가족 간 부동산 근저당 설정, 문제 없을까요?

Question

가족에게 2021년 집살때 빌려줬는데 4년되었습니다.
원금6천만원이고 매수하는날 입금했는데
차용증은 따로 쓰지않았습니다.
 시간이 너무지났는데 돈을못받아서 지금이라도 그아파트에 근저당 설정하면 문제가 되나요? 돈빌려간 가족이 현재 신속채무조정 중입니다.
채무는 상환하고 있는중인데 
혹시 또 다른 일이 생길까봐 걱정되어서 근저당설정이라도 해놓고 싶어서 문의드립니다.
근저당 설정된다하였을때 추후 시간이 한참지나서 근저당설정 해논것이 문제의 소지가 있늣지와 4년뒤에 해도 문젠 없는지 문의드립니다.

심준섭 변호사 · Answer

고객님의 억울함과 답답함을 깊이 이해하며, 당신을 위한 확실한 해결책을 찾아드리겠습니다.

1. 결론

현재 시점에서 근저당 설정은 법적으로 가능하지만, 채무자가 신속채무조정 중이라는 점 때문에 사해행위 취소 대상이 되어 무효화될 위험이 매우 큽니다. 근저당 설정보다는 차용증 작성 및 공증, 지급명령이나 소송을 통한 집행권원 확보가 더 안전한 방법입니다.

2. 쟁점별 검토

가. 근저당 설정의 법적 가능성과 위험
형식상으로는 채무자(가족)의 동의가 있다면 과거 채무를 담보하기 위한 근저당 설정이 가능합니다. 그러나 채무자가 신속채무조정 중이라는 것은 이미 재정적으로 어려운 상태임을 의미합니다. 이런 상황에서 특정 채권자인 가족에게만 담보를 제공하면, 다른 채권자들이나 신용회복위원회에서 사해행위로 보고 취소소송을 제기할 가능성이 높습니다. 취소되면 근저당 설정은 무효가 되어 의미가 없어집니다.

나. 채무조정 절차와의 충돌
신속채무조정 중인 채무자는 재산 처분이나 담보 제공에 제한이 있습니다. 조정 절차는 모든 채권자를 공정하게 대우하는 것이 전제이므로, 특정 채권자에게만 담보를 제공하는 행위는 절차 위반으로 문제될 수 있습니다.

다. 결론

우선 2021년 당시 6천만원을 빌려준 사실을 명시한 금전소비대차계약서를 지금이라도 작성하고 공증받으시기 바랍니다. 이체 내역이 있다면 대여 사실 입증은 가능하지만, 서면으로 명확히 해두는 것이 중요합니다. 그 후 내용증명으로 채무승인을 받아 소멸시효를 중단시키고, 지급명령이나 소송을 통해 집행권원을 확보한 뒤 가압류 등 보전조치를 취하는 것이 더 안전합니다. 구체적인 진행 방법과 절차는 상담을 통해 자세히 말씀드리겠습니다.

김전수 변호사 · Answer

법적으로만 보면, 그 아파트가 돈을 빌려간 가족 명의의 소유이고, 그 가족이 동의하여 등기절차에 협조한다면 “과거의 채무(6,000만 원)를 담보하기 위한 근저당권”을 설정하는 것은 형식상 가능합니다. 이미 존재하는 채권을 담보하기 위해 나중에 근저당을 설정하는 것(후담보 설정)은 민법상 허용되는 방식입니다. 다만 문제는, 그분이 이미 신속채무조정(채무조정) 절차를 진행 중이고, 다른 채권자들도 존재하는 상황이라는 점입니다. 이 경우에는 “나만 우선변제를 받기 위해 뒤늦게 담보를 잡는 행위”가 될 수 있어, 다른 채권자들이나 채무조정 기관 입장에서는 ‘사해행위’로 볼 소지가 있습니다.

민법상 사해행위취소의 대상이 되는 경우는, 채무자가 이미 재산보다 빚이 많거나 그에 가까운 상태에서 특정 채권자에게만 유리하게 재산을 넘기거나 담보를 제공해 다른 채권자들을 해치는 행위입니다. 현재 가족분이 신속채무조정 중이라는 것은 이미 재정적으로 상당한 곤란 상태라는 정황이고, 이런 시점에 가족 사이에서만 조용히 아파트에 근저당을 설정해 주면, 나중에 다른 채권자나 신복위 등에서 “그 당시 채무초과 상태를 알면서 가족에게만 담보를 준 것 아니냐”며 사해행위취소를 주장할 가능성이 있습니다. 그리 되면, 설령 근저당을 설정해 두셨더라도 나중에 취소되어 효력을 잃을 위험이 있습니다.

또 한 가지는, 신속채무조정 제도는 보통 채무자의 모든 채무·재산을 기준으로 변제계획을 세우는 구조입니다. 채무조정 중인 사람이 재산에 새롭게 담보권을 설정하는 행위는, 조정 전제(공정한 채무조정)를 깨는 행위로 문제 삼길 여지가 크고, 제도상 의무 위반 논란이 생길 수 있습니다. 따라서 실무적으로는, 이미 채무조정을 받고 있거나 받을 예정인 경우에 가족 채권자라고 해서 나중에 따로 담보를 잡아두는 것은 상당히 위험한 선택에 가깝습니다.

이진훈 변호사 · Answer

안녕하세요. 의뢰인의 일을 내 일처럼 생각하는 이진훈 변호사입니다.

[사실관계]
의뢰인님은 2021년에 가족의 아파트 매수 시점에 6천만원을 빌려주셨고, 차용증은 없으며 4년이 지났습니다. 상대방은 현재 신속채무조정 절차 중이고 일부 상환은 진행 중이나, 혹시 모를 상황에 대비해 지금이라도 해당 아파트에 근저당을 설정할 수 있는지와, 뒤늦은 설정이 문제될 소지가 있는지 문의하셨습니다. 가족 간 금전거래가 길어지고 조정 절차까지 겹쳐 마음이 무거우실 것을 충분히 이해합니다.

[의견]
근저당 설정은 소유자(가족)의 동의와 등기 절차가 필수라 일방적으로는 불가능합니다. 또한 기존 채무를 담보하기 위한 근저당 제공이 채무초과 상태에서 이루어지고 채권자 일반을 해하면 민법 406조의 사해행위취소 대상이 될 위험이 큽니다. 신속채무조정 참여 중에는 재산처분·담보제공 제한 약정이 있어 승인 없이 설정하면 절차 위반 논란도 있습니다. 따라서 4년이 지났다는 사정만으로 곧바로 불법은 아니지만, 현재 상황에서는 취소소송에 휘말려 효력을 잃을 가능성을 염두에 두셔야 합니다. 권리보전을 위해서는 먼저 내용증명으로 변제기 확정 및 채무승인을 받아 소멸시효를 중단하고(민법 168조), 지급명령·소송으로 집행권원을 확보한 뒤 가압류 등 보전조치를 병행하는 방안을 권합니다. 근저당을 꼭 하려면 채무초과 아님을 확인하고 담보가치가 과도하지 않게 하며, 변제기 연장 등 새로운 이익을 제공하는 구조로 리스크를 낮출 필요가 있습니다. 도움이 필요하시다면, 제가 그 여정에 끝까지 함께하겠습니다.

끝까지 당신의 편에서, 당신을 지킵니다.
법무법인 SHIELD 이진훈 변호사 올림

한대섭 변호사 · Answer

1. 차용증이 없어도 이체 내역이 있다면 대여금은 입증됩니다. 하지만 지금 근저당을 설정하는 것은 신중해야 합니다. 채무자(가족)가 이미 '신속채무조정' 중이라는 점이 핵심 위험 요소입니다. 현재 시점에서 근저당을 설정하면, 다른 채권자(은행, 카드사 등)들로부터 '사해행위 취소소송'을 당해 설정 자체가 무효가 될 가능성이  높습니다.

2. 법원은 채무자가 빚이 자산보다 많은 상태(무자력)에서 특정 채권자(특히 가족)에게만 담보(근저당)를 제공하는 것을, 다른 채권자들의 몫을 가로채는 '사해행위'로 봅니다. 4년 전 돈을 빌려줄 때 근저당을 했다면 문제없었겠지만, 채무조정을 신청할 정도로 경제 상황이 나쁜 '지금' 뒤늦게 설정하는 것은 전형적인 사해행위 패턴으로 간주됩니다. 나중에 신용회복위원회나 다른 금융기관이 이를 알게 되면 소송을 걸어 근저당을 강제로 말소시킬 수 있습니다.

3. 근저당 설정보다는, 지금이라도 2021년 당시의 대여 사실을 명시한 '금전소비대차계약서(차용증)'를 작성하고, 이자에 대한 부분도 명확히 하십시오. 이를 공증 받아두는 것이 채권의 존재를 확실히 하는 길입니다. 만약 위험을 무릅쓰고 근저당을 설정하더라도, 추후 경매가 진행되면 선순위 채권자들에게 배당되고 남는 게 없을 수 있습니다. 또한 앞서 말씀드린 대로 소송 당할 확률이 높습니다. 수수료만 날리고 마음고생할 수 있습니다.

4. 현재 단계에서는 무리한 근저당 설정보다는, 가족분이 신속채무조정을 성실히 이행하여 신용을 회복한 뒤 갚도록 독려하거나, 채무조정 채권 목록에 귀하의 채권(6천만 원)을 포함시켜 공식적으로 변제받는 방법(단, 탕감될 수 있음)을 고려해야 합니다. 혹은 가족 간이니 조금 더 기다리시되, 차용증이라는 '문서'는 반드시 확보해 두시기 바랍니다.