가 없었으므로, 가압류의 효력이 대지 지분에는 미치지 않는다"고 주장하며, 대지 지분 상당의 배당금을 부당이득으로 반환하라는 소송을 제기하였습니다.

쟁점은 결국 "전유부분만 가압류된 뒤, 그 소유자가 나중에 대지 지분을 취득하여 대지사용권이 새로 성립한 경우에도 종전 가압류의 효력이 그 대지사용권에까지 미치는지" 였습니다.



2. 대법원 판결

[대법원 2025. 3. 27. 선고 2020다277*** 판결 부당이득금반환]

가. 원칙 – 종물이론의 확장 적용

민법 제100조 제2항은 "종물은 주물의 처분에 따른다"고 정하고 있습니다. 법원은 이 종물·주물 법리가 물건 상호간뿐 아니라 권리 상호간에도 적용되며, 여기서 말하는 '처분'에는 매매 등 법률행위에 의한 처분뿐 아니라 압류·가압류와 같은 공법상 처분도 포함된다고 보아 왔습니다. 저당권의 효력이 종물에까지 미친다는 민법 제358조, 그리고 구분건물의 대지사용권이 전유부분과 분리될 수 없다는 집합건물법 제20조의 취지도 같은 맥락입니다.

이러한 법리에 따라, 구분건물의 전유부분에 대해서만 가압류가 되어 있고 대지 지분에 대한 등기가 없던 상황에서, 이후 그 전유부분 소유자가 대지 지분에 관한 등기까지 마쳐 전유부분과 대지권이 동일한 소유자에게 귀속하게 되면, 종전 가압류의 효력은 당연히 나중에 성립한 종물 내지 종된 권리인 대지사용권에까지 미친다는 것이 확립된 판례 법리입니다.

(대법원 2006. 10. 26. 선고 2006다29020 판결, 대법원 2001. 9. 4. 선고 2001다22604 판결 등 참조).

나. 이 사건에의 적용

이 사건의 특징은, 원고가 대지 지분을 먼저 취득한 뒤 나중에 전유부분(상가)을 취득했다는 순서에 있습니다. 원심(인천지방법원)과 대법원은 이 순서가 결론을 달리하지 않는다고 보았습니다.

즉 원고가 토지 중 자신의 지분을 취득한 이후 전유부분인 이 사건 상가에 대한 소유권까지 취득함으로써, 원고 소유의 토지 지분은 비로소 상가의 대지사용권으로 전환되었습니다. 그런데 피고가 상가에 대하여 이미 받아 두었던 가압류결정의 효력은, 대지사용권을 전유부분과 분리하여 처분할 수 있도록 규약으로 정하는 등 특별한 사정이 없는 한, 나중에 성립한 종물 또는 종된 권리인 대지사용권에까지 그대로 미친다고 판단하였습니다.

따라서 피고가 위 가압류에 기초한 강제경매절차에서 상가의 종물 내지 종된 권리인 원고 소유 지분(대지사용권)에 대한 매각대금까지 배당받았다고 하더라도, 그 매각대금 상당액을 부당이득한 것으로 볼 수 없다는 것이 대법원의 결론입니다.

3. 결론 및 실무적 시사점

이번 판결은 가압류 당시 대지권 등기가 없었다는 사정만으로는 가압류의 효력 범위가 제한되지 않는다는 점, 그리고 대지 지분과 전유부분을 취득하는 순서가 바뀌더라도(대지 지분 선취득 → 전유부분 후취득) 결론은 동일하다는 점을 확인했다는 데 의미가 있습니다. 구분건물의 대지사용권은 전유부분에 종속되는 권리이기 때문에, 그 성립 시점이 가압류 이후이든, 취득 순서가 어떠하든 기존 가압류·저당권 등의 효력에서 자유로울 수 없다는 것입니다.

이는 실무적으로 다음과 같은 분들에게 중요한 시사점을 줍니다.

- 대지권 미등기 집합건물의 전유부분 또는 대지 지분을 경매·공매·매매로 취득하려는 분

- 상가·오피스텔 등 구분건물에 대해 가압류·압류·근저당을 설정하거나 실행하려는 채권자

- 경매 배당절차에서 대지 지분 상당액의 배당을 다투고자 하는 분

특히 대지권 등기가 되어 있지 않은 집합건물의 지분을 저렴하다는 이유로 취득할 경우, 등기부상 드러나지 않는 선순위 가압류·근저당의 효력이 나중에 성립하는 대지사용권까지 그대로 따라올 수 있다는 점을 반드시 유의해야 합니다. 이러한 사안은 사실관계와 등기 이력에 따라 결론이 달라질 수 있는 만큼, 관련 분쟁이 있으신 분들은 반드시 부동산 전문 변호사와 상담하여 등기 이력과 권리관계를 꼼꼼히 검토받으시기 바랍니다.

※ 자주 묻는 질문 (Q&A)

Q1. 가압류 당시 대지권 등기가 없었다면, 가압류의 효력은 대지 지분에는 아예 미치지 않는 것 아닌가요?

아닙니다. 이번 판결처럼 가압류 이후에 전유부분과 대지 지분이 동일 소유자에게 귀속되어 대지사용권이 성립하면, 특별한 사정이 없는 한 가압류의 효력은 나중에 성립한 대지사용권에까지 미칩니다.

Q2. 대지 지분을 먼저 사고, 나중에 상가(전유부분)를 취득해도 똑같이 적용되나요?

네. 이번 사건이 바로 그런 경우였습니다. 대법원은 취득 순서와 관계없이, 결과적으로 전유부분과 대지 지분이 동일인에게 귀속되어 대지사용권이 성립하면 종전 가압류의 효력이 미친다고 보았습니다.

Q3. 이런 법리가 적용되지 않는 예외도 있나요?

있습니다. 규약으로 대지사용권을 전유부분과 분리하여 처분할 수 있도록 정해 두는 등 특별한 사정이 있다면 결론이 달라질 수 있습니다. 다만 실제로 그러한 예외가 인정되는 사례는 많지 않습니다.

Q4. 대지권 미등기 집합건물의 지분을 취득할 때 어떤 점을 확인해야 하나요?

전유부분과 토지 등기부를 함께 확인하여 선순위 가압류·압류·근저당 등의 존재 여부와 그 청구금액을 반드시 확인해야 합니다. 등기부상 대지권이 아직 정리되지 않았다고 해서 권리관계가 단순하다고 안심할 수 없으므로, 취득 전 전문가의 권리분석을 받아보는 것이 안전합니다.

본 글은 일반적인 법률정보 제공을 목적으로 작성된 것으로, 특정 사건에 대한 법률자문을 대체하지 않습니다. 개별 사안의 구체적인 사실관계와 등기 이력에 따라 결론이 달라질 수 있으므로, 실제 분쟁이 있으신 경우 반드시 변호사와 상담하시어 정확한 검토를 받으시기 바랍니다.