🔐 전셋집 도난 피해, 보증금에서 손해를 받을까 

전셋집에 도둑이 들거나 방범시설이 부족해 피해를 입었다면 임대인에게 손해배상을 요구하고 보증금 반환액과 상계할 수 있을까요. 임대인의 기본 의무와 별도의 안전보장 약정을 구분해야 합니다.

🏠 임대인의 기본의무는 사용·수익 제공입니다

민법 제623조에 따라 임대인은 임차인이 계약기간 동안 목적물을 사용·수익하는 데 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담합니다. 누수, 난방 고장, 구조적 위험처럼 주택의 사용 자체에 영향을 주는 하자는 수선의무와 연결될 수 있습니다.

그러나 임대인이 임차인의 모든 신체·재산 안전을 보장하거나 모든 범죄를 예방할 의무까지 당연히 부담하는 것은 아닙니다. 도난이 발생했다는 결과만으로 임대인의 채무불이행이 인정된다고 볼 수 없습니다.

⚖️ 대법원은 일반적인 도난방지의무를 제한했습니다

대법원 1999년 7월 9일 선고 99다10004 판결은 통상의 임대차에서 특별한 사정이 없는 한 임대인의 의무는 목적물을 사용·수익하게 하는 데 그치며, 임차인의 안전을 배려하거나 도난을 방지하는 보호의무까지 일반적으로 부담한다고 보기 어렵다고 판단했습니다.

임차목적물이 인도된 뒤에는 통상 임차인의 지배 아래에서 사용과 관리가 이루어진다는 점도 고려됩니다. 따라서 창문을 열어 둔 상태, 열쇠 관리 실패 등 임차인 측 사정이 있다면 임대인 책임을 묻기 더욱 어려울 수 있습니다.

🚪 특별한 약정이나 구체적 하자가 있으면 달라집니다

임대인이 방범창, 출입통제, 경비서비스를 제공하겠다고 명시적으로 약정했는데 이행하지 않았거나, 현관 잠금장치가 고장났다는 신고를 받고도 장기간 방치했다면 별도의 채무불이행이 문제 될 수 있습니다. 공용출입문이 사실상 잠기지 않는 구조를 임대인이 알고 있었는지도 살펴야 합니다.

다만 하자와 도난 사이의 인과관계, 임대인의 예견 가능성, 임차인의 과실을 입증해야 합니다. 단순히 시설이 더 좋았으면 피해가 없었을 것이라는 추측만으로 손해 전액을 청구하기는 어렵습니다.

💰 손해배상과 보증금반환은 별도 채권입니다

보증금반환채권은 임대차 종료와 목적물 반환, 공제 정산에 따라 발생합니다. 도난 손해배상채권이 인정된다면 서로 같은 당사자 사이에서 상계 요건을 갖추었는지 검토할 수 있지만, 임차인이 임의로 보증금에서 손해액을 더해 받는 것은 아닙니다. 손해의 존재와 금액, 책임 근거가 먼저 확정돼야 합니다.

반대로 임대인이 도난 과정에서 파손된 창문이나 문 수리비를 임차인 보증금에서 공제하려면 임차인의 책임 있는 훼손인지 증명해야 합니다. 범죄자의 행위로 생긴 손상을 임차인에게 자동 부담시킬 수는 없습니다.

📸 신고와 하자 통지를 객관적으로 남깁니다

경찰 신고자료, 현장사진, 파손 부위, 분실품의 구입자료를 보관합니다. 사고 전 잠금장치 하자를 임대인에게 통지한 문자와 수리요청, 임대인의 답변도 중요합니다. 공동현관 CCTV나 출입기록은 보존기간이 짧을 수 있으므로 필요한 절차를 신속히 확인합니다.

계약서에 경비·방범시설 제공 약정이 있는지, 관리비에 관련 서비스 비용이 포함됐는지도 살펴봅니다. 관리주체가 별도 업체라면 임대인과 관리업체의 의무를 구분해야 합니다.

✅ 결과보다 의무·위반·인과관계를 따집니다

도난이 발생했다는 사실만으로 임대인이 보증금에 손해를 얹어 반환해야 하는 것은 아닙니다. 임대인이 부담한 구체적인 방범·수선의무, 그 위반, 도난 피해와의 인과관계를 차례로 입증해야 합니다.

보증금 반환과 손해배상은 각각 성립요건을 갖춘 뒤 상계 가능성을 검토하고, 퇴거 시 파손 수리비 역시 누구의 책임인지 별도로 정산해야 합니다.

🧮 손해액은 분실신고 금액과 같지 않을 수 있습니다

분실품의 구입가격 전부가 곧바로 법적 손해액이 되는 것은 아닙니다. 구입시기와 사용기간, 현재 가치, 보험금이나 다른 경로의 회수액을 반영해야 합니다. 현금이나 귀중품은 보유 사실과 금액을 객관적으로 입증할 자료가 필요합니다. 피해액이 불명확하면 임대인의 책임이 일부 인정돼도 배상범위가 제한될 수 있습니다.

주택보험이나 개인 재산보험에서 보험금을 받았다면 보험자의 대위관계도 확인합니다. 임대인과 관리업체, 경비업체의 책임이 함께 문제 되면 각자의 계약과 과실을 나눠야 합니다. 보증금 정산표에는 도난 손해배상 주장과 임대차 공제항목을 별도 줄로 적어 아직 확정되지 않은 손해를 임의로 상계한 것처럼 처리하지 않는 것이 좋습니다.

임차인이 사고 뒤 즉시 임대차를 해지하려면 도난 발생 자체만으로 해지권이 생기는지와 주택의 사용·수익이 실제로 불가능해졌는지를 확인합니다. 임대인이 고장난 잠금장치를 수리하고 안전상태를 회복했다면 계약을 계속할 수 있는지, 반복된 침입이나 중대한 구조상 위험이 남았는지에 따라 달라질 수 있습니다.

퇴거를 선택한다면 해지 통지의 근거와 도달일, 열쇠 인도, 보증금 반환기한을 서면으로 정합니다. 경찰 수사와 민사상 보증금 반환은 별개로 진행될 수 있으므로 수사 종결을 기다린다는 이유만으로 임대차 정산을 무기한 미루지 않도록 합니다.

합의서에는 도난 손해와 보증금 원금의 정산 여부를 각각 표시해야 합니다.