보증금을 못 받아 계속 살고 있는데 월세를 내야 하나요 

안녕하세요 [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

최근 전세·월세 보증금을 임대차 기간이 끝나고도 돌려받지 못해, 어쩔 수 없이 그 집에 계속 눌러살고 있는 임차인분들의 상담이 늘고 있습니다.

제가 상담한 분들 중에는 “어차피 보증금을 못 받았으니 나갈 이유가 없다”, “돈을 돌려줄 때까지는 월세까지 낼 필요는 없겠지”라는 생각으로 별다른 조치 없이 그냥 지내는 경우가 많았습니다. 그런데 시간이 지나 임대인 쪽에서 “그동안 산 만큼 돈을 내라”며 차임 상당의 금액을 요구하거나, 반대로 보증금 반환 소송에서 그 금액만큼 공제당하는 상황을 마주하고서야 당황해 연락을 주시는 분들이 적지 않습니다.

최근 대법원은 임대차 종료 후 보증금을 받지 못해 계속 점유하는 상황과 관련해, 정당한 점유와 부당이득 성립 여부를 엄격히 구분해 판단하는 태도를 유지하고 있습니다. 못 받은 보증금 때문에 그 집에 계속 머무는 것 자체는 정당하더라도, 실제로 그 집에서 생활하고 있다면 그 사용이익만큼은 별도로 정산해야 한다는 것이 판례의 일관된 흐름입니다.

아래에서는 보증금을 받지 못한 채 계속 거주하고 있는 경우 월세를 내야 하는지, 낸다면 어떤 기준으로 얼마를 내야 하는지, 그리고 보증금을 온전히 돌려받으려면 어떤 절차를 밟아야 하는지 차례로 살펴보겠습니다.

1. 임대차가 끝난 뒤에도 계속 사는 것 자체는 불법점유가 아닙니다

목적물 반환의무와 보증금 반환의무는 동시이행 관계이므로, 정당한 점유는 손해배상 책임을 낳지 않습니다.

임대차 계약이 기간 만료나 해지로 종료되면, 임차인에게는 집을 비워줄 목적물 반환의무가, 임대인에게는 보증금을 돌려줄 반환의무가 각각 발생합니다. 민법 제536조가 정하는 동시이행의 항변권 법리에 따라 이 두 의무는 서로 맞물려 있습니다. 임대인이 보증금을 돌려주지 않는 한, 임차인도 집을 비워줄 의무의 이행을 거절할 수 있습니다.

그래서 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 계약이 끝난 뒤에도 그 집에서 계속 지내는 것은, 임대인의 허락 없이 남의 집을 무단으로 점거하는 것과는 법적 성격이 다릅니다. 임대인이 “계약 끝났으니 당장 나가라”고 요구해도, 보증금을 실제로 지급하거나 지급을 위한 현실적인 제공을 하지 않는 이상 임차인의 항변권은 그대로 살아 있습니다.

판례도 이 점을 분명히 합니다.

임대차계약의 종료에 의하여 발생된 임차인의 목적물반환의무와 임대인의 연체차임을 공제한 나머지 보증금의 반환의무는 동시이행의 관계에 있으므로, 임대차계약 종료 후에도 임차인이 동시이행의 항변권을 행사하여 임차건물을 계속 점유하여 온 것이라면, 임대인이 임차인에게 보증금반환의무를 이행하였다거나 현실적인 이행의 제공을 하여 임차인의 건물명도의무가 지체에 빠지는 등의 사유로 동시이행의 항변권을 상실하지 않는 이상, 임차인의 건물에 대한 점유는 불법점유라고 할 수 없으며, 따라서 임차인으로서는 이에 대한 손해배상의무도 없다(대법원 1998. 5. 29. 선고 98다6497 판결).

다시 말해 보증금을 못 받아 어쩔 수 없이 계속 거주하는 상황이라면, 임대인이 “불법 점유”라거나 “손해배상을 청구하겠다”고 압박하더라도 원칙적으로 그 주장은 받아들여지지 않습니다. 다만 이 항변권은 임대인이 보증금 전액, 즉 연체차임 등을 공제한 나머지를 실제로 지급하거나 그 지급을 위한 현실적 제공을 하는 순간 사라진다는 점은 유의해야 합니다.

보증금을 돌려받지 못해 계속 거주하는 것 자체는, 임대인이 보증금 지급의 현실적 제공을 하기 전까지는 불법점유가 아니며 손해배상 책임도 발생하지 않습니다.

2. 다만 그 집에서 실제로 계속 생활하고 있다면 사용이익은 돌려줘야 합니다

이름은 ‘월세’가 아니지만, 실질은 사용이익 상당의 부당이득 반환 문제입니다.

여기서 흔히 오해하는 지점이 있습니다. “계속 살아도 불법점유가 아니다”라는 말을, “돈 한 푼 안 내고 계속 살아도 된다”는 뜻으로 받아들이는 경우입니다. 그러나 임대차 계약은 이미 종료되었으므로, 애초에 계약상 ‘월세(차임)’라는 명목의 채무 자체가 존재하지 않습니다. 대신 문제 되는 것은 전혀 다른 법리, 즉 부당이득입니다.

민법 제741조는 법률상 원인 없이 타인의 재산 또는 노무로 인해 이익을 얻고 이로 인해 타인에게 손해를 가한 자는 그 이익을 반환하도록 정합니다. 계약이 끝난 뒤에도 그 집에서 실제로 자고, 짐을 두고, 생활하고 있다면 이는 임대인의 재산인 그 집을 사용해 얻은 이익이고, 임대인은 그만큼 그 집을 활용하지 못하는 손해를 입습니다.

판례 역시 ‘점유’와 ‘실질적 사용·수익’을 구분해서 봅니다.

부당이득의 반환에 있어 이득이라 함은 실질적인 이익을 의미하므로, 임차인이 임대차계약관계가 소멸된 이후에도 임차목적물을 계속 점유하기는 하였으나 이를 본래의 임대차계약상의 목적에 따라 사용·수익하지 아니하여 실질적인 이득을 얻은 바 없는 경우에는 그로 인하여 임대인에게 손해가 발생하였다 하더라도 임차인의 부당이득반환의무는 성립되지 않는다(대법원 1998. 5. 29. 선고 98다6497 판결).

뒤집어 말하면, 이삿짐만 남겨둔 채 실제로는 다른 곳에서 지내며 그 집을 전혀 쓰지 않는 경우라면 부당이득이 성립하지 않을 여지가 있습니다. 그러나 질문처럼 그 집에서 계속 먹고 자며 실제로 거주하고 있다면 사용·수익이 명백하므로, 그 기간에 상응하는 이익은 임대인에게 반환해야 합니다.

계약이 끝난 뒤 그 집에 실제로 거주하며 생활하고 있다면, ‘월세’라는 이름은 아니어도 사용이익 상당의 부당이득을 임대인에게 반환해야 합니다.

3. 반환할 금액은 계약서상 월세가 아니라 그 집의 실제 시세 임료가 기준입니다

약정 차임이 아니라, 정산 시점의 인근 시세 임료 상당액으로 다시 계산됩니다.

부당이득으로 반환할 금액을 산정할 때, 계약서에 적혀 있던 월세 금액을 그대로 가져다 쓰는 것은 아닙니다. 원칙적으로는 임료 상당액, 즉 그 시점 그 부동산을 임대했을 때 받을 수 있는 실제 시세 차임이 기준이 됩니다.

대법원은 약정 임료가 실제 임료와 현격한 차이가 있는 경우, 임대차 종료 이후 반환할 부당이득금의 액수는 다시 산정된 부당이득 당시의 실제 임료 상당액이라고 판시한 바 있습니다(대법원 2001. 6. 1. 선고 99다60535 판결). 전세 계약이라 애초에 월세 항목이 없었던 경우도 마찬가지입니다. “월세가 없던 계약이니 정산할 것도 없다”는 논리는 성립하지 않고, 전세 보증금 규모와 그 지역 시세를 기준으로 상당한 사용료가 별도로 산정됩니다.

실무에서는 임대인이 소송 없이도 반환할 보증금에서 이 사용이익 상당액을 스스로 공제(상계)하고 나머지만 지급하는 경우가 흔합니다. 이 경우 임차인 입장에서는 공제 근거로 제시된 금액이 실제 그 지역 시세에 부합하는지 확인할 필요가 있고, 다툼이 있다면 감정평가를 통한 객관적인 임료 산정을 요구할 수 있습니다.

반환할 사용이익은 계약서상 월세가 아니라, 그 시점 그 집의 실제 시세 임료를 기준으로 다시 산정됩니다.

4. 보증금 반환의무는 임차인이 집을 실제로 넘겨주기 전까지는 지체책임이 발생하지 않습니다

인도 전에는 지연손해금이 붙지 않고, 소송이 시작된 뒤에야 이율이 연 12%까지 오릅니다.

보증금을 못 받았으니 그 기간만큼 이자, 즉 지연손해금도 당연히 청구할 수 있을 거라 생각하기 쉽지만, 계속 그 집에 거주하고 있는 동안에는 원칙적으로 지연손해금이 발생하지 않습니다. 앞서 본 것처럼 목적물 반환의무와 보증금 반환의무가 동시이행 관계에 있기 때문에, 임차인이 집을 실제로 비워주거나 비워줄 것을 현실적으로 제공하기 전까지는 임대인의 보증금 반환의무 자체가 이행지체 상태에 들어가지 않는다고 보기 때문입니다.

반대로 집을 비워주고 열쇠를 넘긴 뒤에도 임대인이 보증금을 계속 지급하지 않는다면, 그때부터는 민법 제397조, 제379조에 따라 연 5%의 법정이율로 지연손해금이 붙기 시작합니다. 여기서 더 나아가 보증금반환청구소송을 제기해 소장 부본이 임대인에게 송달되면, 그 다음날부터는 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조에 따라 연 12%라는 훨씬 높은 이율이 적용됩니다.

그래서 실무적으로는 막연히 계속 거주하며 시간을 끄는 것보다, 임차권등기명령으로 대항력을 확보한 뒤 실제로 이사를 마치고 반환청구소송을 진행하는 편이 지연손해금 계산에서도 유리한 경우가 많습니다. 이사와 소송 제기 시점이 늦어질수록, 정작 지연손해금이 붙는 기간은 오히려 짧아지는 역설이 생기기 때문입니다.

5. 보증금을 온전히 돌려받기까지, 절차는 이렇게 진행됩니다

이사하기 전에 임차권등기명령부터 마쳐야 대항력을 잃지 않습니다.

보증금을 돌려받는 절차는 통상 ①임대차 기간 만료 전 갱신거절 또는 계약해지 의사를 내용증명 등으로 명확히 통지 → ②그럼에도 기간이 지나 보증금을 받지 못하면, 이사하기 전에 임차주택 소재지 관할법원(예를 들어 수원 지역 주택이라면 수원지방법원)에 임차권등기명령을 신청하고 등기가 실제로 완료된 사실을 등기부등본으로 확인 → ③등기 완료를 확인한 뒤에야 이사 및 전출, 그렇지 않으면 애써 갖춰둔 대항력·우선변제권을 한순간에 잃을 위험 → ④그래도 보증금을 지급하지 않으면 관할법원(수원지방법원)에 보증금반환청구소송을 제기하고, 승소 판결이 확정되면 그 집 또는 임대인의 다른 재산에 대해 강제집행까지 나아가는 순서로 진행됩니다.

지금 보증금을 못 받은 채 계속 거주하고 있는 상황이라면, 감정적으로 버티기보다 아래 순서로 자료와 절차부터 점검하는 것이 좋습니다.

1. 등기부등본을 발급받아 근저당권 등 선순위 채권이 있는지, 있다면 보증금을 온전히 배당받을 수 있는지부터 확인합니다.

2. 임대차계약서와 전입신고일·확정일자를 정리해 대항력과 우선변제권이 언제부터 인정되는지 확인합니다.

3. 이사를 계획하고 있다면, 임차권등기명령 신청 후 등기가 실제로 완료됐다는 통지를 받기 전까지는 절대 먼저 이사하지 않습니다.

이러한 절차를 임대차 보증금 반환 사건 경험이 있는 변호사와 함께 점검한다면, 대항력을 지키면서도 실제로 그 집을 벗어나 지연손해금까지 유리하게 계산받는 방안을 함께 마련할 수 있습니다.

마치며

보증금을 못 받아 계속 그 집에 머물러야 하는 상황은, “설마 곧 돌려주겠지”라는 기대와 “지금 당장 갈 곳이 마땅치 않다”는 현실적인 이유가 겹쳐 초기 대응이 늦어지는 경우가 많습니다.

보증금을 돌려받지 못해 어쩔 수 없이 계속 거주해야 하는 임차인 입장에서는, 정당한 점유임을 전제로 하면서도 사용이익 정산이 뒤따른다는 점을 미리 알고 전입신고일·확정일자·계약서·임대인과의 대화 기록을 챙겨두는 것이 나중의 분쟁을 줄입니다. 반대로 세입자가 계속 살고 있어 사용이익 정산을 다퉈야 하는 임대인 입장에서도, 무작정 ‘불법 점유’를 주장하기보다 언제 보증금 지급의 현실적 제공을 했는지, 그 이후의 사용이익을 어떻게 산정할지부터 정리해야 합니다.

저는 보증금을 돌려받지 못한 임차인 쪽과, 반대로 임차인의 계속 거주로 사용이익 정산을 다투는 임대인 쪽 양쪽 사건을 모두 다뤄온 변호사로서, 어느 시점에 어떤 조치를 취했는지에 따라 대항력과 지연손해금 계산이 완전히 달라지는 것을 여러 번 보아 왔습니다.

보증금 문제는 시간이 지날수록 대항력과 정산 기준이 불리해질 수 있는 만큼, 지금 상황이 애매하다면 그게 바로 상담이 필요한 시점입니다. 고준용 변호사를 찾아주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 보증금을 못 받았는데 먼저 이사부터 가도 되나요?

A. 이사 전에 임차권등기명령을 신청하고 등기가 실제로 완료된 것을 확인한 뒤 이사해야 합니다. 등기 완료 전에 이사하면 기존에 갖고 있던 대항력과 우선변제권을 잃을 수 있습니다.

Q. 계속 살고 있으면 월세를 얼마나 내야 하나요?

A. 계약서상 월세 금액이 아니라, 그 시점 그 집의 실제 시세 임료를 기준으로 산정된 사용이익 상당액을 반환하면 됩니다. 다툼이 있다면 감정평가로 객관적인 금액을 확인할 수 있습니다.

Q. 임대인이 계약도 끝났는데 밀린 월세처럼 청구할 수 있나요?

A. 계약이 끝났으므로 ‘차임’이라는 명목의 채무는 없습니다. 다만 실제로 그 집에서 생활하며 사용·수익하고 있다면, 그 이익은 부당이득으로 반환해야 합니다.

Q. 지연손해금은 언제부터 계산되나요?

A. 임차인이 집을 실제로 비워주거나 비워줄 것을 현실적으로 제공한 뒤부터 연 5%, 반환청구소송의 소장이 송달된 다음날부터는 연 12%의 이율이 적용됩니다.

Q. 임대인이 보증금에서 사용이익을 공제하고 나머지만 준다는데 문제없나요?

A. 원칙적으로 상계 자체는 가능합니다. 다만 공제 금액이 실제 그 지역 시세에 맞는지는 확인해야 하고, 근거 없이 과도하게 공제됐다면 그 차액을 별도로 청구할 수 있습니다.

Q. 임차권등기명령과 보증금반환청구소송, 뭐부터 해야 하나요?

A. 이사 계획이 있다면 임차권등기명령이 먼저입니다. 등기가 완료된 뒤 이사와 별개로, 임대인이 계속 미지급하면 보증금반환청구소송으로 넘어가는 것이 일반적인 순서입니다.

Q. 소송은 어느 법원에 제기해야 하나요?

A. 원칙적으로 임대인의 주소지나 임차주택 소재지를 관할하는 법원에 제기할 수 있습니다. 수원 지역 주택이라면 수원지방법원이 관할이 되는 경우가 많습니다.