등기부만 믿고 산 땅인데 진짜 주인이 나타났어요 

안녕하세요 [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

최근 등기부등본까지 꼼꼼히 확인하고 토지를 매수했는데도, 몇 년 뒤 진짜 소유자가 나타나 소유권을 다투는 분쟁이 잇따르고 있습니다.

제가 상담한 매수인분들 중 상당수는 “등기부에 이름이 올라 있으니 당연히 이 사람이 주인이겠지”, “등기부등본까지 뗐는데 설마 문제가 있겠어”라는 생각으로 계약을 진행한 경우였습니다. 그런데 정작 잔금까지 치르고 등기를 마친 뒤, 위조된 서류로 등기를 넘긴 사람이거나 애초에 상속·명의신탁 관계에서 처분 권한이 없던 사람이 매도인이었다는 사실이 드러나면서, 진짜 소유자로부터 소유권이전등기 말소를 요구받는 상황으로 번지는 경우가 적지 않습니다.

최근 대법원은 부동산 등기의 공신력을 인정하지 않는 원칙을 일관되게 유지하면서도, 예외적으로 등기부취득시효가 완성된 경우에 한해 선의·무과실 점유자의 소유권을 두텁게 보호하는 태도를 보이고 있습니다.

아래에서는 등기부만 믿고 산 땅에서 진짜 소유자가 나타났을 때 왜 소유권을 잃을 수 있는지, 그리고 어떤 경우에 예외적으로 소유권을 지킬 수 있는지 최근 판례를 중심으로 살펴보겠습니다.

1. 등기부에는 공신력이 없어 등기를 믿고 샀어도 진짜 소유자를 앞설 수 없습니다

등기부는 권리관계를 추정할 뿐, 그 내용을 확정적으로 보장하지 않습니다.

부동산에 관한 권리변동은 민법 제186조에 따라 등기를 해야 효력이 생깁니다. 그런데 이 조문은 등기가 있어야 물권변동의 ‘효력’이 생긴다는 것일 뿐, 그 등기에 적힌 ‘내용’이 진실하다는 것까지 보장하는 것은 아닙니다.

동산 거래에서는 민법 제249조가 정한 선의취득 제도가 있어, 무권리자로부터 물건을 산 사람도 일정한 요건을 갖추면 소유권을 취득할 수 있습니다. 그러나 부동산에는 이런 선의취득 규정이 적용되지 않고, 판례와 통설 모두 등기의 공신력을 인정하지 않습니다.

따라서 등기부등본에 매도인이 소유자로 기재돼 있고 그 등기부를 그대로 믿고 매수했다고 하더라도, 매도인이 실제로는 정당한 권리자가 아니었다면 매수인은 원칙적으로 소유권을 취득하지 못합니다. 등기부의 기재는 적법한 등기원인에 의해 마쳐진 것으로 추정될 뿐이고, 진짜 소유자가 그 추정을 뒤집는 증거를 제시하면 그 등기는 처음부터 효력이 없던 것으로 확인됩니다.

등기부는 권리관계를 추정하게 해줄 뿐, 등기를 믿고 샀다는 사정만으로 진짜 소유자에 앞서는 소유권을 만들어주지는 않습니다.

2. 매도인이 진짜 소유자가 아니었다면 등기 자체가 원인무효이고 돌려줘야 합니다

원인무효인 등기에 기초해 이루어진 소유권이전등기는 진짜 소유자 앞에서 효력이 없습니다.

실무에서 매도인이 정당한 권리자가 아닌 경우는 다양한 형태로 나타납니다. 등기필증이나 인감증명서, 위임장을 위조해 마치 소유자 본인인 것처럼 꾸며 등기를 넘긴 경우, 공동상속인 중 일부가 나머지 상속인 동의 없이 단독으로 상속등기를 마친 뒤 처분한 경우, 명의신탁된 부동산을 명의수탁자가 신탁자 몰래 처분한 경우 등이 대표적입니다.

이런 경우 매도인 앞으로 마쳐진 등기 자체가 ‘원인무효’이므로, 그 등기에 기초해 이루어진 매수인 앞으로의 소유권이전등기 역시 무효입니다. 진짜 소유자는 민법 제214조가 정한 소유권에 기한 방해배제청구권을 근거로 현재 등기명의인을 상대로 등기 말소를 구할 수 있습니다.

대법원은 나아가 진짜 소유자가 현재 등기명의인을 상대로 등기 말소를 구하는 대신, ‘진정한 등기명의의 회복’을 원인으로 곧바로 자신 앞으로 소유권이전등기절차의 이행을 청구하는 것도 허용된다고 판시했습니다.

이미 자기 앞으로 소유권을 표상하는 등기가 되어 있었거나 법률에 의하여 소유권을 취득한 자가 진정한 등기명의를 회복하기 위한 방법으로는 현재의 등기명의인을 상대로 그 등기의 말소를 구하는 외에 "진정한 등기명의의 회복"을 원인으로 한 소유권이전등기절차의 이행을 직접 구하는 것도 허용되어야 할 것이다(대법원 1990. 11. 27. 선고 89다카12398 전원합의체 판결).

즉 등기가 원인무효라면, 매수인이 이를 전전 취득해 최종 등기명의인이 되었더라도 진짜 소유자와의 관계에서는 소유권을 주장할 수 없고, 부동산을 인도하고 등기를 돌려줘야 하는 상황에 놓입니다.

매도인 명의의 등기가 원인무효라면, 그 등기를 거쳐 산 매수인의 등기도 진짜 소유자 앞에서는 무효입니다.

3. 예외적으로 등기부취득시효가 완성됐다면 소유권을 지킬 수 있습니다

10년간 등기와 점유를 선의·무과실로 이어왔다면 소유권을 취득합니다.

민법 제245조 제2항은 부동산의 소유자로 등기한 사람이 10년간 소유의 의사로 평온·공연하게, 선의이며 과실 없이 그 부동산을 점유하면 소유권을 취득한다고 정하고 있습니다. 이를 등기부취득시효라고 합니다.

여기서 선의·무과실은 등기 자체가 아니라 점유를 취득할 당시를 기준으로 판단합니다. 대법원은 매도인이 등기부상의 소유명의자와 동일인인 경우에는 특별한 사정이 없는 한 그 등기가 유효한 것으로 믿고 매수한 사람에게 과실이 있다고 볼 수 없다고 판단해 왔습니다.

등기부취득시효가 완성된 후에 그 부동산에 관한 점유자 명의의 등기가 말소되거나 적법한 원인 없이 다른 사람 앞으로 소유권이전등기가 경료되었다 하더라도, 그 점유자는 등기부취득시효의 완성에 의하여 취득한 소유권을 상실하는 것은 아니다(대법원 2001. 1. 16. 선고 98다20110 판결).

다만 등기부취득시효는 등기와 점유가 함께 10년이라는 상당한 기간 이어져야 완성됩니다. 매수한 지 얼마 되지 않은 상태에서 진짜 소유자가 나타났다면 이 요건을 채우지 못해 시효 완성을 주장하기 어려운 경우가 대부분이고, 이때는 매도인을 상대로 한 별도의 책임 추궁으로 방향을 돌려야 합니다.

등기부취득시효 10년을 선의·무과실로 채웠다면 진짜 소유자가 나타나도 소유권을 지킬 수 있지만, 그 기간을 채우지 못했다면 다른 구제수단을 찾아야 합니다.

4. 매도인의 위조·기망이 확인되면 형사처벌도 함께 검토됩니다

서류를 위조해 등기를 넘긴 매도인은 문서위조부터 사기죄까지 함께 책임질 수 있습니다.

매도인이 등기서류를 위조해 자신이 소유자인 것처럼 꾸몄다면, 형법 제231조의 사문서위조죄와 이를 등기소에 제출해 사용한 형법 제234조의 위조사문서행사죄가 각각 5년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 해당하고, 등기소 공무원에게 허위신고를 해 등기부에 부실한 사실을 기재하게 했다면 형법 제228조의 공정증서원본부실기재죄까지 함께 성립할 수 있습니다.

여기에 매수인을 속여 매매대금을 받아냈다면 형법 제347조의 사기죄가 별도로 성립하고, 그 형량은 20년 이하의 징역 또는 5천만원 이하의 벌금까지 가능합니다. 매수인이 지급한 대금, 즉 편취액이 5억원 이상이면 특정경제범죄가중처벌법 제3조가 적용되어 5억원 이상 50억원 미만은 3년 이상의 유기징역, 50억원 이상이면 무기 또는 5년 이상의 징역까지 형이 크게 무거워집니다.

토지처럼 가액이 큰 부동산 사기는 편취액이 쉽게 특경법 가중처벌 구간에 들어가고, 문서위조·행사죄와 사기죄가 실체적 경합으로 함께 처벌되는 경우가 많아 매도인이 지게 되는 형사책임은 결코 가볍지 않습니다.

5. 등기부 열람만으로 끝내지 말고 처음부터 권리관계를 확인해야 손해를 줄일 수 있습니다

초기 대응 순서에 따라 회수 가능성과 형사책임 추궁 범위가 달라집니다.

진짜 소유자가 나타난 사건은 통상 ①진짜 소유자가 매수인 또는 현재 등기명의인을 상대로 소유권이전등기 말소 또는 진정명의회복 소송을 제기하거나 매수인이 매도인을 사문서위조·사기 혐의로 관할 경찰서(수원 지역이라면 수원남부경찰서·수원중부경찰서 등)에 고소 → ②고소인·피고소인 조사 및 등기부·계약서 등 자료 제출 → ③검찰(수원지방검찰청) 송치 및 처분 → ④민사소송은 수원지방법원에서, 형사재판도 기소되면 같은 법원에서 병행 진행되는 순서를 밟습니다.

진짜 소유자를 자처하는 사람으로부터 연락을 받았거나 소송 서류를 송달받았다면, 당황해서 바로 합의하려 하기보다 아래 순서로 자료부터 확인하는 것이 좋습니다.

1. 등기부 갑구를 처음부터 끝까지 열람해 매도인 명의 등기가 언제, 어떤 원인(매매·상속·판결 등)으로 마쳐졌는지 연혁을 확인합니다.

2. 진짜 소유자를 자처하는 사람이 제시하는 등기필증·상속관계서류·판결문 등의 진위와, 실제로 소송이 제기돼 있는지를 확인합니다.

3. 매도인에게 민법 제570조·제571조에 따른 계약해제·손해배상을 청구할 수 있는지, 중개를 통했다면 개업공인중개사의 손해배상책임(공인중개사법 제30조)도 함께 물을 수 있는지 검토합니다.

이러한 자료를 정리한 뒤 부동산 소유권 분쟁과 형사 고소에 모두 경험이 있는 변호사의 도움을 받는다면, 민사상 권리 회복과 형사 고소를 함께 검토해 실질적인 손해 회복 방안을 찾을 수 있습니다.

마치며

등기부만 믿고 산 땅에서 진짜 소유자가 나타나는 사건은, 매수인 입장에서는 “등기부까지 확인했는데 왜”라는 억울함 때문에, 진짜 소유자 입장에서는 “내 땅이 남의 명의로 넘어간 줄도 몰랐다”는 당혹감 때문에 초기 대응이 늦어지는 경우가 많습니다.

땅을 빼앗길 위기에 놓인 매수인 입장에서는 등기부취득시효 요건을 채웠는지, 매도인에게 담보책임이나 형사책임을 물을 수 있는지를 서둘러 확인하는 것이 먼저입니다. 시간이 지날수록 매도인의 재산이 흩어지고 관련 자료도 사라져 회수 가능성이 낮아집니다.

반대로 자신의 땅이 남의 명의로 넘어간 진짜 소유자 입장에서도 등기부 명의만 보고 포기할 필요는 없습니다. 등기가 원인무효라면 시간이 걸리더라도 말소청구나 진정명의회복청구를 통해 소유권을 되찾을 수 있는 경우가 많습니다.

저는 등기부만 믿고 땅을 산 매수인 쪽과, 반대로 자신도 모르는 사이 명의가 넘어간 진짜 소유자 쪽 양쪽 사건을 모두 다뤄온 변호사로서, 초기에 자료를 어떻게 정리하느냐에 따라 결과가 크게 달라지는 것을 여러 번 보아 왔습니다.

등기부 한 장만 믿고 넘어가기에는 걸려 있는 재산이 너무 큽니다. 지금 상황이 애매하다면, 고준용 변호사를 찾아주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 등기부등본을 떼보고 문제없어서 샀는데도 소유권을 잃을 수 있나요?

A. 네. 우리나라 등기에는 공신력이 없어 등기부 기재를 믿고 매수했어도 매도인이 진짜 소유자가 아니었다면 원칙적으로 소유권을 취득하지 못합니다. 다만 등기부취득시효 요건을 충족하면 예외적으로 보호받을 수 있습니다.

Q. 등기부취득시효는 몇 년이고 어떤 조건이 있나요?

A. 민법 제245조 제2항에 따라 소유자로 등기한 상태에서 10년간 평온·공연하게 선의·무과실로 점유하면 소유권을 취득합니다. 매도인이 등기부상 명의인과 같은 사람이었다면 특별한 사정이 없는 한 과실 없는 점유로 인정됩니다.

Q. 산 지 얼마 안 됐는데 진짜 소유자가 나타나면 무조건 돌려줘야 하나요?

A. 등기부취득시효 10년을 채우지 못했다면 원칙적으로 진짜 소유자의 말소청구·진정명의회복청구를 막기 어렵습니다. 대신 매도인을 상대로 계약해제와 손해배상을 청구할 수 있습니다.

Q. 매도인에게 돈을 돌려받을 수 있나요?

A. 민법 제570조·제571조의 담보책임에 따라 계약을 해제하고 손해배상을 청구할 수 있습니다. 다만 매도인이 이미 돈을 탕진했거나 소재불명이면 실제 회수가 어려워 형사 고소를 병행하는 경우가 많습니다.

Q. 매도인을 형사고소할 수 있나요?

A. 서류를 위조해 등기를 넘겼다면 사문서위조·행사죄와 공정증서원본부실기재죄, 기망으로 대금을 받았다면 사기죄까지 함께 성립할 수 있습니다. 피해액이 5억원 이상이면 특정경제범죄가중처벌법이 적용되어 형이 크게 무거워집니다.

Q. 부동산 중개를 통해 샀는데 중개사에게도 책임을 물을 수 있나요?

A. 개업공인중개사가 권리관계 확인을 게을리해 피해가 발생했다면 공인중개사법 제30조에 따라 손해배상책임을 물을 수 있습니다. 다만 중개사가 통상적인 확인의무를 다했다면 책임이 제한될 수 있습니다.

Q. 진짜 소유자라고 주장하는 사람이 나타났을 때 가장 먼저 뭘 해야 하나요?

A. 감정적으로 대응하기보다 등기부 갑구 연혁과 상대방이 제시하는 서류의 진위부터 확인하고, 실제로 소송이 제기됐는지, 매도인과 연락이 되는지부터 정리한 뒤 변호사와 상담하는 것이 좋습니다.