점유이전금지가처분, 명도소송 전에 왜 필요할까요? 

안녕하세요. 법무법인 아크로, ‘부동산 전문 박동민 변호사’입니다.

임대차계약이 종료됐는데도 임차인이 상가나 건물을 반환하지 않는다면 임대인은 명도소송을 검토하게 됩니다.

그런데 현장을 확인해 보니 계약서에 적힌 임차인이 아니라 가족이나 직원, 전차인 또는 다른 사업자가 영업하고 있는 경우가 있습니다. 소송을 시작한 뒤 제3자에게 점유를 넘기는 사례도 문제될 수 있습니다.

이처럼 계약상 임차인과 실제 사용자가 다르거나 점유자가 바뀔 가능성이 있다면, 명도소송만 제기해서는 판결 이후 집행 과정에서 예상하지 못한 문제가 발생할 수 있습니다. 이때 검토하는 보전처분이 점유이전금지가처분입니다.

점유이전금지가처분은 어떤 절차일까요?

점유이전금지가처분은 현재 부동산을 점유하는 사람이 제3자에게 점유를 넘기거나 점유 명의를 변경하지 못하도록 현 상태를 보전하는 절차입니다.

민사집행법 제300조는 다툼의 대상에 관한 현상이 바뀌어 권리 실행이 불가능하거나 매우 곤란해질 우려가 있을 때 가처분을 할 수 있도록 규정하고 있습니다.

따라서 이 가처분은 임차인을 즉시 퇴거시키는 절차가 아닙니다. 명도소송에서 판결을 받은 뒤 실질적으로 건물을 인도받을 수 있도록 현재의 점유관계를 보전하는 안전장치에 가깝습니다.

명도소송 도중 점유자가 바뀌면 어떤 문제가 생길까요?

건물인도 판결은 소송의 당사자와 실제 점유관계가 밀접하게 연결되어 있습니다. 계약서상 임차인을 상대로 승소하더라도 집행 당시 전혀 다른 사람이 독립적인 권원을 주장하며 점유하고 있다면 바로 강제집행하기 어려울 수 있습니다.

새로운 점유자를 상대로 다시 소송을 진행해야 하는 상황이 생기면 건물을 돌려받는 시점도 늦어질 수 있습니다. 그동안 미납 차임이나 관리비가 계속 쌓이면서 임대인의 손해가 확대될 가능성도 있습니다.

점유이전금지가처분을 미리 집행해 두면 기존 점유자가 제3자에게 점유를 넘겨 명도집행을 어렵게 만드는 위험에 대비할 수 있습니다. 다만 구체적인 효력은 제3자가 기존 점유자로부터 점유를 승계했는지 등 실제 경위에 따라 달라질 수 있습니다.

실제 점유자는 어떻게 확인해야 할까요?

점유이전금지가처분을 준비할 때는 계약서만 확인해서는 부족합니다. 임대차계약서에 기재된 사람과 현재 건물을 사실상 지배하고 사용하는 사람이 다를 수 있기 때문입니다.

현장에서는 다음과 같은 자료를 확인할 필요가 있습니다.

• 상가의 간판과 실제 영업자

• 사업자등록상 명의

• 출입문과 열쇠를 관리하는 사람

• 관리비·공과금 납부자

• 집기와 영업시설의 소유·사용 관계

• 우편물이나 택배의 수령인

• 임차인과 실제 사용자 사이의 관계

현재 사용자가 임차인의 직원이나 가족이라면 점유 형태를 구체적으로 살펴봐야 합니다. 별도의 전대차계약을 체결한 전차인이거나 독립된 사업자라면 누구를 상대로 가처분과 본안소송을 진행할지 더욱 신중하게 판단해야 합니다.

점유자를 잘못 특정하면 가처분이 제대로 집행되지 않거나 명도소송 판결 이후 집행에 문제가 생길 수 있으므로, 신청 전에 현장 상황과 점유 경위를 자료로 정리하는 것이 중요합니다.

점유이전금지가처분은 어떻게 준비해야 할까요?

가처분을 신청하려면 먼저 명도청구의 근거가 되는 권리를 설명해야 합니다. 임대차기간이 만료됐는지, 차임 연체나 계약 위반으로 적법하게 해지됐는지를 계약서와 통지자료를 통해 정리할 필요가 있습니다.

그다음에는 점유가 변경될 가능성과 가처분의 필요성을 소명해야 합니다. 이미 계약상 임차인과 실제 점유자가 다르거나, 다른 사람에게 영업장을 넘기려는 정황이 있다면 관련 메시지와 현장사진 등을 확보해야 합니다.

실무적으로는 다음 자료를 검토합니다.

• 임대차계약서와 갱신 관련 자료

• 계약해지 또는 종료 통지서

• 차임·관리비 지급내역

• 부동산 등기사항증명서와 건축물대장

• 현장사진과 사업자등록 관련 자료

• 임차인 및 실제 점유자와 주고받은 대화

• 점유 변경 가능성을 보여주는 자료

법원은 신청 내용을 검토해 필요한 처분의 방법을 정할 수 있으며, 사안에 따라 담보 제공을 명할 수 있습니다. 민사집행법 제305조도 법원이 신청 목적을 이루는 데 필요한 처분을 정할 수 있도록 규정하고 있습니다.

가처분 결정만 받아 둔다고 모든 절차가 끝나는 것은 아닙니다. 결정 이후 실제 집행까지 신속하게 진행해야 점유관계를 보전한 실질적인 의미가 생깁니다.

가처분을 하면 명도소송은 필요하지 않을까요?

점유이전금지가처분은 점유 상태를 보전하는 절차일 뿐, 임대인에게 부동산을 인도하라는 최종 판단은 아닙니다.

따라서 임차인이 자진해서 퇴거하지 않는다면 별도의 건물인도청구소송을 진행해야 합니다. 소송에서는 임대차계약의 종료 여부와 피고의 점유권원, 보증금 정산 및 미납 차임 등이 함께 다뤄질 수 있습니다.

통상적으로는 계약 종료와 점유관계를 검토한 뒤 가처분을 신청·집행하고, 명도소송에서 판결을 받은 다음 집행관을 통한 인도 강제집행을 준비하게 됩니다. 사건에 따라 미납 차임이나 계약 종료 후 사용에 따른 금전청구를 함께 구성할 수도 있습니다.

점유이전금지가처분 관련 자주 묻는 질문

Q. 계약서상 임차인과 실제 점유자가 달라도 신청할 수 있나요?

가능성을 검토할 수 있습니다. 다만 누구를 채무자로 특정할지는 실제 점유 형태와 점유를 넘겨받은 경위에 따라 달라집니다. 계약상 임차인만을 기준으로 신청하기보다 현장의 실제 점유자를 먼저 확인해야 합니다.

Q. 점유이전금지가처분을 하면 바로 퇴거시킬 수 있나요?

그렇지 않습니다. 가처분은 점유가 다른 사람에게 이전되는 것을 제한하기 위한 보전절차입니다. 최종적으로 부동산을 돌려받으려면 명도소송과 필요한 강제집행 절차가 별도로 진행되어야 합니다.

Q. 가처분 이후 들어온 제3자에게도 무조건 집행할 수 있나요?

모든 제3자에게 당연히 효력이 미친다고 단정할 수 없습니다. 기존 점유자로부터 점유를 승계했는지, 별개의 권원으로 독립적인 점유를 시작했는지 등에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.

왜 박동민 변호사와 점유 구조를 검토해야 할까요?

점유이전금지가처분 사건은 신청서를 제출하는 것만으로 해결되지 않습니다. 계약 종료 여부와 실제 점유자, 점유승계 관계, 명도소송의 상대방 및 판결 이후 집행 가능성을 하나의 흐름으로 검토해야 합니다.

박동민 변호사는 대한변호사협회 등록 부동산전문변호사로서 명도소송, 임대차 분쟁, 소유권 및 부동산 집행 관련 사건을 다루고 있습니다.

계약서와 현장자료를 토대로 현재 점유자가 누구인지 확인하고, 가처분과 본안소송 및 강제집행이 서로 어긋나지 않도록 대응 방향을 정리하는 데 도움을 드립니다.

점유자가 다시 바뀌기 전에 대응해야 합니다.

임차인이 퇴거하지 않는다고 해서 임대인이 출입문을 잠그거나 시설물과 집기를 임의로 반출하는 것은 새로운 민·형사상 분쟁으로 이어질 수 있습니다.

반대로 점유관계를 확인하지 않은 채 계약서상 임차인만 상대로 소송을 시작하면 판결 이후 실제 집행이 어려워질 수 있습니다.

명도소송을 준비하고 있거나 임차인과 실제 사용자가 다르다면 임대차계약서, 종료 통지자료, 현장사진과 사업자 관련 자료부터 정리하시기 바랍니다. 이후 부동산전문변호사와 점유이전금지가처분의 필요성, 명도소송의 상대방 및 강제집행 가능성​을 구체적으로 검토하는 것이 좋습니다.