토지거래허가를 못 받으면 계약금은 돌려받을 수 있나요 

안녕하세요 [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

최근 토지 가격이 급등하거나 개발 호재가 있는 지역에서는 관할 지자체가 토지거래허가구역으로 지정하는 사례가 늘고 있고, 이 때문에 매매계약을 체결한 뒤 허가 문제로 계약금을 둘러싼 분쟁도 함께 늘어나고 있습니다.

제가 상담한 매수인분들 중에는 “계약서에 도장 찍고 계약금까지 걸었으니 이제 내 땅이나 다름없다”고 생각하시는 분이 많습니다. 그런데 토지거래허가구역 안의 토지라면 이야기가 다릅니다. 허가를 받지 못하면 계약 자체가 완성되지 않고, 그 사이 매도인이 마음을 바꿔 “계약을 없던 일로 하자”며 계약금을 돌려주지 않으려 하는 경우도 드물지 않습니다.

최근 대법원은 토지거래허가구역 내 매매계약의 효력에 관해 허가를 받기 전에는 계약이 확정적으로 유효하지도 무효하지도 않은 ‘유동적 무효’ 상태에 있다는 법리를 일관되게 적용하고 있습니다. 허가가 끝내 나지 않으면 계약은 무효로 확정되고, 그 상태에서 지급된 계약금은 원칙적으로 돌려받을 수 있습니다.

아래에서는 토지거래허가를 받지 못했을 때 계약금을 돌려받을 수 있는 경우와 그렇지 않은 경우, 그리고 분쟁이 생겼을 때 어떤 절차로 대응해야 하는지 최근 판례를 중심으로 살펴보겠습니다.

1. 토지거래허가구역 매매계약은 허가를 받기 전까지 효력이 발생하지 않습니다

허가받기 전 계약은 유동적 무효 상태에 머물러 있을 뿐입니다.

국토교통부장관 또는 시·도지사는 투기적인 거래가 성행하거나 지가가 급격히 상승하는 지역을 5년 이내의 기간을 정해 토지거래허가구역으로 지정할 수 있습니다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제10조). 이 구역 안에서 일정 용도·면적의 토지에 관한 소유권·지상권을 이전하거나 설정하는 계약을 맺으려는 당사자는 공동으로 시장·군수·구청장의 허가를 받아야 하고, 허가를 받지 않고 체결한 토지거래계약은 그 효력이 발생하지 않습니다(같은 법 제11조 제1항, 제6항).

여기서 “효력이 발생하지 않는다”는 말이 곧바로 계약이 무효라는 뜻은 아닙니다. 대법원은 이런 계약을 허가를 받을 때까지는 유동적 무효 상태에 있는 것으로 보고, 허가를 받으면 계약체결 당시로 소급해 유효해지고, 불허가 처분이 내려지거나 당사자 쌍방이 허가신청을 하지 않기로 명백히 의사표시하면 그때 비로소 무효로 확정된다고 판시했습니다(대법원 1991. 12. 24. 선고 90다12243 전원합의체 판결).

실무에서는 계약서에 도장을 찍고 계약금을 주고받았다는 사실만으로 계약이 완성됐다고 오해하는 경우가 많습니다. 하지만 허가구역 안의 토지라면 허가 여부가 확정되기 전까지는 매도인도 매수인도 이 계약을 근거로 소유권 이전이나 잔금 지급을 강제할 수 없습니다.

허가구역 안의 토지 매매계약은 허가를 받을 때까지 유효도 무효도 아닌 유동적 무효 상태에 머무릅니다.

2. 허가가 최종적으로 거부되면 계약은 확정적으로 무효가 되어 계약금을 돌려받을 수 있습니다

불허가 처분이 나오면 그동안 지급한 계약금은 부당이득으로 반환청구 대상이 됩니다.

허가신청 절차를 밟았는데도 관할 시장·군수·구청장이 이용목적이 도시·군계획에 맞지 않는다는 등의 사유로 불허가 처분을 내리면(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제12조), 그 계약은 유동적 무효 상태를 벗어나 확정적으로 무효가 됩니다.

대법원은 이 점을 명확히 정리해두었습니다.

허가를 배제하거나 잠탈하는 내용이 아닌 유동적 무효 상태의 매매계약을 체결하고 매수인이 이에 기하여 임의로 지급한 계약금은 그 계약이 유동적 무효 상태로 있는 한 부당이득으로 반환을 구할 수 없고, 유동적 무효 상태가 확정적으로 무효로 되었을 때 비로소 부당이득으로 그 반환을 구할 수 있다(대법원 1991. 12. 24. 선고 90다12243 전원합의체 판결).

이 판시가 뜻하는 바는 두 가지입니다. 첫째, 허가가 나기 전에 “계약을 없던 일로 하겠다”며 성급하게 계약금 반환을 청구해도 아직 유동적 무효 상태라면 받아들여지지 않을 수 있습니다. 둘째, 반대로 불허가 처분이 확정되고 나면 매도인은 계약금 반환을 거부할 근거가 없고, 매수인은 민법상 부당이득반환청구권(민법 제741조)에 근거해 계약금 전액과 이를 지급한 날 이후의 법정이자까지 청구할 수 있습니다.

불허가 처분으로 계약이 확정적으로 무효가 되면, 지급한 계약금은 부당이득으로 돌려받을 수 있습니다.

3. 당사자 한쪽이 허가신청 협력을 거부해 무산된 경우에도 계약금은 돌려받되 손해배상 문제가 남습니다

협력의무를 저버린 쪽에는 별도의 손해배상 책임이 따를 수 있습니다.

토지거래허가구역 내 매매계약을 체결한 당사자는 그 계약이 유효하게 완성될 수 있도록 서로 허가신청 절차에 협력할 의무를 부담합니다. 매도인이 뒤늦게 땅값이 오른 것을 알고 허가신청 서류 제출을 거부하거나, 매수인이 자금 사정이 어려워져 신청 자체를 미루는 경우가 실무에서 자주 발생합니다.

대법원은 당사자 쌍방이 허가신청협력의무의 이행을 명백히 거절하는 의사를 표시한 경우에는 그 계약관계가 확정적으로 무효로 된다고 보았습니다.

토지거래허가를 받지 않아 거래계약이 유동적 무효의 상태에 있는 경우, 당사자 쌍방이 허가신청협력의무의 이행거절 의사를 명백히 표시한 경우에는 그 계약관계는 확정적으로 무효가 된다(대법원 2010. 8. 19. 선고 2010다31860, 31877 판결).

이 경우에도 계약이 확정무효로 귀결되는 이상, 계약금은 앞서 본 부당이득 법리에 따라 반환 대상이 됩니다. 다만 협력의무를 저버린 책임까지 사라지는 것은 아닙니다. 대법원은 협력의무 불이행 자체를 지급사유로 하는 손해배상액 예정 약정을 유효하다고 인정하고 있어(대법원 1998. 3. 27. 선고 97다36996 판결), 협력을 거부한 상대방을 상대로는 계약금 반환과 별도로 협력의무 위반에 따른 손해배상을 청구할 여지가 있습니다. 협력을 거부당한 쪽은 소송으로 상대방에게 허가신청 절차에 협력할 것을 청구할 수도 있습니다.

협력의무를 저버려 계약이 무산됐더라도 계약금은 돌려받되, 협력을 거부한 쪽에는 별도의 손해배상 책임을 물을 수 있습니다.

4. 처음부터 허가를 피하려는 목적으로 맺은 계약은 별도의 확정무효로 다뤄집니다

허가를 잠탈할 목적의 계약과 단순 협력의무 위반은 법적 효과가 다릅니다.

허가를 아예 받을 생각 없이 허가 요건 자체를 피해가려는 의도로 매매계약을 맺는 경우가 있습니다. 실제 매매대금보다 낮은 금액으로 허가신청서를 작성해 허가 대상 면적·금액 기준에서 벗어나려 하거나, 허가를 받지 않은 채 소유권이전등기부터 마치기로 약정해두는 경우가 대표적입니다.

이런 계약은 유동적 무효 단계를 거칠 필요도 없이 처음부터 확정적으로 무효입니다. 허가를 배제하거나 잠탈하는 내용의 계약이라는 점이 명백하기 때문입니다(대법원 1991. 12. 24. 선고 90다12243 전원합의체 판결). 이 경우에도 매수인이 지급한 계약금은 원인무효인 계약에 기한 급부이므로 부당이득으로 반환청구할 수 있습니다.

나아가 부동산 거래신고 등에 관한 법률은 허가를 받지 않고 토지거래계약을 체결하거나 속임수나 그 밖의 부정한 방법으로 허가를 받은 자에게 2년 이하의 징역 또는 계약체결 당시 개별공시지가 기준 토지가격의 100분의 30 이하에 해당하는 벌금을 부과하도록 정하고 있습니다(같은 법 제26조 제3항). 계약금을 둘러싼 민사 분쟁과 별개로 형사처벌 대상이 될 수 있다는 점도 유의해야 합니다.

5. 계약금을 돌려받으려면 내용증명부터 소송까지 이런 순서로 진행됩니다

허가신청 경과와 상대방의 태도를 먼저 정리하는 것이 대응의 출발점입니다.

계약금 반환 문제는 통상 ①허가신청 경과와 상대방의 협력 여부를 정리해 내용증명으로 반환을 요구 → ②협의가 안 되면 관할 지방법원(예컨대 수원 지역 토지라면 수원지방법원)에 부당이득반환청구 또는 협력의무이행청구 소송 제기 → ③필요하면 조정절차 병행 → ④판결 확정 후 강제집행의 순서로 진행됩니다.

소송에 앞서 감정적으로 대응하기보다 아래 순서로 자료부터 확인하는 것이 좋습니다.

1. 계약서와 특약사항에 허가신청 절차·시기, 계약금 처리 방법이 어떻게 정해져 있는지 확인합니다.

2. 허가신청 여부와 관할관청의 처분 결과(허가·불허가·반려)를 확인할 수 있는 서류를 확보합니다.

3. 상대방이 협력을 거부한 경위를 문자·통화 녹취·내용증명 등으로 시간 순서에 따라 정리합니다.

이렇게 정리한 자료를 바탕으로 토지거래허가 관련 분쟁에 경험 있는 변호사와 함께 협력의무 위반 여부와 계약의 확정무효 시점을 검토하면, 계약금 반환은 물론 손해배상 청구 가능성까지 함께 살펴볼 수 있습니다.

마치며

토지거래허가 문제는 계약서에 도장을 찍은 이후에 벌어지는 일이라 “이미 계약했으니 별일 없겠지”라는 생각으로 초기 대응이 늦어지는 경우가 많습니다.

계약금을 돌려받지 못하고 있는 매수인 입장에서는 허가신청 경과와 상대방의 협력 거부 정황을 서둘러 정리해두는 것이 먼저입니다. 언제 허가신청을 했는지, 상대방이 언제부터 협력을 거부했는지가 확정무효 시점을 가르는 핵심 자료가 됩니다.

반대로 계약금을 돌려줘야 할 처지에 놓인 매도인 입장에서도 계약이 아직 유동적 무효 상태에 머물러 있는지, 이미 확정적으로 무효가 됐는지에 따라 대응 방법이 완전히 달라집니다. “땅값이 올랐으니 계약을 없던 일로 하겠다”는 생각만으로는 법적 근거가 되지 않습니다.

저는 토지거래허가구역 내 매매계약을 둘러싼 계약금 반환·손해배상 분쟁에서 계약금을 돌려받으려는 쪽과 반환을 다투는 쪽 양쪽 사건을 모두 다뤄온 변호사로서, 허가신청 경과를 어떻게 정리하느냐에 따라 결론이 달라지는 것을 여러 번 보아 왔습니다.

지금 상황이 애매하다면, 그게 바로 상담이 필요한 시점입니다. 결론이 달라질 수 있는 마지막 지점에서, 고준용 변호사를 찾아주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 토지거래허가구역이 아닌 곳이라면 이런 문제가 없나요?

A. 네. 허가구역으로 지정·공고된 토지에만 적용되는 절차이므로, 허가구역 밖의 토지 매매계약은 이 유동적 무효 법리와 무관하게 일반 계약법리로 처리됩니다.

Q. 허가신청을 아직 하지 않고 있는데, 지금 바로 계약금을 돌려받을 수 있나요?

A. 아직 유동적 무효 상태라면 곧바로 부당이득반환청구는 받아들여지기 어렵습니다. 다만 상대방이 협력을 명백히 거부하는 의사를 표시했다면 그 시점에 확정적 무효로 볼 수 있어 반환청구가 가능해집니다.

Q. 매도인이 땅값이 올랐다며 일방적으로 계약을 없던 일로 하겠다고 합니다. 위약금을 물어야 하나요?

A. 계약이 유동적 무효 상태에 있는 동안에는 계약해제나 위약금 조항이 그대로 적용되지 않습니다. 다만 협력의무 불이행에 대한 손해배상 예정 약정이 있다면 그 약정에 따른 책임은 별도로 문제될 수 있습니다.

Q. 허가를 받지 못한 것이 매수인의 자금 사정 때문이라면 계약금을 돌려받지 못하나요?

A. 계약 자체가 확정적으로 무효가 되면 원칙적으로 계약금은 부당이득으로 반환 대상이 됩니다. 다만 매수인의 귀책사유로 협력의무를 이행하지 않은 것이라면, 매도인이 그로 인한 손해배상을 별도로 청구할 수 있습니다.

Q. 허가신청서에 실제 거래가격보다 낮게 적어달라는 요구를 받았습니다. 응해도 되나요?

A. 응하지 않는 것이 좋습니다. 허가를 잠탈할 목적의 계약으로 평가되면 계약이 처음부터 확정무효가 될 뿐 아니라, 부동산 거래신고법 위반으로 형사처벌 대상이 될 수 있습니다.

Q. 계약금 반환과 별도로 손해배상까지 받을 수 있나요?

A. 가능합니다. 협력의무 위반에 대한 손해배상 예정 약정이 있거나 상대방의 귀책사유가 명백하다면, 부당이득반환청구와 함께 손해배상청구를 병행할 수 있습니다.