부동산 명도소송, 무단점유자를 내보내려면? 

안녕하세요. 법무법인 아크로, ‘부동산 전문 박동민 변호사’입니다.

자신이 소유한 건물·상가·토지를 다른 사람이 계속 사용하고 있거나 임대차계약이 종료됐는데도 임차인이 퇴거하지 않는 경우가 있습니다.

소유자 입장에서는 직접 출입문을 잠그거나 점유자의 물건을 밖으로 옮기고 싶을 수 있습니다. 그러나 상대방이 현실적으로 점유하는 부동산을 임의로 폐쇄하거나 물건을 반출하면 형사·민사상 분쟁이 추가될 수 있습니다.

부동산을 적법하게 반환받으려면 현재 점유자와 점유 권한을 확인한 뒤 부동산 명도소송과 필요한 보전처분을 검토해야 합니다.

부동산 명도소송은 언제 제기할 수 있을까요?

민법 제213조에 따라 소유자는 자신의 물건을 점유하는 사람에게 반환을 청구할 수 있습니다. 다만 점유자에게 임대차·전대차·사용대차 등 적법한 점유 권한이 있다면 곧바로 반환을 요구하기 어렵습니다.

따라서 부동산 명도소송에서는 다음 사항을 먼저 확인해야 합니다.

① 원고에게 부동산 소유권이나 인도청구권이 있는지

② 상대방이 현재 부동산을 점유하고 있는지

③ 임대차 등 점유 권한이 존재하는지

④ 계약이 만료·해지 등으로 적법하게 종료됐는지

⑤ 점유자가 주장할 수 있는 유치권 등 항변이 있는지

임대차계약이 있었다면 계약기간이 지났다는 사실만으로 충분하지 않을 수 있습니다. 묵시적 갱신 여부와 차임 연체, 해지 통보의 내용 및 도달 여부를 함께 검토해야 합니다.

부동산 명도소송은 누구를 상대로 해야 할까요?

명도소송에서는 계약서에 기재된 임차인뿐 아니라 현재 부동산을 사실상 지배하고 있는 사람이 누구인지 확인해야 합니다.

계약상 임차인은 나갔지만 가족이나 직원, 전차인, 다른 사업자가 사용하고 있을 수 있습니다. 실제 점유자를 잘못 특정하면 승소판결을 받아도 집행 단계에서 부동산을 인도받지 못할 가능성이 있습니다.

현장사진과 간판, 사업자등록, 우편물, 관리비·공과금 납부자료 등을 통해 실제 영업자와 출입문 관리 주체를 확인해야 합니다. 계약상 임차인과 실제 점유자가 다르면 각각의 점유 경위와 법적 권원을 구분할 필요가 있습니다.

점유이전금지가처분은 왜 필요할까요?

소송 중 점유자가 제3자에게 부동산을 넘기면 판결의 집행 대상이 달라질 수 있습니다. 이를 방지하기 위한 절차가 부동산점유이전금지가처분입니다.

가처분이 집행되면 현재 점유자가 다른 사람에게 점유를 이전하거나 점유명의를 변경하는 것을 제한할 수 있습니다. 이후 기존 점유자로부터 점유를 승계한 사람이 나타나더라도 본안판결의 집행력을 확보하는 데 도움이 됩니다.

다만 가처분만으로 점유자를 퇴거시킬 수 있는 것은 아닙니다. 가처분은 현재의 점유관계를 보전하는 절차이므로 별도의 부동산 명도소송과 인도 강제집행이 필요합니다.

무단점유 기간의 사용료도 청구할 수 있을까요?

점유자가 부동산을 사용할 법적 근거 없이 실제로 사용·수익하고 있다면 인도청구와 함께 차임 상당의 부당이득이나 손해배상을 청구하는 방안을 검토할 수 있습니다.

청구금액은 기존 계약의 월세, 주변 임대료, 부동산의 사용 범위와 기간 등을 토대로 산정합니다. 기존 월세가 있다고 해서 계약 종료 후에도 같은 금액이 당연히 인정되는 것은 아닙니다.

또한 임대차보증금 반환의무와 건물 인도의무가 동시이행 관계에 있는지, 점유자가 계약 종료 후 실제로 부동산을 사용·수익했는지에 따라 결론이 달라질 수 있습니다. 따라서 인도청구와 금전청구의 법적 근거를 구분해야 합니다.

부동산 명도소송은 어떤 순서로 진행할까요?

① 권리관계는 어떻게 확인할까요?

: 등기사항증명서와 임대차계약서, 갱신·해지 자료를 통해 소유권과 계약 종료 여부를 확인합니다.

② 실제 점유자는 어떻게 특정할까요?

: 현장조사와 사업자등록, 관리비 자료 등을 통해 계약 당사자와 실제 점유자가 같은지 살펴봅니다.

③ 반환 요구는 어떻게 남겨야 할까요?

: 문자나 내용증명으로 계약 종료와 퇴거 요구, 미납 차임 및 반환기한을 명확하게 통지합니다.

④ 가처분은 언제 신청할까요?

: 점유자가 변경될 가능성이 있다면 부동산 명도소송 전이나 소송과 함께 점유이전금지가처분을 검토합니다.

⑤ 판결 후에는 어떻게 인도받을까요?

: 승소판결을 받았는데도 자진해서 퇴거하지 않는다면 집행관을 통한 부동산 인도 강제집행을 진행해야 합니다.

부동산 명도소송 전에 직접 문을 잠가도 될까요?

소유자라고 하더라도 현실적인 점유를 임의로 빼앗는 방식은 주의해야 합니다.

출입문 잠금장치를 바꾸거나 전기·수도를 차단하고, 점유자의 물건을 외부로 옮기는 행위는 주거침입·재물손괴·업무방해나 손해배상 문제로 이어질 수 있습니다.

상대방의 점유 권한이 없다고 판단되더라도 부동산 명도소송에서 인도판결을 받은 뒤 법정 강제집행 절차를 이용하는 것이 원칙입니다.

부동산 명도소송에 관해 자주 묻는 질문은 무엇일까요?

Q. 계약서가 없어도 부동산 명도소송이 가능한가요?

계약서가 없다는 이유만으로 소송이 불가능한 것은 아닙니다. 등기사항과 송금내역, 메시지, 점유 경위 등을 통해 소유권과 상대방의 점유 권한을 확인해야 합니다.

Q. 월세를 연체하면 바로 명도소송을 할 수 있나요?

주택과 상가는 계약해지에 필요한 차임 연체 기준이 다를 수 있습니다. 실제 연체액과 계약 내용, 해지 통보가 적법한지를 먼저 확인해야 합니다.

Q. 명도소송에서 승소하면 바로 퇴거시킬 수 있나요?

점유자가 자진해서 인도하지 않으면 판결을 집행권원으로 하여 강제집행을 신청해야 합니다. 소유자가 직접 물건을 반출하거나 출입을 차단해서는 안 됩니다.

왜 박동민 변호사와 명도소송을 검토해야 할까요?

박동민 변호사는 서울대학교를 졸업하고 경희대학교 법학전문대학원에서 법학전문석사와 부동산공법 법학박사 학위를 취득한 대한변호사협회 등록 부동산전문변호사입니다.

부동산 명도소송은 퇴거만 요구하는 절차가 아닙니다. 소유권과 계약 종료, 실제 점유자, 점유이전 가능성, 부당이득과 강제집행까지 연결해 검토해야 합니다.

법무법인 아크로는 등기사항증명서와 계약서, 점유 및 차임 자료를 토대로 명도소송의 상대방과 청구 범위, 가처분 및 강제집행 방향을 정리하는 데 도움을 드립니다.

점유가 계속된다면 무엇부터 준비해야 할까요?

현재 점유자와 점유 경위, 계약 종료 사유를 먼저 확인해야 합니다.

이후 등기사항증명서와 계약서, 해지 통보자료, 현장사진 및 차임 내역을 정리해야 합니다.

자료가 확보되면 부동산 명도소송과 점유이전금지가처분, 사용료 청구 및 강제집행 중 필요한 절차를 부동산전문변호사와 구체적으로 검토해보시기 바랍니다.