🏥 허가 안 나는 용도의 임대차, 보증금은 돌려받을까 

특정 영업을 하려고 건물을 빌렸는데 법령상 그 장소에서는 허가가 나오지 않는다면 계약이 처음부터 무효일까요. 보증금 반환을 위해서는 사용 목적이 계약 내용으로 편입됐는지부터 확인해야 합니다.

🎯 임차인의 개인 목적과 계약 내용은 다릅니다

임차인이 병원, 학원, 음식점이나 숙박업을 운영할 생각이었다는 사실만으로 임대인이 그 영업의 허가 가능성까지 보장했다고 단정할 수 없습니다. 그 목적이 계약서의 용도조항, 특약, 중개 과정에서 쌍방이 합의한 핵심 조건으로 편입됐는지가 중요합니다.

임대인이 ‘허가가 반드시 가능하다’고 설명했는지, 임차인이 허가가 안 되면 계약하지 않겠다는 뜻을 밝혔는지, 계약금 지급 전에 관련 서류를 요청했는지를 확인합니다. 임차인의 내심만 있고 상대방에게 표시되지 않았다면 계약 해석에서 반영되기 어렵습니다.

⚖️ 원시적 불능은 계약상 의무가 불가능해야 합니다

계약 체결 당시부터 급부 이행이 사실상 또는 법률상 불가능하고 그 급부가 계약 내용이라면 원시적 불능 문제가 생길 수 있습니다. 그러나 단순히 예상한 영업을 할 수 없다는 사정만으로 임대인의 ‘사용·수익하게 할 의무’가 불가능했다고 볼 수 있는지는 별도 판단입니다.

대법원 2020년 12월 10일 선고 2019다201785 판결은 특정 의료기관 개설 목적이 계약 내용에 편입됐는지가 분명하지 않은 사안에서, 법령상 허가가 불가능했다는 이유만으로 임대차계약이 원시적 불능이어서 무효라고 단정할 수 없다고 봤습니다. 계약 문언과 체결 경위를 종합해야 한다는 취지입니다.

📝 특약의 구체성이 반환청구의 출발점입니다

‘병원용’, ‘학원 예정’처럼 추상적으로만 적기보다 필요한 업종과 인허가 종류, 임대인이 제공할 서류, 구조변경 책임, 불허 시 해제와 보증금 반환기한을 구체적으로 정하는 것이 좋습니다. 인허가 불가의 원인이 건물 자체인지 임차인의 자격이나 제출서류 부족인지도 구별해야 합니다.

불허가 확정 전 단순한 보완요구나 심사 지연만으로 곧바로 해제할 수 있는지도 특약에 달려 있습니다. ‘허가 신청 후 일정 기간 내 불허처분을 받은 경우’처럼 객관적인 조건을 두면 분쟁을 줄일 수 있습니다.

💰 무효·해제·손해배상은 효과가 다릅니다

계약이 무효라면 법률상 원인 없이 받은 보증금의 부당이득반환이 문제 됩니다. 유효한 계약을 특약이나 채무불이행으로 해제하면 원상회복으로 보증금 반환을 구할 수 있습니다. 임대인이 허가 가능성을 사실과 다르게 고지했다면 착오·사기 취소나 손해배상도 검토할 수 있지만 각 요건은 다릅니다.

임차인이 이미 건물을 사용했거나 공사를 했다면 사용이익, 원상회복비, 시설물 귀속을 정산해야 합니다. 보증금 전액이 아무 조건 없이 즉시 반환된다고 보기보다 계약 종료 원인과 실제 사용기간을 반영해야 합니다.

📂 허가 불가 사유를 공식 문서로 남깁니다

관할 행정기관의 불허가처분서, 보완요구서, 용도지역과 건축물대장, 소방·주차 기준 관련 자료를 확보합니다. 중개사나 임대인이 제공한 광고와 문자, 계약 전 질문내용도 보관합니다. 담당자의 구두 설명만으로는 불가 사유와 확정시점을 입증하기 어렵습니다.

임차인의 자격미달이나 설계 누락이 원인인지, 건물의 구조·용도 자체가 원인인지 구분합니다. 같은 ‘허가 불가’라도 책임 주체와 손해 범위가 달라질 수 있습니다.

✅ 계약에 편입된 위험이 누구 몫인지 확인합니다

보증금 반환의 핵심은 영업이 실패했다는 결과가 아니라 허가 가능성이 누구의 계약상 의무였는지입니다. 계약서와 협상기록으로 사용 목적의 편입 여부를 정하고, 불가 원인과 불허 시점을 공식 자료로 증명해야 합니다.

무효, 약정해제, 채무불이행 해제, 취소와 손해배상 중 맞는 법적 근거를 선택하고 사용이익과 원상회복을 별도로 정산하는 것이 필요합니다.

🧱 공사비와 시설물도 보증금과 분리합니다

임차인이 허가를 예상해 인테리어 공사를 했다면 공사비가 보증금과 함께 모두 반환되는 것은 아닙니다. 임대인이 공사를 승인했는지, 시설물이 건물 가치에 남는지, 원상회복 특약이 있는지, 임대인의 설명과 불허 사이 인과관계가 있는지를 따져야 합니다. 철거 전에는 사진과 견적, 승인 문자를 보관합니다.

계약을 종료할 때에는 보증금 반환일과 열쇠 인도일, 시설 철거 범위, 행정기관 원상복구 요구를 합의서에 적습니다. 불허가 원인이 여러 개라면 건물측 사유와 임차인측 사유를 나누어 비용을 계산합니다. 보증금반환청구와 공사비 손해배상청구를 구분해야 청구금액과 입증책임을 정확히 정할 수 있습니다.

중개 과정에서 ‘허가 가능’이라는 설명을 들었다면 누가 어떤 근거로 말했는지 확인합니다. 단순한 전망인지, 건축물대장과 관계 법령을 확인한 확정적 설명인지에 따라 책임 판단이 달라질 수 있습니다. 광고 화면과 중개대상물 확인설명서, 질문에 대한 답변을 함께 보관합니다.

계약 후 법령이나 행정기준이 바뀌어 허가가 어려워진 경우에는 계약 당시부터 불가능했던 원시적 불능과 구분해야 합니다. 위험부담, 사정변경, 약정해지 조건을 검토하고 임대인에게 즉시 통지해 손해 확대를 막아야 합니다.