조합원 길잡이 #18 재건축 사업의 매도청구 시세 감정 실무 

➊ 재건축정비사업에서 조합이 조합설립 미동의자, 분양 미신청자 등을 상대로 매도청구권을 행사하는 경우 법원은 쌍방 당사자의 신청으로 적정 시세 산정을 위한 감정평가를 의뢰하게 되는바, 이때 감정평가 과정에서 시가 산정을 위하여 구체적으로 어떠한 요인들을 어떻게 비교하는지가 실무상 문제될 수 있습니다.

➋ 도시 및 주거환경정비법은 매도청구에 관하여 감정평가의 기준시점이나 구체적 평가방법에 관하여는 별도의 명문 규정을 두고 있지 않으므로 감정평가에 관한 규칙 등 일반 감정평가 법령에 따라 실무가 형성되어 있는데, 실제 감정평가에 있어서는 대상 부동산과 위치·규모 등 물적 유사성이 높고 기준시점과 가까운 시점에 거래된 동일 단지 내 사례를 선정하여 거래사례비교법을 적용하는 것이 일반적입니다.

➌ 구체적으로는, ① 사정보정(거래에 특별한 사정이 개입되었는지 여부), ② 시점수정(한국부동산원이 발표하는 지역별 아파트 매매가격지수 등을 활용한 사례거래일과 기준시점 사이의 가격변동 반영), ③ 지역요인 비교(동일 단지 내 사례인 경우 통상 대등하게 평가), ④ 개별가치형성요인 비교(단지 외부요인, 단지 내부요인, 호별요인, 기타요인으로 세분하여 층별·향별 효용이나 행정적 규제 등을 항목별로 대조)의 순서를 거쳐 시산가액을 산정하고, 이러한 시산가액에 주변 경매사례나 인근 지역 유사부동산의 가격수준 등 참고자료를 종합하여 최종 감정평가액을 결정하는 방식이 활용되고 있습니다. 결국, 재건축 매도청구 시가감정은 단순히 현재 시점의 평가액을 산출하는 것이 아니라, 매도청구권 행사시점을 정확히 특정한 후 그 시점을 기준으로 동일 단지 또는 유사 단지의 최근 거래사례를 토대로 사정보정·시점수정·요인비교라는 체계적인 절차를 거쳐 가치가 산정되어야 하는 것입니다.

• 개별 사안에 대한 판단은 해당 조합의 특수성을 고려한 전문적인 검토가 필요하며, 조합 사무실의 해석이나 판단과 상이할 경우 소송을 통하여 권리를 확인 받아야 할 것입니다.

*대한변호사협회 인증 재개발/재건축 전문 변호사
*정비사업전문관리사
*분양권 · 청산금 · 보상금 · 조합원 자격 등 정비사업 사건 전문