전세사기 피해, 중개인 책임으로 협회를 통해 보증금 회수한 사례 

1. 사안의 개요

의뢰인은 서울 영등포구 소재 다가구주택을 임대차보증금 1억 4,500만 원에 임차한 전세사기 피해자입니다.

의뢰인은 2021년 임대차계약 체결 당시 공인중개사의 중개를 통해 계약서를 작성하였는데, 공인중개사는 의뢰인에게 선순위 임대차보증금에 관하여 아무런 설명을 하지 않았고, 불안해하는 의뢰인에게 이전 임차인도 보증금을 잘 받고 나갔으니 걱정할 필요가 없다는 말만을 해주었습니다.

그러나 실제로 해당 다가구주택에는 의뢰인보다 먼저 입주한 임차인들이 수십 세대에 이르렀고, 그 선순위 임대차보증금 합계액은 약 13억 원에 달하였습니다. 이는 건물에 설정된 근저당권 채권최고액(약 9억 8,400만 원)과 합산하면 건물의 교환가치를 훨씬 초과하는 전형적인 깡통전세 구조였습니다.

임대인은 연락이 두절되었고, 건물은 경매에 넘어가 의뢰인은 보증금을 반환받을 방법을 찾기 위해 자문을 의뢰하셨습니다.

2. 대처방법

이 사건에서는 임대인에 대한 보증금반환 청구와 함께, 중개인 및 한국공인중개사협회(공제사업자)에 대한 손해배상 청구를 동시에 진행하도록 하였습니다.

경매사건 기록들을 검토해보니 경매절차에서 의뢰인이 배당받을 가능성은 거의 없어 보였고, 임대인으로부터 피해를 당한 전세사기피해자가 너무 많아 임대인에게는 경제적인 자력이 없었고, 결국 임대인에 대한 민형사소송으로는 보증금을 실제 회수할 가능성이 낮아보였기 때문입니다.

공인중개사 측에서 임대차계약 당시 임차인에게 위험이 발생할 수 있는 선순위보증금에 대한 설명을 제대로 하지 않았고, 공인중개사가 임대인을 대리하고 있었기에 과실의 정도 또한 상당히 높아 보이는 점에 주목했습니다. 다만, 의뢰인의 책임비율도 고려하여 보증금 중 50%에 대하여 공인중개사 및 협회에게 손해배상청구를 하였습니다.  

3. 결과

법원은 의뢰인의 청구를 전부 인용(승소)하였습니다.

임대인에 대하여는 임대차보증금 1억 4,500만 원과 임차권등기 비용 43,200원 전액, 그리고 의뢰인이 부담하고 있는 전세자금 대출이자(연 3.933%)까지 책임질 것을 명하였습니다.

공인중개사 및 한국공인중개사협회에 대하여는, 청구한 72,500,000원(1억 4,500만 원의 50%) 및 연 12%의 지연손해금의 지급을 명하였습니다.

임대인과 공인중개사에게 경제적 자력이 없었기에 협회로부터 위 돈을 반환받았는데, 지연손해금까지 합하여 실제로는 약 9,200만 원을 회수할 수 있었습니다. 또한, 소송비용까지도 청구할 수 있었습니다.

전세사기 사건에서 임대인의 무자력으로 인해 보증금 회수가 어렵더라도, 중개인의 설명의무 위반이 있다면 공인중개사와 공제사업자인 한국공인중개사협회를 상대로 실질적인 손해 회복이 가능하다는 점을 보여주는 사건입니다. 특히 중개대상물 확인·설명서의 기재가 형식적이고 부실할수록 중개인의 책임이 인정될 가능성이 높아지므로, 계약 당시의 설명자료를 꼼꼼히 보관해 두는 것이 훗날 권리 구제의 핵심 증거가 됩니다.

전세사기 피해를 입으신 경우 보증금을 실제로 회수할 수 있을지 여부가 가장 중요할 것입니다. 다양한 가능성을 검토하고 실제 반환을 받기 위해서 부동산전문변호사의 도움을 받아 적극 대처하셔야 할 것입니다.