건물 매각 방지 방법

Question

저는 땅을 갖고 있고 누나는 땅위에 건물을 갖고있어요 그리고 저는 누나에게 돈을 빌려줬고 형제간에 받을 생각은 없어요
그런데 누나가 돈사고를 많이 쳐서 건물을 팔거나 저당잡힐까봐 걱정이 되고 빌려준 돈은 안받을 생각이라도 그 받을 돈이 있는 걸로 
땅을 갖고있는 제가 건물을 어떻게 못하도록 할수가 있는 방법이 있나 알고 싶고 변호사님 도움을 받아서 어떻게 진행을 할 수 있는지 자세히 알고 싶어요

김정묵 변호사 · Answer

건물을 팔거나 저당 잡히는 것을 방지하려면, **"근저당"**을 설정하거나 **"법적 보호 조치"**를 취할 수 있습니다.

근저당 설정: 땅에 근저당을 설정하여, 건물이 팔리거나 담보로 잡히지 않도록 할 수 있습니다. 이를 통해 대출 등으로 건물이 저당 잡히는 것을 방지할 수 있습니다.

소유권 제한: 만약 건물 매각을 원하지 않는다면, 법적으로 매각을 제한할 수 있는 방법에 대해 논의할 수 있습니다. 예를 들어, "매매를 위한 동의 조건" 등을 계약서에 명시하여 불가피하게 매각을 진행하려면 상호 동의가 필요하게 만들 수 있습니다.

변호사와 함께 근저당 설정이나 동의 조건을 계약서에 반영하거나, 향후 건물에 대한 매각을 막기 위한 법적 절차를 진행할 수 있습니다.

법은 공평하다는 믿음으로 의뢰인의 권익을 위해 사건을 수행하는 법무법인 창세의 김정묵 대표변호사입니다. 현재 상황에 대하여 보다 자세한 안내 원하신다면 언제든 편히 연락주세요.

유선종 변호사 · Answer

건물에 대해 직접적인 권리를 행사하시려면 우선 누나에게 빌려준 돈에 대한 채권을 법적으로 명확히 해두는 것이 필요합니다. 
형제간이라도 차용증을 작성하거나 공증을 통해 채권의 존재를 입증할 수 있어야 이후 대응이 가능해집니다.
채권을 근거로 근저당권 설정을 해두면 누나가 건물을 제3자에게 임의로 팔거나 담보로 제공하는 것을 제한할 수 있습니다. 
채권을 포기하고 싶더라도, 최소한 건물에 대해 통제권을 갖기 위해서는 근저당 설정이 가장 현실적인 방법입니다.
혹시라도 형식적으로만 돈을 빌려준 걸로 해서 근저당권을 설정하면 허위채권으로 문제가 될 수 있으니, 
실제 입금 내역이나 차용 사실을 명확히 해두는 것이 중요합니다.
법률적으로 안전하게 절차를 밟고 싶으시다면, 차용증 작성에서부터 등기부 근저당 설정까지 저희가 전 과정을 도와드릴 수 있습니다.
관련하여 더 궁금한 점이 있으시다면 상담 예약 주시거나, 프로필 사무실 번호로 연락주시면 적극 도움드리겠습니다.

유헌기 변호사 · Answer

1. 토지와 건물은 각각 별개의 부동산이라, 건물만의 매각도 이론상 불가능한 것은 아니나,
2. 토지와 건물의 소유자가 다르면, 매수인 입장에서 매수하기 쉽지 않습니다. 물론 법정지상권 등이 인정되는 등 토지 사용권한이 있으면, 매각도 가능합니다.
3. 위와 같은 경우, 건물의 매각을 막으려면, 본인이 가압류나 가처분 등을 신청할 수도 있습니다. 다양한 방법이 가능할 것으로 보입니다.
4. 기본적으로 등기부등본을 살펴볼 필요가 있습니다.
5. 저는 공인중개사이자 대한변협인증 부동산전문변호사입니다. 유선으로 상담하시거나 내방하시어 상담하시면 도움을 받을 수 있습니다.
6. 경험이 풍부한 변호사의 도움을 받으시기 바랍니다.

김도현 변호사 · Answer

안녕하세요. 법률사무소 무율 대표 김도현 변호사입니다.

누나와 형제 간의 관계 속에서 금전을 빌려주셨지만, 받을 생각은 없고 다만 누나가 건물을 처분하거나 저당잡히는 것을 막고 싶다는 점, 충분히 이해됩니다. 현재 상황에서 가장 현실적이고 법적인 방법은 바로 ‘채권이 존재한다’는 점을 활용하여 건물에 대해 일정한 법적 통제를 하는 것입니다.

우선, 누님과의 금전 거래에 대해 형식적으로라도 ‘채권자’의 지위를 갖고 계시므로, 이 채권을 근거로 누님의 건물에 대해 근저당권을 설정하는 것이 가장 안전한 방법입니다. 근저당권이 설정되면 누님이 임의로 건물을 팔거나 담보로 제공하려고 해도 귀하의 동의 없이는 처분이 어려워집니다. 등기부등본상 채권최고액을 적절히 높여 설정해두면 사실상 처분 방지 효과도 기대할 수 있습니다. 다만 이 경우에는 누님의 협조가 필요합니다.

만약 누님의 협조를 받기 어렵고, 조만간 건물을 처분할 가능성이 염려된다면, 빌려준 돈을 바탕으로 법원에 가압류를 신청하는 방법도 있습니다. 가압류가 받아들여지면 건물은 일시적으로 처분이나 저당이 제한되며, 이를 통해 어느 정도 통제를 확보할 수 있습니다. 이때는 차용증이나 계좌이체 내역 등 채권이 있다는 입증 자료가 필요하고, 이후 정식 소송 절차로 이어질 수도 있습니다.

정리하자면, 귀하가 건물에 대해 직접적인 소유권을 갖고 있지 않더라도, 금전 채권을 활용해 ‘간접적인 통제 수단’을 마련할 수 있습니다. 실제로 받을 의사가 없더라도 형식상 권리를 보전하는 것이 추후 발생할 수 있는 여러 문제를 예방하는 데 도움이 됩니다. 가능하시다면 누님과 간단한 차용증을 작성하시고, 공증을 받거나 확정일자를 확보한 후, 근저당권 설정 등기를 진행하는 것이 좋습니다. 이 모든 과정은 법무사 또는 변호사의 도움을 받아 비교적 간단히 처리하실 수 있습니다.

답변이 도움이 되셨기를 바라며, 필요하시다면 관련 서류 작성, 등기절차, 가압류 신청까지 도와드릴 수 있으니 언제든지 연락주십시오. 감사합니다.

황미옥 변호사 · Answer

누나에게 빌려준 돈을 보전하기 위한 목적으로 
해당 건물에 대하여 가압류 등기해 둘 수 있습니다. 
가압류 등기는 당사자의 합의가 아닌 법원의 결정에 의하여 가능합니다. 채권자가 스스로 관할법원에 
[가압류신청] 하여야 하되 
빌려준 돈이 있다는 취지의 채권의 존재 사실을 소명하여야 합니다. 
누나와 협의 가능한 상황이라면 근저당설정등기 할 수 있습니다. 
구체적 사정 토대로 직접 상담 받으세요

대한변호사협회 등록 형사전문변호사 
대한변호사협회 등록 가사전문변호사 
변호사 황 미 옥

김명수 변호사 · Answer

1. 본건과 같은 경우에는 누나를 상대로 대여금반환청구소송을 제기하여 승소판결을 확보한 후 해당 건물에 대한 강제경매를 신청하여 질문자께서 낙찰받는 것이 효과적인 대응방법일 것으로 보입니다.
2. 누나의 채무로 인하여 제3자에게 매각하거나 경매절차에서 제3자가 낙찰을 받게 되면 토지소유자인 질문자와 사이에서 여러가지 문제가 발생하게 될 것이므로 1항과 같이 처리하는 것이 나을 것입니다. 
3. 매매형태로 건물에 대한 소유권이전을 하는 경우에는 향후 누나의 채권자들이 질문자를 상대로 사해행위취소소송을 제기한다면 패소할 가능성이 높을 것입니다.

참고하시기 바라며, 추가적인 상담을 원한다면 연락주시거나 관련자료를 지참하여 사무실을 방문해 주시기 바랍니다. 
공증인가 법무법인 인화의 구성원변호사이며, 변리사와 공인중개사 자격을 보유한 사법연수원 출신의 21년차 변호사입니다. 항상 의뢰인의 입장에서 최선을 다 해서 조언해 드리도록 하겠습니다.