공유물분할 소송을 하면 결국 경매로 팔리게 되나요 

안녕하세요 [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

최근 상속이나 공동 투자로 부동산을 여러 명이 함께 소유하다가, 처분이나 활용 방법을 두고 갈등이 커져 소송으로 번지는 사례가 늘고 있습니다.

제가 상담한 공유자분들 중 상당수는 “어차피 소송까지 가면 결국 경매로 넘어가서 헐값에 팔리고 다 같이 손해만 본다”는 생각으로, 상대방이 무리한 조건을 내밀어도 울며 겨자 먹기로 협의에 끌려다니는 경우였습니다. 반대로 “소송만 하면 무조건 경매로 처분된다”고 지레짐작하고 처음부터 경매만을 주장했다가, 정작 법원에서는 다른 분할 방법이 인정되어 예상과 다른 결론을 받아드는 경우도 적지 않습니다.

최근 대법원은 공유물분할 소송에서 경매에 의한 대금분할은 현물로 나눌 수 없거나 가액이 현저히 줄어들 우려가 분명한 경우에만 예외적으로 허용된다는 원칙을 다시 한번 확인했습니다. 소송을 한다고 해서 자동으로 경매로 귀결되는 것이 아니라는 뜻입니다.

아래에서는 공유물분할 소송이 실제로 어떤 기준과 절차로 진행되는지, 경매로 가는 경우와 그렇지 않은 경우가 어떻게 갈리는지 최근 판례를 중심으로 살펴보겠습니다.

1. 공유물분할 소송의 원칙은 경매가 아니라 현물분할입니다

법원은 공유자 사이에 협의가 깨졌다고 곧바로 경매를 명하지 않고, 먼저 현물로 나눌 방법부터 찾습니다.

민법 제269조는 공유물 분할에 관해 협의가 성립되지 않으면 공유자가 법원에 분할을 청구할 수 있다고 정하면서, 현물로 분할할 수 없거나 분할로 인해 현저히 가액이 감손될 염려가 있는 때에 비로소 법원이 물건의 경매를 명할 수 있다고 규정하고 있습니다.

즉 법 조문 자체가 현물분할을 원칙으로, 경매에 의한 대금분할을 예외로 정하고 있습니다. 토지라면 필지를 나누는 방법, 건물이라면 층별·구역별로 나누어 각자 단독소유로 귀속시키는 방법이 현물분할에 해당합니다.

그런데 실무에서는 공유자들이 “소송까지 가면 어차피 다 팔아서 나누는 것 아니냐”고 생각하는 경우가 많습니다. 이런 생각 때문에 협의 단계에서 불리한 조건을 그대로 받아들이거나, 반대로 소송에서 처음부터 경매만을 주장하다가 법원의 판단과 어긋나는 결과를 맞기도 합니다.

공유물분할 소송의 결과가 곧바로 경매로 이어지는 것은 아니며, 법원은 현물로 나눌 수 있는지부터 먼저 판단합니다.

2. 경매(대금분할)로 가는 것은 예외이고, 별도의 요건이 필요합니다

단지 공유자들 사이에 사이가 틀어졌다는 사정만으로는 경매분할이 정당화되지 않습니다.

민법 제269조 제2항이 정한 경매분할 요건은 “현물로 분할할 수 없거나 현물로 분할을 하게 되면 현저히 그 가액이 감손될 염려가 있는 때”입니다. 대법원은 이 요건을 다음과 같이 구체화하고 있습니다.

협의가 이루어지지 아니하여 재판에 의하여 공유물을 분할하는 경우에 법원은 현물로 분할하는 것이 원칙이고, 현물로 분할할 수 없거나 현물로 분할을 하게 되면 현저히 그 가액이 감손될 염려가 있는 때에 비로소 물건의 경매를 명할 수 있다. 이때 ‘현물로 분할할 수 없다’는 요건은 이를 물리적으로 엄격하게 해석할 것은 아니고, 공유물의 성질, 위치나 면적, 이용 상황, 분할 후의 사용가치 등에 비추어 보아 현물분할을 하는 것이 곤란하거나 부적당한 경우를 포함한다(대법원 2023. 6. 29. 선고 2023다217916 판결).

같은 판결은 더 나아가, 불가피하게 경매에 따른 대금분할을 할 수밖에 없는 요건에 관한 객관적·구체적인 심리 없이 단순히 공유자들 사이에 분할 방법에 관한 의사가 합치하지 않는다는 주관적·추상적 사정만으로 함부로 경매분할을 명해서는 안 된다고 밝히고 있습니다. 이러한 현물분할 우선 원칙은 대법원 1991. 11. 12. 선고 91다27228 판결 이후 꾸준히 이어져 온 확립된 법리입니다.

단지 사이가 틀어졌다거나 서로 원하는 분할 방법이 다르다는 사정만으로는 경매분할이 정당화되지 않습니다.

3. 현물로 나누기 어려워도 ‘가격배상’ 방식으로 경매를 피할 수 있습니다

한 사람이 단독으로 소유하고 나머지 공유자에게 지분 가격을 지급하는 방법도 현물분할의 하나로 인정됩니다.

토지의 위치나 형상, 건물의 구조상 물리적으로 균등하게 나누기 어려운 경우라도 법원이 곧바로 경매를 명하는 것은 아닙니다. 대법원은 이른바 ‘가격배상(대상분할)’ 방식도 현물분할의 한 유형으로 인정하고 있습니다.

공유관계의 발생원인과 공유 지분의 비율 및 분할된 경우의 경제적 가치, 분할 방법에 관한 공유자의 희망 등의 여러 사정을 종합적으로 고려하여 당해 공유물을 특정한 자에게 취득시키는 것이 상당하다고 인정되고, 다른 공유자에게는 그 지분의 가격을 취득시키는 것이 공유자 간의 실질적인 공평을 해치지 않는다고 인정되는 특별한 사정이 있는 때에는 공유물을 공유자 중의 1인의 단독소유 또는 수인의 공유로 하되 현물을 소유하게 되는 공유자로 하여금 다른 공유자에 대하여 그 지분의 적정하고도 합리적인 가격을 배상시키는 방법에 의한 분할도 현물분할의 하나로 허용된다(대법원 2023. 6. 29. 선고 2023다217916 판결).

이때 배상 기준이 되는 지분가격은 공유물분할 시점의 객관적인 교환가치, 즉 사실심 변론종결일에 가까운 시장가격이나 매수가격을 기준으로 산정해야 하고, 시세 변동을 반영하지 않은 낡은 감정평가액에만 의존해서는 안 된다는 것이 대법원의 입장입니다. 이러한 가격배상에 의한 분할 방식은 이미 대법원 2004. 10. 14. 선고 2004다30583 판결에서도 인정된 바 있어, 지분 비율에 따른 물리적 현물분할이 마땅치 않은 사건에서 실무상 폭넓게 활용되고 있습니다.

물리적으로 똑같이 나누기 어렵더라도, 한 사람이 취득하고 나머지에게 지분 가격을 지급하는 방법으로 경매를 피할 여지가 있습니다.

4. 그래도 경매로 확정되면, 시세보다 낮은 낙찰가와 장기간 소송 부담이 남습니다

경매분할이 확정되면 실제 회수 금액과 소요 기간은 사건마다 크게 달라집니다.

법원이 경매분할을 명하면, 그 부동산은 통상 형식적 경매 절차를 거쳐 매각되고 그 대금이 지분 비율대로 배당됩니다. 실무에서는 최초 매각가격이 감정가 수준에서 정해지더라도 응찰이 없어 유찰이 반복되면 회차마다 최저가가 20~30%씩 낮아지는 경우가 흔해, 실제 낙찰가가 시가보다 상당히 낮게 형성되는 사례가 적지 않습니다.

또한 공유물분할 소송은 1심에서 곧바로 끝나지 않고 감정평가·현장검증에 상당한 시간이 소요되며, 항소·상고까지 이어지면 확정까지 1~2년 이상 걸리는 경우도 드물지 않습니다. 그 기간 동안에도 재산세, 관리비 등 부동산 관련 비용은 계속 공유자들이 지분대로 부담해야 합니다.

결국 현물분할이나 가격배상으로 정리되는 경우와 비교하면, 경매분할로 확정되는 경우가 시간·비용·회수 금액 모든 면에서 공유자들에게 불리하게 작용하는 경우가 많습니다.

5. 소장 접수부터 분할 확정까지, 절차는 이렇게 진행됩니다

소장을 내기 전 자료를 정리해두면 현물분할이든 가격배상이든 유리한 결론을 끌어낼 가능성이 커집니다.

공유물분할은 통상 ①공유자 간 분할 방법·비율에 관한 협의 시도 → ②협의가 이루어지지 않으면 부동산 소재지를 관할하는 법원(부동산이 수원 지역에 있다면 수원지방법원)에 공유물분할 청구소송 제기 → ③법원의 현장검증과 감정평가를 통한 현물분할 가능 여부 심리 → ④변론 종결 후 현물분할·가격배상·경매(대금분할) 중 하나로 확정판결의 순서로 진행됩니다.

협의가 어려워 소송을 준비해야 한다면, 감정적으로 대응하기보다 아래 순서로 자료부터 확인하는 것이 좋습니다.

1. 등기사항전부증명서와 지적도로 공유 지분 비율, 대상 부동산의 면적·형상·용도지역을 확인합니다.

2. 분할 후 각자의 몫이 도로에 접하는지, 실사용 가치가 유지되는지 현장에서 점검합니다.

3. 협의가 어렵다면 청구취지를 현물분할 우선으로 구성할지, 가격배상을 함께 청구할지 소송 전략을 검토합니다.

이러한 자료를 바탕으로 공유물분할 소송 경험이 있는 변호사의 도움을 받는다면, 처음부터 경매만을 염두에 두기보다 현물분할이나 가격배상으로 결론을 이끌어낼 여지가 있는지부터 검토할 수 있습니다.

마치며

공유물 분쟁은 가족이나 동업자 사이에서 발생하는 경우가 많아, “그래도 한 가족인데”, “같이 시작한 사업인데”라는 생각 때문에 초기 대응이 늦어지는 경우가 많습니다.

빨리 처분하거나 정리하고 싶은 공유자 입장에서는 상대방의 “경매까지 갈 필요 없지 않냐”는 말에 밀려 불리한 조건에 합의해버리기보다, 현물분할이나 가격배상으로 정당한 몫을 받아낼 방법부터 검토하는 것이 먼저입니다. 반대로 계속 보유하거나 거주하고 싶은 공유자 입장에서도 무조건 경매를 피하겠다고만 버티기보다, 법원이 요구하는 현물분할·가격배상 요건을 갖춰 대응해야 실제로 지킬 수 있는 결론에 가까워집니다.

저는 공유물분할 사건에서 처분을 원하는 쪽과 보유를 원하는 쪽 양쪽 사건을 모두 다뤄온 변호사로서, 같은 부동산이라도 어떤 자료와 법리를 갖추느냐에 따라 결론이 완전히 달라지는 것을 여러 번 보아 왔습니다.

소송까지 가면 무조건 경매라고 지레 포기하지 마시고, 결론이 달라질 수 있는 이 시점에서 고준용 변호사를 찾아주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 공유물분할 소송을 하면 무조건 경매로 넘어가나요?

A. 아닙니다. 법원은 현물분할을 원칙으로 하고, 현물로 나눌 수 없거나 가액이 현저히 줄어들 우려가 분명한 경우에만 예외적으로 경매를 명합니다.

Q. 공유자들끼리 협의가 전혀 안 되면 곧바로 경매가 되나요?

A. 그렇지 않습니다. 대법원은 단순히 공유자들의 의사가 합치하지 않는다는 주관적 사정만으로 경매분할을 명해서는 안 된다고 판시하고 있습니다.

Q. 저는 그 집에 계속 살고 싶은데, 제가 단독소유로 가져오는 것도 가능한가요?

A. 가능합니다. 공유관계 발생 경위와 지분 비율, 분할 방법에 관한 희망 등을 종합해 특정 공유자가 단독취득하고 나머지에게 지분 가격을 지급하는 가격배상 방식이 인정될 수 있습니다.

Q. 가격배상을 할 때 지분 가격은 어떻게 정해지나요?

A. 공유물분할 시점, 즉 사실심 변론종결일에 가까운 시점의 객관적인 시장가격이나 매수가격을 기준으로 산정합니다. 오래된 감정평가액만으로는 부족할 수 있습니다.

Q. 지분이 소수여도 공유물분할 소송을 제기할 수 있나요?

A. 가능합니다. 공유물분할청구권은 지분 비율과 무관하게 각 공유자에게 인정되는 권리로, 지분이 적다는 이유만으로 청구가 제한되지 않습니다.

Q. 상속으로 받은 공유지분도 분할소송의 대상이 되나요?

A. 됩니다. 취득 원인이 상속이든 매매든 관계없이, 협의가 이루어지지 않는 공유관계라면 공유물분할 청구소송의 대상이 됩니다.

Q. 경매로 확정되면 낙찰대금은 언제 받을 수 있나요?

A. 매각과 배당 절차를 거쳐야 하므로, 판결 확정 후에도 실제 대금을 받기까지 상당한 시간이 걸릴 수 있습니다. 유찰이 반복되면 그만큼 기간과 회수 금액 모두 불리해질 수 있습니다.