상가나 오피스텔을 준공 전에 분양받았는데, 입주를 앞두고 시행사로부터 "설계가 일부 변경됐다"는 통보를 받는 경우가 있습니다. 계약 당시 도면과 달리 전용면적이 줄어들거나, 애초 안내받은 업종·용도로는 쓸 수 없게 바뀌는 사례도 드물지 않습니다. 이런 설계변경을 시행사가 임의로 밀어붙여도 되는지, 아니면 수분양자의 동의를 받아야 하는지가 분쟁의 출발점입니다. 2025년 12월 법 개정으로 이 동의 요건이 '전원 동의'에서 '수분양자 5분의 4 이상'으로 완화되면서 실무 기준도 달라졌습니다. 이 글에서는 어떤 설계변경에 동의가 필요한지, 동의하지 않으면 어떤 권리가 남는지를 짚어보겠습니다.
법무법인 도모 강대현 대표변호사
왜 상가·오피스텔 분양은 설계변경 리스크에 노출되는가
건축물의 분양에 관한 법률(이하 건축물분양법)은 판매시설·업무시설 등으로서 분양하는 부분의 바닥면적 합계가 3천제곱미터 이상이거나, 오피스텔처럼 대통령령으로 정하는 용도·규모에 해당하는 건축물이 「건축법」상 사용승인 전에 분양되는 경우에 적용됩니다. 반대로 아파트 등 주택법이 적용되는 주택 및 복리시설은 이 법의 적용에서 명시적으로 제외됩니다. 그래서 같은 '분양'이라도 아파트는 주택법, 상가·오피스텔은 건축물분양법이라는 서로 다른 법의 규율을 받게 됩니다.
사용승인 전에 분양한다는 것은, 건물이 실제로 완공되기 전에 도면과 조감도만 보고 계약을 체결한다는 뜻입니다. 착공부터 준공까지는 통상 1~2년 이상 걸리는데, 그 사이 시행사는 사업성 개선이나 인허가 조건 변경, 시공상 문제 해결 등을 이유로 애초 도면을 바꾸고 싶어하는 유인이 생깁니다. 상가라면 구획을 통합·분할해 임대가치를 높이려 하고, 오피스텔이라면 일부 세대를 다른 용도로 바꾸는 방안이 검토되기도 합니다.
문제는 수분양자가 계약할 때 믿고 산 것이 바로 그 면적과 용도라는 점입니다. 상가는 몇 평인지, 어떤 업종을 할 수 있는 용도인지가 임대료와 시세를 결정하고, 오피스텔은 주거용으로 쓸 수 있는지 여부가 실사용 가치를 좌우합니다. 법이 설계변경에 일정 비율의 동의를 요구하는 것은, 시행사의 사업상 편의와 수분양자의 재산적 이해관계 사이에서 최소한의 절차적 균형을 잡기 위한 장치입니다.
수분양자 5분의 4 동의가 필요한 설계변경 — 건축물분양법 제7조
건축물분양법 제7조 제1항은 분양사업자가 사용승인 전에 건축물의 면적·층수의 증감 또는 용도의 변경 등 수분양자의 이해관계에 중대한 영향을 줄 수 있는 설계변경으로서 대통령령으로 정하는 설계변경을 하려는 경우, 분양받은 자의 5분의 4 이상의 동의를 받아야 한다고 정합니다. 이 조항은 2025년 12월 2일 개정되어 2026년 4월 3일부터 시행되고 있는데, 개정 전에는 수분양자 전원의 동의가 원칙이었습니다. 실무에서 전원 동의를 받는 것이 사실상 불가능에 가까워 사업이 장기간 표류하는 사례가 많았고, 아파트에 적용되는 주택법상 동의 요건과 균형이 맞지 않는다는 지적이 계속되자 요건을 낮춘 것입니다.
다만 동의 요건은 인원수 하나만 보지 않습니다. 같은 항 후단은 "동의한 자가 분양받은 전용면적의 합이 분양된 전체 전용면적의 3분의 2 이상이어야 한다"는 요건을 추가로 규정합니다. 즉 (1) 수분양자 5분의 4 이상이 동의하고, 동시에 (2) 그 동의자들이 보유한 전용면적의 합이 건물 전체 전용면적의 3분의 2 이상이어야 설계변경이 유효하게 성립합니다.
이 이중 요건이 있는 이유는 간단합니다. 소형 구획을 다수 보유한 사람들 위주로 인원만 채워 동의를 받으면, 대형 구획을 보유해 실질적으로 더 큰 이해관계를 가진 수분양자의 의사가 무시될 수 있습니다. 예를 들어 수분양자 100명 중 80명이 동의해 인원 요건은 충족했더라도, 그 80명이 보유한 전용면적 합이 전체의 절반에 못 미친다면 설계변경은 절차적으로 성립하지 않습니다.
수분양자 5분의 4 이상의 동의만으로는 부족하다 — 그 동의자들이 보유한 전용면적의 합이 전체 전용면적의 3분의 2 이상이어야 설계변경이 유효하게 성립한다.
시행령이 정한 일곱 가지 '중대한 설계변경'
제7조가 말하는 "대통령령으로 정하는 설계변경"이 무엇인지는 건축물분양법 시행령 제10조가 구체적으로 열거하고 있습니다. 법이 "이해관계에 중대한 영향을 줄 수 있는 변경"이라는 추상적 표현만 썼다면 시행사가 경미하다고 주장하며 동의 절차를 피해 갈 여지가 컸을 것입니다. 시행령은 그 여지를 줄이기 위해 대상을 아래처럼 구체적으로 못 박아 두었습니다.
건축물 공급가격의 인상을 초래하는 변경
공용면적·전용면적·대지지분 또는 층고가 감소하는 변경(다만 지적확정측량에 따라 대지지분이 2퍼센트 이내로 부득이하게 줄어드는 경우는 제외)
내장재료·외장재료의 변경(공사감리자가 건축허가 당시 재료와 동등 이상이라고 판단한 경우는 제외)
용도변경(같은 용도 대분류 안에서의 변경으로서 건축법 시행령 별표1의 같은 호에 속하는 경우는 제외)
난방기기·냉방기기 등 주요 설비를 바꿔 건축물 사용가격의 인상을 초래하는 변경
층수가 증감되는 경우
연면적이 10퍼센트 이상 증감되는 경우
이 일곱 가지 중 하나에 해당한다면 시행사는 통보만으로 끝낼 수 없고 반드시 5분의 4 이상 동의와 전용면적 3분의 2 이상 요건을 갖춰야 합니다. 반대로 이 목록에 없는 사소한 변경, 예컨대 같은 용도 대분류 안에서 세부 업종 표기만 바뀌는 정도라면 동의 절차 없이 진행될 수 있습니다.
동의 없이 설계변경을 강행하면 벌어지는 일
건축물분양법은 이 동의 요건을 단순한 권고가 아니라 형사처벌로 뒷받침합니다. 제10조 제2항 제6호는 제7조 제1항 또는 제2항을 위반하여 설계변경에 필요한 요건(동의 또는 통보)을 갖추지 아니하고 설계변경을 한 자를 1년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금에 처하도록 정합니다. 시행사가 "일부 구획 소유자들의 동의만 받았다"거나 "내부적으로 설계를 확정했으니 통보하면 그만"이라는 식으로 절차를 생략한 채 공사를 진행했다면, 이는 채무불이행 차원의 문제를 넘어 형사책임의 영역으로 넘어갑니다.
수분양자 입장에서는 동의서 제출을 요청받았을 때 그 변경이 시행령 제10조가 정한 일곱 가지 사유 중 어디에 해당하는지, 동의율 산정 근거(인원 5분의 4, 면적 3분의 2)가 실제로 그 기준을 충족하는지를 먼저 확인해야 합니다. 이미 동의 없이 공사가 진행된 정황이 있다면 관할 허가권자에게 이를 알려 조치를 요구하거나, 형사 고소·고발과 함께 분양계약상 채무불이행을 이유로 한 손해배상 청구를 검토할 수 있습니다.
동의하지 않은 수분양자에게 남는 계약해제권
5분의 4 요건이 충족돼 설계변경이 유효하게 성립하더라도, 그 결정에 동의하지 않은 소수의 수분양자가 아무 권리도 없이 그대로 끌려가는 것은 아닙니다. 건축물분양법 제7조의2는 제7조 제1항에 따른 설계변경에 동의하지 아니한 자로서, 그 설계변경으로 인하여 다른 법령에 따른 인가·허가·면허 등을 받거나 등록·신고를 할 수 없게 되어 애초 분양 광고에 포함된 용도대로 건축물을 사용하지 못하게 된 자는 분양계약을 해제할 수 있다고 정합니다.
이 해제권이 발생하려면 세 요건이 모두 필요합니다. 설계변경에 동의하지 않았을 것, 그 설계변경 때문에 다른 법령상 인허가나 신고 자체가 불가능해졌을 것, 그 결과 애초 광고된 용도대로 건축물을 쓸 수 없게 됐을 것입니다. 예를 들어 애초 "근린생활시설 음식점"으로 광고하고 분양했는데, 설계변경으로 정화조 용량이나 주차대수 기준이 바뀌어 음식점 영업신고 자체가 불가능해졌다면 동의하지 않은 구분소유자는 계약을 해제할 수 있습니다. 반면 단순히 "면적이 조금 줄어 아쉽다"는 사정만으로는 용도대로 사용 자체가 불가능해진 것은 아니어서 해제 요건까지는 미치지 못할 수 있습니다.
계약해제권은 단지 설계변경에 반대했다는 사실만으로는 인정되지 않는다 — 그 변경 때문에 애초 광고된 용도대로 건축물을 쓸 수 없게 됐다는 결과까지 이어져야 한다.
경미한 설계변경은 다르다 — 통보로 충분한 경우
제7조 제2항은 제1항에 따른 설계변경에 해당하지 않는, 즉 시행령 제10조의 일곱 가지 사유에 들지 않는 설계변경에 대해서는 분양사업자가 그 내용을 미리 수분양자 전원에게 알리기만 하면 충분하다고 정합니다. 이 경우에는 별도의 동의 절차 없이 통보만으로 설계변경을 진행할 수 있습니다.
실무에서 종종 문제가 되는 지점은, 시행사가 실제로는 동의 대상인 변경을 '경미한 변경'이라며 통보만으로 끝내려 하는 경우입니다. 이럴 때 수분양자가 스스로 판단할 수 있는 기준은 앞서 본 시행령 제10조의 목록입니다. 예를 들어 연면적이 10퍼센트를 넘게 늘거나 줄었다면 그 자체로 동의 대상이므로 통보만으로 넘어갈 수 없고, 전용면적이 조금이라도 줄었다면 역시 원칙적으로 동의 대상입니다. 통보 자체를 하지 않은 경우도 제2항 위반이어서 앞서 본 벌칙(제10조 제2항 제6호)의 적용 대상이 됩니다.
실제 적용 사례와 아파트(주택법)와의 차이
구체적인 상황을 가정해 보겠습니다. 상가 구분소유자 100명이 있는 건물에서 시행사가 지하주차장을 넓히는 대신 각 구분점포의 전용면적을 평균 3퍼센트씩 줄이는 안을 냈다면, 이는 시행령 제10조 제2호의 전용면적 감소에 해당해 원칙적으로 동의 대상입니다. 서면으로 80명의 동의서를 걷었다 하더라도, 그 80명이 보유한 전용면적 합이 전체의 3분의 2에 못 미친다면 절차상 하자가 남습니다. 반대로 오피스텔 일부 층을 업무시설에서 생활숙박시설로 바꾸는 경우라면 시행령 제10조 제4호의 용도변경에 해당해 동의 대상이 되고, 생활숙박시설은 주거용으로 쓸 수 없다는 점까지 겹치면 동의하지 않은 수분양자에게는 계약해제권 성립 여부까지 함께 검토해야 합니다.
여기서 짚어둘 점은 아파트와의 차이입니다. 아파트 등 주택법이 적용되는 주택은 건축물분양법의 적용 대상에서 제외되고, 주택법령이 별도로 정한 입주예정자 동의 요건을 따르게 됩니다. 오피스텔·상가처럼 건축물분양법이 적용되는 건축물은 인원 5분의 4에 더해 전용면적 3분의 2라는 이중 요건까지 충족해야 한다는 점에서 요건 구조 자체가 다릅니다. 분양 단계에서 이 건축물이 어느 법의 적용을 받는지부터 확인해 두면, 이후 설계변경 분쟁이 생겼을 때 어떤 조문을 근거로 대응해야 하는지가 분명해집니다.
자주 묻는 질문
Q. 상가나 오피스텔 분양계약 후 설계변경 동의 요청이 오면 반드시 동의해야 하나요?
A. 동의 여부는 각 수분양자의 자유입니다. 다만 전체 수분양자의 5분의 4 이상이 동의하고 그 동의자들의 전용면적 합이 전체 전용면적의 3분의 2 이상이면, 동의하지 않은 수분양자에게도 설계변경의 효력이 미칩니다. 그 대신 동의하지 않았고 설계변경으로 애초 용도대로 사용할 수 없게 된 경우라면 계약해제권이 남습니다.
Q. 동의 없이 설계변경이 이미 진행됐다면 어떻게 대응하나요?
A. 먼저 그 변경이 시행령 제10조가 정한 일곱 가지 사유 중 하나에 해당하는지 확인해야 합니다. 해당한다면 동의 절차를 갖추지 않은 것 자체가 건축물분양법 제10조 위반으로 1년 이하 징역 또는 1억원 이하 벌금 대상이 될 수 있어, 허가권자에 신고하거나 법적 조치를 검토할 수 있습니다.
Q. 전용면적이 조금 줄어드는 정도도 동의 대상인가요?
A. 네, 전용면적이 감소하는 변경은 시행령 제10조 제2호에 명시된 사유로 원칙적으로 동의 대상입니다. 다만 지적확정측량에 따라 대지지분이 2퍼센트 이내로 부득이하게 줄어드는 경우는 예외로 제외됩니다.
Q. 동의하지 않았는데 계약을 해제할 수 있는 경우는 구체적으로 언제인가요?
A. 설계변경에 동의하지 않았고, 그 변경 때문에 다른 법령상 인가·허가·신고 등을 받을 수 없게 되어 애초 분양 광고에 나온 용도대로 건축물을 쓸 수 없게 된 경우입니다. 단순히 면적이 줄어 아쉬운 정도로는 해제 요건까지 충족하기 어려울 수 있습니다.
Q. 오피스텔도 아파트처럼 80% 동의만 있으면 되나요?
A. 아닙니다. 아파트 등 주택법 적용 대상과 오피스텔·상가 등 건축물분양법 적용 대상은 근거 법령 자체가 다릅니다. 오피스텔·상가는 건축물분양법 제7조에 따라 인원 5분의 4 이상 동의와 함께 그 동의자들의 전용면적 합이 전체의 3분의 2 이상이어야 하는 이중 요건을 충족해야 합니다.
Q. 시행사가 통보만 했다고 하는데 동의가 필요한 변경인지 어떻게 확인하나요?
A. 그 설계변경이 시행령 제10조의 일곱 가지 사유(공급가격 인상, 면적·대지지분·층고 감소, 내외장재 변경, 용도변경, 설비변경, 층수 증감, 연면적 10퍼센트 이상 증감) 중 하나에 해당하는지 먼저 대조해야 합니다. 해당한다면 통보만으로는 부족하므로 동의서 제출 현황이나 동의율 산정 근거를 분양사업자에게 요구할 수 있습니다.
맺음말
상가·오피스텔의 설계변경 동의 요건은 2025년 12월 개정으로 '전원 동의'에서 '수분양자 5분의 4 이상 + 전용면적 3분의 2 이상'이라는 이중 요건으로 완화됐습니다. 시행사 입장에서는 사업 추진이 한결 수월해졌지만, 수분양자 입장에서는 다수의 동의만으로 자신의 의사와 무관하게 설계변경이 확정될 수 있다는 뜻이기도 합니다. 동의 요청을 받았다면 시행령 제10조의 일곱 가지 사유에 해당하는지, 동의율 산정이 인원과 면적 두 기준을 모두 충족했는지부터 확인하는 것이 먼저입니다.
동의하지 않았음에도 설계변경으로 애초 용도대로 건축물을 쓸 수 없게 됐다면 계약해제권이라는 별도의 보호장치가 남아 있으므로, 이 부분을 놓치지 않는 것도 중요합니다. 광교를 비롯한 경기남부 지역에서는 상가·오피스텔 분양이 꾸준히 이뤄지는 만큼, 설계변경 통보나 동의 요청을 받은 시점에 관련 조문과 자신의 권리관계를 먼저 점검해 보시길 권합니다.
의뢰인을 위한 최선의 전략을 끊임없이 고민합니다.
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