대항력 있는 임차인이 있는 집을 낙찰받았다면 5가지 

경매로 주택을 낙찰받은 뒤, 최선순위 임차인이 배당에서 보증금을 다 받지 못하면 그 차액을 누가 부담하는지 문제가 됩니다. 보증금반환보증이 실행된 경우에는 보증기관이 청구해 오기도 합니다. 확인할 사항을 다섯 가지로 정리합니다.

1. 배당으로 회수되지 않은 보증금은 매수인이 인수합니다

대항력 있는 임차인이 배당요구를 했더라도 보증금 전액을 배당받지 못하면 남은 보증금에 관하여 임대차 관계가 매수인에게 승계됩니다. 매수인은 그 잔액을 반환할 의무를 지고, 반환할 때까지 임차인은 주택을 인도하지 않아도 됩니다.

2. 보증기관의 청구는 구상권이 아닙니다

주택도시보증공사가 보증이행으로 임차인에게 전세금을 지급하고 임차권을 넘겨받은 경우, 공사는 임차인이 가지고 있던 보증금반환채권과 대항력을 함께 행사합니다. 따라서 매수인에게 오는 청구는 구상권이 아니라 승계된 보증금반환채권의 청구입니다.

3. 인수 금액은 배당표로 확정됩니다

경매비용과 당해세를 공제한 뒤 실제로 배당되는 금액이 얼마인지에 따라 인수액이 정해집니다. 배당액이 늘면 인수액은 줄어듭니다. 배당표가 확정되어야 정확한 금액이 나오므로 그 전에 금액을 정해 지급하지 마십시오.

4. 매각물건명세서의 기재를 다시 확인합니다

인수되는 권리가 기재되어 있었다면 그 위험을 감안한 가격에 낙찰받은 것으로 평가됩니다. 반대로 기재가 누락되어 손해가 생겼다면 매각허가결정에 대한 이의나 대금 감액을 구할 여지가 있으나, 잔금을 납부하고 등기까지 마친 뒤에는 인정 범위가 매우 좁습니다.

5. 인도와 지급을 하나의 합의로 정합니다

잔액을 언제 지급하고 언제 집을 비울지를 따로 정하면 어느 한쪽이 먼저 이행하지 않으려 해 분쟁이 길어집니다. 지급 시기와 인도 시점, 관리비 정산까지 하나의 합의서에 적어 두는 편이 안전합니다.

참고로, 입찰 전 확인 항목

최선순위 임차인의 전입일자와 확정일자, 배당요구 여부, 보증보험 가입 여부는 입찰 전에 확인할 수 있습니다. 이 네 가지만 대조해도 인수 위험의 크기를 미리 계산할 수 있습니다.