한 달만 밀려도 해지한다는 특약이 계약서에 있어요 

안녕하세요 [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

최근 전월세 계약을 체결할 때, 계약서 특약란에 “차임을 한 달만 연체해도 임대인이 즉시 계약을 해지할 수 있다”는 문구를 넣는 사례가 늘고 있습니다.

제가 상담한 임대인분들 중에는 “계약서에 이렇게 써놨으니 한 달만 밀려도 바로 내보낼 수 있다”고 생각하는 분들이 적지 않습니다. 실제로 임차인이 차임 한 달치를 미납하자마자 문을 잠그거나 내용증명 한 장으로 명도를 요구하는 경우도 있습니다. 그런데 막상 임차인이 “그 특약은 무효”라며 버티고 나오면, 생각과 달리 소송에서 뒤집히는 경우가 적지 않습니다.

최근 법원은 임대차 계약에서 임차인에게 불리한 특약의 효력을 법이 정한 최소 보호기준을 잣대로 엄격하게 판단하고 있습니다. 계약서에 뭐라고 적혀 있든, 그 내용이 임차인에게 불리하면 민법이나 상가건물 임대차보호법이 정한 강행규정에 따라 효력이 부정될 수 있습니다.

아래에서는 “한 달만 밀려도 해지”라는 특약이 실제로 어떤 경우에 효력이 없는지, 그리고 특약이 무효라 하더라도 임차인이 안심해도 되는 경계선은 어디까지인지 최근 판례를 중심으로 살펴보겠습니다.

1. 한 달 치 연체만으로 해지한다는 특약은 그대로 효력을 인정받기 어렵습니다

민법과 상가건물 임대차보호법은 임차인에게 불리한 해지 특약의 효력을 인정하지 않는 강행규정을 두고 있습니다.

민법 제640조는 건물 기타 공작물의 임대차에서 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달해야 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 정합니다. 여기서 말하는 ‘2기’는 두 달 연속으로 밀려야 한다는 뜻이 아니라, 밀린 차임을 모두 더한 금액이 월 차임의 두 배에 이르면 충분하다는 누적 기준입니다. 매달 조금씩 밀리다가 합계가 두 달치에 이르러도 해지 요건은 그대로 충족됩니다.

그런데 민법 제652조는 제640조를 포함한 여러 조문에 위반하는 약정으로서 임차인이나 전차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 명시합니다. 계약서에 뭐라고 적었든, 그 내용이 법이 정한 기준보다 임차인에게 불리하게 문턱을 낮췄다면 그 부분은 처음부터 효력이 없는 것으로 취급됩니다.

“한 달만 밀려도 해지한다”는 특약은 정확히 이 지점에 해당합니다. 법이 정한 최소 연체 기준보다 훨씬 짧은 기간만으로 해지를 인정하는 내용이어서, 임차인에게 불리한 약정으로 판단될 가능성이 큽니다.

서명까지 마친 계약서라 하더라도 강행규정 위반 여부는 서명 여부와 무관하게 판단됩니다. 임차인이 특약 내용을 이해하고 동의했다는 사정만으로 무효인 특약이 유효로 바뀌는 것은 아닙니다.

계약서에 적혀 있어도, 법이 정한 최소 연체 기준보다 임차인에게 불리한 해지 특약은 그 자체로 효력이 없습니다.

2. 상가는 3기, 주택 등 일반 임대차는 2기가 법이 정한 최소 기준입니다

임대차 목적물이 상가인지 주택 등 일반 건물인지에 따라 적용되는 최소 기준과 근거 조문이 다릅니다.

주택이나 그 밖의 일반적인 건물 임대차에는 앞서 본 민법 제640조가 그대로 적용되어 2기 연체가 최소 기준이 됩니다.

상가건물의 경우에는 상가건물 임대차보호법에 차임연체 해지에 관한 별도 조문(제10조의8)이 있어 3기의 차임액에 달해야 해지할 수 있다는, 임차인에게 조금 더 유리한 기준이 적용됩니다. 이 조문 역시 같은 법 제15조에 의해, 임차인에게 불리하게 이 기준을 낮추는 약정은 효력이 없습니다.

이러한 강행규정의 뼈대는 대법원 판례에서도 확인됩니다.

상가건물 임대차보호법의 적용을 받는 상가건물의 임대차에도 민법 제640조가 적용되고, 상가건물의 임대인이라도 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 이르는 때에는 임대차계약을 해지할 수 있다(대법원 2014. 7. 24. 선고 2012다28486 판결).

이 판결은 상가건물 임대차보호법에 별도의 해지 규정(제10조의8)이 신설되기 전 사건에 관한 것이지만, 법이 정한 연체 기준을 그대로 옮긴 약정은 유효하되 그 기준보다 임차인에게 불리하게 변형한 약정은 효력을 인정받기 어렵다는 법리의 뼈대를 보여줍니다. 흥미로운 점은, 보증금이 커서 상가건물 임대차보호법의 일부 보호만 받는 상가라도 제10조의8과 제15조는 보증금 액수와 무관하게 그대로 적용된다는 것입니다. 규모가 큰 상가 임차인이라 해서 이 보호에서 제외되지 않습니다.

임대차 목적물이 무엇인지에 따라 2기 또는 3기라는 서로 다른 법정 최소 기준이 적용되고, 어느 쪽이든 특약으로 낮출 수 없습니다.

3. 특약이 무효라도 계약갱신 거절과 계약 해지는 서로 다른 문제입니다

‘연체액이 기준에 달하는 때’와 ‘연체한 사실이 있는 경우’는 요건과 효과가 다른 별개의 제도입니다.

특약이 무효라는 사실과, 실제로 임대인이 계약관계를 끝낼 수 있는지는 별개의 문제입니다. 상가건물 임대차보호법은 계약 해지 사유(제10조의8)와 계약갱신요구 거절 사유(제10조 제1항 제1호)를 서로 다른 문언으로 정하고 있습니다.

해지 사유는 ‘차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때’로, 현재 시점에 연체액이 기준에 이르러 있어야 합니다. 반면 갱신거절 사유는 ‘3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우’로 되어 있어, 과거 한 번이라도 기준에 도달한 적이 있으면 충분합니다.

대법원은 이 문언 차이에 주목해 다음과 같이 판단했습니다.

임대차기간 중 어느 때라도 차임이 3기분에 달하도록 연체된 사실이 있다면 임차인과의 계약관계 연장을 받아들여야 할 만큼의 신뢰가 깨어졌으므로 임대인은 계약갱신 요구를 거절할 수 있고, 반드시 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 당시에 3기분에 이르는 차임이 연체되어 있어야 하는 것은 아니다(대법원 2021. 5. 13. 선고 2020다255429 판결).

즉 과거에 연체가 3기(또는 주택 등은 2기 상당)에 이르렀다가 지금은 전액 변제한 상태라도, 계약 해지는 다시 할 수 없지만 계약갱신은 거절당할 수 있습니다. 특약의 무효 여부를 떠나, 연체 이력 자체가 임대인에게 또 다른 카드로 남는다는 점을 기억해야 합니다.

4. 특약이 무효라 해서 연체 자체가 없어지는 것은 아닙니다

특약의 효력과 별개로, 실제 연체액이 법정 기준에 이르면 임대인은 정상적으로 계약을 해지할 수 있습니다.

특약이 무효라는 결론은 ‘한 달 치 연체만으로는’ 해지할 수 없다는 의미이지, 연체를 계속해도 안전하다는 뜻이 아닙니다. 실제 연체액이 누적되어 법정 기준(주택 등 2기, 상가 3기)에 도달하면, 특약의 존재와 무관하게 민법 제640조 또는 상가건물 임대차보호법 제10조의8에 따라 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다.

반대로, 법정 기준보다 임차인에게 더 유리한 특약, 예컨대 ‘4기 이상 연체해야 해지한다’거나 ‘연체 시 한 달의 유예기간을 준다’는 내용은 강행규정에 저촉되지 않아 그대로 유효합니다. 강행규정이 막는 것은 법정 기준을 낮추는 방향의 약정이지, 임차인을 더 두텁게 보호하는 약정이 아닙니다.

문제는 특약을 과신한 임대인이 법정 기준에 이르기 전에 임의로 문을 잠그거나 짐을 밖으로 빼는 경우입니다. 정당한 해지 사유가 갖춰지지 않은 상태에서의 강제적인 점유 회수는 자력구제금지 원칙에 반하며, 형법 제319조의 주거침입(3년 이하의 징역 또는 500만원 이하의 벌금)이나 제366조의 재물손괴(3년 이하의 징역 또는 700만원 이하의 벌금)에 해당해 형사책임까지 문제될 수 있고, 별도로 손해배상 책임도 발생할 수 있습니다.

특약이 무효라도 실제 연체가 법정 기준에 이르면 정상적인 해지가 가능하지만, 그 전에 임대인이 임의로 점유를 회수하면 오히려 형사·민사 책임을 질 수 있습니다.

5. 분쟁이 현실화되면, 절차는 이렇게 진행됩니다

내용증명으로 특약 무효를 먼저 밝히고, 실제 연체액을 기준으로 대응 방향을 정하는 것이 출발점입니다.

임대인이 “한 달만 밀려도 해지”라는 특약을 근거로 명도를 요구해 오면, 통상 ①임차인이 내용증명을 통해 특약의 무효를 주장하고 법정 기준(2기 또는 3기) 미달 사실을 통지 → ②그럼에도 임대인이 강제로 문을 잠그거나 짐을 빼는 등 자력구제에 나서면 주거침입·재물손괴로 관할 경찰서(수원 지역이라면 수원남부·수원중부경찰서 등)에 형사 대응 → ③임대인이 정식으로 건물명도소송을 제기하면 관할 법원(수원 관내는 수원지방법원)에서 실제 연체액과 특약의 효력을 다투는 재판 → ④그 결과에 따라 승소한 쪽이 강제집행 절차로 나아가는 순서로 흘러갑니다.

실제 연체가 있었는지, 얼마나 쌓였는지가 결국 승패를 가르는 만큼, 감정적으로 대응하기보다 아래 순서로 자료부터 확인하는 것이 좋습니다.

1. 임대차 목적물이 주택인지 상가인지, 상가라면 보증금 규모가 어느 구간에 해당하는지부터 확인합니다(적용 조문과 법정 기준이 갈립니다).

2. 계약 시작일부터 현재까지 차임 지급·연체 내역을 계좌이체 기록 등으로 정리해 실제 연체액이 월 차임의 몇 배에 이르는지 계산합니다.

3. 문제된 특약 조항의 정확한 문구와 체결 경위(임대인이 일방적으로 제시한 표준양식인지 등)를 정리해 무효 주장의 근거자료로 확보합니다.

이러한 자료를 바탕으로 임대차 분쟁에 전문성 있는 변호사의 도움을 받는다면, 부당한 특약을 근거로 한 해지·명도 시도에는 정확히 반박하면서도, 실제 연체가 법정 기준에 다가가고 있다면 그 리스크까지 함께 관리할 수 있습니다.

마치며

임대차 계약서의 특약 문구 하나 때문에 마음을 졸이거나, 반대로 “특약이 있으니 당장 내보내도 된다”고 성급하게 움직였다가 낭패를 보는 경우를 실무에서 자주 봅니다.

차임을 밀린 임차인 입장에서는 특약이 무효라는 사실만 믿고 연체를 방치해서는 안 됩니다. 결국 연체가 쌓여 법정 기준에 이르면 특약과 무관하게 계약은 정상적으로 해지될 수 있고, 갱신거절의 빌미로도 남습니다.

반대로 임대인 입장에서도 특약 문구만 믿고 법정 기준에 못 미친 상태에서 임의로 점유를 회수했다가는 형사책임과 손해배상 청구라는 역풍을 맞을 수 있습니다.

저는 특약의 효력을 다투는 임차인 쪽과, 정당한 명도 절차를 밟으려는 임대인 쪽 양쪽 사건을 모두 다뤄온 변호사로서, 계약서 문구 하나보다 실제 연체 내역과 절차 준수 여부가 결과를 가른다는 것을 여러 번 확인해 왔습니다.

계약서 특약 문구만으로 결론을 예단하기보다, 정확한 법적 기준에 맞춰 지금 상황을 점검해볼 필요가 있습니다. 고준용 변호사를 찾아주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 계약서에 “1개월만 연체해도 즉시 해지”라고 써 있고 제가 서명까지 했는데, 그래도 무효인가요?

A. 서명 여부와 관계없이 무효가 될 수 있습니다. 민법 제640조·제652조(주택 등 일반 임대차) 또는 상가건물 임대차보호법 제10조의8·제15조(상가)는 임차인에게 불리한 약정의 효력을 인정하지 않는 강행규정이기 때문입니다.

Q. 그럼 연체를 계속해도 절대 쫓겨나지 않나요?

A. 아닙니다. 특약이 무효가 될 뿐, 법이 정한 최소 기준(주택 등 2기, 상가 3기)에 실제로 도달하면 임대인은 그 기준에 따라 계약을 해지할 수 있습니다.

Q. 한 달 치만 밀렸는데 임대인이 문을 잠그고 못 들어오게 합니다. 괜찮은 건가요?

A. 아닙니다. 법정 기준에 이르지 않은 상태에서 임대인이 임의로 출입을 막거나 짐을 빼면 자력구제금지 원칙에 반해 주거침입·재물손괴 등 형사책임과 손해배상 책임을 질 수 있습니다.

Q. 계약갱신을 요구했는데 과거에 3기 연체한 적이 있다며 거절당했습니다. 지금은 다 갚았는데도 거절이 되나요?

A. 가능합니다. 대법원은 갱신거절 사유인 ‘3기 연체 사실’은 갱신요구 당시 연체 중일 필요 없이, 과거 한 번이라도 3기에 달한 사실이 있으면 충분하다고 봅니다.

Q. 반대로 3기가 아니라 6개월치가 밀려야 해지한다는 특약은 어떤가요?

A. 그런 특약은 유효합니다. 법정 기준보다 임차인에게 더 유리한 조건을 정한 약정은 강행규정에 저촉되지 않습니다.

Q. 오피스텔인데 상가와 주택 중 어느 기준이 적용되나요?

A. 실제 사용 용도로 판단합니다. 주거용으로 쓰이면 민법 제640조의 2기 기준이, 사업자등록을 내고 영업용으로 쓰이면 상가건물 임대차보호법의 3기 기준이 검토 대상이 됩니다.

Q. 명도소송을 당했는데 지금이라도 밀린 돈을 전부 갚으면 소송이 끝나나요?

A. 사안에 따라 다릅니다. 아직 해지 통보 전이라 연체액 자체가 해소되면 다툴 여지가 생기지만, 이미 적법하게 해지 통보가 이루어진 뒤라면 뒤늦은 변제만으로 명도의무를 면하기 어려운 경우도 있어 초기에 대응하는 것이 중요합니다.