부모 집을 시세보다 싸게 살 때 확인할 5가지 

부모 소유 아파트를 시세보다 낮은 값에 사면서 잔금을 차용증으로 처리하려는 경우가 있습니다. 계약서 양식보다 중요한 것은 세금 계산과 자금 흐름의 증빙입니다. 확인할 사항을 다섯 가지로 정리합니다.

1. 증여세 과세 기준선을 먼저 계산합니다

특수관계인 사이에서 재산을 시가보다 낮은 값에 넘겨받으면, 대가와 시가의 차액이 기준금액 이상일 때 그 차액에서 기준금액을 뺀 금액이 증여재산가액이 됩니다(상속세 및 증여세법 제35조 제1항). 기준금액은 시가의 100분의 30에 상당하는 금액과 3억 원 중 적은 금액입니다(같은 법 시행령 제26조 제2항).

2. 시가는 유사매매사례가액으로 판단됩니다

기준선 계산의 출발점은 시가이고, 과세관청은 같은 단지에서 면적과 층이 비슷한 주택의 최근 거래가를 시가로 봅니다. 본인이 생각하는 시세와 과세관청의 시가가 다르면 차액이 커져 과세 대상이 될 수 있으므로, 계약 전에 유사 거래 사례를 확인해야 합니다.

3. 파는 쪽의 양도소득세는 따로 계산됩니다

증여세가 나오지 않더라도 양도소득세는 별개입니다. 특수관계인과의 거래에서 시가와 대가의 차액이 3억 원 이상이거나 시가의 100분의 5 이상이면 부당행위계산 부인 규정에 따라 시가를 기준으로 양도차익을 계산합니다. 부모가 실제 받은 금액이 아니라 시가로 세금이 매겨질 수 있습니다.

4. 직계존비속 사이의 매매는 증여로 추정됩니다

배우자나 직계존비속에게 양도한 재산은 증여한 것으로 추정되고, 대가를 실제로 지급한 사실이 명백히 입증되는 경우에만 추정이 깨집니다(상속세 및 증여세법 제44조). 계약서와 차용증만으로는 부족하고 계좌이체 내역이 필요합니다.

5. 차용증은 실제로 이행되어야 인정됩니다

차용증에는 금액, 이자율, 변제기, 변제 방법을 적고 확정일자를 받아 두십시오. 그다음이 더 중요합니다. 이자를 실제로 지급하고 원금을 계좌이체로 갚은 내역이 쌓여야 하며, 상환 실적이 없는 차용증은 인정되지 않습니다.

참고로, 임차인이 있는 상태의 매매

기존 임차인의 퇴거가 예정되어 있다면 보증금 반환의 주체와 시기를 특약으로 명확히 정해야 합니다. 매수인이 반환 의무를 승계하는지, 잔금에서 공제하는지를 적어 두지 않으면 퇴거 시점에 분쟁이 생깁니다.