지역주택조합 사업이 몇 년째 지연되면 해산할 수 있을까? 

안녕하세요. 법무법인 심 대표변호사 심준섭입니다.

지역주택조합 사업이 수년째 설립인가나 사업계획승인 단계에서 멈춰 있다고 해서 조합이 자동으로 해산되는 것은 아닙니다.

다만 현행 주택법은 사업이 일정 기간 이상 다음 단계로 넘어가지 못하는 경우 가입 신청자나 조합원들이 사업의 계속 여부를 다시 결정할 수 있도록 별도의 총회 절차를 두고 있습니다.

조합원 모집 신고가 수리된 날부터 2년이 지나도록 조합설립인가를 받지 못했다면 가입 신청자 총회에서 사업종결 여부를 결정해야 합니다.

이미 조합설립인가를 받은 경우에는 설립인가일부터 3년이 지나도록 사업계획승인을 받지 못했다면 조합원 총회를 거쳐 조합 해산 여부를 결정해야 합니다.

두 경우 모두 해당 기준일로부터 3개월 이내 총회를 개최해야 하므로 단순히 “가입한 지 몇 년이 됐다”는 사실보다 정확한 모집신고 수리일과 설립인가일을 확인하는 것이 중요합니다.

모집신고 후 2년 동안 조합설립인가가 나오지 않으면 자동으로 사업이 종료되나요?

그렇지 않습니다. 조합원 모집 신고가 수리된 날부터 2년이 지났다는 이유만으로 지역주택조합 사업이 자동으로 종료되는 것은 아닙니다.

현행 주택법은 해당 기간까지 조합설립인가를 받지 못한 경우 발기인이 주택조합 가입 신청자 전원으로 구성된 총회를 통해 사업의 종결 여부를 결정하도록 하고 있습니다.

시행령에 따르면 이 총회는 모집신고 수리일부터 2년이 되는 날을 기준으로 3개월 이내에 개최해야 합니다.

여기에서 중요한 것은 개별 가입자의 가입계약 체결일이 아니라 관할 행정기관이 조합원 모집 신고를 수리한 날짜가 기준이라는 점입니다.

또 사업종결을 의결하려면 가입 신청자 3분의 2 이상의 찬성이 필요하고, 가입 신청자의 20% 이상이 총회에 직접 출석해야 합니다.

따라서 개별 가입자가 가입한 지 2년 또는 3년이 됐다는 이유만으로 조합 사업이 법적으로 자동 종료됐다고 판단하기는 어렵습니다.

2025년 법제처 해석에 따르면 사업종결에 대한 찬성이 가입 신청자의 3분의 2에 미달한 경우 사업을 계속하기 위해 다시 별도로 3분의 2 이상의 찬성을 받아야 하는 것은 아닙니다.

결국 장기간 설립인가를 받지 못한 사업이라면 모집신고 수리일과 법정 총회가 실제로 개최됐는지를 먼저 확인해야 합니다.

조합설립인가 후 3년 동안 사업계획승인이 없다면 조합을 해산할 수 있나요?

조합설립인가가 이루어진 뒤에는 법적으로
존재하는 조합이 만들어진 상태이므로 설립 전 단계와 절차가 달라집니다.

현행 주택법은 조합설립인가를 받은 날부터 3년이 되는 날까지 사업계획승인을 받지 못한 경우 총회 의결을 통해 조합 해산 여부를 결정하도록 규정하고 있습니다.

이 총회 역시 3년이 되는 날부터 3개월 이내에 개최해야 합니다.

따라서 모집신고 이후 2년이 지난 경우에는 ‘사업종결’ 여부가 문제되고, 설립인가 이후 3년이 지난 경우에는 ‘조합 해산’ 여부가 문제된다는 차이가 있습니다.

또 주택법 시행령은 주택조합이 설립인가를 받은 날부터 2년 이내에 사업계획승인을 신청하도록 별도의 기준도 두고 있습니다.

그러므로 설립인가 이후 오랜 시간이 지났음에도 조합 측에서 단순히 “사업승인을 준비하고 있다”고 설명한다면 실제 신청 여부와 현재 행정절차의 진행 상황을 확인할 필요가 있습니다.

다만 3년이 경과했다는 사실만으로 즉시 해산되는 것은 아닙니다.

총회를 열어 해산 여부를 의결하는 절차를 거쳐야 하고, 해산 의결의 정족수 등은 해당 조합의 규약과 관계 법령을 함께 확인해야 합니다.

조합 해산 또는 사업종결이 결정되면 납부한 분담금은 전액 환급될까요?

사업종결 또는 조합 해산과 개별 조합원의 분담금 환급은 별개의 문제입니다.

주택법은 해산이나 사업종결을 결정하는 경우 청산인을 선임하도록 규정하고 있습니다.

특히 설립인가 전 사업을 종결하는 경우에는 총회에서 회계보고와 청산절차, 청산금의 징수·지급방법과 지급절차 등을 포함한 청산계획도 함께 다루게 됩니다.

따라서 사업이 끝났다고 해서 기존에 납입한 금액을 그대로 반환받는 구조는 아닙니다.

지역주택조합은 사업 진행 과정에서 토지 관련 비용, 각종 용역비, 업무대행비, 금융비용 등 상당한 사업비를 이미 집행했을 수 있습니다.

외부 업체에 지급하지 않은 채무나 대출금이 남아 있을 수도 있습니다.

청산 과정에서는 이러한 자산과 채무를 정리한 뒤 실제 남아 있는 재산을 기준으로 청산금이 결정됩니다.

따라서 사업이 장기간 지연됐다는 이유로 해산 여부를 검토하는 단계와, 개별 조합원이 최종적으로 얼마를 돌려받을 수 있는지를 계산하는 단계는 구분해야 합니다.

가입계약이나 조합규약에 따른 개별 반환청구가 가능한 상황인지도 별도로 검토할 수 있으므로 단순히 해산결의만 기다리는 것이 항상 최선이라고 단정할 수도 없습니다.

사업이 장기간 정체된 지역주택조합이라면 어떤 자료부터 확인해야 하나요?

가장 먼저 확인해야 하는 것은 지역주택조합의 정확한 사업 연혁입니다.

조합원 모집 신고가 수리된 날짜, 조합설립인가 신청일과 인가일, 사업계획승인 신청 여부와 현재 진행단계를 날짜 순서대로 정리해야 합니다.

조합 관계자가 “설립인가가 곧 나온다”거나 “사업계획승인이 진행 중이다”라고 안내하고 있다면 실제 행정절차가 어느 단계인지 확인하는 것이 중요합니다.

총회가 개최됐다면 총회 소집통지서와 안건, 회의록, 의결결과도 확보해야 합니다.

현행 주택법은 사업종결 또는 해산 여부를 결정하는 총회를 소집할 때 총회 개최 7일 전까지 회의 목적과 안건, 일시 및 장소를 통지하도록 규정하고 있습니다. 따라서 법정 총회가 적법하게 진행됐는지를 검토할 때는 이러한 절차도 확인할 필요가 있습니다.

사업종결이나 해산이 결정됐다면 청산인 선임 여부, 청산계획, 조합의 자산과 채무 및 이미 집행된 사업비 자료가 중요합니다.

반대로 사업을 계속하기로 했다면 현재 토지 확보 상태와 앞으로 필요한 사업절차, 예상되는 사업비와 추가분담금 가능성을 다시 살펴봐야 합니다.

상담 전에는 가입계약서, 모집 당시 홍보자료, 모집신고 및 설립인가 자료, 최근 총회자료, 분담금 납부내역과 조합의 사업진행 공문 등을 정리해두는 것이 좋습니다.

마치며

지역주택조합 사업이 몇 년 동안 지연됐다고 해서 곧바로 자동해산되는 것은 아닙니다.

설립인가 전이라면 모집신고 수리일부터 2년, 설립인가 이후라면 인가일부터 3년이라는 기준을 구분하고, 법에서 정한 총회가 적절하게 개최됐는지를 확인해야 합니다.

또 사업종결이나 해산이 결정됐더라도 납입한 분담금을 곧바로 전액 돌려받는 것은 아니므로 조합의 자산과 채무, 사업비 집행내역과 청산절차를 함께 살펴봐야 합니다.

온라인 상담을 주시면 가입계약서, 조합설립 및 사업승인 현황,
총회자료, 분담금 납입내역 등을 기준으로 사업종결·해산 가능성과 분담금 반환 대응 방향을 검토해드리겠습니다.

법무법인 심 대표변호사 심준섭드림.

자주 묻는 질문

Q. 지역주택조합에 가입한 지 2년이 넘으면 자동으로 사업이 끝나나요?

아닙니다. 개별 가입일부터 2년을 계산하는 것도 아니고, 2년 경과만으로 자동 종료되는 것도 아닙니다. 조합원 모집 신고 수리일부터 2년 내 설립인가를 받지 못한 경우 법에서 정한 총회를 통해 사업종결 여부를 결정하게 됩니다.

Q. 설립인가 후 3년이 지났는데 사업승인이 없다면 자동 해산되나요?

자동해산은 아닙니다. 설립인가일부터 3년까지 사업계획승인을 받지 못한 경우 총회를 개최해 조합의 해산 여부를 결정해야 합니다.

Q. 사업종결이나 해산이 결정되면 납부한 분담금을 전액 돌려받나요?

반드시 그렇지는 않습니다. 토지비용과 용역비, 업무대행비, 금융비용 등 이미 집행된 사업비와 조합의 채무를 청산한 뒤 반환 가능 금액이 달라질 수 있습니다.

Q. 조합이 계속 “곧 설립인가가 난다”고 하는데 무엇을 확인해야 하나요?

조합의 설명만 듣기보다 모집신고 수리일, 조합설립인가 신청 여부, 실제 설립인가 여부, 사업계획승인 신청 및 진행 상황, 최근 총회자료 등을 확인하는 것이 좋습니다.