명도소송에서 이겼는데 세입자가 다른 사람으로 바뀌었어요 

안녕하세요 [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

최근 상가나 원룸 임대차에서 오랜 시간과 비용을 들여 명도소송 승소 판결까지 받아냈는데, 막상 강제집행을 하러 현장에 나가보니 판결문에 적힌 세입자가 아니라 전혀 모르는 사람이 그 자리를 지키고 있어 당황하는 임대인분들이 적지 않습니다.

제가 상담한 임대인분들 중에는 “어차피 판결까지 받았으니 이제 다 끝난 것 아니냐”, “그 자리에 사는 사람이 누구든 그대로 내보내면 되는 것 아니냐”고 생각하시는 경우가 많습니다. 그런데 집행관과 함께 현장에 나가면 새로운 점유자가 신분을 밝히며 “나는 판결 당사자가 아니다”라고 항변하고, 집행관이 집행불능 처리를 하면서 그대로 발길을 돌려야 하는 상황이 벌어지곤 합니다.

최근 대법원은 명도소송 판결의 효력이 미치는 인적 범위, 특히 변론종결 후에 점유를 넘겨받은 사람이 판결상 승계인에 해당하는지 여부를 사안별로 엄격하게 가려내고 있습니다. 점유자가 바뀌었다는 사정만으로 승계집행문이 자동으로 나오는 것도 아니고, 반대로 무조건 새로 소송을 해야 하는 것도 아닙니다.

아래에서는 명도소송 승소 후 세입자가 다른 사람으로 바뀐 경우 강제집행이 어떻게 되는지, 그리고 상황별로 무엇을 먼저 확인해야 하는지 최근 판례를 중심으로 살펴보겠습니다.

1. 판결의 효력은 원칙적으로 판결문에 적힌 당사자에게만 미칩니다

점유자가 판결 이전에 이미 바뀌어 있었다면, 그 판결로는 새 점유자를 내보낼 수 없습니다.

명도소송은 특정 피고를 상대로 진행되고, 판결의 기판력과 집행력도 원칙적으로 그 피고에게만 미칩니다. 민사소송법 제218조 제1항은 확정판결의 효력이 당사자 외에 변론을 종결한 뒤의 승계인에게도 미친다고 정하고 있는데, 뒤집어 말하면 변론종결 전에 이미 점유가 넘어가 있었던 경우에는 그 새로운 점유자에게 판결의 효력이 미치지 않는다는 뜻이기도 합니다.

실무에서는 소송이 진행되는 동안 원래 세입자가 가족이나 지인, 혹은 새로운 임차인에게 조용히 열쇠를 넘기고 전출입 신고까지 마쳐버리는 경우가 있습니다. 이때 임대인이 이를 모른 채 기존 세입자만을 상대로 소송을 끝까지 진행해 승소·확정 판결을 받았다면, 집행 단계에서 “나는 이 판결의 당사자가 아니다”라는 항변이 받아들여져 집행 자체가 불능 처리될 수 있습니다.

이런 사태를 막기 위한 제도가 바로 점유이전금지가처분입니다. 소 제기와 동시에 또는 그 직후에 가처분을 받아 집행해 두면, 그 이후에 점유를 넘겨받은 사람에게는 가처분의 효력이 미쳐 뒤에서 살펴볼 승계집행문으로 대응할 여지가 생깁니다. 반대로 가처분 없이 소송만 진행했다면, 변론종결 전 점유자 변경은 사실상 처음부터 다시 대응해야 하는 문제로 이어집니다.

판결의 효력은 원칙적으로 판결문에 적힌 당사자에게만 미치므로, 점유자가 변론종결 전에 이미 바뀌어 있었다면 그 판결만으로는 새 점유자를 내보낼 수 없습니다.

2. 변론종결 뒤에 점유를 넘겨받았다면 승계집행문으로 대응할 수 있습니다

새 점유자가 변론종결 이후의 승계인이라면, 별도 소송 없이 승계집행문만으로 집행할 수 있습니다.

민사집행법 제31조는 판결에 표시된 채무자의 승계인에 대하여 강제집행을 하려면 그 승계 사실을 증명하는 서류를 붙여 승계집행문을 내어 달라고 신청할 수 있도록 정하고 있습니다. 변론이 종결된 뒤에 세입자로부터 점유를 넘겨받은 사람이라면, 원칙적으로 이 승계인에 해당해 새로 소송을 하지 않고도 집행문을 받아 그대로 강제집행에 들어갈 수 있습니다.

변론종결 후 승계인의 범위를 어떻게 볼 것인지는 판례가 오랫동안 다뤄온 문제입니다.

대지 소유권에 기한 방해배제청구로서 그 지상건물의 철거를 구하여 승소확정판결을 얻은 경우, 그 지상건물에 관하여 위 확정판결의 변론종결 전에 경료된 소유권이전청구권가등기에 기하여 위 확정판결의 변론종결 후에 소유권이전등기를 경료한 자는 민사소송법 제218조 제1항의 변론종결 후의 승계인에 해당하여 위 확정판결의 기판력이 미친다(대법원 1992. 10. 27. 선고 92다10883 판결).

건물 철거 사건에서 나온 판단이지만, 소송물의 기초가 된 법률관계를 변론종결 후에 넘겨받았는지를 기준으로 삼는 이 법리는 명도소송에도 그대로 적용됩니다. 즉 기존 세입자가 재판이 끝난 뒤에 새로운 사람에게 임차권이나 점유를 넘겨주었다면, 그 사람을 상대로 다시 처음부터 소송을 할 필요 없이 승계집행문 부여를 신청하는 것이 우선입니다.

변론종결 뒤에 점유를 넘겨받은 사람이라면, 새로 소송을 제기하지 않고도 승계집행문만으로 강제집행을 진행할 수 있습니다.

3. 점유이전금지가처분 이후 몰래 점유가 넘어갔다면 통모 여부가 관건입니다

가처분 이후 점유가 넘어갔더라도, 통모 침탈이 아니라면 곧바로 승계집행문을 받기 어렵습니다.

점유이전금지가처분까지 미리 받아 집행해 두었다면 이야기가 조금 달라집니다. 가처분이 집행된 뒤에는 그 부동산의 점유자가 바뀌더라도 원칙적으로 나중에 받을 명도판결의 효력이 새로운 점유자에게까지 미치도록 설계돼 있기 때문입니다. 하지만 실무에서는 가처분 채무자가 스스로 점유를 넘긴 것이 아니라, 제3자가 채무자의 점유를 빼앗듯이 가져간 것처럼 보이는 사안도 적지 않습니다.

이런 경우 그 제3자를 곧바로 채무자의 승계인으로 취급해 승계집행문을 내줄 수 있는지가 실제 소송에서 다투어진 적이 있습니다.

부동산에 대하여 점유이전금지가처분이 집행된 이후에 제3자가 가처분채무자의 점유를 침탈하는 등의 방법으로 가처분채무자를 통하지 아니하고 그 부동산에 대한 점유를 취득한 경우, 설령 그 점유를 취득할 당시에 점유이전금지가처분이 집행된 사실을 알고 있었다고 하더라도, 실제로는 가처분채무자로부터 점유를 승계받고도 그 효력이 미치는 것을 회피하기 위하여 채무자와 통모하여 점유를 침탈한 것처럼 가장하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한, 그 제3자를 채무자의 승계인으로 보지 않는다(대법원 2015. 1. 29. 선고 2012다111630 판결).

정리하면, 세입자가 다른 사람으로 바뀐 정황이 단순한 전대나 명의변경이 아니라 “집행을 피하려고 짜고 친 것”으로 보인다면 승계집행문을 받아낼 여지가 있지만, 이를 입증할 책임은 임대인 쪽에 있습니다. 통모를 뒷받침할 자료 없이 정황만으로는 법원이 승계를 인정해주지 않는다는 점을 유의해야 합니다.

점유이전금지가처분 이후 점유가 넘어갔더라도, 통모나 위장 침탈이라는 사정을 임대인이 입증하지 못하면 승계집행문을 곧바로 받기는 어렵습니다.

4. 집행을 피하려고 일부러 점유자를 바꿨다면 형사처벌 대상이 될 수 있습니다

집행을 면하려고 점유 명의만 바꿨다면 강제집행면탈죄가 성립할 수 있습니다.

세입자가 다른 사람으로 바뀐 배경이 단순한 이사나 전대가 아니라, 임대인의 명도소송·강제집행을 피하기 위해 가족이나 지인 명의로 전입신고만 바꾸고 실제로는 기존 세입자가 그대로 거주하는 형태라면, 형법 제327조의 강제집행면탈죄가 문제될 수 있습니다. 이 죄는 강제집행을 면할 목적으로 재산을 은닉·손괴하거나 허위로 양도하는 경우에 성립하며, 법정형은 2년 이하의 징역 또는 700만원 이하의 벌금입니다.

대법원은 오래전부터 채권자가 소송을 제기하거나 제기할 태세를 보이는 상황에서 채무자가 재산을 허위로 양도하면, 실제로 강제집행이 진행 중이지 않았더라도 이 죄가 성립할 수 있다고 봐왔습니다(대법원 1973. 10. 31. 선고 73도384 판결). 점유이전 자체가 곧바로 재산의 허위양도로 평가되는 것은 아니지만, 명도소송이 진행 중이거나 판결이 임박한 시점에 실질적인 거주자는 그대로인 채 서류상 점유자만 바뀌었다면, 이를 뒷받침하는 통장 거래내역이나 실거주 확인자료가 형사 고소의 근거가 될 수 있습니다.

다만 실제로 임차권이나 점유를 진의에 따라 정상적으로 넘긴 것이라면, 설령 그 시점이 강제집행을 앞둔 때였다 하더라도 허위양도로 보기는 어렵습니다. 결국 핵심은 “실제로 넘어간 것인가, 서류상으로만 바뀐 것인가”이고, 이는 임료 지급 주체, 생활 근거지, 우편물 수령지 등 구체적 정황으로 가려집니다.

5. 현장 집행부터 대응까지, 절차는 이렇게 진행됩니다

집행 현장에서 점유자 변경이 확인되면, 승계 여부부터 신속하게 가려야 합니다.

명도소송 승소 후 강제집행 과정에서 점유자 변경이 확인되면 통상 ①집행관이 현장에서 점유자 신원을 확인하고 판결 당사자와 다르면 집행불능 조서를 작성 → ②새로운 점유자의 전입일자·점유 취득 경위를 전입세대열람·현장조사로 파악 → ③변론종결 후 통상적인 승계로 판단되면 관할 법원에 승계집행문 부여를 신청하고, 통모 침탈이 의심되면 이를 뒷받침할 자료를 갖춰 신청하거나 승계집행문부여의 소를 제기 → ④위장 전입이나 허위양도 정황이 뚜렷하다면 관할 경찰서(수원 지역이라면 수원남부·수원중부경찰서 등)에 강제집행면탈 혐의로 고소하고, 수원지방검찰청 송치와 수원지방법원 재판까지 이어지는 순서로 진행됩니다.

점유자 변경을 마주한 임대인이라면, 감정적으로 항의하기보다 아래 순서로 자료부터 정리하는 것이 좋습니다.

1. 새로운 점유자가 누구인지, 전입일자와 계약관계(전대차·명의변경 여부)를 주민등록초본·현장확인으로 파악합니다.

2. 점유 취득 시점이 변론종결 전인지 후인지를 소송 기록(변론종결일)과 대조해 구분합니다.

3. 기존 세입자와 새 점유자 사이에 가족관계, 임료 미납 정황, 계약서 부존재 등 통모나 위장을 뒷받침할 사정이 있는지 확인합니다.

이렇게 확인된 사실관계를 바탕으로 승계집행문 신청, 승계집행문부여의 소, 새로운 점유자를 상대로 한 신소 중 어느 쪽이 실효적인지는 사안마다 달라, 명도소송·강제집행에 전문성 있는 변호사와 함께 판단하는 것이 시간과 비용을 줄이는 길입니다.

마치며

명도소송에서 어렵게 승소하고도 현장에서 낯선 얼굴을 마주하면, “판결이 소용없어진 것 아니냐”는 생각에 대응이 늦어지는 경우가 많습니다.

어렵게 승소 판결을 받은 임대인 입장에서는 당황해서 무작정 항의하기보다, 새 점유자가 언제부터 그 자리에 있었는지, 어떤 경위로 들어왔는지부터 침착하게 확인하는 것이 우선입니다. 변론종결일, 전입일자, 통모 정황을 정리할수록 승계집행문이든 새로운 소송이든 다음 단계가 분명해집니다.

반대로 갑자기 점유자로 지목된 쪽에서도 “나는 판결 당사자가 아니다”라는 항변만으로 안심할 수는 없습니다. 실제 점유 취득 경위와 시점에 따라 승계집행문의 대상이 될 수도, 되지 않을 수도 있기 때문입니다.

저는 명도소송 승소 후 집행 단계에서 점유자 변경 문제를 다투는 임대인 쪽과, 반대로 승계인으로 지목되어 집행을 다투는 점유자 쪽 양쪽 사건을 모두 다뤄온 변호사로서, 초기에 어느 방향으로 대응하느냐에 따라 결과가 크게 갈리는 것을 여러 번 보아 왔습니다.

판결까지 받아둔 사건일수록, 마지막 집행 단계에서 발이 묶이면 그 손실이 더 큽니다. 지금 상황이 애매하다면, 고준용 변호사를 찾아주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 판결문에 적힌 세입자와 지금 그 집에 사는 사람이 다른데, 그냥 집행하면 안 되나요?

A. 안 됩니다. 집행관은 현장에서 신원을 확인하고, 판결 당사자와 다르면 원칙적으로 집행을 진행하지 않고 집행불능 처리합니다. 먼저 승계집행문을 받거나 새로운 점유자를 상대로 절차를 밟아야 합니다.

Q. 점유이전금지가처분을 안 받아뒀는데, 점유자가 바뀌었습니다. 처음부터 다시 소송해야 하나요?

A. 변론종결 전에 이미 바뀐 것이라면 원칙적으로 새로 소송(또는 소송인수신청)을 해야 합니다. 반면 변론종결 후에 바뀐 것이라면 승계집행문으로 대응할 여지가 있습니다.

Q. 새 점유자가 “나는 정당하게 전대차 계약을 맺은 것”이라고 주장합니다. 승계집행문을 받을 수 없나요?

A. 정상적인 전대차라면 통상 승계로 인정돼 승계집행문 대상이 될 수 있습니다. 다만 상대방이 승계 사실을 다투면 승계집행문부여에 대한 이의의 소로 넘어갈 수 있고, 이때 승계 사실의 증명책임은 집행을 신청하는 임대인 쪽에 있습니다.

Q. 가족 명의로만 바뀌고 실제로는 기존 세입자가 그대로 사는 것 같습니다. 이것도 형사처벌 대상인가요?

A. 강제집행을 피할 목적으로 점유 명의만 허위로 바꾼 정황이 확인되면 강제집행면탈죄가 문제될 수 있습니다. 다만 실제로 점유가 진의에 따라 넘어간 것이라면 허위양도로 보기 어려우므로, 실거주 여부를 뒷받침할 자료 확보가 중요합니다.

Q. 통모 침탈을 임대인이 직접 입증해야 한다는데, 어떤 자료가 필요한가요?

A. 기존 세입자와 새 점유자 사이의 관계(가족·지인 여부), 임료 지급 주체, 계약서 존재 여부, 실거주 흔적(우편물·공과금 명의) 등이 통모나 위장 여부를 가리는 핵심 자료가 됩니다.

Q. 승계집행문을 받는 데 시간이 얼마나 걸리나요?

A. 승계 사실이 명확하면 신청 후 비교적 신속하게 부여되지만, 상대방이 다투면 승계집행문부여에 대한 이의의 소로 넘어가 통상의 소송 절차만큼 시간이 걸릴 수 있습니다.