명도 강제집행 불능, 문이 잠겼거나 제3자가 점유하고 있을 때의 절차와 대응법 

임대인이 명도소송에서 승소 판결을 받아도 그 판결문 한 장으로 곧바로 집이 비워지는 것은 아닙니다. 강제집행 현장에 나갔더니 문이 잠겨 있고 아무도 나오지 않거나, 판결문에 적힌 피고와 전혀 다른 사람이 살고 있어 집행관이 발길을 돌리는 경우가 드물지 않습니다. 이런 집행불능 상황은 원인에 따라 대처 방법이 완전히 다르고, 잘못 대응하면 승소 판결을 받고도 몇 달을 더 허비할 수 있습니다. 이 글에서는 문이 잠겨 있을 때와 제3자가 점유하고 있을 때 각각 어떤 절차로 풀어야 하는지, 그리고 애초에 이런 상황을 막으려면 소송 단계에서 무엇을 준비해둬야 하는지 살펴보겠습니다.

법무법인 도모 강대현 대표변호사

명도 강제집행이 불능으로 끝나는 두 갈래 — 문제의 본질부터

명도소송에서 승소 판결을 받고 확정(또는 가집행선고)까지 받았다고 해서 집이 저절로 비워지는 것은 아닙니다. 집행문을 부여받아 집행관에게 부동산 인도 강제집행을 신청하고, 계고(사전예고)를 거쳐 실제 집행일에 현장에 나가야 비로소 점유를 넘겨받습니다. 그런데 이 마지막 단계에서 집행관이 절차를 진행하지 못하고 돌아가는 경우가 있는데, 실무에서는 이를 집행불능이라 부릅니다. 집행불능은 크게 두 가지 원인으로 갈립니다. 하나는 현장에 들어갈 수 없는 사실적 문제, 즉 문이 잠겨 있고 아무도 없는 경우이고, 다른 하나는 그 자리에 있는 사람이 판결의 효력을 받는 사람이 아닌 법적 문제, 즉 제3자 점유입니다.

두 원인은 해결 방법이 전혀 다릅니다. 문이 잠겨 있는 것은 물리적 장애이므로 법이 정한 요건을 갖추면 집행관이 강제로 열고 들어갈 수 있습니다. 반면 판결의 피고가 아닌 사람이 점유하고 있는 것은 이 판결의 효력이 그 사람에게 미치는가라는 법적인 문제여서, 문을 열 수 있는지와 무관하게 별도의 법적 조치 없이는 그 사람을 내보낼 수 없습니다. 이 둘을 구분하지 않고 어차피 안 되는구나 하고 포기하면 이미 받아둔 승소 판결의 효력을 제대로 활용하지 못하게 됩니다. 아래에서 각 상황의 구체적인 절차를 순서대로 짚어보겠습니다.

명도 집행이 막히는 이유는 크게 '문이 안 열려서'와 '판결의 효력이 그 사람에게 없어서' 둘로 나뉘고, 해법도 서로 다르다.

문이 잠겨 있고 인기척이 없을 때 — 강제개문의 요건

집행 당일 현장에 갔는데 문이 잠겨 있고 채무자도, 동거 가족도 나오지 않는 상황은 실무에서 드물지 않게 벌어집니다. 이때 곧바로 집행불능으로 처리되는 것은 아닙니다. 민사집행법 제5조 제1항은 집행관이 집행을 위해 필요한 경우 채무자의 주거·창고 그 밖의 장소를 수색하고 잠근 문과 기구를 여는 등 적절한 조치를 할 수 있다고 정합니다. 즉 문이 잠겨 있다는 사실 자체는 집행을 막는 사유가 아니라, 법이 예정한 강제개문의 대상일 뿐입니다.

다만 아무 요건 없이 문을 열 수 있는 것은 아닙니다. 같은 법 제6조는 집행관이 저항을 받거나, 채무자의 주거에서 집행을 실시하려는데 채무자나 사리를 분별할 지능이 있는 그 친족·고용인을 만나지 못한 때에는 성년 두 사람이나 특별시·광역시의 구 또는 동 직원, 시·읍·면 직원, 경찰공무원 중 한 사람을 증인으로 참여시키도록 정하고 있습니다. 실무에서는 열쇠공을 대동해 잠금장치를 해제하고, 이 증인 2인의 입회 아래 집행을 진행한 뒤 집행조서를 작성하는 방식으로 이루어집니다. 채무자가 자리에 없어도 이 요건만 갖추면 집행 자체는 가능합니다.

그런데 문을 여는 데 문제가 없더라도 집행이 불능으로 끝나는 경우가 있습니다. 민사집행법 제258조 제2항은 부동산 인도의 강제집행은 채권자나 그 대리인이 인도받기 위하여 출석한 때에만 할 수 있다고 정하고 있습니다. 즉 집행 당일 임대인 본인이나 소송대리인이 현장에 없으면, 집행관이 문을 열 수 있는 상황이라도 인도받을 사람이 없어 집행을 진행하지 못하고 그대로 돌아가게 됩니다. 집행일을 정했다면 채권자 쪽 출석은 선택이 아니라 집행 성립의 요건이라는 점을 놓치지 말아야 합니다.

• 열쇠공 섭외 — 직접 구하기 어려우면 집행관 사무소에 소개를 요청할 수 있음.

• 성년 증인 2인 또는 관할 공무원·경찰공무원 1인 참여.

• 채권자 본인 또는 소송대리인의 집행 현장 출석(민사집행법 제258조 제2항).

• 집행 종료 후 집행조서 발급 여부 확인.

문이 잠겨 있다는 사실만으로는 집행불능이 아니다 — 증인 참여 요건을 갖추면 강제로 열 수 있고, 오히려 채권자 쪽 불출석이 더 흔한 불능 사유다.

판결문의 피고가 아닌 사람이 살고 있을 때 — 집행력이 안 미치는 이유

집행 현장에 갔는데 판결문에 적힌 피고가 아니라 전혀 낯선 사람이 살고 있는 경우도 있습니다. 이때는 문을 열 수 있는지와 무관하게 집행 자체를 진행할 수 없습니다. 판결의 효력, 그중에서도 강제집행을 가능케 하는 집행력은 원칙적으로 그 소송의 당사자, 즉 판결문에 표시된 채무자에게만 미치기 때문입니다. 소송에서 다투고 판결을 받은 상대방이 아닌 사람을, 같은 판결문 하나로 내쫓을 수는 없다는 것이 원칙입니다.

이런 상황은 생각보다 흔하게 발생합니다. 소 제기 당시에는 계약상 임차인 한 명만 거주하고 있었는데, 소송이 진행되는 동안 그 임차인이 자신의 지인이나 전차인에게 목적물을 슬쩍 넘기고 나가버리는 경우가 대표적입니다. 또는 임차인이 계약과 무관한 가족이나 지인 명의로 전입을 옮겨두고 자신은 실질적으로 퇴거한 것처럼 꾸미는 경우도 있습니다. 어느 쪽이든 집행관은 현장에서 신분 확인을 거쳐 판결문상 채무자가 맞는지 점검하고, 다른 사람이라면 원칙적으로 집행을 진행하지 않고 집행불능으로 처리합니다.

판결은 원칙적으로 그 판결의 당사자에게만 힘이 미친다 — 점유자가 바뀌면 같은 판결문으로는 새 점유자를 내보낼 수 없다.

승계집행문으로 새 점유자에게 집행하는 법

판결 후 점유자가 바뀌었다고 해서 처음부터 다시 소송을 해야 하는 것은 아닙니다. 민사집행법 제31조는 판결에 표시된 채무자의 승계인에 대한 집행을 위해 집행문을 내어줄 수 있다고 정하는데, 이를 승계집행문이라 합니다. 다만 아무 때나 내주는 것이 아니라 그 승계가 법원에 명백한 사실이거나, 증명서로 승계 사실을 증명한 때에 한해서만 부여됩니다. 즉 채권자가 이 사람이 원래 피고의 점유를 이어받았다는 사실을 소명해야 합니다.

실무에서는 새 점유자의 주민등록초본이나 전입세대열람내역, 임대차계약서, 기존 임차인과의 관계를 보여주는 자료 등을 첨부해 집행문부여신청을 합니다. 법원사무관등이 승계 사실이 명백하다고 판단하면 승계집행문을 내어주고, 그 문서로 새 점유자를 상대로도 같은 판결로 강제집행을 진행할 수 있습니다. 만약 법원사무관등이 이 소명만으로 확신하기 어렵다고 보거나 상대방이 승계 사실 자체를 다툰다면, 채권자는 제33조의 집행문부여의 소를 제기해 정식으로 승계 여부를 가려야 하고, 반대로 채무자 쪽에서 승계를 다투고 싶다면 제34조의 이의신청이나 제45조의 집행문부여에 대한 이의의 소로 다툴 수 있습니다.

• 새 점유자의 주민등록초본 또는 전입세대열람내역.

• 기존 채무자와의 관계를 보여주는 자료(임대차계약서, 가족관계증명서 등).

• 현장 점유 상태를 확인한 사진·집행관 현황조사 결과.

• 승계가 다투어질 경우 대비한 집행문부여의 소 준비.

점유이전금지가처분을 미리 해둬야 하는 이유 — 당사자항정효

승계집행문 제도가 있다고 안심할 것은 아닙니다. 승계 사실을 명확히 소명하지 못하면 집행문부여의 소까지 가야 해 그만큼 시간이 늘어납니다. 이를 막기 위해 실무에서는 명도소송을 제기하기 전이나 소송 도중에 점유이전금지가처분을 함께 신청하는 것을 원칙처럼 취급합니다. 민사집행법 제300조가 정한 다툼의 대상에 관한 가처분의 한 유형으로, 현상이 바뀌면 권리 실행이 곤란해질 염려가 있을 때 목적물의 점유를 현재 상태로 묶어두는 절차입니다.

가처분을 해두면 어떤 효과가 있을까요. 대법원 1999. 3. 23. 선고 98다59118 판결은 점유이전금지가처분이 집행된 뒤 그 목적물의 점유가 실제로 이전되더라도, 가처분채무자는 가처분채권자와의 관계에서는 여전히 점유자의 지위에 있는 것으로 취급된다고 판시했습니다. 이를 흔히 당사자항정효라 부릅니다. 이 효력 덕분에 판결 확정 뒤 점유가 실제로 다른 사람에게 넘어가 있어도, 채권자는 그 사람을 상대로 승계집행문을 받아 점유를 배제할 수 있습니다. 가처분을 해두지 않았다면 애초에 점유가 넘어갔다는 사실관계부터 다시 다퉈야 해 훨씬 번거롭습니다.

점유이전금지가처분을 소송 초기에 해두지 않으면, 소송이 길어지는 동안 점유자가 계속 바뀌어 판결 하나로 명도를 마무리하지 못하는 상황이 생길 수 있다.

가처분 집행 후 무단으로 들어온 점유자는 다르게 처리된다

다만 점유이전금지가처분이 모든 경우에 만능은 아닙니다. 98다59118 판결이 전제하는 것은 가처분채무자로부터 매매나 임대차 등 어떤 관계에 기하여 점유를 넘겨받은 제3자입니다. 반면 대법원 2015. 1. 29. 선고 2012다111630 판결은 가처분이 집행된 뒤 그 부동산에 대한 점유를 침탈한 자, 즉 채무자의 동의나 계약관계 없이 몰래 들어와 점유를 빼앗은 사람에 대해서는 사정이 다르다고 봤습니다. 그가 가처분 집행 사실을 알았을 가능성이 높다는 사정만으로는, 법령의 근거 없이 채무자의 승계인이 아닌 자에게까지 승계집행문을 내어줄 수는 없다는 것입니다.

결국 몰래 들어와 점유를 빼앗은 침탈자는 승계인으로 취급되지 않아 승계집행문만으로는 집행을 진행할 수 없습니다. 이런 경우 채권자는 그 침탈자를 상대로 점유회수를 구하는 별도의 청구나 새로운 인도소송을 제기해야 하는데, 그만큼 시간과 비용이 더 듭니다. 그래서 가처분을 집행한 뒤에도 소송이 끝날 때까지 현장을 주기적으로 확인해, 낯선 사람이 드나드는 등 침탈 징후가 보이면 곧바로 대응하는 것이 중요합니다. 침탈이 실제로 확인되면 점유이전금지가처분 위반을 이유로 한 조치나 형사적 대응까지도 함께 검토할 필요가 있습니다.

집행이 막혔을 때 — 집행불능조서부터 재집행까지

현장에서 집행이 막히면 집행관은 그 경위를 집행조서에 불능 취지로 기재하고 절차를 종료합니다. 이후 대응은 불능 사유에 따라 갈래가 나뉩니다. 채권자 쪽 불출석이 원인이었다면 다시 집행일을 잡아 재집행을 신청하면 되고, 판결의 피고로부터 적법하게 점유를 이어받은 사람이 확인되면 앞서 본 승계집행문부여신청으로 넘어가면 됩니다. 반면 그 자리의 점유자가 애초에 채무자와 무관한 독자적인 계약, 예컨대 소유자와 별도로 체결한 임대차에 따라 점유하고 있다고 주장한다면, 민사집행법 제48조의 제3자이의의 소로 다투어질 여지가 있어 별도의 인도청구 소송을 새로 준비해야 할 수도 있습니다.

어느 경우든 집행 시도 자체가 헛걸음이 되면 이미 예납한 집행비용과 시간이 그대로 소진됩니다. 그래서 집행일을 잡기 전에 전입세대열람이나 현장답사로 현재 누가 살고 있는지, 판결문상 채무자와 일치하는지를 미리 확인해두는 편이 실무적으로 훨씬 안전합니다. 계고 단계에서 현장에 나가 점유 현황을 살펴보고, 문제 소지가 보이면 본 집행 전에 승계집행문이나 추가 소송 준비를 마쳐두는 것이 반복되는 집행불능을 줄이는 방법입니다.

• 채권자(대리인) 불출석이 원인 — 재집행 신청.

• 적법한 승계인 확인 — 승계집행문부여신청.

• 독자적 점유권원 주장 — 그 점유자를 상대로 한 별도 인도소송(제3자이의의 소 대상 여부 검토).

• 침탈 정황 — 가처분 위반 여부·형사 대응 병행 검토.

자주 묻는 질문

Q. 문이 잠겨 있고 아무도 안 나오면 강제집행 자체가 불가능한가요?

A. 아닙니다. 민사집행법 제5조·제6조에 따라 성년 증인 2인 등의 참여 요건을 갖추면 집행관이 잠금장치를 강제로 해제하고 집행을 진행할 수 있습니다. 다만 채권자나 그 대리인이 현장에 출석하지 않으면 문을 열 수 있어도 집행 자체가 불능으로 처리될 수 있습니다.

Q. 판결받은 세입자의 배우자나 자녀만 살고 있으면 어떻게 되나요?

A. 배우자나 미성년 자녀는 통상 세입자의 점유를 보조하는 관계로 보아 별도의 승계집행문 없이도 집행이 가능한 경우가 많습니다. 다만 그 배우자가 이혼이나 별거 등으로 독자적인 점유권원을 주장하고 나선다면 사실관계를 다시 확인해야 합니다.

Q. 점유이전금지가처분을 안 해뒀는데 판결 후 점유자가 바뀌었다면 방법이 없나요?

A. 승계집행문 제도를 통해 여전히 대응할 수 있습니다. 새 점유자가 기존 채무자의 점유를 이어받았다는 사실을 주민등록초본 등으로 소명해 승계집행문을 신청하면 되고, 다툼이 있으면 집행문부여의 소로 정식으로 가려야 합니다.

Q. 제3자가 몰래 들어와 살고 있는 경우와 세를 얻어 들어온 경우는 다르게 처리되나요?

A. 예, 다릅니다. 채무자로부터 매매나 임대차 등에 기해 점유를 넘겨받은 경우는 승계집행문으로 해결할 여지가 있지만, 계약관계 없이 무단으로 침탈한 경우는 판례상 승계인으로 인정되지 않아 별도의 점유회수 청구나 인도소송이 필요할 수 있습니다.

Q. 집행이 불능으로 끝나면 이미 낸 집행비용은 날리는 건가요?

A. 재집행을 신청하면 이어서 진행할 수 있지만, 불능 사유를 해결하는 데 걸리는 시간만큼 절차가 늦어지고 추가 비용이 들 수 있습니다. 그래서 집행 전에 현장 점유 현황을 미리 확인해두는 것이 비용과 시간을 아끼는 방법입니다.

Q. 집행 현장의 점유자가 자신도 소유자와 별도로 계약했다고 주장하면 어떻게 하나요?

A. 그 주장이 사실이라면 판결의 효력이 그 사람에게 미치지 않을 수 있어 민사집행법상 제3자이의의 소로 다투어질 수 있는 사안입니다. 이런 경우 그 사람을 상대로 별도의 인도청구 소송을 준비하는 것이 안전합니다.

맺음말

명도소송에서 이긴 판결문 한 장이 곧바로 집행을 보장하지는 않습니다. 문이 잠겨 있는 사실적 장애는 법이 정한 절차를 밟으면 대부분 풀리지만, 판결의 피고가 아닌 사람이 점유하고 있는 법적 장애는 승계집행문이나 별도의 소송을 거쳐야 풀립니다. 두 상황을 혼동해 집행이 막혔으니 끝났다고 단정하기보다, 불능의 원인이 무엇인지부터 정확히 짚는 것이 먼저입니다.

무엇보다 판결을 받기 전, 소 제기 단계에서 점유이전금지가처분을 함께 준비해두면 이후 점유자가 바뀌더라도 승계집행문으로 대응할 여지가 훨씬 넓어집니다. 특히 수원지방법원 관할에서 명도소송과 그 강제집행을 함께 진행하는 경우에도 이런 변수는 흔히 나타나므로, 집행일이 다가오면 미리 현장 점유 현황을 확인해 누가 실제로 거주하고 있는지 점검해두시길 권합니다.

의뢰인을 위한 최선의 전략을 끊임없이 고민합니다.