집을 독차지한 공유자에게 인도 대신 뭘 청구하나요 

안녕하세요 [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

상속이나 이혼, 동업 관계 정리 과정에서 부동산 한 채를 여러 명이 공유하게 되는 경우가 많은데, 그중 한 사람이 집을 독차지해 나머지 공유자들은 문턱도 넘지 못하는 상담이 최근 부쩍 늘고 있습니다.

제가 상담한 공유자분들 중 상당수는 “내 지분이 절반인데 저 사람만 살고 있는 게 말이 안 된다, 당장 집을 비워달라고 소송하면 되는 거 아니냐”는 생각으로 곧바로 인도소송부터 준비하십니다. 그런데 막상 소송을 제기하면 “같은 공유자끼리 무슨 근거로 집 전체를 넘기라고 하느냐”는 반박에 부딪혀 청구 자체가 받아들여지지 않는 경우가 많습니다.

최근 대법원은 전원합의체 판결을 통해 소수지분권자가 다른 소수지분권자를 상대로 공유물 전체의 인도를 보존행위로 청구할 수는 없다는 법리를 새롭게 정리했습니다. 대신 방해배제청구와 부당이득반환청구라는 별도의 통로를 열어두었습니다.

아래에서는 집을 독차지한 공유자를 상대로 인도청구 대신 실제로 무엇을 청구할 수 있는지, 그리고 어떤 절차로 진행해야 하는지 최근 판례를 중심으로 살펴보겠습니다.

1. 공유자 한 명이 집을 독차지해도 인도청구로는 돌려받을 수 없습니다

인도청구는 ‘보존행위’로 인정되지 않는다는 것이 최근 대법원의 결론입니다.

민법 제263조는 각 공유자가 지분의 비율로 공유물 전부를 사용·수익할 수 있다고 정하고, 제265조는 공유물의 관리에 관한 사항은 지분 과반수로 결정하되 보존행위는 각 공유자가 단독으로 할 수 있다고 규정합니다.

종전에는 다른 공유자가 독점 점유자를 상대로 이 ‘보존행위’를 근거로 공유물 전체를 자신에게 인도하라고 청구하는 것이 대법원 1994년 전원합의체 판례(93다9392, 9408) 이래로 허용되어 왔습니다.

그러나 대법원 2020. 5. 21. 선고 2018다287522 전원합의체 판결은 이 법리를 정면으로 변경했습니다. 인도를 청구하는 소수지분권자 자신도 지분권자에 불과해 단독으로 공유물 전부를 지배할 권원이 없고, 그에게 전부를 인도하게 하면 이번에는 인도받은 사람이 또 다른 공유자의 사용·수익권을 침해하는 위법 상태가 그대로 반복될 뿐이라는 점을 근거로 들었습니다.

공유자 한 명이 집을 독차지하고 있어도, 다른 공유자가 그 집을 자신에게 넘기라고 요구하는 것은 더 이상 받아들여지지 않습니다.

2. 그 대신 방해배제청구로 독점적인 점유·사용 자체는 막을 수 있습니다

인도는 안 되지만, 방해 상태를 제거해 달라는 청구는 그대로 받아들여집니다.

위 전원합의체 판결은 인도청구를 부정하는 대신, 소수지분권자가 자신의 지분권에 기초해 공유물에 대한 방해 상태를 제거하거나 공동 점유를 방해하는 행위의 금지를 청구할 수 있다는 점은 그대로 인정했습니다.

공유물의 소수지분권자가 다른 공유자와 협의 없이 공유물의 전부 또는 일부를 독점적으로 점유·사용하고 있는 경우, 다른 소수지분권자가 공유물의 보존행위로서 공유물의 인도를 청구할 수 있는지 여부(소극) 및 자신의 지분권에 기초하여 공유물에 대한 방해 상태를 제거하거나 공동 점유를 방해하는 행위의 금지 등을 청구할 수 있는지 여부(적극)(대법원 2020. 5. 21. 선고 2018다287522 전원합의체 판결).

실무적으로는 독점 점유자가 설치한 잠금장치나 가림막의 철거를 구하는 청구, 다른 공유자의 출입을 막는 행위를 금지해 달라는 청구, 공동 사용을 방해하지 말라는 부작위 청구 등으로 구체화됩니다.

다만 방해배제청구가 받아들여져도 집 전체를 돌려받는 것은 아니고, 어디까지나 함께 쓸 수 있는 상태를 회복하는 데 그친다는 점은 소송 전략을 세울 때 반드시 고려해야 합니다.

인도 대신 방해배제를 청구하면, 상대방의 독점 상태 자체는 깨뜨릴 수 있습니다.

3. 임료 상당의 부당이득반환청구로 실질적인 보상을 받을 수 있습니다

지분비율을 넘어 혼자 쓴 부분에 대해서는 돈으로 돌려받을 수 있습니다.

방해배제만으로는 그동안 혼자 살면서 얻은 이익까지 돌려받지 못합니다. 이때 활용하는 것이 부당이득반환청구입니다. 공유자 한 명이 다른 공유자와 협의 없이 집 전체를 배타적으로 점유·사용했다면, 자신의 지분비율에 상당하는 부분을 초과하는 사용이익은 법률상 원인 없는 이득이 되고 그만큼 다른 공유자에게 손해를 입힌 것이 됩니다.

공유지 사용에 관한 합의를 거치지 아니하고 특정부분을 배타적으로 사용하였다면 그 지분의 비율에 상당한 부분을 초과하는 부분에 대하여는 법률상 원인 없이 이득을 얻고 이로 인하여 다른 지분권자에게 손해를 입혔으므로 이를 반환할 의무가 있다(대법원 1991. 9. 24. 선고 88다카33855 판결).

대법원 2014. 2. 27. 선고 2011다42430 판결도 같은 취지에서, 배타적으로 사용하는 부분이 자기 지분비율 범위 내라 하더라도 실제로는 전혀 사용하지 못한 다른 공유자에게 그 지분에 상응하는 부당이득을 반환해야 한다고 판시했습니다.

반환 범위는 통상 인근 시세를 기준으로 한 감정평가를 거쳐 산정한 차임 상당액에 청구인의 지분비율을 곱하는 방식으로 계산됩니다. 부당이득반환청구권은 일반 채권과 마찬가지로 10년의 소멸시효가 적용되므로, 독점 사용이 오래 이어졌다면 시효가 지나기 전에 청구해 두는 것이 중요합니다.

혼자 쓴 지분 초과분은 임료 상당의 부당이득으로 돌려받을 수 있습니다.

4. 독점 사용 기간이 길어질수록 반환액이 커지고, 결국 관계 자체를 정리해야 할 수 있습니다

매달 쌓이는 사용이익은 시간이 지날수록 청구액을 눈덩이처럼 불립니다.

부당이득은 독점 점유가 계속되는 동안 매달 새로 발생하는 성격을 가지므로, 점유 기간이 길어질수록 반환해야 할 금액도 그만큼 늘어납니다. 시세가 오르는 지역이라면 감정 시점의 임료를 기준으로 소급 계산되기 때문에 부담은 더 커집니다.

방해배제·부당이득반환만으로 갈등이 해소되지 않고 애초에 공유관계 자체를 유지하기 어려운 상황이라면, 민법 제268조에 따른 공유물분할청구까지 검토할 수 있습니다. 협의가 안 되면 법원은 현물로 나눌 수 있는지부터 살피고, 나눌 수 없다면 경매를 통한 대금분할이나 특정 공유자가 다른 공유자의 지분을 사들이는 가격배상 방식을 택합니다.

특히 집처럼 물리적으로 쪼개기 어려운 부동산은 실무상 경매에 의한 대금분할 판결이 나오는 경우가 많아, 독점 점유자 입장에서도 방해배제·부당이득반환 단계에서 정산에 응하지 않으면 결국 집을 팔아 정산해야 하는 상황에 놓일 수 있습니다.

5. 협의부터 소송까지, 절차는 이렇게 진행됩니다

소송 전 자료 정리가 반환액과 승패를 가릅니다.

공유물 사용료 분쟁은 통상 ①등기부등본과 사용현황을 근거로 내용증명을 보내 정산·사용료 지급을 요구 → ②합의가 안 되면 부동산 소재지 관할법원(수원 소재 부동산이라면 수원지방법원)에 조정 신청 → ③조정이 성립하지 않으면 방해배제청구·부당이득반환청구, 필요하면 공유물분할청구까지 포함한 본안소송 제기 → ④법원이 선임한 감정인의 임료 감정을 거쳐 판결 또는 조정에 이르는 순서로 진행됩니다.

소송이 길어질수록 감정 비용과 시간이 함께 늘어나므로, 소를 제기하기 전에 아래 순서로 자료부터 확인해 두는 것이 좋습니다.

1. 등기부등본을 발급받아 공유자별 지분비율과 등기 시점을 확인합니다.

2. 실제 거주자와 사용 현황(전입세대, 관리비 납부내역, 출입 여부)을 정리해 독점 점유 기간을 특정합니다.

3. 인근 유사 부동산의 임대 시세 자료를 확보해 반환청구액의 대략적인 기준을 잡아 둡니다.

이런 자료를 바탕으로 방해배제·부당이득반환·공유물분할 중 어떤 청구를 우선할지 정하면, 협의 단계에서도 훨씬 유리한 위치에서 대화를 시작할 수 있습니다.

마치며

공유자 사이의 다툼은 “그래도 한 가족인데”, “동업했던 사이인데”라는 생각 때문에 초기 대응이 늦어지는 경우가 많습니다.

집에서 밀려나 문턱도 못 넘는 공유자 입장에서는 감정적으로 인도부터 요구하기보다, 지분비율과 독점 사용 기간을 뒷받침할 자료를 먼저 정리하는 것이 실익을 챙기는 길입니다.

반대로 실제로 그 집에 거주하고 있는 공유자 입장에서도 “내 지분이 있으니 문제없다”는 생각만으로는 방어가 되지 않습니다. 협의 없이 독점해 온 기간과 사용이익이 그대로 반환청구의 근거가 되기 때문입니다.

저는 공유물을 둘러싼 분쟁에서 독점 점유를 당한 쪽과 독점 점유를 하고 있다고 지적받는 쪽 양쪽 사건을 모두 다뤄온 변호사로서, 자료를 어떻게 정리하느냐에 따라 반환액과 결론이 크게 달라지는 것을 여러 번 확인했습니다.

인도 대신 무엇을 청구할 수 있는지 방향을 정하는 것이 해결의 출발점입니다. 고준용 변호사를 찾아주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 제 지분이 더 많은데도 인도청구를 할 수 없나요?

A. 지분 과반수를 가진 공유자는 관리방법으로서 특정 부분을 배타적으로 사용하게 정할 권한이 있어 사정이 다릅니다. 다만 이 경우에도 전혀 사용하지 못하는 소수지분권자에게는 그 지분에 상응하는 임료 상당 부당이득을 반환해야 합니다.

Q. 방해배제청구가 받아들여지면 저도 그 집에 들어가 살 수 있나요?

A. 방해배제청구는 함께 사용할 수 있는 상태를 회복하는 것이지, 청구한 쪽에 단독 거주권을 인정하는 것은 아닙니다. 실제로 함께 거주할지 사용료로 정산할지는 이후 협의나 별도 청구로 정해야 합니다.

Q. 부당이득반환청구는 얼마나 소급해서 받을 수 있나요?

A. 부당이득반환청구권의 소멸시효는 10년입니다. 독점 점유가 10년을 넘었다면 그 이전 기간분은 시효로 소멸했을 수 있으므로, 점유 개시 시점을 정확히 특정하는 자료 확보가 중요합니다.

Q. 상대방이 문을 잠그고 못 들어오게 하면 형사고소도 가능한가요?

A. 공유자는 원칙적으로 공동점유자에 해당해 주거침입죄 성립 여부는 별도로 엄격히 검토됩니다. 자물쇠 교체나 출입 방해 자체는 형사보다 방해배제청구를 비롯한 민사 절차로 다투는 것이 우선이고, 형사 성립 여부는 개별 사실관계를 따로 확인해야 합니다.

Q. 공유물분할청구를 하면 무조건 경매로 넘어가나요?

A. 아닙니다. 법원은 현물분할이 가능한지 먼저 살피고, 물리적으로 나누기 어려운 경우에만 경매에 의한 대금분할이나 가격배상 방식을 택합니다. 부동산의 형태와 용도에 따라 결과가 달라집니다.

Q. 조정 단계에서 합의가 되면 소송까지 안 가도 되나요?

A. 그렇습니다. 사용료 정산 금액과 향후 사용 방법에 대해 조정이 성립하면 소송 없이 분쟁을 마무리할 수 있어, 시간과 비용을 크게 줄일 수 있습니다.