과징금을 내고도 실명등기를 안 하면 또 돈을 무나요 

안녕하세요 [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

최근 부동산 명의신탁이 적발되어 과징금까지 납부하고도, 정작 실명등기는 미루다가 뒤늦게 더 큰 금액의 이행강제금 통지서를 받고 상담을 요청하시는 분들이 늘고 있습니다.

상담을 오시는 분들 중 상당수는 “과징금까지 냈으니 이 문제는 끝난 것 아니냐”, “등기는 형편이 되면 나중에 해도 된다”는 생각을 갖고 계십니다. 그런데 막상 관할관청에서 이행강제금 부과 통지서가 날아오면, “과징금을 이미 냈는데 왜 또 돈을 내라는 것이냐”며 억울함을 호소하시지만, 법적으로는 전혀 다른 문제입니다.

최근 대법원은 실명등기의무를 이행하지 못한 데 정당한 사유가 있었다는 항변을 본인의 책임으로 돌릴 수 없는 법령상·사실상 장애가 있었던 경우로 매우 엄격하게 좁혀 인정하고 있습니다. 과징금 납부로 행정제재가 종결됐다고 생각했다가, 시간이 지날수록 눈덩이처럼 불어난 이행강제금 고지서를 받는 사례도 드물지 않습니다.

아래에서는 과징금을 낸 뒤에도 실명등기를 하지 않으면 왜 또 돈을 물어야 하는지, 이행강제금이 얼마나 부과되는지, 그리고 등기를 미룰 수밖에 없었다는 항변이 통하는 경우는 어떤 경우인지 관련 법령과 판례를 중심으로 살펴보겠습니다.

1. 과징금 납부와 실명등기 의무 이행은 서로 다른 별개의 문제입니다

과징금은 과거 위반에 대한 제재이고, 실명등기는 지금 이행해야 할 별도의 의무입니다.

부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률(이하 ‘부동산실명법’) 제3조 제1항은 누구든지 부동산에 관한 물권을 명의신탁약정에 따라 명의수탁자 명의로 등기해서는 안 된다고 정하고 있습니다. 이를 위반한 명의신탁자에게는 같은 법 제5조에 따라 해당 부동산 가액의 100분의 30 이내에서 과징금이 부과됩니다.

그런데 실무에서 자주 오해하는 부분이 바로 이 지점입니다. 과징금은 이미 저지른 명의신탁 행위, 즉 과거의 위반에 대한 제재일 뿐이고, 현재 명의수탁자 앞으로 남아 있는 부실등기 상태를 실권리자 명의로 되돌려야 하는 의무는 별도로 남아 있습니다. 부동산실명법 제6조 제1항은 “제5조 제1항 제1호에 따른 과징금을 부과받은 자는 지체 없이 해당 부동산에 관한 물권을 자신의 명의로 등기하여야 한다”고 명시하고 있습니다.

즉 과징금 고지서를 받고 납부했다고 해서 실명등기의무까지 함께 소멸하는 것이 아니라, 그날 이후부터 오히려 지체 없이 등기를 마쳐야 하는 새로운 시계가 돌아가기 시작하는 셈입니다. 이 의무를 이행하지 않으면 다음 장에서 살펴볼 이행강제금이 기다리고 있습니다.

과징금을 냈다고 실명등기 의무까지 끝나는 것이 아니며, 그 순간부터 지체 없이 등기를 마쳐야 하는 별도의 의무가 시작됩니다.

2. 실명등기를 미루면 1년 뒤 10퍼센트, 다시 1년 뒤 20퍼센트의 이행강제금이 부과됩니다

이행강제금은 시간이 지날수록 부담이 커지도록 설계된 반복 제재입니다.

부동산실명법 제6조 제2항은 실명등기의무를 이행하지 않은 자에 대하여 과징금 부과일부터 1년이 지난 때에 부동산평가액의 100분의 10에 해당하는 금액을, 다시 1년이 지난 때에 부동산평가액의 100분의 20에 해당하는 금액을 각각 이행강제금으로 부과하도록 정하고 있습니다. 여기서 부동산평가액은 소유권의 경우 「소득세법」상 기준시가를 기준으로 산정됩니다.

실제로 법원에서 다투어진 사건을 보면 그 규모를 짐작할 수 있습니다. 명의신탁으로 과징금을 부과받은 회사가 확정판결일로부터 1년이 지나도록 실명등기를 하지 않자, 관할 시장은 부동산평가액의 100분의 10에 해당하는 6억 원이 넘는 금액을 이행강제금으로 부과했습니다.

법원은 왜 과징금과 별도로 이행강제금까지 부과하는지에 대해 다음과 같이 그 취지를 밝히고 있습니다.

실명등기의무를 이행하지 않는 자에 대하여 처벌이나 1회의 과징금 부과처분만 있고 달리 이를 계속 강제할 방법이 없다면 위반행위로 처벌이나 과징금 부과처분을 받은 사람은 장래에 더 이상 의무를 이행하려 하지 않을 것이므로, 부동산실명법은 실명등기의무를 강제하기 위하여 과징금 제도와 별도로 이행강제금의 부과제도를 규정하고 있다(창원지방법원 2013. 6. 18. 선고 2012구합3680 판결).

즉 이행강제금은 과징금과 별개의 목적, 즉 실명등기의무의 이행 그 자체를 강제하기 위한 수단이기 때문에 과징금을 이미 냈다는 사정만으로는 이행강제금 부과를 피할 수 없습니다. 여기에 더해 법 문언상 이행강제금은 1년·2년 두 시점에서 각각 부과되도록 규정되어 있을 뿐, 그 사이에도 실명등기의무 자체는 소멸하지 않으므로 등기를 마치기 전까지는 계속해서 부과·징수 대상이 된다는 점도 함께 유의해야 합니다.

이행강제금은 과징금과 별개의 제재이고, 등기를 미룰수록 10퍼센트에서 20퍼센트로 부담이 커지는 구조입니다.

3. 등기를 하지 못한 사정이 있었다는 항변, 법원은 좀처럼 받아들이지 않습니다

‘정당한 사유’는 본인 책임이 아닌 법령상·사실상 장애로 매우 좁게 인정됩니다.

부동산실명법 제6조 제1항 단서는 “자신의 명의로 등기할 수 없는 정당한 사유가 있는 경우”에는 그 사유가 소멸한 후 지체 없이 등기하면 된다고 규정하여, 예외적으로 이행강제금을 면제할 여지를 열어두고 있습니다. 문제는 이 ‘정당한 사유’가 실무에서 매우 좁게 해석된다는 점입니다.

법원은 부동산실명법 제10조의 유사한 문구에 관한 대법원 기준을 제6조의 ‘정당한 사유’ 판단에도 그대로 적용하고 있습니다.

‘등기를 신청하지 못할 정당한 사유가 있는 경우’라 함은 그의 책임으로 돌릴 수 없는 법령상 또는 사실상의 장애로 인하여 그에게 등기신청의무의 이행을 기대하는 것이 무리라고 볼 만한 사정이 있는 경우를 말한다(대법원 2007. 7. 12. 선고 2004두14427 판결).

실제 사건에서도 이 기준은 엄격하게 적용됐습니다. 앞서 본 창원지방법원 판결의 원고는 “건설경기 침체와 과도한 기부채납 조건 때문에 사업을 진행할 수 없었고, 매수자가 없어 토지를 처분하지도 못했다”고 항변했지만, 법원은 그러한 사정만으로는 등기의무를 이행할 수 없는 정당한 사유가 있다고 보기 어렵다며 받아들이지 않았습니다. 또 다른 서울고등법원 판례(2015. 1. 7. 선고 2014누62304 판결)도 장기미등기 상태에 있던 학교법인이 사정을 호소한 사건에서, 관할 구청장의 이행강제금 부과가 재량권을 일탈·남용한 것으로 볼 수 없다고 판단했습니다.

결국 단순히 “매도할 사람이 없었다”, “사업 여건이 어려웠다”는 식의 경제적·사업적 사정만으로는 부족하고, 농지법처럼 법령상 명의 취득 자체가 금지되는 경우 등 본인의 노력만으로는 극복할 수 없는 장애가 있었음을 구체적으로 증명해야 합니다.

‘정당한 사유’는 본인의 책임으로 돌릴 수 없는 법령상·사실상 장애로 극히 좁게 인정되고, 단순한 경제적 어려움은 이에 해당하지 않습니다.

4. 이행강제금을 내고도 방치하면 형사처벌까지 함께 문제 될 수 있습니다

애초의 명의신탁 행위 자체는 이행강제금과 별도로 형사처벌 대상입니다.

이행강제금은 실명등기를 하지 않은 상태에 대한 행정제재이지만, 애초에 명의신탁약정을 맺고 명의수탁자 앞으로 등기를 마친 행위 자체는 부동산실명법 제7조에 따라 별도의 형사처벌 대상입니다. 명의신탁자는 5년 이하의 징역 또는 2억원 이하의 벌금에, 명의수탁자는 3년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금에 처해질 수 있습니다.

매매대금을 완납하고도 3년 이내에 자기 명의로 등기하지 않은 이른바 ‘장기미등기자’ 역시 부동산실명법 제10조에 따라 과징금과 이행강제금을 부과받을 뿐 아니라, 5년 이하의 징역 또는 2억원 이하의 벌금이라는 별도의 형사처벌 규정까지 적용됩니다.

즉 “과징금과 이행강제금을 내면 그만”이라고 생각하고 방치하다가, 국세청 통보나 관할관청의 조사 과정에서 명의신탁 정황이 구체적으로 드러나면 행정제재와 별개로 형사고발까지 이어질 수 있습니다. 특히 조세를 포탈하거나 법령상 제한을 회피할 목적이 있었던 것으로 확인되면 과징금 산정 단계에서부터 가중 요소로 반영되고, 이는 형사 사건에서도 불리한 정황으로 작용합니다.

5. 과징금·이행강제금 통지를 받으면 이런 순서로 대응이 진행됩니다

통지서를 받은 즉시 사유와 산정 근거부터 확인하는 것이 대응의 출발점입니다.

명의신탁이나 장기미등기 사실은 통상 ①국세청 등 관계기관의 통보를 계기로 관할 시·군·구청(예를 들어 수원 소재 부동산이라면 수원시청)이 사실관계를 조사하고 과징금 부과 여부를 결정하는 절차로 시작됩니다. 이후 ②과징금이 확정되고도 실명등기가 이행되지 않으면 같은 관할관청이 1년, 다시 1년 단위로 이행강제금을 부과하고, ③명의신탁 정황이 중대해 형사입건이 이루어지면 관할 경찰서(수원남부·수원중부경찰서 등)의 수사와 수원지방검찰청의 송치·처분을 거쳐, ④기소되면 수원지방법원의 재판 절차로 넘어갑니다. 과징금·이행강제금 부과처분 자체에 불복하려면 처분이 있음을 안 날부터 통상 90일 이내에 행정심판이나 행정소송을 제기해야 합니다.

통지서를 받은 직후 감정적으로 대응하기보다, 아래 순서로 자료부터 정리하는 것이 좋습니다.

1. 통지서에 적힌 부과 사유, 부동산평가액 산정 근거(기준시가 등), 부과 기준일(과징금 부과일 또는 확정판결일)이 정확한지 확인합니다.

2. 등기를 하지 못한 이유가 법령상·사실상 장애 때문인지, 아니면 단순히 미뤄둔 것인지를 관련 자료(매매계약서, 대금완납 증빙, 인허가 관련 서류 등)로 정리합니다.

3. 불복할 여지가 있다면 처분이 있음을 안 날부터의 불복기간을 확인하고, 그 기간 안에 행정심판·행정소송 제기 여부를 검토합니다.

이러한 자료를 바탕으로 부동산실명법 사건에 전문성 있는 변호사의 도움을 받는다면, 이행강제금 부과처분에 대한 불복 가능성과 함께 형사책임 리스크까지 함께 점검해 실질적인 대응 방향을 세울 수 있습니다.

마치며

과징금 고지서를 받고 나면 “이제 끝났다”는 생각에 실명등기를 뒤로 미루기 쉽습니다. 특히 등기를 넘겨받아야 할 상대방과의 관계가 껄끄럽거나, 세금·비용 문제로 등기 절차 자체가 번거롭게 느껴질 때는 더욱 그렇습니다.

이미 과징금을 내고 이행강제금까지 통지받은 쪽의 입장에서는, 억울함을 호소하기보다 정말로 등기를 할 수 없는 법령상·사실상 장애가 있었는지, 있다면 이를 뒷받침할 자료가 무엇인지부터 냉정하게 짚어봐야 합니다. 반대로 명의신탁 사실을 뒤늦게 알게 되어 상대방에게 등기 이전을 요구해야 하는 쪽의 입장에서도, 상대방이 과징금·이행강제금을 이미 부담하고 있다는 사정만으로 저절로 등기가 넘어오는 것은 아니라는 점을 알고 있어야 합니다.

저는 명의신탁을 둘러싼 과징금·이행강제금 불복 사건과, 실명등기 이행을 요구하는 쪽의 사건을 모두 다뤄온 변호사로서, 초기에 어떤 자료를 확보하고 어떤 절차를 선택하는지에 따라 결론이 크게 달라지는 것을 여러 번 보아 왔습니다.

이행강제금 고지서를 받고 나서야 뒤늦게 움직이면 선택지가 좁아집니다. 지금이 바로 상담이 필요한 시점이니, 고준용 변호사를 찾아주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 과징금을 납부했는데도 왜 또 이행강제금을 내야 하나요?

A. 과징금은 이미 발생한 명의신탁 위반에 대한 제재이고, 이행강제금은 그 이후에도 실명등기의무를 이행하지 않는 상태에 대한 별도의 제재이기 때문입니다. 과징금 납부와 별개로 지체 없이 등기를 마쳐야 이행강제금을 피할 수 있습니다.

Q. 이행강제금은 딱 한 번만 내면 끝나나요?

A. 법 문언상 과징금 부과일로부터 1년이 지난 때 10퍼센트, 다시 1년이 지난 때 20퍼센트가 각각 부과되도록 정해져 있습니다. 그 이후에도 실명등기를 마치지 않은 상태가 계속된다면 실명등기의무 자체가 소멸하는 것은 아니므로 안심할 수 없습니다.

Q. 상대방(명의수탁자)이 등기 이전에 협조하지 않아서 못 하는 것도 정당한 사유가 되나요?

A. 단순히 상대방이 비협조적이라는 사정만으로는 부족한 경우가 많습니다. 법원은 본인의 책임으로 돌릴 수 없는 법령상·사실상 장애가 있었는지를 기준으로 판단하므로, 등기 이전을 구체적으로 요구한 정황이나 소송 등 실질적인 노력을 기울였다는 자료가 중요합니다.

Q. 이행강제금 부과처분이 부당하다고 생각되면 어떻게 해야 하나요?

A. 처분이 있음을 안 날부터 통상 90일 이내에 행정심판이나 행정소송을 통해 부과처분의 취소를 구할 수 있습니다. 부동산평가액 산정 근거나 정당한 사유 인정 여부가 주된 쟁점이 되는 경우가 많습니다.

Q. 매매대금을 다 냈는데 3년 넘게 등기를 못 했습니다. 이것도 같은 문제인가요?

A. 그렇습니다. 이런 경우는 ‘장기미등기자’로 분류되어 부동산실명법 제10조에 따라 과징금과 이행강제금을 부과받을 수 있고, 정당한 사유 없이 방치하면 별도의 형사처벌 규정까지 적용될 수 있습니다.

Q. 이행강제금을 계속 안 내면 어떻게 되나요?

A. 이행강제금도 과징금과 마찬가지로 납부기한까지 내지 않으면 「지방행정제재·부과금의 징수 등에 관한 법률」에 따라 강제징수 절차가 진행될 수 있습니다. 부과처분 자체에 이의가 있다면 납부와 별개로 불복 절차를 함께 검토해야 합니다.