조합원 길잡이 #17 재건축 사업에서 상가 독립정산 약정의 효력 

➊ 재건축정비사업조합에서 상가조합원과 아파트조합원 사이의 이해관계가 크게 다른 경우, 아파트와 상가를 분리하여 개발이익과 비용을 별도로 정산하고 상가에 관한 관리처분계획안의 작성을 상가조합원들로 구성된 별도 기구(상가협의회)에 맡기는 내용의 이른바 '상가 독립정산제 약정'을 조합 총회에서 결의하였으나, 그 결의가 정관 변경에 필요한 절차적 요건을 완전히 갖추지 못한 경우, 위 약정이 조합 내부적으로 효력을 가지는지가 문제될 수 있습니다.

➋ 구 도시 및 주거환경정비법은, 정관의 변경은 총회의 결의를 거쳐 시장·군수 등의 인가를 받도록 규정하고 있고(제20조 제3항), 조합의 비용부담, 조합원의 권리·의무, 조합임원의 권리·의무 및 업무의 분담·대행, 관리처분계획에 관한 사항은 정관에 기재하여야 할 사항으로 규정하고 있으나, 총회결의가 성립하였음에도 정관 변경의 형식적 요건을 완전히 갖추지 못한 경우 그 결의가 조합 내부적으로 어떠한 효력을 가지는지에 대하여는 명확한 규정이 없습니다.

➌ 이에 대하여 대법원은(대법원 2016두35281 판결), 상가 독립정산제 약정 중 아파트와 상가를 분리하여 개발이익과 비용을 별도로 정산하는 부분은 조합원별 부담액에 영향을 미칠 수 있어 '조합의 비용부담' 및 '조합원의 권리·의무'에 관한 사항에 해당하고, 상가에 관한 관리처분계획안의 작성을 조합 이사회가 아닌 상가협의회에 일임하는 부분은 '조합임원의 권리·의무', '임원의 업무의 분담 및 대행 등' 및 '관리처분계획'에 관한 사항에 해당하므로, 위 약정의 내용은 원칙적으로 조합 정관에 규정하여야 하는 사항이라는 취지로 판시하였습니다. 다만 이러한 내용을 채택하는 조합 총회의 결의가 정관 변경의 요건을 완전히 갖추지 못하여 형식적으로 정관이 변경된 것은 아니라 하더라도, 총회결의로서 유효하게 성립하고 정관 변경에 필요한 실질적인 의결정족수를 갖추었다면 적어도 조합 내부적으로 업무집행기관을 구속하는 규범으로서의 효력은 가진다고 보았습니다. 그 이유로는, 조합의 총회가 조합의 최고의사결정기관이고, 정관 변경은 총회결의를 통해 결정된 후 감독청의 인가를 받아야 하되 그 인가는 기본행위인 총회결의의 효력을 완성시키는 보충행위에 불과할 뿐 정관의 실질적 내용 형성은 기본행위인 총회결의에서 이루어지기 때문이라고 설시하였습니다. 결국, 상가 독립정산제 약정과 같이 정관 기재사항에 해당하는 내용이라 하더라도, 정관 변경의 형식적 절차를 완전히 갖추지 못하였다는 사정만으로 그 효력을 전면 부정할 것은 아니고, 총회결의의 유효한 성립 여부 및 실질적 의결정족수 충족 여부를 기준으로 조합 내부적 구속력을 판단하여야 할 것입니다.

• 개별 사안에 대한 판단은 해당 조합의 특수성을 고려한 전문적인 검토가 필요하며, 조합 사무실의 해석이나 판단과 상이할 경우 소송을 통하여 권리를 확인 받아야 할 것입니다.

*대한변호사협회 인증 재개발/재건축 전문 변호사
*정비사업전문관리사
*분양권 · 청산금 · 보상금 · 조합원 자격 등 정비사업 사건 전문