임차인 명도소송, 실거주라면 임차인을 내보낼 수 있을까요? 

안녕하세요. 법무법인 아크로, ‘부동산 전문 박동민 변호사’입니다.

“계약이 끝났는데 세입자가 계약갱신청구권을 쓰겠다고 합니다.”

“실거주하려고 하는데 계속 퇴거하지 않고 있습니다.”

임차인 명도소송은 계약서에 적힌 종료일이 지났다는 사실만으로 바로 진행할 수 있다고 단정하기 어렵습니다.

실제로 임대차가 적법하게 종료됐는지, 묵시적으로 갱신된 것은 아닌지, 임차인이 계약갱신요구권을 행사했는지와 임대인에게 적법한 갱신거절 사유가 있는지를 먼저 확인해야 합니다.

임차인 명도소송, 계약기간만 끝나면 가능할까요?

주택임대차보호법 제6조는 임대인이 임대차기간 종료 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신거절 또는 조건변경 통지를 하지 않고, 임차인 역시 종료 2개월 전까지 별도 통지를 하지 않은 경우 종전과 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보는 묵시적 갱신 제도를 두고 있습니다.

묵시적으로 갱신되면 존속기간은 2년으로 봅니다.

따라서 계약서상 종료일이 지났다는 이유만으로 곧바로 임차인 명도소송을 제기하기보다 실제로 적법한 종료 통지가 있었는지부터 확인해야 합니다.

계약갱신요구권을 행사하면 명도소송을 못 할까요?

항상 그런 것은 아닙니다.

현행 주택임대차보호법 제6조의3에 따르면 임차인은 법정 기간 내 계약갱신을 요구할 수 있고, 임대인은 정당한 사유 없이 이를 거절할 수 없습니다.

다만 다음과 같은 경우에는 갱신거절이 가능할 수 있습니다.

① 임차인이 2기의 차임액에 이르도록 연체한 경우

② 임대인의 동의 없이 주택을 전대한 경우

③ 임차인이 고의나 중대한 과실로 주택을 파손한 경우

④ 법에서 정한 철거·재건축 사유가 있는 경우

⑤ 임대인 또는 직계존속·직계비속이 실제 거주하려는 경우

⑥ 그 밖에 임대차 유지가 어려운 중대한 사유가 있는 경우

결국 임차인 명도소송에서는 갱신요구가 있었다는 사실 자체보다 그 요구가 적법했는지와 임대인에게 법정 거절사유가 있었는지가 중요합니다.

실거주를 이유로 퇴거를 요구할 수 있을까요?

가능성을 검토할 수 있습니다.

주택임대차보호법은 임대인 또는 임대인의 직계존속·직계비속이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우 계약갱신요구를 거절할 수 있도록 규정하고 있습니다.

다만 단순히 “실거주하겠다”는 말만으로 충분하다고 단정해서는 안 됩니다.

실제 거주의사와 현재 주거상황, 가족관계, 직장·학교, 이사 준비와 전후 행동 등이 분쟁에서 문제될 수 있습니다.

따라서 명도소송 전부터 실거주 필요성과 계획을 뒷받침할 수 있는 사실관계를 정리하는 것이 중요합니다.

임차인 명도소송 전 무엇을 준비해야 할까요?

① 최초 임대차계약서와 재계약서를 확인합니다.

② 묵시적 갱신 또는 계약갱신요구권 행사 이력을 확인합니다.

③ 임대인이 보낸 종료·갱신거절 통지와 도달일을 정리합니다.

④ 차임 연체·무단전대·실거주 등 갱신거절 사유의 자료를 확보합니다.

⑤ 현재 실제 점유자가 임차인인지 확인합니다.

⑥ 다른 사람에게 점유를 넘길 우려가 있다면 점유이전금지가처분을 검토합니다.

특히 명도소송은 실제 점유자를 상대로 판결을 받아야 집행 단계에서 문제가 줄어듭니다.

소송 도중 점유자가 변경될 가능성이 있다면 부동산점유이전금지가처분을 함께 검토하는 것이 필요할 수 있습니다.

임차인 명도소송에서 승소하면 바로 내보낼 수 있을까요?

임차인이 자진퇴거하지 않는다면 임대인이 직접 문을 잠그거나 짐을 밖으로 옮겨서는 안 됩니다.

민사집행법 제258조에 따르면 부동산 인도 강제집행은 집행관이 채무자의 점유를 배제하고 채권자에게 부동산을 인도하는 방식으로 진행됩니다.

따라서 임차인 명도소송은 판결을 받는 단계뿐 아니라 이후 실제 인도 강제집행까지 고려해 준비해야 합니다.

임차인 명도소송, 자주 묻는 질문은 무엇일까요?

Q. 임차인 명도소송은 계약 종료일 다음 날 바로 가능한가요?

A. 계약기간만 확인해서는 부족합니다. 묵시적 갱신 여부와 계약갱신요구권, 갱신거절 통지가 적법하게 이루어졌는지를 먼저 살펴야 합니다.

Q. 임차인 명도소송에서 세입자가 계약갱신청구권을 주장하면 어떻게 되나요?

A. 갱신요구가 법정 기간 내 이루어졌는지와 임대인에게 2기 차임 연체, 무단전대, 실거주 등 법정 갱신거절 사유가 있는지가 핵심입니다.

Q. 임차인 명도소송 전에 내용증명을 반드시 보내야 하나요?

A. 모든 사건에서 내용증명 자체가 필수인 것은 아닙니다. 다만 계약 종료나 갱신거절의 내용과 통지가 언제 도달했는지를 입증해야 하므로 문자·내용증명 등 자료를 명확하게 남기는 것이 중요합니다.

Q. 명도소송에서 승소하면 집주인이 직접 짐을 뺄 수 있나요?

A. 그렇지 않습니다. 임차인이 자진퇴거하지 않으면 집행관을 통한 인도 강제집행 절차를 진행해야 합니다.

왜 박동민 변호사를 선택해야 할까요?

박동민 변호사는 서울대학교 출신의 대한변호사협회 등록 부동산전문변호사이며 법무법인 아크로 대표변호사로서 임대차와 명도 등 부동산 분쟁을 다루고 있습니다.

임차인 명도소송은 단순히 계약서상 기간이 끝났는지를 보는 사건이 아닙니다. 묵시적 갱신, 계약갱신요구권, 갱신거절 사유, 실거주 의사와 실제 점유관계, 판결 이후 강제집행까지 함께 검토해야 합니다.

임차인이 퇴거를 거부하고 있다면 먼저 출입문을 잠그거나 임의로 물건을 반출하기보다 임대차계약서와 갱신내역, 종료·갱신거절 통지자료를 정리하고 임차인 명도소송 가능성과 필요한 보전처분을 검토해보시기 바랍니다.