경매로 산 집에 하자가 있으면 누구에게 물어야 하나요 

안녕하세요 [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

최근 부동산 시세보다 싸게 집을 마련하려고 법원 경매에 뛰어드는 실수요자들이 늘고 있습니다. 그런데 낙찰받고 잔금까지 치른 뒤에야 누수, 균열, 배관 노후, 불법 증축 같은 문제를 뒤늦게 발견하는 사례도 함께 늘고 있습니다.

제가 상담한 낙찰자분들 중 상당수는 “경매도 결국 집을 사는 것이니, 하자가 있으면 판 사람한테 물어내라고 하면 되지 않겠냐”는 생각으로 잔금부터 치르고 나서야 등기부와 현황조사서를 뒤져봅니다. 그런데 막상 전 소유자나 채권자에게 항의해보면 “경매는 원래 그런 위험을 안고 사는 것”이라는 답이 돌아오는 경우가 많고, 실제로 법적으로도 순순히 책임을 인정받기 쉽지 않습니다.

실제로 민법은 경매로 취득한 물건 자체의 하자에 대해서는 담보책임 규정을 적용하지 않는다고 명시하고 있어, 일반 매매와는 전혀 다른 기준이 적용됩니다. 다만 대법원은 물건의 하자와 권리의 하자를 구분해, 등기부에 없던 유치권처럼 권리관계에 흠이 있는 경우에는 예외적으로 낙찰자를 보호하는 판단을 이어오고 있습니다.

아래에서는 경매로 산 집에 하자가 발견됐을 때 누구에게 어떤 책임을 물을 수 있는지, 그리고 언제 예외적으로 손해배상까지 받을 수 있는지 관련 법리와 판례를 중심으로 살펴보겠습니다.

1. 경매로 산 집의 물건 하자는 원칙적으로 담보책임을 물을 수 없습니다

낙찰받은 집 자체에 있는 물리적 하자는 민법상 하자담보책임 규정이 적용되지 않습니다.

일반 매매에서는 매매목적물에 하자가 있으면 민법 제580조에 따라 매수인이 매도인에게 계약해제나 손해배상을 청구할 수 있습니다. 그런데 같은 조 제2항은 “전항의 규정은 경매의 경우에 적용하지 아니한다”고 명시해, 경매로 취득한 부동산에는 이 하자담보책임 규정 자체가 적용되지 않는다고 선을 긋고 있습니다.

여기서 말하는 하자는 누수·결로·균열·배관 노후·구조적 결함처럼 목적물 자체에 내재한 물리적 문제, 즉 ‘물건의 하자’를 말합니다. 법원 경매나 공매처럼 국가기관이 채무자의 의사와 무관하게 강제로 진행하는 절차의 특성상, 매수인이 스스로 현황조사서·감정평가서 등을 확인하고 그 위험까지 반영된 가격에 낙찰받는 구조이기 때문에 일반 매매와 같은 담보책임을 인정하지 않는 것입니다.

그래서 낙찰 후 집을 살펴보다가 곰팡이나 누수, 불법 증축 부분을 뒤늦게 발견해도, 전 소유자(채무자)나 배당받은 채권자에게 “집에 하자가 있었으니 물어내라”고 요구하기는 원칙적으로 어렵습니다. 이 때문에 실무에서는 입찰 전 매각물건명세서·현황조사보고서·감정평가서를 꼼꼼히 확인하고, 가능하면 현장을 직접 확인하는 것이 사실상 유일한 방어수단으로 여겨집니다.

경매로 산 집 자체의 물리적 하자는, 원칙적으로 전 소유자나 채권자에게 책임을 물을 수 없습니다.

2. 다만 등기부에 없던 권리상 하자는 이야기가 다릅니다

물건이 아니라 권리에 흠이 있다면 민법 제578조에 따라 채무자나 채권자에게 책임을 물을 수 있습니다.

민법이 경매에서 배제하는 것은 어디까지나 물건 자체의 하자에 대한 제580조의 책임이고, 권리관계의 흠결에 대해서는 별도로 민법 제578조가 적용됩니다. 이 조항에 따르면 경락인(낙찰자)은 매도인의 담보책임에 관한 규정들을 준용해 채무자에게 계약해제나 대금감액을 청구할 수 있고, 채무자가 무자력이면 대금을 배당받은 채권자에게 대금 전부나 일부의 반환을 청구할 수 있습니다.

실무에서 자주 문제 되는 것이 유치권입니다. 등기부에는 아무 표시가 없다가 낙찰 이후에야 제3자가 유치권을 주장하며 집을 인도하지 않는 경우가 대표적입니다. 대법원은 이런 상황을 전제로, 매수인이 근저당권자 등 채권자를 상대로도 담보책임을 물을 수 있다는 점을 인정하면서 채권자에게 유치권 부존재 확인을 구할 법률상 이익까지 인정한 바 있습니다.

경매절차에서 유치권이 주장되지 아니한 경우에는, 담보목적물이 매각되어 그 소유권이 이전됨으로써 근저당권이 소멸하였더라도 채권자는 유치권의 존재를 알지 못한 매수인으로부터 민법 제575조, 제578조 제1항, 제2항에 의한 담보책임을 추급당할 우려가 있고, 위와 같은 위험은 채권자의 법률상 지위를 불안정하게 하는 것이므로, 채권자인 근저당권자로서는 위 불안을 제거하기 위하여 유치권 부존재 확인을 구할 법률상 이익이 있다(대법원 2020. 1. 16. 선고 2019다247385 판결).

이 판례가 보여주듯, 등기부상 드러나지 않은 권리 부담이 낙찰 후에 튀어나오면 이는 ‘물건의 하자’가 아니라 ‘권리의 하자’로 취급되어 담보책임의 사각지대에서 벗어납니다. 대항력 있는 임차인의 존재, 매각물건명세서에 제대로 반영되지 않은 선순위 전세권·지상권 같은 권리관계도 같은 논리로 다뤄질 수 있습니다.

집 자체의 흠이 아니라 등기부에 없던 권리 부담이라면, 채무자와 채권자를 상대로 계약해제·대금감액·대금반환을 청구할 수 있습니다.

3. 채무자가 문제를 숨겼다면 물상보증인이라도 책임을 집니다

민법 제578조의 채무자에는 직접 빚을 진 사람뿐 아니라 담보만 제공한 물상보증인도 포함됩니다.

민법 제578조 제3항은 채무자가 물건 또는 권리의 흠결을 알고도 이를 고지하지 않았거나, 채권자가 그 흠결을 알면서도 경매를 청구한 경우에는 경락인이 그 채무자나 채권자를 상대로 손해배상까지 청구할 수 있다고 정하고 있습니다. 앞서 본 계약해제·대금감액·대금반환이 원상회복 성격이라면, 이 손해배상 청구는 하자를 알고도 숨긴 데 대한 책임을 추가로 묻는 것입니다.

여기서 실무상 자주 나오는 항변이 “그 집은 원래 내 명의가 아니라 담보로만 잡혀 있던 것뿐인데, 나한테 무슨 책임이 있냐”는 것입니다. 즉 실제 채무는 다른 사람이 지고, 자신은 담보만 제공한 물상보증인인 경우입니다.

민법 제578조 제1항의 채무자에는 임의경매에 있어서의 물상보증인도 포함되는 것이므로 경락인이 그에 대하여 적법하게 계약해제권을 행사했을 때에는 물상보증인은 경락인에 대하여 원상회복의 의무를 진다(대법원 1988. 4. 12. 선고 87다카2641 판결).

대법원은 임의경매에서 물상보증인도 제578조 제1항의 ‘채무자’에 포함된다고 판단했습니다. 자신이 직접 빚을 진 것은 아니더라도, 담보 부동산을 제공하고 경매절차의 채무자 지위에 있었던 이상 낙찰자로부터 계약해제나 원상회복 청구를 받을 수 있다는 의미입니다. 다만 이 판례가 다룬 것은 원상회복 의무이고, 하자를 알고도 고지하지 않았음을 전제로 한 손해배상까지 물으려면 그 물상보증인이 흠결을 실제로 알고 있었다는 점을 낙찰자 쪽에서 입증해야 합니다.

빚을 직접 지지 않은 물상보증인이라도, 경매의 ‘채무자’ 지위에서 벗어날 수 없습니다.

4. 하자를 발견한 시점과 채무자의 자력에 따라 구제 범위가 달라집니다

권리 행사 기간이 정해져 있고, 채무자에게 갚을 돈이 없으면 채권자에게 다시 청구해야 합니다.

제578조가 준용하는 담보책임 규정에는 각각 권리행사 기간이 붙어 있습니다. 제한물권이나 대항력 있는 임차권처럼 제575조가 다루는 유형의 흠결은, 매수인이 그 사실을 안 날로부터 1년 이내에 계약해제나 손해배상을 청구해야 합니다. 유치권을 뒤늦게 발견했다면 이를 안 시점부터 이미 시간이 흐르고 있다는 점을 염두에 둬야 합니다.

채무자를 상대로 계약해제나 대금감액을 청구해도, 채무자에게 돌려줄 자력이 없는 경우가 실무에서는 오히려 더 흔합니다. 이런 경우 제578조 제2항은 대금을 배당받아 간 채권자를 상대로 그 배당액의 전부나 일부를 반환하라고 청구할 수 있는 길을 열어두고 있습니다. 즉 채무자에게 먼저 청구하고, 자력이 없으면 배당채권자로 청구 대상이 넘어가는 구조입니다.

손해배상까지 나아가는 제578조 제3항 청구는 채무자나 채권자가 흠결을 ‘알고도’ 고지하지 않았거나 알고도 경매를 청구했다는 사정을 매수인이 입증해야 하므로, 시간이 지날수록 관련자들의 진술과 자료 확보가 어려워지고 입증 부담이 커집니다. 문제를 인지한 시점부터 등기부·경매기록·현황조사서를 최대한 빨리 확보해 두는 것이 이후 청구의 성패를 좌우합니다.

하자를 안 날로부터 시간이 지날수록, 그리고 채무자의 자력이 소진될수록 되찾을 수 있는 범위는 좁아집니다.

5. 하자를 발견했다면 확인부터 청구까지 이렇게 진행됩니다

권리행사에 앞서 매각물건명세서와 등기부부터 다시 확인하는 것이 순서입니다.

경매로 산 집에서 하자를 발견했다면 통상 ①매각물건명세서·현황조사보고서·감정평가서를 다시 확인해 하자나 권리관계가 사전에 공시돼 있었는지 검토 → ②등기부등본과 경매기록을 통해 그 하자가 ‘물건의 하자’인지 ‘권리의 하자’인지 구분 → ③채무자와 배당채권자를 상대로 내용증명 등을 통해 계약해제·대금감액·손해배상을 최고 → ④합의가 안 되면 관할법원(수원 소재 부동산이라면 수원지방법원)에 계약해제 또는 대금반환 청구 소송을 제기하는 순서로 진행됩니다.

다만 이미 매각허가결정이 확정되고 잔금까지 납부한 뒤라면, 경매절차 자체를 되돌리기는 사실상 불가능합니다. 그래서 하자를 의심하게 됐다면 감정적으로 항의하기보다 아래 순서로 자료부터 확인하는 것이 좋습니다.

1. 매각물건명세서·현황조사보고서·감정평가서를 다시 확인해 그 하자나 권리 부담이 사전에 공시돼 있었는지 확인합니다.

2. 등기부등본과 경매기록을 통해 문제가 물건 자체의 흠인지, 유치권·대항력 있는 임차권 같은 권리상 흠인지 구분합니다.

3. 채무자의 재산 상태를 조사해 자력이 있는지, 없다면 배당받은 채권자가 누구인지 확인합니다.

이러한 자료를 바탕으로 경매 담보책임 분쟁에 전문성 있는 변호사의 도움을 받는다면, 계약해제·대금감액·손해배상 중 어떤 청구가 실익이 있는지, 그리고 상대방을 채무자와 채권자 중 누구로 특정해야 하는지를 함께 검토해 실질적인 회수 방안을 찾을 수 있습니다.

마치며

경매로 집을 마련한 분들은 “저렴하게 잘 샀다”는 안도감 때문에, 잔금을 치르고 한참 지나서야 하자를 문제 삼으려다 이미 권리행사 기간이 지나버린 경우를 종종 봅니다.

낙찰받은 집에서 뜻밖의 하자나 권리 문제를 발견한 매수인 입장에서는, 그것이 물건의 흠인지 권리의 흠인지부터 구분하는 것이 먼저입니다. 반대로 경매에 넘어간 부동산의 전 소유자나 채무자 입장에서도, 자신이 알고 있던 문제를 고지하지 않았다는 이유만으로 예상 못한 손해배상 청구를 받을 수 있다는 점을 알아둘 필요가 있습니다.

저는 경매 낙찰 이후의 담보책임 분쟁에서 낙찰자와 전 소유자·채권자 양쪽 사건을 모두 다뤄온 변호사로서, 물건의 하자와 권리의 하자를 어떻게 구분하느냐에 따라 결론이 완전히 달라지는 것을 여러 번 보아 왔습니다.

경매로 산 집에 문제가 있다면, 권리행사 기간이 남아있는 지금이 상담이 필요한 시점입니다. 결론이 달라질 수 있는 마지막 지점에서, 고준용 변호사를 찾아주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 경매로 산 집에 곰팡이와 누수가 심한데, 전 주인에게 손해배상을 받을 수 있나요?

A. 원칙적으로는 어렵습니다. 민법 제580조 제2항은 물건 자체의 하자에 대한 담보책임 규정을 경매에는 적용하지 않는다고 정하고 있어, 곰팡이·누수처럼 목적물 자체의 물리적 하자는 전 소유자나 채권자에게 책임을 묻기 어렵습니다.

Q. 등기부에 없던 유치권자가 나타나서 집을 인도받지 못하고 있습니다. 이런 경우도 못 받나요?

A. 이 경우는 다릅니다. 유치권처럼 등기부에 드러나지 않은 권리상 흠결은 ‘물건의 하자’가 아니라 ‘권리의 하자’로 취급되어, 민법 제578조에 따라 채무자나 배당받은 채권자를 상대로 계약해제·대금감액·손해배상을 청구할 수 있습니다.

Q. 전 소유자가 아니라 담보만 제공한 물상보증인이라면 책임을 안 지는 것 아닌가요?

A. 아닙니다. 대법원은 임의경매에서 물상보증인도 민법 제578조 제1항의 ‘채무자’에 포함된다고 판단했습니다. 직접 빚을 지지 않았더라도 담보 부동산을 제공한 이상 경락인의 계약해제·원상회복 청구 대상이 될 수 있습니다.

Q. 하자를 발견하고 몇 년이 지났는데, 지금이라도 청구할 수 있나요?

A. 시간이 많이 지났다면 어려울 수 있습니다. 제578조가 준용하는 담보책임 규정에는 통상 하자를 안 날로부터 1년이라는 권리행사 기간이 붙어 있어, 이 기간이 지나면 청구권 자체가 소멸할 수 있습니다.

Q. 채무자가 이미 재산이 하나도 없는 상태입니다. 그러면 아무도 책임지지 않는 건가요?

A. 그렇지 않습니다. 채무자가 무자력이면 민법 제578조 제2항에 따라 경매대금을 배당받아 간 채권자를 상대로 그 배당액의 전부나 일부를 반환해달라고 청구할 수 있습니다.

Q. 매각물건명세서에 하자 내용이 이미 적혀 있었다면 어떻게 되나요?

A. 그런 경우라면 매수인이 하자를 알고도 낙찰받은 것으로 평가되어 책임을 묻기가 더 어려워집니다. 입찰 전 매각물건명세서·현황조사보고서·감정평가서를 반드시 확인해야 하는 이유입니다.

Q. 손해배상까지 받으려면 무엇을 입증해야 하나요?

A. 채무자나 채권자가 그 하자나 권리상 흠결을 알고 있었으면서도 고지하지 않았거나, 알면서도 경매를 청구했다는 사정을 매수인 쪽에서 입증해야 합니다. 등기부·경매기록·현황조사서를 빨리 확보해두는 것이 입증에 도움이 됩니다.