임차인 월세 미납, 3개월이면 계약을 해지할 수 있을까요? 

안녕하세요. 법무법인 아크로, ‘부동산 전문 박동민 변호사’입니다.

상가 임차인이 영업난을 이유로 월세 지급을 미루면서 연체액이 계속 증가하는 경우가 있습니다.

보증금에서 공제하면 된다고 생각해 기다릴 수도 있지만, 미납이 장기화되면 보증금이 소진되고 계약 종료 이후에도 상가를 돌려받지 못할 수 있습니다.

임차인 월세 미납이 반복된다면 단순히 독촉만 하기보다 현재 연체액과 계약해지 요건, 실제 점유관계를 함께 확인해야 합니다.

임차인 월세 미납, 3개월이면 해지할 수 있을까요?

상가건물 임대차보호법 제10조의8은 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하면 임대인이 계약을 해지할 수 있도록 규정합니다.

여기서 말하는 3기는 달력상 3개월이 지났다는 의미가 아니라 약정된 월세 3회분에 해당하는 금액을 뜻합니다.

따라서 임차인 월세 미납을 이유로 계약을 해지하려면 다음 사항부터 계산해야 합니다.

① 계약서에 정한 월 차임

② 매월 지급하기로 한 날짜

③ 실제 입금된 금액과 날짜

④ 일부 지급하거나 뒤늦게 변제한 금액

⑤ 현재 남아 있는 순수 연체 차임

월세가 300만 원이라면 원칙적으로 연체액이 900만 원에 도달했는지를 확인하는 방식입니다.

임차인이 월세 일부를 지급했다면 연체 개월 수만 볼 것이 아니라 실제 남아 있는 연체액을 다시 산정해야 합니다.

연체가 연속되지 않아도 계약해지가 가능할까요?

3기의 차임액은 반드시 3개월 연속으로 월세를 전혀 지급하지 않은 경우에만 적용되는 것은 아닙니다.

임차인이 여러 달에 걸쳐 일부 금액만 지급했다면 미납된 차임을 합산하여 3기분에 도달했는지를 확인할 수 있습니다.

예를 들어 매월 일부만 입금하거나 지급과 연체를 반복했다면 다음과 같이 정리하는 것이 좋습니다.

• 월별 약정 차임

• 월별 실제 입금액

• 해당 월의 미납액

• 누적 연체 차임

• 관리비 등 다른 미납금

다만 관리비나 연체이자를 월세와 동일하게 보아 3기의 차임액에 포함할 수 있는지는 계약 내용과 비용의 성격을 구분하여 판단해야 합니다.

계약해지를 검토한다면 월세와 관리비, 연체이자를 별도 항목으로 나누어 계산하는 것이 안전합니다.

보증금이 있으면 월세 미납이 해결될까요?

임대차보증금은 계약 종료 후 목적물이 반환될 때까지 발생한 임차인의 채무를 담보하는 역할을 합니다.

따라서 계약이 종료되면 미납 월세와 정산 가능한 비용을 보증금에서 공제할 수 있습니다.

그러나 보증금이 있다는 이유로 임차인이 월세 지급을 계속 미룰 수 있는 것은 아니며, 연체가 누적되면 계약해지 사유가 될 수 있습니다.

• 현재 보증금 액수

• 누적된 월세 미납액

• 미납 관리비와 원상복구비

• 계약 종료 후 점유 기간

• 최종 반환해야 할 보증금

임차인 월세 미납을 장기간 방치하면 연체금이 보증금을 넘어설 수 있습니다.

이 경우 상가를 돌려받은 이후에도 남은 미납 차임을 별도로 청구해야 할 가능성이 있습니다.

월세를 밀린 임차인의 갱신요구를 거절할 수 있을까요?

상가 임차인은 법에서 정한 기간과 요건에 따라 계약갱신을 요구할 수 있습니다.

그러나 상가건물 임대차보호법 제10조는 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 연체한 사실이 있는 경우 갱신요구를 거절할 수 있도록 규정합니다.

계약해지와 갱신거절은 구분해야 합니다.

① 계약해지

: 현재 계약기간 중 임대차를 종료시키는 절차입니다. 해지 당시 법정 연체액에 도달했는지 확인해야 합니다.

② 갱신거절

: 계약기간이 끝날 때 임차인의 갱신요구를 받아들이지 않는 것입니다. 과거 3기분에 해당하는 연체 사실이 있었는지도 쟁점이 될 수 있습니다.

임차인이 밀린 월세를 뒤늦게 지급했다면 현재 계약을 해지할 수 있는지와 이후 갱신을 거절할 수 있는지를 별도로 검토해야 합니다.

연체가 있었던 시기와 변제일, 갱신요구 시점을 시간순으로 정리하는 것이 중요합니다.

계약해지는 어떻게 통보해야 할까요?

임차인 월세 미납이 3기의 차임액에 도달했다면 임대차계약을 해지한다는 의사를 명확하게 전달해야 합니다.

내용증명이 모든 사건에서 계약해지의 필수조건인 것은 아니지만, 해지 사유와 의사표시가 언제 도달했는지를 증명하는 자료로 활용할 수 있습니다.

해지 통지에는 다음 내용을 구체적으로 기재하는 것이 좋습니다.

• 임대차계약의 표시

• 월별 차임 지급내역

• 현재까지의 연체금액

• 계약해지의 근거와 효력 발생 시점

• 상가 인도와 미납금 지급 요구

문자나 전화로만 퇴거를 요구하면 이후 해지 의사와 도달 시점을 두고 다툼이 발생할 수 있습니다.

해지 통보 전에는 임차인이 보낸 일부 금액을 어떻게 처리할 것인지도 검토해야 합니다. 금액을 수령한 경위에 따라 연체액 산정이나 당사자의 의사에 관한 주장이 달라질 수 있기 때문입니다.

임차인이 나가지 않는다면 어떻게 해야 할까요?

계약이 적법하게 종료되었더라도 임차인이 자진해서 퇴거하지 않으면 상가 인도를 구하는 명도소송을 검토할 수 있습니다.

임대인이 직접 출입문을 잠그거나 전기와 수도를 끊고 임차인의 물건을 반출하는 행동은 별도의 민·형사상 분쟁으로 이어질 수 있어 주의해야 합니다.

명도소송을 준비할 때는 다음 사항을 확인해야 합니다.

① 임대차계약이 적법하게 종료됐는지

② 해지 의사표시가 임차인에게 도달했는지

③ 현재 상가를 실제로 점유하는 사람이 누구인지

④ 미납 차임과 보증금 정산액이 얼마인지

⑤ 계약 종료 후 발생한 점유·사용 이익

소송 중 점유자가 제3자로 변경되면 판결 집행이 어려워질 수 있습니다.

이러한 위험이 예상된다면 명도소송과 함께 부동산점유이전금지가처분이 필요한지도 검토해야 합니다.

미납 월세도 명도소송과 함께 청구할 수 있을까요?

임대인은 상가 인도와 함께 미납된 월세의 지급을 청구하는 방안을 검토할 수 있습니다.

계약이 종료된 이후에도 임차인이 상가를 계속 사용했다면 인도 완료일까지 발생한 차임 상당 금액도 구체적인 사정에 따라 청구 대상이 될 수 있습니다.

금전청구를 준비할 때는 다음 항목을 구분해야 합니다.

• 계약 종료 전의 미납 차임

• 미납 관리비와 약정 연체이자

• 계약 종료 후 점유·사용에 따른 금액

• 보증금에서 공제할 금액

• 공제 이후 남는 최종 채권

임차인 월세 미납과 보증금 반환은 서로 연결되어 있으므로 어느 한쪽의 금액만 계산해서는 정확한 청구액을 산정하기 어렵습니다.

명도소송에서 승소하더라도 임차인이 스스로 퇴거하지 않으면 집행관을 통한 부동산 인도 강제집행 절차가 필요할 수 있습니다.

임차인 월세 미납과 관련해 자주 묻는 질문은 무엇일까요?

Q1. 월세가 3개월 연체되면 바로 계약을 해지할 수 있나요?

A1. 달력상 3개월이 지났는지가 아니라 실제 연체액이 3기의 차임액에 도달했는지를 확인해야 합니다. 일부 지급이나 변제가 있었다면 현재 미납액을 다시 계산해야 합니다.

Q2. 밀린 월세를 모두 지급하면 계약갱신 거절이 불가능한가요?

A2. 현재 연체액을 변제했더라도 과거에 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 연체한 사실이 있다면 갱신거절 사유가 되는지 검토할 수 있습니다. 연체와 변제 시점을 확인해야 합니다.

Q3. 임차인이 퇴거를 거부하면 임대인이 직접 문을 잠가도 되나요?

A3. 직접 점유를 배제하거나 물건을 반출하면 별도의 분쟁이 생길 수 있습니다. 적법한 계약해지 이후 명도소송과 강제집행 절차를 통해 상가를 인도받아야 합니다.

왜 박동민 변호사와 상담해야 할까요?

임차인 월세 미납은 연체금 계산만으로 끝나는 문제가 아닙니다.

계약해지와 갱신거절 요건, 보증금 정산, 실제 점유자, 명도소송과 강제집행까지 하나의 절차로 연결해 검토해야 합니다.

박동민 변호사는 서울대학교를 졸업하고 경희대학교 법학전문대학원에서 법학전문석사와 부동산공법 법학박사 학위를 취득한 대한변호사협회 등록 부동산전문변호사입니다.

상담 과정에서는 다음 사항을 중심으로 대응 방향을 정리합니다.

• 월별 차임과 실제 연체액

• 계약해지 및 갱신거절 요건

• 해지 통지의 내용과 도달 여부

• 보증금과 미납금 정산

• 명도소송과 점유이전금지가처분

• 판결 이후 강제집행 절차

현재 법무법인 아크로 대표변호사로 활동하며 SH공사를 비롯한 기관과 기업의 부동산 관련 법률업무 경험을 바탕으로 계약관계와 증거를 검토합니다.

보증금이 소진되기 전에 대응해야 합니다.

임차인이 월세 지급을 계속 약속한다는 이유로 기다리면 연체액이 커지고 상가를 돌려받는 시점도 늦어질 수 있습니다.

먼저 임대차계약서와 월별 입금내역, 지급 독촉과 해지 통지자료, 실제 점유관계를 정리해야 합니다.

임차인 월세 미납이 반복되고 있다면 관련 자료를 바탕으로 부동산전문변호사와 계약해지 가능성, 미납금 청구 및 명도소송의 진행 방향을 검토해보시기 바랍니다.