관리단집회 결의무효, 관리인 선임과 관리비 인상 결의를 다투는 요건 

관리단집회에서 관리인을 새로 뽑거나 관리비를 올리기로 결의했는데, 그 절차나 내용이 석연치 않다고 느끼는 구분소유자가 적지 않습니다. 그런데 막상 다투려 하면 결의취소와 결의무효 중 무엇을 선택해야 하는지, 시효는 얼마나 남았는지부터 막막해지는 경우가 많습니다. 집합건물법은 결의의 하자를 경미한 것과 중대한 것으로 나눠 구제수단과 제소기간을 완전히 다르게 설계해 두었습니다. 이 글에서는 관리인 선임 결의와 관리비 인상 결의를 각각 어떤 요건으로 다툴 수 있는지, 시기를 놓치지 않으려면 무엇을 먼저 확인해야 하는지 짚어보겠습니다.

법무법인 도모 강대현 대표변호사

관리단집회 결의, 다투는 두 갈래 — 결의취소와 결의무효

집합건물에서 관리단집회 결의에 문제가 있다고 느껴 이의를 제기하려는 구분소유자가 가장 먼저 부딪히는 것은, 다투는 방법이 하나가 아니라는 사실입니다. 집합건물법은 제42조의2에서 결의취소의 소를 두고 있고, 그와 별도로 일반 민사법리에 따른 결의무효확인의 소도 인정됩니다. 대법원도 이 구도를 최근 다시 확인했습니다(대법원 2021. 1. 14. 선고 2018다273981 판결).

판례는 하자의 정도에 따라 구제수단이 갈린다고 설명합니다. 집회의 소집절차나 결의방법이 법령 또는 규약에 위반되거나 현저히 불공정한 경우, 또는 결의내용이 법령·규약에 위배되는 경우라도 그 하자가 결의를 무효로 돌릴 정도에 미치지 못하는 경미한 것이라면 결의취소의 소로만 다툴 수 있고, 그 정도를 넘는 중대한 하자라면 제소기간 제한 없이 일반 무효확인의 소로 다툴 수 있다는 것입니다.

이 구분이 실무에서 중요한 이유는 시간의 제약 때문입니다. 결의취소의 소는 결의 사실을 안 날부터 6개월, 결의한 날부터 1년이라는 짧은 제척기간이 있고, 이 기간을 넘기면 하자가 있어도 결의는 그대로 유효로 확정됩니다. 반면 무효로 볼 만큼 중대한 하자라면 기간 제한 없이 다툴 수 있지만, 법원이 실제로 이를 인정하는 문턱은 낮지 않습니다.

하자가 경미하면 6개월·1년의 제척기간 안에서만 결의취소의 소로, 하자가 중대하면 기간 제한 없이 결의무효확인의 소로 다툴 수 있다 — 이 갈림길부터 확인해야 한다.

관리인 선임 결의를 다투는 요건 — 정족수와 위임범위

관리인 선임은 관리단집회 결의의 단골 다툼 대상입니다. 집합건물법 제24조 제1항은 구분소유자가 10인 이상이면 관리인을 선임하도록 의무화하고, 같은 조 제3항은 관리인이 관리단집회의 결의로 선임되거나 해임된다고 정합니다. 규약으로 관리위원회 결의에 위임한 경우가 아니라면, 관리인 선임은 반드시 관리단집회를 거쳐야 하는 사항입니다.

정족수는 법 제38조 제1항이 정한 원칙, 즉 구분소유자의 과반수 및 의결권의 과반수를 따르는 것이 기본입니다. 규약에서 더 엄격한 정족수를 정했다면 그에 따라야 하므로, 관리인 선임을 다투려는 쪽은 먼저 관리사무소에 보관된 규약을 확인해 그 건물의 정족수 기준부터 특정해야 합니다. 실무에서 흔한 실수는 참석자만을 기준으로 과반수를 따지는 것인데, 법이 요구하는 것은 참석자가 아니라 전체 구분소유자와 전체 의결권 대비 과반수입니다.

관리인의 임기는 규약으로 2년의 범위에서 정하도록 되어 있어(법 제24조 제2항), 임기가 지난 관리인이 재선임 절차 없이 계속 직무를 수행하고 있다면 그 자체로 다툴 여지가 생깁니다. 다만 대법원은 선행 결의가 무효였더라도 이후 다시 열린 관리단집회에서 같은 내용을 인준하거나 재차 선임결의를 했다면, 특별한 사정이 없는 한 새 결의가 무권리자에 의해 소집됐다는 사유만으로는 독립된 무효사유가 되지 않는다고 보았습니다(2018다273981 판결). 최초 선임 결의의 하자를 지적하는 데 그치지 않고, 그 이후 벌어진 절차까지 함께 살펴야 다툼의 실익이 있는지 판단할 수 있다는 뜻입니다.

• 구분소유자 수가 10인 이상인지(제24조①의 관리인 선임 의무 발생 요건)

• 규약상 정족수가 법정 기본값(과반수)보다 가중되어 있는지

• 참석 인원이 아니라 전체 구분소유자·의결권 대비 과반수를 충족했는지

• 선임 결의 이후 재추인·재선임 절차가 따로 있었는지

소집통지 하자가 만드는 갈림길 — 통지 안 된 안건은 결의할 수 없다

관리인 선임이든 관리비 인상이든, 결의에 앞서 반드시 거쳐야 하는 절차가 소집통지입니다. 법 제34조 제1항은 관리단집회일 1주일 전(규약으로 달리 정할 수 있음)까지 회의의 목적사항을 구체적으로 밝혀 각 구분소유자에게 통지하도록 정하고, 제36조 제1항은 그렇게 통지한 사항에 관해서만 결의할 수 있다고 못박습니다.

실무에서 자주 벌어지는 하자는 두 가지입니다. 하나는 통지서에 '관리인 선임의 건'이라고만 적어 안건을 구체적으로 특정하지 않은 경우이고, 다른 하나는 애초 통지된 안건과 무관한 사항(예컨대 관리비 인상)을 현장에서 추가로 상정해 결의해버리는 경우입니다. 두 경우 모두 제36조 제1항 위반에 해당할 여지가 커, 결의취소 사유가 되는 것이 원칙입니다.

다만 이런 통지 하자가 곧바로 무효로 이어지는 것은 아니라는 점도 함께 봐야 합니다. 통지 흠결이 결의 자체의 정당성을 근본적으로 흔들 정도로 중대한지, 아니면 절차상 경미한 흠에 그치는지에 따라 취소사유인지 무효사유인지가 갈립니다. 통지서 사본, 발송 기록(등기우편 영수증 등), 게시판 촬영본을 미리 확보해 두는 쪽이 실제 소송에서 하자의 정도를 입증하는 데 유리합니다.

관리비 인상 결의를 다투는 요건 — 규약사항인가, 통상결의사항인가

관리비 인상은 관리인 선임보다 다투는 구조가 조금 더 복잡합니다. 관리비의 부과기준 자체가 관리규약에 못박혀 있는 건물이라면, 그 기준을 바꾸는 것은 규약의 변경에 해당해 법 제29조 제1항에 따라 구분소유자의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상이라는 가중된 정족수가 필요합니다. 반면 관리비 산정을 관리단집회의 통상적인 결의에 위임해 둔 규약이라면, 인상 여부는 법 제38조의 원칙대로 과반수 결의로 정할 수 있습니다.

다투려는 쪽이 가장 먼저 해야 할 일은 그 건물 규약이 관리비 부과기준을 어떻게 규정하고 있는지 확인하는 것입니다. 규약이 구체적인 산정 공식이나 상한을 못박아 두었는데 관리단집회가 통상결의(과반수)만으로 그 기준 자체를 바꿔버렸다면, 이는 사실상 규약 변경을 통상결의로 처리한 것이어서 정족수 흠결을 이유로 다툴 여지가 큽니다.

규약에 인상 폭의 상한이나 절차가 없는 경우에도, 인상률이 현저히 과도하거나 특정 구분소유자에게만 불리하게 적용된다면 그 결의내용이 법령이나 규약에 위배된다고 볼 여지가 있습니다(법 제42조의2 제2호). 다만 단순히 '너무 많이 올랐다'는 주장만으로는 부족하고, 인상 전후 관리비 산정 근거(공용부분 유지비·인건비·수선충당금 등 실제 지출 항목)와 비교해 인상 폭이 합리적 범위를 벗어났다는 자료를 함께 제시해야 다툼의 실익이 생깁니다.

관리비 인상이 규약이 정한 산정기준 자체를 바꾸는 것이라면 4분의 3 이상의 가중정족수가, 규약이 위임한 범위 안의 조정이라면 과반수 결의가 각각 요구된다 — 어느 쪽인지부터 규약으로 확인해야 한다.

결의취소의 소 — 제척기간이 만드는 함정

결의취소의 소를 선택했다면 제척기간부터 계산해야 합니다. 법 제42조의2는 결의 사실을 안 날부터 6개월, 결의한 날부터 1년 중 먼저 도래하는 기간 안에 소를 제기하도록 정하고 있습니다. 이 기간은 법원이 당사자의 주장이 없어도 직권으로 조사하는 사항이어서(2018다273981 판결), 소송 준비를 늦추다 기간을 넘기면 하자가 명백해도 결의는 그대로 확정됩니다.

실무에서 이 기간을 넘기는 경우는 대개 두 패턴입니다. 결의 사실 자체는 알았지만 관리비 고지서를 받고서야 인상 사실을 체감하는 식으로 실제 불이익을 인식한 시점과 결의를 안 시점 사이에 시차가 있는 경우, 그리고 관리단이나 다른 구분소유자와의 협의로 소송 준비를 미루다 1년이라는 절대적 상한을 넘기는 경우입니다. 결의 사실을 알게 된 즉시 날짜를 기록해 두고, 협의가 길어질 것 같으면 제척기간 안에 우선 소를 제기해 두는 편이 안전합니다.

제척기간 안에 제기된 결의취소의 소가 받아들여지지 않으면, 그 결의는 하자가 있었더라도 그대로 유효한 것으로 확정됩니다(2018다273981 판결). 따라서 하자의 경중을 스스로 판단하기 어렵다면, 결의무효확인의 소로 갈 수 있는 사안인지와 별개로 결의취소의 소부터 제척기간 안에 제기해 두는 것이 안전한 선택지가 될 수 있습니다.

결의무효확인의 소 — 중대한 하자의 문턱과 확인의 이익

하자가 경미한 절차 위반을 넘어 결의 자체의 정당성을 근본적으로 무너뜨릴 정도라면 결의무효확인의 소로 다툴 수 있습니다. 애초에 관리단집회 자체가 소집권한 없는 사람에 의해 소집됐거나, 의결정족수를 현저히 충족하지 못한 상태에서 결의가 성립된 것으로 처리된 경우, 구분소유자 다수의 참여 기회 자체가 원천적으로 봉쇄된 경우 등이 여기 해당할 수 있습니다.

다만 결의무효확인의 소는 제척기간이 없는 대신 '확인의 이익'이라는 별도의 문턱을 넘어야 합니다. 대법원은 과거의 법률관계는 원칙적으로 확인의 소 대상이 되지 않고, 그 법률관계에서 파생되는 다수의 분쟁을 일거에 해결하는 유효·적절한 수단이 되는 등 예외적인 경우에만 확인의 이익이 인정된다고 판시했습니다(대법원 2025. 9. 25. 선고 2025다212495 판결). 이미 임기가 끝난 관리인의 선임 결의처럼 현재는 효력이 문제되지 않는 과거의 결의를 확인 대상으로 삼으려 하면, 하자가 있어도 소 자체가 각하될 위험이 있습니다.

따라서 결의무효확인의 소를 준비할 때는 그 결의가 지금도 현재의 법률관계(관리인의 현재 직무수행권한, 지금 부과되고 있는 관리비의 산정근거 등)에 직접 영향을 미치고 있다는 점을 함께 소장에 담아야 합니다. 단순히 그때 결의가 잘못됐다는 확인만으로는 부족하고, 그 확인이 지금의 분쟁을 근본적으로 해결하는 수단이라는 연결고리를 보여줘야 합니다.

실무에서 자주 벌어지는 함정 — 재추인 결의로 하자가 치유되는 경우

최초 선임 결의나 인상 결의에 하자가 있었다는 사실을 확인했다고 해서 다툼이 자동으로 성공하는 것은 아닙니다. 관리단이 문제 제기를 받고 뒤늦게 같은 안건으로 관리단집회를 다시 열어 정족수를 제대로 갖춰 재차 결의하거나 종전 결의를 추인하면, 최초 결의의 무효를 다투는 실익 자체가 사라질 수 있습니다.

대법원은 이런 경우 재차 열린 관리단집회가 '무효인 최초 결의로 선임된 관리인이 소집했다'는 사유만으로는 원칙적으로 독립된 무효사유가 되지 않는다고 판단했습니다(2018다273981 판결). 최초 결의의 무효로 인해 그 이후의 모든 절차가 연쇄적으로 무효가 된다고 보면 법률관계가 지나치게 불안정해지기 때문이라는 것입니다.

이는 다투려는 구분소유자에게 시간이 결코 유리하게 작용하지 않는다는 뜻이기도 합니다. 하자를 발견했다면 관리단이 재추인 절차로 정리해버리기 전에, 최초 결의 자체의 정족수·통지 하자를 구체적으로 특정해 결의취소 또는 무효확인 청구를 서두르는 편이 유리합니다. 재추인 결의가 이미 이뤄진 뒤라면, 다툼의 대상을 최초 결의에서 재추인 결의 자체의 절차 하자(정족수·통지 요건을 이번에는 제대로 갖췄는지)로 옮겨 검토해야 합니다.

• 재추인 결의도 통지·정족수 요건을 새로 충족해야 하며 면제되지 않음

• 최초 결의만 다투면 재추인으로 다툼의 실익이 사라질 수 있음

• 재추인 결의의 소집권자·통지 절차도 별도로 검증이 필요함

다툴 때 준비해야 할 증거와 절차

소를 제기하기 전에 확보해야 할 자료는 정해져 있습니다. 관리단집회 회의록과 참석자 서명부(또는 위임장), 소집통지서와 발송 근거(등기우편 영수증, 게시판 촬영본), 규약 원본과 개정 이력, 그리고 구분소유자 명부와 각자의 의결권 비율(대개 전유부분 면적 비율)입니다. 정족수 충족 여부는 이런 서류를 대조해 직접 계산해봐야 드러나는 경우가 많습니다.

관리비 인상을 다툴 때는 인상 전후 관리비 부과 내역과 관리단의 회계자료(수선충당금 적립 현황, 위탁관리업체 계약서 등)까지 함께 확보해야 인상 폭의 합리성을 다툴 근거가 생깁니다. 구분소유자 개인이 이런 자료를 직접 요구하면 거부당하는 경우가 있는데, 이때는 법원에 문서제출명령이나 사실조회를 신청해 확보하는 절차를 함께 준비해야 합니다.

소 제기 형식도 목적에 따라 달라집니다. 관리인의 직무수행 자체를 막으려면 결의의 효력을 다투는 본안소송과 별도로 관리인 직무집행정지 가처분을 함께 신청해야 실효성이 있고, 관리비 인상분의 납부를 거부하려면 인상분 상당액에 대한 채무부존재확인이나 부당이득반환 청구를 함께 검토하는 것이 일반적입니다.

자주 묻는 질문

Q. 관리인 선임 결의에 하자가 있으면 관리인 지위가 곧바로 부정되나요?

A. 하자의 정도에 따라 다릅니다. 경미한 절차 하자는 결의취소의 소로 제척기간(6개월·1년) 안에 다투지 않으면 그대로 유효해지고, 정족수 미달처럼 중대한 하자만 기간 제한 없이 무효확인의 소로 다툴 수 있습니다.

Q. 관리비 인상 결의는 어떤 정족수가 필요한가요?

A. 규약이 정한 산정기준 자체를 바꾸는 인상이라면 구분소유자 및 의결권 각 4분의 3 이상이 필요하고, 규약이 위임한 범위 안의 조정이라면 과반수 결의로 충분합니다. 그 건물 규약이 관리비를 어떻게 정하고 있는지부터 확인해야 합니다.

Q. 결의취소의 소와 결의무효확인의 소, 어느 쪽을 선택해야 하나요?

A. 하자가 경미한 절차·내용 위반이면 결의취소의 소를, 결의를 무효로 돌릴 정도로 중대한 하자면 무효확인의 소를 선택합니다. 판단이 어렵다면 제척기간이 짧은 결의취소의 소부터 기간 안에 제기해 두는 편이 안전합니다.

Q. 소집통지에서 관리비 인상 안건을 밝히지 않았다면 결의가 무효인가요?

A. 통지되지 않은 안건을 결의하면 법 제36조 제1항 위반으로 취소사유가 되는 것이 원칙이지만, 자동으로 무효가 되는 것은 아닙니다. 통지 흠결의 정도가 결의의 정당성을 근본적으로 흔들 만큼 중대한지에 따라 달라집니다.

Q. 예전 결의가 무효였는데 나중에 다시 결의하면 하자가 치유되나요?

A. 정족수와 통지 요건을 새로 갖춰 재추인하거나 재차 결의하면, 최초 결의가 무효였다는 사유만으로 그 재추인 결의까지 무효가 되지는 않는 것이 판례의 입장입니다. 다투려면 재추인 전에 서두르거나, 재추인 결의 자체의 절차 하자를 새로 찾아야 합니다.

Q. 관리비 인상분을 이미 낸 뒤에도 무효를 다툴 수 있나요?

A. 가능합니다. 인상 결의가 무효 또는 취소되면 그 결의를 근거로 걷은 인상분은 법률상 원인 없이 받은 것이 되어 부당이득반환을 청구할 수 있습니다. 다만 결의취소의 소라면 제척기간 안에 소를 제기했는지가 먼저 확인되어야 합니다.

맺음말

관리단집회 결의를 다투는 일은 '결의가 잘못됐다'는 느낌만으로는 진행되지 않습니다. 하자가 결의취소 사유인지 결의무효 사유인지부터 구분해야 하고, 그에 따라 제척기간이라는 시간의 제약이 완전히 달라지기 때문입니다. 관리인 선임이든 관리비 인상이든, 다투려는 결의의 근거 규약과 정족수, 통지 절차를 먼저 서류로 대조해보는 것이 출발점입니다.

하자를 발견했다면 관리단이 재추인 절차로 정리하기 전에 움직이는 편이 유리하고, 이미 시간이 지났다면 결의취소의 소보다는 결의무효확인의 소로 다툴 만한 중대한 하자인지를 다시 살펴야 합니다. 정족수 계산과 통지 절차의 하자는 서류만 대조해도 상당 부분 드러나는 만큼, 문제를 느꼈다면 회의록과 통지서부터 확보해 두시길 권합니다.

광교나 그 인근처럼 대형 상가·오피스텔이 밀집한 지역에서는 관리단 구성 초기부터 관리인 선임과 관리비 산정 방식을 둘러싼 분쟁이 반복되는 경우가 많습니다. 결의를 다투기로 했다면 규약과 회의록부터 정리해 제척기간을 넘기지 않도록 서두르시길 바랍니다.

의뢰인을 위한 최선의 전략을 끊임없이 고민합니다.