⛔ 원임대차가 끝나면 전차임도 계속 낼까 

전차인이 점포나 주택을 계속 사용하고 있어도 원임대인이 반환을 요구해 전대인이 더 이상 사용하게 해 줄 수 없다면, 전차임과 인도 지연금은 언제까지 발생할까요. 점유만 보고 판단해서는 안 됩니다.

🧱 전대차는 원임대차의 존속을 전제로 합니다

전대인은 자신이 임차인으로서 가진 사용·수익권의 범위에서 전차인에게 목적물을 사용하게 합니다. 원임대차가 종료되고 소유자인 임대인이 목적물 반환을 요구하면 전대인의 사용·수익 제공의무는 이행하기 어려워질 수 있습니다. 전대차계약의 종료 시점과 책임 범위를 별도로 판단해야 합니다.

임대인의 동의를 받은 전대라고 해도 원임대차가 영원히 유지되는 것은 아닙니다. 전차인은 전대인의 보증금 반환능력과 원임대차 기간, 갱신 조건을 계약 전에 확인할 필요가 있습니다.

📣 임대인의 반환요구가 실제 사용관계를 바꿉니다

원임대인이 무단전대를 이유로 원임대차를 해지하고 전차인에게 인도를 청구하거나 차임 상당액을 직접 요구하면, 전대인은 전차인에게 평온한 사용을 제공하기 어려워집니다. 전차인이 그 후 원임대인과 별도 합의를 하여 계속 사용하더라도 기존 전대인과의 관계는 다르게 정리될 수 있습니다.

대법원 2019년 5월 30일 선고 2019다202573 판결은 원임대인의 반환청구 등으로 전대인이 전차인에게 사용·수익하게 할 수 없게 된 경우, 전차인은 이행불능을 이유로 그 이후 전대인에 대한 차임이나 부당이득 반환의무를 면할 수 있다고 설명했습니다.

⚖️ 계속 점유했다는 사실만으로 전대인에게 지급하지 않습니다

임대차 종료 후 점유·사용하면 일반적으로 차임 상당의 부당이득이 문제 됩니다. 그러나 전차인이 누구의 권한 아래 사용했는지를 봐야 합니다. 원임대인과 새로 합의해 사용한 기간이라면 그 사용이익이 종전 전대인에게 귀속된다고 보기 어려울 수 있습니다.

전대인이 더 이상 사용을 허용할 권한이 없는데도 전차인이 물리적으로 남아 있었다는 이유만으로 종전 전차임을 계속 청구할 수 있는 것은 아닙니다. 반환요구일, 원임대차 해지일, 새 합의일을 구분해야 합니다.

💰 전대차보증금 정산일도 함께 판단합니다

전대차가 이행불능이나 해지로 종료되면 전대인은 목적물 반환과 함께 보증금을 정산해야 합니다. 종료 전 연체 전차임, 원상복구비 등 적법한 공제항목은 남을 수 있지만, 사용제공이 불가능해진 뒤의 차임을 계속 공제하는 것은 다툼이 생길 수 있습니다.

전차인이 원임대인에게 별도 금액을 지급했다면 종전 전대차보증금과 중복되는지 확인합니다. 원임대인이 보증금을 직접 인수한다는 명시적 합의가 없는 한 종전 전대인의 반환채무가 자동으로 사라진다고 단정하지 않습니다.

📂 세 계약시점을 한 표에 적습니다

원임대차 계약과 해지통지, 전대차 계약과 종료통지, 원임대인의 인도청구, 전차인과 원임대인의 새 합의 시점을 정리합니다. 차임 납부계좌가 언제 바뀌었는지, 열쇠와 영업시설의 관리권이 누구에게 있었는지도 확인합니다.

소송 제기나 내용증명 도달만으로 실제 사용제공이 즉시 불가능해졌는지, 임대인이 일정 기간 계속 사용을 허용했는지 구체적인 사정이 중요합니다. 문서 제목보다 실제 권리행사와 점유관계를 봅니다.

✅ 누구에게서 사용권을 받았는지가 기준입니다

전차인이 계속 공간을 사용했다는 사실만으로 종전 전대인에게 차임과 부당이득을 끝없이 지급하는 것은 아닙니다. 원임대차 종료와 반환요구로 전대인의 사용제공이 불가능해진 시점을 확인해야 합니다.

보증금 반환에서는 전대차 종료 전 채무와 그 이후 별도 사용관계를 나눠 정산하고, 원임대인과의 새 계약이 종전 채무를 인수했는지도 명시적으로 확인해야 합니다.

🧮 기간을 셋으로 나누어 금액을 계산합니다

원임대차와 전대차가 정상적으로 유지된 기간, 원임대인이 반환을 요구해 전대인의 사용제공이 불가능해진 기간, 전차인이 원임대인과 새 합의로 사용한 기간을 나눕니다. 각 기간에 누구에게 차임을 지급했는지와 영수증을 맞춥니다. 같은 기간에 전대인과 원임대인이 모두 차임을 요구한다면 권원의 근거를 확인해야 합니다.

전대차보증금에서는 종료 전 확정된 연체액과 실제 원상복구비를 정산하고, 이후 사용대가는 별도 관계에서 계산합니다. 전차인이 목적물을 완전히 반환한 날과 원임대인의 새 계약 시작일 사이에 공백이 있다면 실제 점유·사용자를 확인합니다. 기간별 권리관계를 나누면 보증금에서 이중으로 차임을 공제하는 오류를 막을 수 있습니다.

원임대인이 전차인에게 직접 차임을 받았다고 해서 언제나 새 임대차가 성립한 것은 아닙니다. 부당이득을 받은 것인지, 명도 유예의 대가인지, 새 계약의 차임인지 영수증과 합의내용을 확인합니다. 새 임대차라면 보증금과 계약기간, 종전 전대차보증금 처리까지 명시해야 합니다.

전대인은 원임대차 해지 사실을 알게 된 뒤 전차인에게 신속히 통지하고 추가 차임을 받지 않도록 정산해야 합니다. 전차인은 두 상대방의 요구가 충돌하면 각 계약서와 해지통지, 지급계좌를 기준으로 대응하고 임의의 이중지급을 피해야 합니다.

인도확인서에는 실제 반환일과 정산 상대방을 함께 적어 두는 것이 좋습니다.