명의신탁 부동산 사해행위취소, 양자간 명의신탁만 통하고 계약명의신탁은 왜 막히나 

채무 초과 상태에서 부동산 명의를 다른 사람 앞으로 돌려두면 채권자의 강제집행을 피할 수 있다고 생각하는 경우가 적지 않습니다. 그러나 명의신탁이라는 형식만으로 사해행위취소를 무조건 피해갈 수 있는 것은 아니고, 오히려 명의신탁을 어떤 방식으로 짰는지에 따라 결과가 정반대로 갈립니다. 신탁자 본인 소유이던 부동산의 등기명의만 다른 사람 이름으로 옮겨 둔 양자간 명의신탁이라면 채권자가 그 처분행위 자체를 사해행위로 취소할 수 있는 반면, 수탁자가 매도인과 직접 매매계약을 맺는 계약명의신탁이라면 애초에 그 부동산이 채무자의 재산으로 취급되지 않아 사해행위취소 청구 자체가 막히는 경우가 많습니다. 이 글에서는 명의신탁 유형별로 사해행위취소가 성립하는 이유와 성립하지 않는 이유, 그리고 채권자와 채무자 각각 무엇을 확인해야 하는지를 짚어보겠습니다.

법무법인 도모 강대현 대표변호사

명의신탁, 유형에 따라 사해행위 성립 여부가 갈리는 이유

사해행위취소권은 민법 제406조 제1항에 규정되어 있습니다. 이 조항은 채무자가 채권자를 해함을 알고 재산권을 목적으로 한 법률행위를 한 때에는 채권자가 그 취소 및 원상회복을 법원에 청구할 수 있다고 정하는데, 여기서 핵심은 "재산권을 목적으로 한" 이라는 문구입니다. 즉 문제가 된 법률행위가 애초에 채무자 자신의 재산에 관한 것이어야 취소 대상이 될 수 있습니다. 채무자 소유가 아닌 재산을 채무자가 처분한 것처럼 보이는 외형이 있다고 해서 곧바로 사해행위가 되는 것은 아닙니다.

명의신탁은 바로 이 지점, 즉 문제된 부동산이 누구의 소유인가를 다시 따지게 만드는 제도입니다. 부동산실명법상 명의신탁약정과 그에 따른 등기는 원칙적으로 무효이지만, 그 무효의 결과 소유권이 어디로 귀속되는지는 명의신탁의 유형에 따라 완전히 다릅니다. 신탁자가 원래 자기 소유이던 부동산의 명의만 옮긴 것인지, 아니면 애초에 수탁자가 매도인과 계약을 맺어 처음부터 신탁자 명의로 등기된 적이 없는 것인지에 따라 그 부동산이 신탁자의 책임재산으로 남아 있는지 여부가 갈리기 때문입니다.

실무에서 흔히 쓰이는 명의신탁은 크게 세 유형으로 나뉩니다. 양자간 명의신탁은 신탁자와 수탁자 두 사람 사이에서 이미 신탁자 명의이던 부동산을 수탁자 명의로 이전하는 방식이고, 3자간 등기명의신탁(중간생략형 명의신탁)은 신탁자가 매도인과 계약하되 등기만 수탁자 명의로 곧바로 넘기는 방식이며, 계약명의신탁은 수탁자가 매매계약의 당사자가 되어 매도인과 직접 계약을 체결하고 수탁자 명의로 등기하는 방식입니다. 이 글에서 비교하는 대상은 실무에서 사해행위취소 여부가 가장 극명하게 갈리는 양자간 명의신탁과 계약명의신탁입니다.

• 양자간 명의신탁 — 원래 신탁자 소유 부동산의 등기명의만 수탁자에게 이전.

• 3자간 등기명의신탁 — 신탁자가 매도인과 계약하되 등기는 수탁자 명의로 직접 이전.

• 계약명의신탁 — 수탁자가 매도인과 직접 매매계약을 체결하고 수탁자 명의로 등기.

사해행위취소가 성립하려면 문제된 재산이 애초에 채무자의 책임재산이어야 한다 — 명의신탁 유형에 따라 이 전제 자체가 충족되는지 여부가 갈린다.

양자간 명의신탁 — 신탁부동산은 여전히 신탁자 소유

양자간 명의신탁은 신탁자가 원래 자기 명의로 소유하고 있던 부동산을 수탁자 명의로 이전등기해 두는 구조입니다. 부동산실명법 제4조 제1항에 따라 명의신탁약정 자체가 무효이고, 같은 조 제2항 본문에 따라 그 약정에 따라 이루어진 등기로 인한 물권변동도 무효입니다. 수탁자 앞으로 등기가 넘어가 있더라도 그 등기는 법적으로 아무런 효력이 없으므로, 대외적으로도 그 부동산의 소유권은 여전히 신탁자에게 남아 있는 것으로 취급됩니다.

바로 이 점이 양자간 명의신탁을 채권자취소권 앞에 취약하게 만듭니다. 신탁부동산이 실질적으로도, 법적으로도 여전히 신탁자의 소유이자 책임재산인 이상, 신탁자가 채무초과 상태에서 이 부동산에 관해 실질적 당사자로서 처분행위를 한다면 그 행위는 사해행위취소의 대상이 됩니다. 대법원 2012. 10. 25. 선고 2011다107382 판결은 채무초과 상태의 채무자가 양자간 명의신탁으로 명의만 옮겨 둔 부동산에 관하여 실질적 당사자로서 처분행위(근저당권 설정 등)를 한 경우, 그 부동산이 여전히 채무자의 책임재산이므로 그 처분행위가 사해행위취소의 대상이 될 수 있다고 판시했습니다. 등기명의가 다른 사람 앞으로 되어 있다는 사정만으로 채무자의 처분행위를 부정할 수 없다는 취지입니다.

실무에서 자주 나오는 상황을 예로 들면, 사업 실패로 빚을 지게 된 甲이 유일한 재산인 아파트의 등기명의를 형 명의로 옮겨 두었다면, 그 명의이전행위 자체나 이후 형 명의로 근저당권을 설정하는 행위 모두 甲이 실질적 당사자로 한 처분행위로 평가되어 사해행위취소의 대상이 될 수 있습니다. 채권자로서는 등기부상 명의자가 甲이 아니라는 이유로 이 부동산을 포기할 필요가 없고, 오히려 명의신탁이라는 사실관계를 입증해 사해행위취소 소송을 통해 원상회복(가액배상 또는 등기말소)을 구할 수 있습니다.

• 신탁부동산은 등기명의와 무관하게 신탁자의 책임재산으로 취급됨.

• 신탁자가 실질적 당사자로서 한 처분행위(명의이전·담보설정·매도 등)가 취소 대상.

• 채권자는 등기부상 명의자가 채무자가 아니라는 이유로 청구를 포기할 필요가 없음.

계약명의신탁이란 무엇인가 — 매도인의 선의·악의가 가르는 소유권 귀속

계약명의신탁은 신탁자가 매수자금을 대는 대신, 수탁자가 매매계약의 당사자로 나서서 매도인과 직접 계약을 체결하고 수탁자 명의로 소유권이전등기를 마치는 구조입니다. 신탁자는 애초에 매매계약의 당사자가 아니었고, 등기부에 이름이 오른 적도 없습니다. 이 구조에서 결정적인 변수는 매도인이 명의신탁 사실을 알고 있었는지 여부입니다.

부동산실명법 제4조 제2항은 본문에서 명의신탁약정에 따른 등기로 이루어진 물권변동을 무효로 하면서도, 단서에서 "부동산에 관한 물권을 취득하기 위한 계약에서 명의수탁자가 어느 한쪽 당사자가 되고 상대방 당사자는 명의신탁약정이 있다는 사실을 알지 못한 경우에는 그러하지 아니하다"고 정합니다. 즉 매도인이 선의(명의신탁 사실을 몰랐던 경우)라면 수탁자 명의 등기는 유효해 수탁자가 완전한 소유권을 취득하고, 매도인이 악의(알고 있었던 경우)라면 원칙으로 돌아가 등기가 무효가 됩니다. 매도인 한 사람의 인식 여부에 따라 부동산의 최종 귀속이 갈리는 셈입니다.

• 매도인 선의 — 수탁자 명의 등기 유효, 수탁자가 완전한 소유권 취득.

• 매도인 악의 — 등기 무효, 소유권은 원칙적으로 매도인에게 잔류.

• 어느 경우든 신탁자는 매매계약의 당사자가 된 적이 없음.

매도인이 선의인 계약명의신탁 — 신탁자는 처음부터 소유자였던 적이 없다

매도인이 선의였던 계약명의신탁에서는 수탁자가 완전한 소유권을 취득합니다. 이 경우 그 부동산은 법적으로도, 실질적으로도 수탁자의 재산이지 신탁자의 재산이 아닙니다. 사해행위취소권은 "채무자(신탁자)의 재산권을 목적으로 한 법률행위"를 요건으로 하는데, 신탁자가 애초에 소유한 적이 없는 부동산에 관한 등기나 그 이후의 처분은 신탁자가 한 처분행위 자체가 존재하지 않는다고 평가됩니다. 채권자가 이 부동산을 겨냥해 사해행위취소를 청구하더라도, 애초에 그 부동산이 채무자의 책임재산이었던 적이 없다는 이유로 청구가 받아들여지기 어렵습니다.

신탁자가 채권자의 강제집행을 피하려는 의도로 이런 구조를 짰다 하더라도 결론은 같습니다. 대법원 2005. 1. 28. 선고 2002다66922 전원합의체 판결은 부동산실명법 시행 이후 체결된 계약명의신탁에서 매도인이 선의인 경우, 신탁자가 입은 손해는 부동산 자체가 아니라 수탁자에게 제공한 매수자금이므로, 신탁자는 수탁자를 상대로 그 매수자금 상당액에 대한 부당이득반환청구권만을 가질 뿐 부동산 자체의 소유권이전을 청구할 수 없다고 판시했습니다. 이 법리를 사해행위취소의 맥락에 그대로 대입하면, 신탁자가 가진 것은 부동산이 아니라 수탁자에 대한 금전채권이므로, 채권자가 부동산 자체를 겨냥한 사해행위취소를 구할 근거 자체가 없다는 결론에 이릅니다.

계약명의신탁에서 매도인이 선의라면 수탁자가 완전한 소유권을 취득하므로, 신탁부동산은 애초에 신탁자의 책임재산이 된 적이 없어 사해행위취소의 전제 자체가 성립하지 않는다.

매도인이 악의인 계약명의신탁 — 등기는 무효라도 신탁자 재산은 아니다

매도인이 명의신탁 사실을 알고 있었던 경우에는 부동산실명법 제4조 제2항 본문에 따라 수탁자 명의의 소유권이전등기가 무효가 됩니다. 이 경우 소유권은 매매계약과 등기의 효력 관계에 따라 원칙적으로 매도인에게 남아 있는 것으로 처리됩니다. 매매계약의 당사자는 매도인과 수탁자였을 뿐 신탁자가 아니었으므로, 등기가 무효로 돌아가더라도 신탁자에게 소유권이 인정될 여지는 없습니다.

결국 매도인이 선의였든 악의였든, 신탁자가 그 부동산의 소유자가 된 적이 없다는 결론은 동일합니다. 다만 매도인이 악의인 경우에는 소송에서 매도인의 인식 여부 자체가 먼저 치열하게 다투어지는 경우가 많고, 매매계약이 무효로 확정되면 수탁자도 매도인으로부터 받은 등기 명의를 정리하고 지급받은 대금을 반환해야 하는 등 당사자 간 법률관계가 한층 복잡해집니다. 채권자 입장에서는 매도인의 선의·악의를 먼저 확인해야 신탁자를 상대로 어떤 청구가 실익이 있는지 판단할 수 있습니다.

계약명의신탁에서 채권자가 실제로 노릴 수 있는 것 — 부당이득반환채권

계약명의신탁이라고 해서 채권자가 아무것도 할 수 없는 것은 아닙니다. 신탁자가 수탁자에 대해 갖는 매수자금 상당의 부당이득반환청구권은 신탁자의 엄연한 적극재산입니다. 신탁자가 이 채권을 포기하거나 시가보다 현저히 낮은 대가로 제3자에게 양도하는 등으로 자신의 재산을 감소시킨다면, 그 행위 자체가 별도의 사해행위취소 대상이 될 수 있습니다. 부동산은 공략할 수 없어도, 그 뒤에 남아 있는 금전채권은 여전히 채권자의 사정권 안에 있는 셈입니다.

또한 채권자는 민법 제404조 제1항이 정한 채권자대위권을 활용해, 신탁자를 대위하여 수탁자를 상대로 부당이득반환청구권을 직접 행사하는 방법도 검토할 수 있습니다. 채권자대위권은 채권의 기한이 도래하기 전에는 법원의 허가 없이 행사할 수 없는 것이 원칙이지만(같은 조 제2항), 보전행위는 예외적으로 기한 전에도 가능합니다. 사해행위취소가 부동산 자체에 관해서는 통하지 않는 계약명의신탁 사안에서, 채권자대위를 통한 부당이득반환청구권 행사가 실질적으로 더 유효한 회수 수단이 되는 경우가 적지 않습니다.

• 신탁자의 수탁자에 대한 부당이득반환청구권(매수자금 상당액) 자체를 처분하면 그 처분행위가 사해행위취소 대상.

• 채권자대위권으로 신탁자를 대위해 수탁자에게 직접 부당이득반환을 구하는 방법도 가능.

• 부동산 자체가 아니라 그 배후의 금전채권을 노려야 실익이 있는 구조.

채권자취소권 행사 요건과 제척기간 — 놓치기 쉬운 함정

사해행위취소권을 행사하려면 민법 제406조 제1항에 따라 채무자가 채권자를 해함을 알고 재산권을 목적으로 한 법률행위를 했어야 하고, 그 행위로 이익을 받은 수익자나 전득자도 그 행위 당시 채권자를 해한다는 사실을 알고 있었어야 합니다. 다만 수익자·전득자의 악의는 일반적으로 추정되므로, 실제 소송에서는 수익자 쪽에서 자신이 선의였다는 사정을 입증해야 하는 경우가 많습니다. 양자간 명의신탁에서는 수탁자가 대개 신탁자의 가족·지인인 경우가 많아 악의 추정을 뒤집기가 쉽지 않은 편입니다.

제척기간도 반드시 확인해야 할 부분입니다. 민법 제406조 제2항은 사해행위취소 소송을 채권자가 취소원인을 안 날로부터 1년, 법률행위가 있은 날로부터 5년 내에 제기해야 한다고 정합니다. 명의신탁은 등기부만 보아서는 존재 자체를 알기 어려운 사정이므로, "취소원인을 안 날"이 언제인지가 실무에서 자주 다투어집니다. 단순히 등기부상 명의가 제3자로 되어 있다는 사실을 안 시점이 아니라, 그것이 명의신탁에 따른 등기이고 채무자를 해하는 행위라는 사정까지 구체적으로 인식한 시점을 기준으로 삼아야 한다는 것이 일반적인 실무 태도입니다.

실무에서 흔히 벌어지는 착오와 대응 전략

채권자 쪽에서 자주 하는 착오는 등기부에 제3자 명의로 되어 있다는 이유만으로 그 부동산을 강제집행 대상에서 제외하고 포기해 버리는 것입니다. 그러나 양자간 명의신탁이라면 그 등기 자체가 무효이므로, 먼저 채무자 명의로 등기를 되돌리는 별도 절차를 거치지 않고도 사해행위취소·원상회복 청구를 통해 곧바로 그 부동산을 공략할 수 있습니다. 명의신탁관계를 뒷받침할 자료(자금 흐름, 세금 납부 내역, 실제 거주·관리 사실 등)를 미리 확보해 두는 쪽이 소송에서 유리합니다.

반대로 채무자 쪽에서 흔히 하는 착오는 계약명의신탁으로 구조를 짜면 무조건 안전하다고 생각하는 것입니다. 앞서 본 대로 부당이득반환청구권이라는 금전채권 자체가 여전히 책임재산으로 남아 채권자대위나 별도의 사해행위취소 대상이 될 수 있고, 강제집행을 피할 목적으로 재산을 은닉·허위양도했다는 사정이 인정되면 형법 제327조의 강제집행면탈죄로 3년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처해질 수도 있습니다. 명의신탁은 애초에 세금·규제 회피 등 다른 목적으로도 그 자체가 위법한 행위이므로, 채무 회피 수단으로 설계하는 것은 민사·형사 양쪽에서 위험이 큽니다.

자주 묻는 질문

Q. 명의신탁된 부동산은 무조건 사해행위취소 대상이 되나요?

A. 아닙니다. 신탁자가 원래 소유하던 부동산의 명의만 옮긴 양자간 명의신탁이라면 그 부동산이 여전히 신탁자의 책임재산이어서 취소 대상이 될 수 있지만, 수탁자가 매도인과 직접 계약한 계약명의신탁이라면 애초에 그 부동산이 신탁자의 재산이었던 적이 없어 취소 대상이 되지 않는 경우가 많습니다.

Q. 계약명의신탁에서 매도인이 악의라면 채권자가 부동산을 노릴 수 있나요?

A. 어렵습니다. 매도인이 악의라면 수탁자 명의 등기가 무효가 되어 소유권이 매도인에게 남지만, 신탁자는 애초에 그 매매계약의 당사자가 아니었으므로 그 부동산에 대해 아무런 권리를 취득한 적이 없습니다. 채권자로서는 신탁자가 수탁자에게 지급한 자금에 대한 부당이득반환채권 쪽을 살펴보아야 합니다.

Q. 양자간 명의신탁으로 등기를 옮긴 행위 자체도 취소할 수 있나요?

A. 가능합니다. 신탁자가 채무초과 상태에서 실질적 당사자로서 그 부동산에 관해 등기명의 이전이나 담보설정 등 처분행위를 했다면, 부동산이 여전히 신탁자의 책임재산이라는 전제하에 그 처분행위 자체가 사해행위취소의 대상이 될 수 있습니다.

Q. 명의신탁 사실을 나중에 알게 됐다면 제척기간은 언제부터 계산되나요?

A. 채권자가 단순히 등기명의가 제3자로 되어 있다는 사실을 안 시점이 아니라, 그것이 명의신탁에 따른 것이고 채무자를 해하는 행위라는 사정까지 구체적으로 인식한 시점부터 1년을 계산하는 것이 실무의 일반적인 태도입니다. 다만 법률행위가 있은 날로부터 5년이 지나면 그 사이 기간과 무관하게 청구권 자체가 소멸합니다.

Q. 부당이득반환청구권만으로도 실제로 돈을 회수할 수 있나요?

A. 수탁자에게 실제 변제자력이 있다면 채권자대위권을 통해 그 채권을 직접 행사하거나, 신탁자가 이 채권을 부당하게 처분한 경우 그 처분행위를 사해행위로 취소하는 방법으로 회수할 수 있습니다. 다만 수탁자의 자력이 부족하면 실질적인 회수가 어려울 수 있어 사전에 수탁자의 재산 상태를 확인해 두는 것이 좋습니다.

Q. 명의신탁으로 채무를 피하려던 채무자는 형사처벌을 받을 수도 있나요?

A. 강제집행을 면할 목적으로 재산을 은닉·손괴하거나 허위로 양도해 채권자를 해했다고 인정되면 강제집행면탈죄가 성립할 수 있습니다. 명의신탁 자체도 부동산실명법상 과징금 부과 대상이 될 수 있어, 채무 회피 목적의 명의신탁은 민사상 불이익과 형사상 처벌 위험을 동시에 안게 됩니다.

맺음말

명의신탁된 부동산이 사해행위취소의 대상이 되는지는 등기명의가 누구 앞으로 되어 있는지가 아니라, 그 부동산이 실질적으로 채무자의 책임재산으로 평가되는지에 달려 있습니다. 양자간 명의신탁이라면 신탁부동산 자체가 여전히 신탁자의 책임재산이어서 처분행위를 직접 공략할 수 있지만, 계약명의신탁이라면 애초에 신탁자가 그 부동산의 소유자였던 적이 없어 부동산이 아니라 배후의 부당이득반환채권을 겨냥해야 합니다. 어느 쪽이든 명의신탁 사실관계와 매도인의 선의·악의를 먼저 확인하는 것이 소송 전략의 출발점입니다.

채권자든 채무자든 명의신탁이 얽힌 사안에서는 유형을 잘못 짚어 소송을 시작했다가 책임재산 판단 단계에서 청구 자체가 막히는 경우가 실무에서 드물지 않습니다. 특히 수원지법을 비롯한 경기남부 법원에 사해행위취소소송이 접수되는 사안 중에는 명의신탁 구조가 얽혀 유형 판단부터 다시 정리해야 하는 경우가 많은 만큼, 소송을 제기하기 전에 등기 경위와 자금 흐름부터 꼼꼼히 확인해 보시길 권합니다.

의뢰인을 위한 최선의 전략을 끊임없이 고민합니다.