🎭 실제 없는 전세계약, 보증보험도 효력이 있을까 

대출을 받기 위해 실제 입주나 보증금 지급 없이 전세계약서만 작성하고 보증보험에 가입했다면 보험금을 받을 수 있을까요. 계약서가 존재한다는 사실과 실질적인 임대차가 존재한다는 것은 다릅니다.

📄 계약서만으로 진짜 임대차가 되지는 않습니다

민법 제108조의 통정허위표시는 당사자가 서로 합의해 실제 의사와 다른 외관을 만든 경우 원칙적으로 무효입니다. 임대인과 임차인이 실제로 집을 빌려주고 보증금을 지급할 뜻 없이 금융기관에 제출할 목적으로만 계약서를 만들었다면 주계약의 효력이 문제 됩니다.

보증금 송금내역, 실제 점유와 전입, 차임 지급, 열쇠 인도, 관리비 사용을 확인해야 합니다. 계약서와 확정일자가 있더라도 금전과 점유의 실질이 전혀 없다면 허위계약 판단을 피하기 어렵습니다.

🛡️ 보증보험에는 우연성과 선의성이 필요합니다

보증보험은 일정한 채무불이행이라는 보험사고가 생길 위험을 담보합니다. 보험계약 당시 이미 보험사고가 발생할 수 없거나 발생이 확정된 상태라면 보험의 본질인 우연성이 없습니다. 관련 당사자가 이를 알고 있었다면 상법상 보험계약의 효력이 부정될 수 있습니다.

대법원 2010년 4월 15일 선고 2009다81623 판결은 실제 임대차와 보증금 수수 없이 대출을 위해 허위 계약서를 만든 사안에서, 주계약이 통정허위표시로 무효여서 보험사고가 발생할 수 없으므로 보증보험계약도 무효라고 판단했습니다.

🏦 금융기관이 개입해도 자동으로 유효해지지 않습니다

은행이 계약서와 보험증권을 받아 대출했다는 사정만으로 허위 주계약이 유효한 임대차로 바뀌지는 않습니다. 제3자가 선의인지 여부와 통정허위표시의 제3자 보호, 보험계약 당사자의 선의성은 각각 따져야 합니다. 보험증권이 있다는 이유로 언제나 보증금 상당액이 지급된다고 기대해서는 안 됩니다.

금융기관, 보험회사, 임대인, 명목상 임차인이 어떤 정보를 알고 있었는지에 따라 책임관계가 달라집니다. 서류를 만든 사람과 대출금을 실제 사용한 사람도 구분해야 합니다.

⚖️ 보험계약을 일반 보증으로 돌리기도 어렵습니다

보증보험이 보험으로서 무효라면 약관과 계약 목적에 반해 이를 곧바로 민법상 보증계약으로 바꾸어 유효하다고 주장하기 어렵습니다. 대법원도 보증보험계약의 보험적 성질을 전제로 판단합니다. 계약 명칭보다 실제 위험을 담보하는 구조와 당사자의 의사를 봅니다.

보험금 청구가 거절됐을 때에는 단순히 ‘보험증권이 발급됐다’는 사실보다 주계약의 실재, 보증금 지급, 보험사고의 발생을 입증해야 합니다. 허위자료 제출이 있다면 민사상 반환책임뿐 아니라 별도의 법적 책임이 생길 수 있습니다.

🔍 정상적인 증액계약과 허위계약을 구분합니다

실제 임대차가 존재하면서 보증금이 증액됐거나 계약서를 다시 쓴 경우와, 처음부터 실질이 없는 가장계약은 다릅니다. 일부 송금이 있었다고 해서 나머지 액수까지 진실하다고 볼 수도 없고, 계약서 액수와 실제 지급액이 다르면 그 이유와 정산내역을 확인해야 합니다.

전세대출 실행일, 보증금 송금일, 임대인의 반환 또는 재송금, 전입일과 실제 거주를 시간순으로 정리합니다. 순환송금이나 즉시 반환은 거래 실질을 판단하는 중요한 정황이 될 수 있습니다.

✅ 보증의 출발점은 실재하는 주계약입니다

보증보험은 종이계약서 자체가 아니라 실제 존재하는 임대차채무의 불이행 위험을 담보합니다. 계약서, 자금 흐름, 점유·거주와 당사자의 인식을 함께 확인해야 합니다.

허위계약을 이용한 보험금 청구는 권리보호 수단이 될 수 없습니다. 정상계약이라면 보증금 지급과 입주, 반환사고 자료를 투명하게 보관하고 계약 내용과 보험가입 내용이 일치하는지 점검해야 합니다.

📂 정상계약이라면 네 묶음의 자료를 남깁니다

첫째 계약서와 중개대상물 확인설명서, 둘째 계약금·잔금의 실제 이체내역, 셋째 주택 인도와 전입·거주자료, 넷째 종료 통지와 반환요구 자료를 보관합니다. 가족이나 대출기관이 대신 송금했다면 자금의 성격과 계약상 임차인을 설명할 자료도 필요합니다. 계약 갱신이나 증액이 있었다면 각 시점의 합의와 추가 지급을 연결합니다.

보험금 청구 때 제출한 내용이 계약서와 다르면 단순 오기인지 실질 불일치인지 즉시 확인합니다. 허위로 맞추기 위해 새 문서를 만들지 말고 기존 자료로 사실관계를 설명해야 합니다. 보증기관의 보완요구에는 실제 계약과 자금 흐름을 기준으로 답해야 보증의 우연성과 선의성에 관한 불필요한 의심을 줄일 수 있습니다.

실제 계약이 있었지만 일부 서류가 잘못 작성된 경우에는 허위계약과 동일하게 취급된다고 단정하지 않습니다. 보증금 액수나 계약기간의 오기가 어떻게 생겼는지, 당사자들이 실제로 합의한 내용이 무엇인지 객관적 자료로 소명합니다. 정정계약서를 작성한다면 소급해 외관을 꾸미지 말고 작성일과 정정 사유를 분명히 남깁니다.

임대인이 보증금 일부를 다시 돌려주거나 대출금 상환에 사용했다면 그 흐름도 숨기지 않아야 합니다. 정상적인 정산인지 허위 외관을 만들기 위한 순환거래인지에 따라 평가가 달라집니다. 보증기관의 약관상 고지의무와 사고 통지 요건도 별도로 확인합니다.