명의수탁자가 팔아버린 부동산을 산 사람에게 돌려받나요 

안녕하세요 [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

최근 형제자매나 부모 자식 사이에 등기 명의만 빌려주었던 부동산을, 명의수탁자가 마음대로 팔아버리고 그 부동산을 산 사람에게 돌려달라고 요구하는 상담이 늘고 있습니다.

제가 상담한 명의신탁자분들 중 상당수는 “등기만 빌려준 것뿐이니 내 땅인 건 변하지 않는다”, “동생이 함부로 팔 리가 없다”는 생각으로 별다른 조치 없이 지내다가, 실제로 부동산이 팔린 뒤에야 문제를 알아차립니다. 그런데 막상 등기부를 떼어보면 이미 제3자 명의로 소유권이전등기가 마쳐져 있고, “그 사람한테 돌려달라고 하면 되지 않느냐”고 생각하지만 현실은 그리 간단하지 않습니다.

최근 대법원은 명의신탁 부동산을 매수한 사람의 지위와, 명의신탁자가 실제로 구제받을 수 있는 방법을 엄격히 구분해서 판단하고 있습니다. 매수인이 등기만 보고 거래했다면 선의·악의를 따지지 않고 소유권을 그대로 인정하되, 명의신탁자의 피해는 명의수탁자를 상대로 한 별도의 책임 추궁으로 해결하도록 하는 흐름입니다.

아래에서는 명의수탁자가 팔아버린 부동산을 산 사람에게 실제로 돌려받을 수 있는지, 그리고 돌려받지 못한다면 어떤 방법으로 손해를 회복할 수 있는지 최근 판례를 중심으로 살펴보겠습니다.

1. 명의수탁자에게 산 사람은 원칙적으로 유효하게 소유권을 취득합니다

부동산실명법은 명의신탁 무효를 제3자에게는 주장하지 못하도록 정하고 있습니다.

부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률(부동산실명법)은 명의신탁약정 자체를 무효로 하고(제4조 제1항), 그 약정에 따른 등기로 이루어진 물권변동도 원칙적으로 무효로 정하고 있습니다(제4조 제2항 본문). 형이나 동생, 배우자 명의로 등기해 두었던 부동산이라면, 법적으로는 애초에 그 등기 자체가 무효라는 뜻입니다.

그런데 같은 조 제3항은 명의신탁약정과 그에 따른 물권변동의 무효는 제3자에게 대항하지 못한다고 정하고 있습니다. 즉 명의수탁자가 그 부동산을 제3자에게 팔고 소유권이전등기까지 넘겨줬다면, 명의신탁자는 그 무효를 내세워 매수인에게 “원래 내 땅이니 돌려달라”고 주장할 수 없다는 뜻입니다.

이런 구조는 등기를 믿고 거래한 매수인을 보호해 거래 안전을 지키기 위한 것입니다. 등기부만으로는 그 부동산이 명의신탁된 것인지 알 방법이 없는 매수인에게, 나중에 밝혀진 명의신탁 사실을 이유로 소유권을 빼앗는다면 부동산 거래 자체가 불안정해지기 때문입니다.

결론적으로, 명의수탁자로부터 부동산을 매수해 등기를 마친 사람이라면 특별한 사정이 없는 한 그 소유권은 유효합니다. 명의신탁자가 “원래 내 땅”이라는 사정만으로 매수인에게 소유권이전등기 말소나 부동산 반환을 청구하기는 어렵습니다.

명의수탁자에게 부동산을 매수해 등기를 마친 사람은, 명의신탁 사실을 몰랐든 알았든 원칙적으로 유효하게 소유권을 취득합니다.

2. 매수인이 명의신탁 사실을 알고 있었어도 결론은 달라지지 않습니다

부동산실명법 제4조 제3항의 ‘제3자’는 선의·악의를 묻지 않고 보호됩니다.

실무에서 가장 많이 나오는 질문은 “그 사람도 명의신탁이라는 걸 알고 샀다면 다르지 않느냐”는 것입니다. 그런데 대법원은 부동산실명법 제4조 제3항의 제3자 범위를, 명의수탁자가 물권자임을 기초로 그와 새로운 이해관계를 맺은 사람으로 넓게 인정하면서 그 선의·악의를 따지지 않는다고 판시하고 있습니다.

부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조 제3항에 의하면 명의신탁약정 및 이에 따른 등기로 이루어진 부동산에 관한 물권변동의 무효는 제3자에게 대항하지 못한다. 여기서 ‘제3자’는 명의신탁약정의 당사자 및 포괄승계인 이외의 자로서 명의수탁자가 물권자임을 기초로 그와 사이에 직접 새로운 이해관계를 맺은 사람을 뜻하며, 그의 선의·악의를 묻지 않는다(대법원 2021. 11. 11. 선고 2019다272725 판결).

이 판례는 소유권이나 저당권을 취득한 사람뿐 아니라 그 부동산을 압류하거나 가압류한 채권자까지 제3자에 포함시키고 있고, 명의신탁 관계가 여러 단계로 이어진 경우(수탁자 명의를 다시 다른 사람에게 넘기는 등 연속된 명의신탁)에도 마찬가지로 적용된다고 밝히고 있습니다.

따라서 “매수인이 알고 샀으니 무효 아니냐”는 주장은 원칙적으로 받아들여지지 않습니다. 매수인의 선의·악의는 소유권 취득 여부를 좌우하는 요소가 아니라는 점을 분명히 알아둘 필요가 있습니다.

매수인이 명의신탁 사실을 알고 샀더라도, 그 사실만으로는 소유권 취득이 무효가 되지 않습니다.

3. 다만 매수인이 명의수탁자의 배임행위에 적극 가담했다면 예외입니다

매매계약 자체가 반사회적 법률행위로 무효가 될 수 있고, 이 무효는 절대적입니다.

예외는 있습니다. 매수인이 명의수탁자가 명의신탁자 몰래 부동산을 처분하는 배임행위에 적극적으로 가담한 경우에는 앞서 본 원칙이 뒤집힙니다. 단순히 “등기 명의만 빌린 것 같다”는 정도의 짐작을 넘어, 명의수탁자에게 실질소유자 몰래 팔아넘기라고 적극적으로 요청하거나 유도한 경우가 여기에 해당합니다.

명의수탁자로부터 신탁재산을 매수한 제3자가 명의수탁자의 명의신탁자에 대한 배임행위에 적극 가담한 경우에는 명의수탁자와 제3자 사이의 계약은 반사회적인 법률행위로서 무효라고 할 것이고, 이때 제3자가 배임행위에 적극 가담하는 행위란 수탁자가 처분할 권한이 없는 줄을 잘 알면서 실질소유자 몰래 신탁재산을 불법처분하도록 적극적으로 요청하거나 유도하는 등의 행위를 의미한다(대법원 2008. 3. 27. 선고 2007다82875 판결).

이런 경우 명의수탁자와 매수인 사이의 매매계약 자체가 민법 제103조의 반사회질서 법률행위로서 무효가 됩니다. 그리고 이 무효는 명의신탁자에 대해서만 상대적으로 무효인 것이 아니라 누구에게나 주장할 수 있는 절대적 무효입니다. 따라서 그 매수인으로부터 부동산을 다시 사들인 전득자가 사정을 전혀 몰랐던 선의의 사람이라 하더라도, 애초의 매매계약이 무효인 이상 소유권을 넘겨받을 수 없습니다.

실제로 소송에서는 매매대금이 시세보다 현저히 낮았는지, 매수인과 명의수탁자가 가족·지인 등 특수관계인지, 매수인이 명의신탁 경위를 상세히 알고 거래를 서둘렀는지 등이 적극 가담 여부를 가리는 단서로 활용됩니다. 다만 단순히 “명의신탁이라는 소문을 들었다”는 정도만으로는 부족하고, 매수인이 배임행위를 요청·유도하는 등 적극적으로 관여했다는 사정이 구체적으로 증명되어야 합니다.

매수인이 명의수탁자의 배임행위에 적극 가담했다는 사정이 증명되면, 매매계약 자체가 무효가 되어 소유권이전등기 말소를 구할 수 있습니다.

4. 돌려받기 어렵다면, 명의수탁자에게 손해배상 책임을 물을 수 있습니다

형사상 횡령죄가 인정되지 않아도, 민사상 손해배상 책임은 별도로 인정됩니다.

매수인의 적극 가담을 증명하기 어렵다면, 부동산 자체를 돌려받기는 현실적으로 쉽지 않습니다. 이런 경우 명의신탁자가 취할 수 있는 실질적인 구제수단은 명의수탁자를 상대로 한 손해배상 청구입니다.

과거에는 명의수탁자의 임의 처분을 형사상 횡령죄로 고소해 형사처벌과 함께 손해를 회복하는 경우가 많았습니다. 그런데 대법원은 2021. 2. 18. 선고 2016도18761 전원합의체 판결을 통해, 등기 명의만 수탁자에게 옮겨둔 2자간 명의신탁에서는 명의수탁자와 명의신탁자 사이의 관계가 형법상 보호할 만한 신임관계가 아니라는 이유로 임의 처분에 대한 횡령죄 성립을 부정하는 쪽으로 판례를 변경했습니다.

다만 대법원은 곧이어 선고한 민사판결에서 “명의수탁자가 신탁받은 부동산을 임의로 처분한 행위가 형사상 횡령죄로 처벌되지 않더라도, 명의신탁자의 소유권을 침해하는 행위로서 민법상 불법행위에 해당해 손해배상책임을 부담한다”고 판시해(대법원 2021. 6. 3. 선고 2016다34007 판결), 형사처벌 여부와 무관하게 민사상 책임은 그대로 유지된다는 점을 명확히 했습니다. 이러한 입장은 종중 명의신탁 사안을 다룬 대법원 2024. 4. 16. 선고 2023다280556 판결에서도 재확인됐습니다.

손해배상의 범위는 통상 명의수탁자가 부동산을 처분할 당시의 시가 상당액을 기준으로 산정되고, 여기에 처분일 이후의 지연손해금이 더해집니다. 다만 불법행위에 따른 손해배상청구권은 손해와 가해자를 안 날로부터 3년, 처분행위가 있었던 날로부터 10년이 지나면 소멸시효가 완성되므로(민법 제766조), 처분 사실을 확인했다면 시효 계산부터 서둘러야 합니다.

5. 등기부와 계약 경위부터 확인해 대응 방향을 정해야 합니다

확인 순서에 따라 소유권 회복이 가능한 사안인지, 손해배상만 가능한 사안인지가 갈립니다.

명의수탁자가 팔아버린 부동산 문제는 통상 ①등기소에서 등기부등본을 발급받아 소유권 변동 경위와 현재 매수인을 확인 → ②명의수탁자와 매수인 사이의 관계, 매매대금, 계약 경위를 파악해 적극 가담 여부를 가늠 → ③적극 가담 정황이 뚜렷하면 관할 법원(수원 소재 부동산이라면 수원지방법원)에 소유권이전등기말소 청구소송, 그렇지 않으면 명의수탁자를 상대로 한 손해배상청구소송 → ④필요하다면 수원남부·수원중부경찰서 등 관할 경찰서에 형사 고소를 병행 검토하는 순서로 진행됩니다.

명의수탁자의 임의 처분을 알게 됐다면, 감정적으로 대응하기보다 아래 순서로 자료부터 확인하는 것이 좋습니다.

1. 등기부등본을 발급받아 소유권이전등기가 언제, 누구 명의로 마쳐졌는지부터 확인합니다.

2. 매매계약서와 거래가액, 매수인과 명의수탁자의 관계를 확인해 적극 가담을 뒷받침할 정황이 있는지 살펴봅니다.

3. 명의수탁자와 주고받은 문자·통화 녹음 등 명의신탁 약정을 증명할 자료를 정리합니다.

이러한 자료를 바탕으로 명의신탁 부동산 분쟁에 전문성 있는 변호사의 도움을 받는다면, 소유권 회복 가능성과 손해배상 청구 규모를 함께 검토해 실질적인 회수 방안을 찾을 수 있습니다.

마치며

명의신탁 부동산이 팔렸다는 사실은 대개 등기부를 확인하다가 뒤늦게 알게 되는 경우가 많고, “그래도 가족인데 설마”라는 생각 때문에 초기 대응이 늦어지는 경우가 적지 않습니다.

부동산을 빼앗긴 명의신탁자 입장에서는 감정적인 항의보다, 명의신탁 약정을 증명할 자료와 매수인의 적극 가담 정황을 정리하는 것이 먼저입니다. 등기부, 매매계약서, 명의수탁자와의 대화 기록이 쌓일수록 소유권 회복이든 손해배상이든 유리한 결론에 가까워집니다.

반대로 영문도 모르고 부동산을 사들인 매수인 입장에서도, 등기부만 믿고 거래했다는 사실을 명확히 소명하지 못하면 뜻하지 않게 소송에 휘말릴 수 있습니다. 거래 당시 계약 경위와 대금 지급 자료를 갖춰두는 것이 중요합니다.

저는 명의신탁 부동산을 둘러싼 분쟁에서 소유권을 되찾으려는 쪽과 매수인으로서 권리를 지키려는 쪽 양쪽 사건을 모두 다뤄온 변호사로서, 등기 경위와 거래 정황을 어떻게 정리하느냐에 따라 결론이 완전히 달라지는 것을 여러 번 보아 왔습니다.

지금 상황이 애매하다면, 그게 바로 상담이 필요한 시점입니다. 결론이 달라질 수 있는 마지막 지점에서, 고준용 변호사를 찾아주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 명의수탁자가 부동산을 팔았는데, 매수인이 명의신탁 사실을 몰랐다면 돌려받을 방법이 전혀 없나요?

A. 원칙적으로 어렵습니다. 부동산실명법 제4조 제3항에 따라 매수인은 선의·악의를 불문하고 유효하게 소유권을 취득하므로, 매수인을 상대로 한 반환 청구보다는 명의수탁자를 상대로 한 손해배상 청구가 현실적인 방법입니다.

Q. 매수인이 명의신탁 사실을 알고 있었다면 다르지 않나요?

A. 단순히 알고 있었다는 사정만으로는 소유권 취득에 영향이 없습니다. 매수인이 명의수탁자의 배임행위를 적극적으로 요청하거나 유도하는 등 ‘적극 가담’했다는 사정까지 증명돼야 매매계약이 무효가 됩니다.

Q. 명의수탁자를 횡령죄로 고소할 수 있나요?

A. 명의신탁 유형에 따라 다릅니다. 명의신탁자 소유 부동산을 그대로 수탁자 명의로만 옮겨둔 2자간 명의신탁이라면 2021년 대법원 전원합의체 판결 이후 횡령죄가 인정되지 않는 경우가 많고, 이 경우에도 민사상 손해배상 책임은 별도로 인정됩니다.

Q. 손해배상은 얼마나 받을 수 있나요?

A. 통상 명의수탁자가 부동산을 처분할 당시의 시가 상당액을 기준으로 산정되고, 처분일 이후의 지연손해금이 더해집니다. 처분 시점의 시세를 뒷받침할 자료를 미리 확보해두는 것이 좋습니다.

Q. 손해배상 청구에도 기한이 있나요?

A. 있습니다. 명의신탁자가 손해와 가해자를 안 날로부터 3년, 처분행위가 있었던 날로부터 10년이 지나면 소멸시효가 완성되므로, 처분 사실을 확인했다면 서둘러 검토해야 합니다.

Q. 매수인으로부터 다시 부동산을 사들인 사람(전득자)에게도 책임을 물을 수 있나요?

A. 매수인의 적극 가담이 인정돼 매매계약 자체가 반사회적 법률행위로 무효라면, 전득자가 그 사정을 몰랐던 선의의 사람이라도 소유권을 유효하게 취득할 수 없습니다. 다만 적극 가담 자체가 증명되지 않으면 전득자에게 책임을 묻기는 어렵습니다.

Q. 명의신탁 사실 자체를 어떻게 증명하나요?

A. 명의신탁 약정 당시 주고받은 문자·통화 녹음, 실제 취득자금을 누가 부담했는지 보여주는 계좌 내역, 재산세·관리비를 실제로 누가 납부했는지 등이 핵심 증거가 됩니다.