매도인이 사망했는데 상속인에게 등기를 청구하나요 

안녕하세요 [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

최근 고령의 매도인이 부동산 매매계약을 체결한 뒤 잔금 지급이나 등기 이전을 마치기 전에 갑작스럽게 사망하면서, 매수인이 상속인들을 상대로 등기 문제를 풀어야 하는 상담이 늘고 있습니다.

제가 상담한 매수인분들 중 상당수는 “계약서도 있고 잔금도 다 치렀으니 등기는 조금 늦어도 결국 되겠지”라는 생각으로 안심하고 계셨습니다. 그런데 매도인이 사망한 뒤에는 상속인들이 등장해 “상속받은 재산이니 상의가 필요하다”거나, 심지어 “계약 자체를 몰랐다”며 협조를 미루거나 거부하는 경우가 드물지 않습니다.

최근 대법원은 매매계약에 따른 매도인의 소유권이전등기의무를 매도인 개인에게 국한되지 않고 상속인에게 그대로 승계되는 재산상 채무로 보고 있으며, 다만 상속인이 여럿이거나 이미 상속등기가 이뤄진 경우에는 누구를 상대로 어떤 절차를 밟아야 하는지가 사건마다 달라집니다.

아래에서는 매도인이 사망한 경우 매수인이 상속인을 상대로 어떻게 소유권이전등기를 청구할 수 있는지, 실무에서 자주 부딪히는 문제들을 최근 판례를 중심으로 살펴보겠습니다.

1. 매도인이 사망해도 매매계약과 등기의무는 상속인에게 그대로 승계됩니다

매매계약에서 생긴 권리·의무는 매도인의 사망과 동시에 상속재산의 일부로 상속인에게 그대로 넘어갑니다.

민법 제1005조는 상속인이 상속개시된 때로부터 피상속인의 재산에 관한 포괄적 권리와 의무를 승계한다고 정하고 있습니다. 매도인이 매매계약을 체결한 뒤 잔금을 받고도 등기를 넘겨주지 못한 채 사망했다면, 그 등기의무는 매도인의 일신에 전속한 권리의무가 아니라 재산상 채무이므로 그대로 상속재산에 포함되어 상속인에게 승계됩니다.

매수인 입장에서는 계약 상대방이던 매도인이 아니라 그 상속인을 상대로 등기 절차를 진행해야 한다는 점만 달라질 뿐, 매매계약 자체나 매수인이 가진 소유권이전등기청구권의 내용이 달라지는 것은 아닙니다. 이미 잔금을 다 치렀다면 상속인에게 잔금을 다시 낼 필요도 없습니다.

실제로 대법원도 피상속인이 부동산을 매도한 뒤 소유권이전등기를 마치지 못한 채 사망한 사안에서, 그 부동산이 상속재산에서 제외된다는 주장을 독자적인 견해라며 받아들이지 않았습니다(대법원 1979. 2. 27. 선고 78다2281 판결). 매도인의 등기의무가 사망과 동시에 사라지는 것이 아니라 상속인에게 이어진다는 점을 분명히 한 것입니다.

매도인이 사망해도 매매계약과 등기의무는 소멸하지 않고, 상속인이 그 지위를 그대로 이어받습니다.

2. 상속인이 여럿이면 각자 상속분만큼만 등기의무를 지는 것이 원칙입니다

공동상속인은 상속분 비율대로 등기의무를 나누어 부담하므로, 한 사람만 상대해서는 온전한 소유권을 받을 수 없습니다.

민법 제1006조는 상속인이 여럿이면 상속재산이 공유가 된다고 정하고, 제1007조는 공동상속인이 각자의 상속분에 응하여 피상속인의 권리와 의무를 승계한다고 정하고 있습니다. 등기의무도 이 원칙에 따라 특별한 사정이 없는 한 상속인별 상속분 비율대로 나뉘어 귀속되는 것으로 봅니다.

그래서 상속인이 배우자와 자녀 여럿으로 나뉘어 있다면, 매수인은 그중 한 사람만 상대로 협조를 구하거나 소송을 해서는 부동산 전체에 대한 소유권을 온전히 넘겨받을 수 없습니다. 상속인 각자가 자신의 상속분만큼만 등기의무를 지기 때문에, 일부 상속인이 협조하지 않으면 그 지분만큼은 여전히 상속인 앞으로 남아 있게 됩니다.

실무에서는 매수인이 상속인 중 협조적인 한두 명하고만 이야기를 하다가, 나머지 상속인의 존재나 소재를 뒤늦게 파악하는 경우가 많습니다. 이 때문에 처음부터 가족관계증명서·기본증명서 등으로 상속인 전원을 확정하고, 상속인 전원을 상대로 협의를 요청하거나 소송을 준비하는 것이 시간을 아끼는 길입니다.

공동상속인은 상속분만큼만 등기의무를 지므로, 상속인 전원을 특정해 함께 상대해야 온전한 소유권을 받을 수 있습니다.

3. 상속인 중 1인이 이미 단독으로 상속등기를 마쳤다면 그 사람만 상대해야 합니다

등기부상 명의인이 누구인지가 실제 등기의무를 지는 사람을 가르는 기준입니다.

다만 상속인들 사이에 이미 상속재산분할협의가 이뤄져 그중 한 사람 명의로 단독 상속등기까지 마쳐졌다면 이야기가 달라집니다. 협의분할에는 상속개시 당시로 소급하는 효력이 있어서, 단독으로 상속등기를 마치지 않은 나머지 상속인들은 처음부터 그 부동산을 상속받지 않은 것으로 취급됩니다.

부동산소유권이전등기의무자는 특별한 사정이 없는 한 등기부상의 명의인이라고 할 것인바, 피상속인으로부터 매수한 부동산에 관하여 공동상속인들의 협의분할에 의하여 그중 1인만이 단독으로 상속등기까지 마쳤다면 협의분할의 소급효에 의하여 나머지 공동상속인들은 이 사건 부동산을 상속한 것이 아니라 할 것이고, 현재 등기부상의 등기명의자가 아니어서 등기의무자가 될 수도 없다(대법원 1991. 8. 27. 선고 90다8237 판결).

이 때문에 매수인이 소송을 준비할 때는 먼저 등기부등본을 발급받아 현재 등기명의인이 누구인지부터 확인해야 합니다. 상속등기가 아직 법정상속분대로 되어 있거나 미등기 상태라면 상속인 전원을 상대해야 하지만, 이미 협의분할로 단독등기가 끝났다면 그 등기명의인만을 상대로 소유권이전등기절차 이행을 청구하면 됩니다.

반대로 이미 협의분할이 끝난 사실을 모르고 상속인 전원을 상대로 소송을 제기하면, 등기의무가 없는 나머지 상속인들에 대한 청구 부분은 기각될 수 있고 그만큼 소송비용 부담이라는 불이익까지 떠안을 수 있습니다.

등기부등본상 명의인이 누구인지를 먼저 확인해야, 헛수고 없이 정확한 상대를 상대로 소송할 수 있습니다.

4. 협의가 늦어질수록 매수인이 감수해야 할 위험은 점점 커집니다

등기가 미뤄지는 사이 상속인이 지분을 처분하거나 매수인이 점유를 잃으면 상황은 급격히 불리해집니다.

매도인 사망 후 등기 문제 해결이 늦어질수록 매수인에게 불리한 변수가 늘어납니다. 상속인 중 한 명이 자신의 상속지분을 제3자에게 처분하거나 담보로 근저당권을 설정해 버리면, 매수인은 그 제3자를 상대로 별도의 법적 다툼까지 감수해야 할 수 있습니다.

또한 상속인은 상속개시를 안 날로부터 3개월 안에 단순승인·한정승인·상속포기를 선택할 수 있는데(민법 제1019조), 협의가 지연되는 사이 상속인 구성 자체가 바뀔 수 있습니다. 상속인이 상속을 포기하면 다음 순위 상속인에게 등기의무가 넘어가고, 한정승인을 하더라도 상속재산의 한도에서 채무를 변제한다는 것일 뿐(민법 제1028조) 이미 매매대금을 다 받은 부동산에 대한 등기의무 자체가 사라지는 것은 아닙니다.

매수인이 부동산을 이미 인도받아 점유하고 있다면 사정이 조금 낫습니다. 대법원은 매수인이 목적 부동산을 인도받아 계속 점유하는 경우에는 소유권이전등기청구권의 소멸시효가 진행하지 않는다고 보고 있고, 이 법리는 매수인이 다시 그 부동산을 제3자에게 넘기고 점유만 승계해 준 경우에도 마찬가지로 적용됩니다(대법원 1999. 3. 18. 선고 98다32175 전원합의체 판결).

그러나 아직 인도받지 못한 상태에서 협의만 미루고 있다면 이야기가 다릅니다. 이 경우 매수인의 등기청구권도 통상의 채권과 마찬가지로 시효 진행의 대상이 될 수 있으므로, 점유하지 못한 상태로 방치하는 기간이 길어질수록 매수인에게 유리할 것이 없습니다.

5. 상속인이 협조하지 않으면 소송을 거쳐 판결로 단독 등기할 수 있습니다

협조가 끝내 이뤄지지 않아도, 판결만 받으면 상속인의 동의 없이 등기를 마칠 수 있습니다.

매도인 사망 후 상속인과의 등기 문제는 통상 ①가족관계증명서·기본증명서·제적등본을 발급받아 상속인 전원과 상속분을 확정하고 협의를 요청하는 단계 → ②협의가 되지 않거나 상속인이 지분을 처분할 우려가 있으면 부동산 소재지 관할법원(예: 수원지방법원)에 처분금지가처분을 신청하는 단계 → ③그래도 협조를 얻지 못하면 상속인 전원 또는 이미 단독 상속등기를 마친 상속인을 피고로 소유권이전등기절차이행청구의 소를 제기하는 단계 → ④승소 확정판결을 받아 관할 등기소(예: 수원지방법원 등기국)에 단독으로 등기를 신청하는 단계의 순서로 진행됩니다.

부동산등기법 제23조 제4항은 등기절차의 이행을 명하는 판결을 받은 등기권리자는 상대방의 협조 없이도 단독으로 등기를 신청할 수 있다고 정하고 있고, 같은 법 제27조는 등기의무자에게 상속이 있었던 경우 그 상속인이 등기를 신청할 수 있다고 정하고 있습니다. 즉 소송에서 이기기만 하면 상속인이 끝까지 도장을 찍어주지 않아도 등기를 마칠 수 있다는 뜻입니다.

다만 소송을 시작하기 전에 아래 순서로 자료부터 확인해 두면 절차가 훨씬 수월해집니다.

1. 매매계약서와 잔금 지급 내역(계좌이체 내역, 영수증)을 정리해 계약 체결과 대금 완납 사실부터 명확히 해 둡니다.

2. 부동산 등기부등본과 가족관계증명서·제적등본을 발급받아 현재 등기명의인과 상속인 전원, 각자의 상속분을 특정합니다.

3. 상속인 중 상속포기·한정승인 절차를 진행 중인 사람이 있는지 가정법원에 확인해, 상대방을 잘못 특정하는 일이 없도록 합니다.

이렇게 확인한 자료를 바탕으로 상속·부동산 분쟁에 전문성 있는 변호사의 도움을 받는다면, 협의로 해결할 수 있는 부분과 소송으로 갈 수밖에 없는 부분을 나누어 실질적인 등기 확보 방안을 찾을 수 있습니다.

마치며

매도인이 사망한 뒤 등기 문제가 남아 있으면, “그래도 계약서가 있으니 언젠가는 해결되겠지”라는 생각으로 대응을 미루다가 상속인 구성이 복잡해지거나 지분이 처분된 뒤에야 상담을 받으러 오시는 경우가 많습니다.

등기를 받아야 하는 매수인 입장에서는 감정적으로 상속인을 다그치기보다, 계약서와 대금 지급 내역, 상속인 확정 자료부터 차분히 갖추는 것이 먼저입니다. 반대로 뜻하지 않게 등기의무를 떠안게 된 상속인 입장에서도, 협의에 응하지 않는다고 해서 의무 자체가 없어지는 것은 아니므로 상속분과 절차를 정확히 파악하고 대응하는 것이 결국 더 유리합니다.

저는 매도인 사망 이후 등기를 받아야 하는 매수인과, 반대로 상속으로 등기의무를 떠안게 된 상속인 양쪽 사건을 모두 다뤄온 변호사로서, 상속인 확정과 소송 전략에 따라 결과가 크게 달라지는 것을 여러 번 보아 왔습니다.

협의가 진척되지 않고 시간만 흐르고 있다면, 그게 바로 상담이 필요한 시점입니다. 결론이 달라질 수 있는 마지막 지점에서, 고준용 변호사를 찾아주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 상속인이 여러 명인데 그중 한 명만 상대로 소송해도 되나요?

A. 그 상속인의 상속분만큼만 승소할 수 있습니다. 부동산 전체에 대한 소유권을 온전히 받으려면 상속인 전원을 확정해 함께 상대해야 합니다.

Q. 상속인이 상속을 포기하면 등기는 누구에게 청구해야 하나요?

A. 상속을 포기한 사람은 처음부터 상속인이 아니었던 것으로 되므로, 다음 순위 상속인이 등기의무를 넘겨받습니다. 상속포기 여부는 가정법원에서 확인할 수 있습니다.

Q. 상속인 중 한 명이 이미 자기 명의로 상속등기를 마쳤다면 어떻게 하나요?

A. 협의분할의 소급효로 나머지 상속인은 등기의무가 없는 것으로 취급되므로, 등기부등본상 명의인이 된 상속인만을 상대로 소유권이전등기절차 이행을 청구하면 됩니다.

Q. 잔금을 다 냈는데 아직 등기를 못 받았습니다. 시간이 지나면 등기청구권이 없어지나요?

A. 부동산을 인도받아 점유하고 있다면 소유권이전등기청구권의 소멸시효는 진행하지 않습니다. 다만 인도받지 못한 채 방치하는 기간이 길어지면 통상의 채권처럼 시효 문제가 생길 수 있어 주의가 필요합니다.

Q. 상속인이 연락을 피하고 협조하지 않으면 강제로 등기할 방법이 있나요?

A. 상속인 전원 또는 등기명의인을 상대로 소유권이전등기절차이행청구의 소를 제기해 승소 확정판결을 받으면, 상대방의 협조 없이도 단독으로 등기를 신청할 수 있습니다.

Q. 상속인의 주소를 몰라 연락이 안 되면 소송 자체가 불가능한가요?

A. 가족관계등록부상 주소를 기초로 주소보정 절차를 거치고, 그래도 소재를 알 수 없으면 공시송달로 재판을 진행할 수 있어 연락 두절 자체가 소송의 장애가 되지는 않습니다.