산 건물에 유치권이 붙어 있는데 계약을 무를 수 있나요 

안녕하세요 [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

최근 상가나 오피스텔, 심지어 신축 빌라를 매수한 뒤에야 유치권 문제로 골머리를 앓는 사례가 늘고 있습니다. 등기부등본을 몇 번이나 확인하고 잔금까지 다 치렀는데, 막상 열쇠를 받으러 가보니 공사업자나 전 임차인이 건물을 점거한 채 “돈을 받기 전까지는 못 나간다”며 버티는 식입니다.

상담을 하다 보면 “등기부에 아무 문제 없다고 나왔으니 이 정도는 안전하겠지”, “중개사가 별문제 없다고 했으니 괜찮을 것이다”라는 생각으로 잔금을 치른 분들이 많습니다. 그런데 유치권은 등기부에 나타나지 않는 권리라, 정작 건물을 인도받으려는 순간에야 점유자와 부딪히고, 뒤늦게 매도인에게 항의해도 “나는 몰랐다”는 답만 돌아오는 경우가 흔합니다.

최근 대법원은 유치권이 사실상 최우선순위 담보권으로 작동해 소유자조차 그 채권이 해소되기 전에는 목적물을 돌려받지 못한다는 점을 분명히 하면서도, 채무자와 짜고 뒤늦게 점유를 만들어낸 유치권 행사는 신의칙 위반으로 배제하는 태도를 유지하고 있습니다.

아래에서는 유치권이 붙은 건물을 산 경우 어떤 문제가 생기는지, 매도인이 이를 숨겼다면 계약을 해제하거나 손해배상을 받을 수 있는지, 그리고 유치권 자체가 진짜 성립하는지 확인하려면 무엇부터 봐야 하는지 살펴보겠습니다.

1. 등기부에는 안 나오는 유치권 때문에 잔금을 치르고도 건물을 못 받을 수 있습니다

유치권자는 채권을 변제받을 때까지 건물의 점유를 넘겨주지 않을 권리가 있습니다.

민법 제320조는 타인의 물건을 점유한 자가 그 물건에 관하여 생긴 채권의 변제기가 도래한 경우, 변제를 받을 때까지 그 물건을 유치할 권리가 있다고 정하고 있습니다. 실무에서는 신축공사나 리모델링 공사대금을 받지 못한 시공업자, 인테리어 비용을 받지 못한 업체, 관리비를 정산받지 못한 전 관리인 등이 건물을 점유한 채 유치권을 주장하는 경우가 대표적입니다.

문제는 유치권이 등기 없이 성립하는 법정담보물권이라는 점입니다. 저당권이나 전세권처럼 등기부에 표시되는 권리가 아니라 점유라는 사실 상태만으로 성립하기 때문에, 등기부등본을 아무리 꼼꼼히 떼어봐도 유치권의 존재는 확인할 수 없습니다. 계약 전 현장을 직접 방문해 점유자가 있는지, 유치권 행사 중이라는 안내문이 붙어 있는지를 확인해야 하는 이유입니다.

더 곤란한 것은 소유권이전등기까지 마쳐도 유치권자가 점유를 계속하는 한 실제로 건물을 인도받기 어렵다는 점입니다. 유치권자의 채권을 변제하거나, 유치권부존재확인 소송이나 인도청구 소송을 거쳐 점유를 풀어야만 비로소 실질적인 소유권 행사가 가능해집니다. 그래서 부동산 유치권은 사실상 다른 담보권보다 우선하는 지위를 갖는다고까지 이야기됩니다.

등기부가 깨끗해도 현장에 점유자나 유치권 행사 안내문이 있다면, 잔금을 치르기 전에 반드시 그 실체부터 확인해야 합니다.

2. 매도인이 유치권을 알고도 숨겼다면 계약을 해제할 수 있습니다

매수인이 계약 당시 유치권을 몰랐고 그로 인해 계약의 목적을 달성할 수 없다면 해제가 가능합니다.

민법 제575조 제1항은 매매의 목적물이 유치권을 비롯한 지상권·지역권·전세권·질권의 목적이 된 경우, 매수인이 계약 당시 이를 알지 못했다면 그로 인해 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한해 계약을 해제할 수 있고, 그렇지 않은 경우에는 손해배상만 청구할 수 있다고 정하고 있습니다.

여기서 핵심은 두 가지입니다. 하나는 매수인이 계약 당시 유치권의 존재를 몰랐어야 한다는 것이고, 다른 하나는 그 유치권 때문에 건물을 온전히 사용·수익하려는 계약의 목적 자체를 달성할 수 없어야 한다는 것입니다. 유치권의 피담보채권 액수가 매매대금에 비해 작아 매수인이 이를 변제하고도 충분히 계약 목적을 달성할 수 있다면, 해제까지는 어렵고 손해배상만 청구할 수 있습니다.

저당권이나 전세권이 설정된 부동산과 비교하면 이 차이가 더 뚜렷합니다. 민법 제576조는 저당권·전세권의 실행으로 매수인이 소유권을 잃거나 아예 취득하지 못한 경우, 매수인의 선의·악의를 따지지 않고 해제할 수 있도록 정하고 있습니다. 반면 유치권은 소유권 자체를 빼앗는 권리가 아니라 점유만을 막는 권리이기 때문에, 법은 매수인의 선의와 계약목적 달성 불능이라는 두 요건을 추가로 요구합니다.

유치권제도는 무엇보다도 권리자에게 그 목적인 물건을 유치하여 계속 점유할 수 있는 대세적 권능을 인정한다. 그리하여 소유권 등에 기하여 목적물을 인도받고자 하는 사람은 유치권자가 가지는 그 피담보채권을 만족시키는 등으로 유치권이 소멸하지 아니하는 한 그 인도를 받을 수 없으므로 실제로는 그 변제를 강요당하는 셈이 된다(대법원 2011. 12. 22. 선고 2011다84298 판결).

이 판시가 보여주듯 유치권은 점유를 통해 사실상 소유자를 압박하는 힘을 가지므로, 매수인이 그 존재를 몰랐다면 계약의 목적 달성이 사실상 불가능해지는 경우가 적지 않습니다. 다만 매수인의 선의 여부와 계약목적 달성 가능성은 사안마다 다르게 판단되므로, 유치권의 피담보채권 액수와 인도 지연 기간 등 구체적인 사정을 근거로 다퉈야 합니다.

매도인이 유치권을 알면서 알리지 않았고 그로 인해 건물을 정상적으로 쓸 수 없게 됐다면, 계약을 해제하고 원상회복을 요구할 수 있습니다.

3. 유치권이라는 말만으로 전부 인정되는 것은 아닙니다

점유, 견련관계, 변제기 도래라는 세 요건 중 하나라도 빠지면 유치권은 성립하지 않습니다.

유치권이 성립하려면 ①타인의 물건을 점유하고 있을 것, ②그 물건에 관하여 생긴 채권일 것(이른바 견련관계), ③그 채권의 변제기가 도래했을 것이라는 세 요건을 모두 갖춰야 하고, 그 점유가 불법행위로 시작된 경우에는 유치권이 인정되지 않습니다(민법 제320조).

실무에서 자주 다투어지는 것이 바로 이 견련관계입니다. 대법원은 목적물 자체로부터 발생하지 않은 채권, 예컨대 부동산 매매대금 상당의 부당이득반환청구권 같은 채권으로는 그 부동산에 대한 유치권을 주장할 수 없다고 판단한 바 있습니다.

명의신탁자의 부당이득반환청구권은 부동산 자체로부터 발생한 채권이 아닐 뿐만 아니라 소유권 등에 기한 부동산의 반환청구권과 동일한 법률관계나 사실관계로부터 발생한 채권이라고 보기도 어려우므로, 민법 제320조 제1항에서 정한 유치권 성립요건으로서의 목적물과 채권 사이의 견련관계를 인정할 수 없다(대법원 2009. 3. 26. 선고 2008다34828 판결).

점유가 중간에 끊기면 유치권도 함께 소멸한다는 점, 그리고 앞서 본 대법원 2011다84298 판결처럼 채무자와 짜고 뒤늦게 성립요건을 인위적으로 갖춘 경우에는 신의칙에 반하는 권리행사로 인정되지 않는다는 점도 함께 확인해야 합니다. 상가 임차인이 시설비나 권리금 반환채권을 이유로 유치권을 주장하는 경우가 많은데, 이런 채권은 대개 임대차계약이라는 별도의 법률관계에서 발생한 것이어서 견련관계가 부정되는 사례가 적지 않습니다.

유치권이라는 말만으로 겁먹을 필요는 없습니다. 점유·견련관계·변제기라는 성립요건을 하나씩 짚어보면 실제로는 성립하지 않는 경우도 많습니다.

4. 유치권 채권액과 안 시점에 따라 해제와 손해배상의 실익이 달라집니다

계약목적 달성이 가능하면 손해배상만, 불가능하면 해제와 원상회복까지 청구할 수 있습니다.

계약을 해제하면 민법 제548조에 따라 매도인은 받은 매매대금에 이자를 더해 반환해야 하고, 매수인도 소유권이전등기 말소 등 원상회복 의무를 부담합니다. 유치권의 피담보채권이 매매대금 대비 크고 인도 지연이 장기화될 것으로 보이는 경우에는, 해제와 원상회복을 통해 관계를 정리하는 편이 실익이 큽니다.

반대로 유치권의 피담보채권이 소액이어서 매수인이 이를 변제하거나 별도 소송으로 정리하고도 건물을 정상적으로 쓸 수 있는 경우라면, 굳이 계약 전체를 해제하기보다 유치권 상당액을 손해배상으로 청구하는 편이 현실적일 수 있습니다. 손해액은 통상 유치권의 피담보채권액이나 그로 인해 지연된 사용·수익 손실을 기준으로 산정됩니다.

다만 민법 제575조 제3항은 이 해제권과 손해배상청구권을 매수인이 유치권의 존재를 안 날로부터 1년 내에 행사하도록 정하고 있습니다. 유치권을 알고도 매도인과 협의만 계속하다가 1년이 지나버리면 이 조항에 따른 해제나 손해배상을 더 이상 청구할 수 없게 될 수 있으므로, 유치권을 인지한 시점을 명확히 특정해두는 것이 중요합니다.

유치권을 안 날로부터 1년, 계약목적 달성 가능성이라는 두 기준으로 해제와 손해배상 중 실익 있는 쪽을 골라야 합니다.

5. 계약 해제와 손해배상 청구는 이런 절차로 진행됩니다

내용증명 발송이 늦어질수록 1년의 제척기간이 임박해 불리해집니다.

유치권이 붙은 건물을 매수한 사실을 확인했다면 통상 ①현장 점유상태·공사계약서·관리비 내역 등 유치권 관련 증거 수집 → ②매도인에게 계약 해제 또는 손해배상 의사표시를 내용증명으로 통지 → ③협의가 안 되면 조정 또는 소송(부동산 소재지 관할 법원, 수원 지역이라면 수원지방법원) 제기 → ④필요하면 유치권자를 상대로 유치권부존재확인 소송이나 인도청구 소송을 별도로 병행하는 순서로 진행됩니다.

유치권자가 실제로 점유하며 버티고 있다면 소송이 길어질수록 매수인의 손해도 함께 커지므로, 초기 단계에서부터 자료를 체계적으로 정리해두는 것이 중요합니다.

1. 매매계약서·중개대상물확인설명서에 유치권 관련 고지나 특약이 있었는지부터 확인합니다.

2. 점유자가 누구인지, 언제부터 점유를 시작했는지, 피담보채권이 무엇인지(공사대금인지, 시설비인지 등)를 조사해 견련관계를 따집니다.

3. 유치권 존재를 알게 된 날짜를 특정해, 그로부터 1년 안에 내용증명으로 해제 또는 손해배상 의사표시를 발송합니다.

이렇게 정리한 자료를 바탕으로 부동산 매매·유치권 분쟁에 전문성 있는 변호사의 도움을 받는다면, 계약 해제와 손해배상, 유치권부존재확인까지 함께 검토해 실질적인 회수 방안을 찾을 수 있습니다.

마치며

유치권이 붙은 건물을 산 매수인들은 “이미 잔금까지 다 치르고 등기까지 마쳤는데 어떻게 되겠지”라는 생각으로 초기 대응 시기를 놓치는 경우가 많습니다.

유치권이 붙은 건물을 산 매수인 입장에서는 계약 당시 몰랐다는 사실과 계약목적을 달성할 수 없다는 사정을 뒷받침할 자료부터 정리하는 것이 우선입니다. 반대로 공사대금이나 관리비를 받지 못해 점유를 이어가는 채권자 입장에서도, 점유와 견련관계라는 성립요건을 갖추지 못했다면 뒤늦게 유치권을 주장해봐야 인정받기 어렵습니다.

저는 유치권이 붙은 부동산을 매수한 쪽과, 반대로 공사대금·관리비 채권으로 점유를 이어가는 채권자 쪽 양쪽 사건을 모두 다뤄온 변호사로서, 사실관계를 어떻게 정리하느냐에 따라 결론이 완전히 달라지는 것을 여러 번 보아 왔습니다.

1년의 제척기간이 흐르기 전, 결론이 달라질 수 있는 마지막 지점에서 고준용 변호사를 찾아주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 등기부등본에는 아무 문제가 없었는데도 유치권을 주장하는 사람이 있습니다. 정말 유치권이 인정되나요?

A. 가능합니다. 유치권은 등기 없이 점유만으로 성립하는 법정담보물권이라 등기부등본에는 나타나지 않습니다. 다만 점유·견련관계·변제기 도래라는 요건을 실제로 갖췄는지는 별도로 따져봐야 합니다.

Q. 매도인이 유치권 사실을 몰랐다고 주장하면 계약을 해제할 수 없나요?

A. 매도인의 인식 여부와 무관하게, 매수인이 계약 당시 몰랐고 그로 인해 계약의 목적을 달성할 수 없다면 민법 제575조에 따라 해제할 수 있습니다. 매도인의 악의는 손해배상 범위를 다툴 때 참작될 수 있는 사정입니다.

Q. 유치권 피담보채권이 소액인데도 해제가 가능한가요?

A. 어렵습니다. 소액이어서 매수인이 변제하거나 별도 절차로 정리하고도 정상적으로 사용·수익할 수 있다면, 계약의 목적을 달성할 수 있는 경우로 보아 손해배상만 청구할 수 있습니다.

Q. 유치권 존재를 안 지 1년이 넘었는데 이제라도 해제할 수 있나요?

A. 민법 제575조 제3항에 따른 해제·손해배상청구권은 그 사실을 안 날로부터 1년 내에 행사해야 합니다. 이 기간이 지났다면 이 조항에 따른 권리 행사는 어려워지므로, 다른 법리로 다툴 여지가 있는지 별도로 검토해야 합니다.

Q. 유치권을 주장하는 사람을 상대로 직접 인도소송을 걸 수 있나요?

A. 가능합니다. 유치권부존재확인 소송이나 건물인도청구 소송을 통해 성립요건이 갖춰지지 않았음을 다툴 수 있고, 매도인을 상대로 한 계약해제·손해배상 청구와 함께 진행하는 경우가 많습니다.

Q. 상가 임차인이 시설비를 이유로 유치권을 주장하는데, 이것도 매수인에게 문제가 되나요?

A. 그럴 수 있습니다. 다만 임차인의 시설비·권리금 반환채권은 임대차계약이라는 별도의 법률관계에서 발생한 채권이어서 견련관계가 부정되는 경우가 많으므로, 실제 성립 여부를 먼저 따져봐야 합니다.

Q. 유치권 분쟁 중에도 매매대금 잔금은 계속 지급해야 하나요?

A. 아닙니다. 유치권 존재로 계약목적 달성이 어려운 상황이라면 잔금 지급을 보류하고 매도인에게 해결을 요구하거나, 해제·손해배상 절차를 함께 진행하는 것이 일반적입니다.